臺灣臺北地方法院民事-TPDV,89,簡上,795,20010523

臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第七九五號
上 訴 人 甲○○
被 上訴人 新聯暘建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 楊延壽律師

右當事人間請求給付票款事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十二日本院臺北簡
易庭八十九年度北簡字第三五八○號第一審判決不服，提起上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除援用原審之陳述外，補陳：
（一）系爭房地買賣契約書第十四條固約定上訴人須繳清全部買賣價款、規費及稅費後，被上訴人始負交付系爭房地之義務，惟兩造曾於民國八十七年十月二十日訂立協議書，就交屋問題、工程瑕疵、結清代收款項等事項另行約定，其中第二項約定，被上訴人自有將系爭房屋修繕完畢，先為交付無瑕疵房屋之義務，且上訴人唯待被上訴人交屋完畢之後始有結清代收款新台幣（下同）二十二萬六千元之義務，此協議書之真正為被上訴人所不爭，自有補充及更正前開房地買賣契約之效力，原審忽視該協議書遽行認定上訴人未清償前揭代收款，被上訴人不負債務人給付遲延之責，自有違背法令之處。
（二）被上訴人雖分別於八十四年四月十九日及同年九月十六日將前揭房地移轉登記予上訴人，惟遲至八十七年十一月二十七日始完成交屋手續，被上訴人雖主張於八十四年底即已通知上訴人前去交屋，係上訴人不出面配合辦理云云，惟查系爭房屋存有如協議書第一項所列之各項瑕疵，被上訴人之給付並非依債之本旨所提出，上訴人自得拒絕受領被上訴人所提出之瑕疵標的，被上訴人提出之給付自不生給付之效力，而原審認定被上訴人並無給付遲延，則顯與事證不符。
按債務人遲延者，債權人得請求賠償因遲延而生之損害，為民法第二百三十一條第一項所明文規定，被上訴人於八十四年將房地移轉登記予上訴人後，遲至八十七年十一月二十七日始完成交屋，其給付遲延達三年餘，上訴人既從未拋棄前開損害賠償請求權，自得依法請求被上訴人賠償如下之損害：利息損失一千一百十八萬五千二百二十元、房屋折舊三百零四萬二千四百九十三元、增加之土地增值稅三十五萬二千九百六十二元，及未交屋前所繳納之地價稅、房屋稅四十九萬零二百三十三元，共計一千五百零七萬九百零八元，上訴人自得依民法第三百三十四條之規定，主張以前開對被上訴人之損害賠償債權與被上訴人之票款債權抵銷。
（三）被上訴人主張上訴人屋款並未結清故未予交屋，而證人即被上訴人原職員楊啟仁證稱被上訴人公司已將遙控器交付上訴人即算是交屋完成云云，惟查，證人楊啟仁在同標的之給付管理費另案中（鈞院台北簡易庭八十八年度北簡字第一四二○八號）曾證稱：被上訴人公司係以平信通知交屋、上訴人當初買很多戶，樓上四戶及地下室之貸款很快繳清，僅剩代書費未付等語，卻於本件原審審理時證稱：係以限時掛號之書面通知交屋，上訴人未在被上訴人指定之銀行貸款，上訴人所找之銀行可貸之金額均不足以繳清貸款等語，足見其證詞前後矛盾不實，而二副鐵捲門遙控器係於八十七年十一月二十七日由被上訴人負責人乙○○於交屋時交付予上訴人，證人楊啟仁卻證稱其將鐵捲門遙控器交給上訴人，依據常理就算是交屋完成云云，亦不可採。
被上訴人迄未能舉證證明已於八十四年間對上訴人為交屋之通知，業已違反買賣契約第二十一條關於雙方所為之徵詢、洽商或通知事項均應以書面按契約所載地址掛號郵寄之約定，而被上訴人曾於八十年十一月初以雙掛號信件寄發開工期之繳款通知單予上訴人，則較通知繳款更為重要之交屋通知豈有不使用雙掛號之理？是其主張自非可採。
