臺灣臺北地方法院民事-TPDV,113,訴,189,20240131,1

臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第189號
原 告 呂文宏

被 告 彭凱彥


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○○號四樓房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣捌萬參仟肆佰元。

被告應自民國一百十二年十月二十日起至遷讓返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項原告以新臺幣貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣捌萬參仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項原告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如每期以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：兩造前於民國110年11月1日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00弄00號4樓（下稱系爭房屋）使用，租期自110年11月1日起至112年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）2萬5,000元，每月20日給付，租賃期間系爭房屋之水電、瓦斯及管理費等費用均由被告自行負擔，押租金為5萬元，並約定若被告積欠租金達2期以上，經催告後仍未按期給付時，不待期限屆滿，原告得終止系爭租約。

詎料被告自112年5月起至112年9月止，積欠5期租金，扣除押租金5萬元後，尚欠3期租金計7萬5,000元（計算式：2萬5,000元×5期–5萬元）及管理費8,400元（計算式：每期每月350元×24期即111年1月至112年12月）未給付，履經催討，均置之不理，原告爰於終止租約後，依民法第767條第1項提起本訴，請求被告返還系爭房屋、給付積欠租金、管理費等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓交還予原告。

㈡被告應給付原告8萬3,400元（計算式：租金7萬5,000元＋管理費8,400元），及自112年5月20日起至遷讓返還第一項聲明所示之房屋日止，按月給付原告5萬2,000元㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

三、得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。

又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦定有明文。

惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號裁判意旨參照）。

而房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院99年度台上字第525 號判決意旨可資參照）。

次按，出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照。

再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。

㈡經查，原告主張兩造於110年11月1日簽訂系爭租約，約定由被告承租原告所有系爭房屋使用，租賃期間自110年11月1日起至112年10月31日止，租金每月2萬5,000元，每月20日給付，租賃期間系爭房屋之水電、瓦斯及管理費等費用均由被告自行負擔，押租金為5萬元，並約定若被告積欠租金達2期以上，經催告後仍未按期給付時，不待期限屆滿，原告得終止系爭租約外，並得請求被告給付終止租約起至返還系爭房屋止，按租金一倍計算之違約金。

詎料被告自112年5月起至112年9月止，積欠5期租金，扣除押租金5萬元後，尚欠租金7萬5,000元（計算式：2萬5,000元×5期–5萬元）及管理費8,400元（計算式：每期每月350元×24期即111年1月至112年12月）未給付，原告已依約向被告終止系爭租約等情，業據提出112年9月22日臺北市政府郵局第527號及第528號存證信函、系爭租約影本附卷為憑（見本院112年度北簡字第12716號卷第19頁至第52頁），而被告已於相當時期受合法之通知，均未於言詞辯論期日到場陳述意見，亦未提出書狀加以爭執，本院審酌前揭書證，堪認原告之主張為真實。

果爾，被告即自112年5月20日起未依約繳付租金，扣除押租金5萬元後，尚欠租金7萬5,000元（計算式：2萬5,000元×5期–5萬元）及管理費8,400元（計算式：每期每月350元×24期即111年1月至112年12月）未給付，迄今積欠租金總額達3期，已逾二個月以上外 ，並經原告以存證信函催討未果，原告遂提起本訴，請被告給付積欠租金、管理費及遷讓返還系爭房屋，則原告既已依系爭租約第19條約定，以前述存證信函送達系爭房屋址為催告被告給付積欠租金及逾期未給付即終止租約之意思表示，雖原告未能提出存證信函回執，無從確認該函係於何時送達被告，惟本件起訴狀繕本既已由本院於112年10月22日送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院112年度北簡字第12716號卷第63頁），揆諸前揭說明，自生合法終止之效力。

是以，系爭租約既經原告依法終止，被告仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

㈢第按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判決意旨）。

又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。

本件兩造間系爭租約之租賃關係112年10月22日終止，業如前述，則被告自112年10月22日起既已無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋無法律上原因而受利益且致原告受有不能使用系爭房屋之損害，被告自應償還相當於租金之不當得利。

本院審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算相當於租金之不當得利，應為妥適。

是原告依系爭租約第3條及第5條約定，請求被告給付112年7月20日至同年9月20日3期租金7萬5,000元（即112年7月20日至同年9月20日）及111年1月至112年12月之管理費8,400元（計算式：每期350元×24期），合計8萬3,400元（計算式：租金7萬5,000元＋管理費8,400元），併依不當得利之法律關係，請求被告自112年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元，要屬有據，應予准許。

至逾此部分，原告即自陳其終止租約前，被告共積欠5期租金即112年5月20日至同年9月20日之5期租金，扣除押租金5萬元（即2期租金）後，尚欠3期租金，並經原告請求如前述，則原告依不當得利法律關係，請求112年5月20日至同年9月20日之部分，如予准許，原告除可領取依系爭租約112年5月20日至同年9月20日之租金外，若可受領112年5月20日至同年9月20日之相當租金不當得利，顯屬重復受償而獲超額之利益，予法尚有未洽，故原告請求逾自112年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元外之部分，不應准許，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條及系爭租約約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付欠繳之租金及管理費8萬3,400元，為有理由，應予准許。

又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依同法第392條第2項規定，准被告預供相當擔保後免為假執行。

五、本件事實已臻明確，其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第五庭 法 官 張詠惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 陳香伶