（四）兩造係於八十四年三月十六日就系爭房地簽訂定型化契約，該契約自有八十三年一月十一日公布施行之消費者保護法（以下簡稱消保法）之適用，經上訴人向行政院消費者保護委員會函詢有關預售屋定型化契約疑義，該會函示：「企業經營者片面所擬定之定期化契約條款涉有違反誠信或平等互惠原則，顯失公平者，消費者自得依據消保法第十二條第一項之規定，向他造當事人或法院主張該條款無效」等語，原審判決所引用之系爭契約第十四條關於交屋手續之約定，已抵觸上開消保法之規定，本件買賣契約與行政院消費者保護委員會通過之預售屋買賣契約相較，並無交屋前之驗收條款或交屋保留款之約定，竟強收全額屋款及代收款，或以「視同交屋」片面限制買方之交屋義務，交屋條款亦無交付期限之約定，復逃避遲延完工時賣方之遲延利息給付責任，均屬違反誠信或平等互惠原則，應屬無效，上訴人之屋款已全數繳清，僅因被上訴人交付之房屋有瑕疵，代書未來收代書費，竟可作為被上訴人不交屋之藉口及原審判決之依據，其違背消保法甚明，從而請求鈞院廢棄原審判決，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提證人楊啟仁於本院台北簡易庭八十八年度北簡字第一四二○八號給付管理費事件證詞筆錄影本二份、行政院消費者保護委員會九十年二月九日台九十消保法字第○○一四四號函影本一紙、內政部八十九年六月預售屋買賣契約書範本影本一份、被上訴人公司交屋書狀明細及客戶交屋點收記錄表為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除援用原審之陳述外，補陳：
（一）上訴人主張兩造於八十七年十月二十日訂立之協議書，有補充及更正原房地買賣契約之效力，故須被上訴人先交屋，伊始有結清代收款之義務云云，顯係故為混淆雙方法律關係之說，洵無足採。
按該協議書第二項乃約明：「甲方（即上訴人）同意修繕完畢後，乙方（即被上訴人）配合交付所有權狀及設定塗銷之謄本，乙方（應為甲方之誤）無條件結清該戶代收款項新台幣貳拾貳萬陸仟元整」等語，並無上訴人所指「待被上訴人交屋完畢之後始有結清代收款義務」之意旨，上訴人逕為曲解，已嫌無據。
次按，該協議書並無溯及既往之明文約定，申言之，即便有補充或更正原買賣契約之效力，其效力乃自簽約後向後發生，上訴人卻將之套用於原訂合約，藉以主張其無原房屋買賣合約書第十四條所明文先結清代收款之義務，殊有誤會。
上訴人既不否認遲未繳付代收款，則依約本無請求被上訴人交付房地之權利，且該條款乃雙方當事人基於契約自由所簽立，既無違反公序良俗或法律之強制規定，自屬有效，上訴人片面否認顯屬無據。
（二）上訴人復主張被上訴人提出之給付不生效力，遲延給付有三年餘，故自得請求因遲延所生之損害云云，亦於法不合。
按本件上訴人乃因其個人財務週轉問題，復因遲未找到買主，故而遲不出面辦理結清代收款、取回權狀等交屋程序，被上訴人已於原審載述甚詳，當初負責辦理本件交屋事宜之證人楊啟仁先生亦到庭具結證稱：「我們是一整批同時通知，我們有書面通知被告（即上訴人）交屋。
因為被告‧‧‧找的銀行，可貸金額都不足以繳清屋款‧‧‧餘額就由我們公司無息貸款給被告，且公司並以第二順位抵押權作為保障，貸款辦好後，被告就以開票方式分期清償，一次給付給公司，我們就將鐵捲門的遙控器交給被告；
依據常理，這就算是交屋完成」、「被告確實有找過仲介公司掛牌銷售或出租，時間是在交屋以後的一段時間，現場有看到牌子，與被告聯繫時，被告有表示，要出租」等語，凡此均足證上訴人所辯被上訴人因瑕疵而遲延交屋云云，顯非事實，否則上訴人如何委託仲介銷售（按上訴人於鈞院九十年三月十九日庭訊時亦不否認「房子蓋好沒多久我就委託仲介公司出售系爭房地」）？如何帶人看屋？此歷歷事實當不容上訴人狡言否認之。
（三）至兩造協議書所列要修繕部分，恐均係緣於整整三年多來上訴人未使用該屋，年久乏人照顧所致，被上訴人公司基於服務客戶之立場，於上訴人終願結清代墊款時，同意代為修繕，詎竟遭上訴人故意曲解為因瑕疵未修繕而未交屋云云，惟查兩造於八十七年十月二十日簽立協議書後，上訴人復於十一月二十七日簽立交屋書狀明細，並簽發本案系爭支票，換言之，一個月期間即得完成之工作，何來上訴人所言「因此遲遲未能交屋」之可能？且假若確因遲延交屋而造成上訴人之重大損失，惟據上訴人之主張此乃伊明知之狀況，則上訴人豈可能甘於自八十四年十一月起仍按月支付高達一百五十萬元之分期款，且迄至八十七年九月均毫無異議？此不合常理之甚，益可證上訴人所言不實。
次按債務人遲延者，債權人得求賠償因遲延而生之損害，民法第二百三十一條第一項固有明文，惟本件因上訴人遲未繳清代收款，本無請求給付之權利已如前述；
退步言之，「給付有確定時期者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任」，此乃民法第二百二十九條第一項、第二項前段所明文，查本件被上訴人之給付並無確定期限，上訴人亦未予催告，其遽予請求遲延之損害賠償，尚於法不合。
尤且「工作遲延後，定作人受領工作時，不為保留者，承攬人對於遲延之結果，不負責任」，民法第五百零四條定有明文，而房地預售買賣之法律關係，實務及學說均肯認係買賣與承攬之混合契約，故自有適用，質言之，本件即使有任何遲延，惟上訴人於受領房地時，既未曾為任何聲明異議或保留，依法自不得再予主張，從而上訴人之上訴為無理由，應予駁回。
三、證據：援用原審之立證方法。

理 由
一、本件被上訴人起訴主張其依兩造於八十七年十月二十日所簽立之協議書第二條約定，執有上訴人所簽發以聯邦商業銀行總行儲蓄部為付款人，支票號碼ＵＡ0000000號，發票日八十八年五月三十一日，票面金額二十二萬六千元之支票一紙，詎八十八年六月一日屆期提示竟因拒絕往來遭退票，屢經催討未獲置理，爰本於票款給付請求權之法律關係，起訴請求上訴人給付上開票款及自提示日即八十八年六月一日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。
上訴人則以其向被上訴人購買坐落台北市○○段○○段一一三三地號土地，及門牌號碼台北市○○區○○路五十六巷十一號地下層、興中路五十六巷十三號地下層及興中路六十八巷十號地下二、三、四層之房地，被上訴人雖分別於八十四年四月十九日、同年九月十六日將前揭房屋及土地移轉登記於其名下，但因前揭房屋有協議書第一條所列之各項瑕疵，致被上訴人遲至八十七年十一月二十七日始完成交屋手續，業已造成上訴人受有利息損失一千一百十八萬五千二百二十元、房屋折舊一百四十一萬八千三百三十三元、增加土地增值稅三十五萬二千九百六十二元、未交屋前所繳納之地價稅一十三萬七千五百零五元及房屋稅三十五萬二千七百二十八元，合計一千五百零七萬九百零八元等損害，爰依民法規定，主張與被上訴人對上訴人之票據債權抵銷等語，資為抗辯。
二、本件被上訴人起訴主張其依兩造八十七年十月二十日所簽之協議書第二條約定，執有上訴人所簽發票面金額二十二萬六千元之前開支票一紙，詎屆期提示遭退票，上訴人迄未給付等事實，業據被上訴人於原審提出支票及退票理由單各一件為證，復為上訴人所不爭執，堪信其此部分主張為真實。
惟上訴人抗辯被上訴人雖於八十四年四月十九日、同年九月十六日將前揭房屋及土地辦理移轉登記完畢，然因該房屋有協議書所示之瑕疵，致遲至三年後之八十七年十一月二十七日被上訴人始完成交屋手續，其因被上訴人之給付遲延受有各項損害，得與被上訴人之票據債權抵銷等語，則為被上訴人所否認，主張其於辦妥前揭房地所有權移轉登記後，即通知上訴人交屋，係上訴人因個人財務週轉問題，拒不出面辦理交屋，屢經上訴人催促均置之不理，遲至八十七年十月二十日經兩造協商簽立協議書，由被上訴人修繕協議書所指之瑕疵，上訴人則於同年十一月二十七日簽下交屋書狀明細，並簽發系爭支票，本件絕非被上訴人遲延交屋等語。
是本件應予審酌者為：（一）被上訴人就系爭房屋有無遲延交屋之情形？上訴人是否因被上訴人之給付遲延受有損害，而得就其損害賠償債權與系爭票款抵銷？（二）系爭房屋於交付時有無瑕疵？上訴人得否以被上訴人非依債之本旨提出給付而拒絕受領？三、經查：
（一）依兩造所不爭之系爭房地買賣合約書第十四條關於交屋手續之約定：「一、本大廈建造竣工後甲方（即上訴人）應履行左列各款之義務，並以本合約書換取乙方（即被上訴人）開具之交屋證明後，甲方始得遷入，否則視為甲方違約。
㈠依本約第三條繳清全部買賣價款與本約中第六條第三款、第十條第二款、第十一條等條款所定之各項稅費、證件及滯納金。
㈡依本約第九條、第十二條規定辦理產權登記所需之證件暨繳清有關之各項費用及金融機構貸款所需之各項稅費。
㈢依本約第十三條繳清因逾期付款應之滯納金」，可知依系爭買賣契約約定，須待上訴人繳清上開全部買賣價款、各項費用及稅費後，被上訴人始負交屋之義務，查迄八十七年十月二十日兩造簽立協議書時，上訴人尚欠被上訴人代書費等代墊款項二十二萬六千元之事實，有協議書附卷可稽，亦為上訴人所不爭，從而被上訴人在上訴人給付全部買賣價款之前，依約並無交付前揭房地之義務。
是上訴人抗辯依協議書第二點約定，被上訴人有將系爭房屋修繕完畢，先為交付無瑕疵房屋之義務，上訴人唯待被上訴人交屋完畢之後始有結清代收款二十二萬六千元之義務，故被上訴人自應負遲延交屋之責云云，即與兩造間買賣契約之約定不符，亦對該協議書之文字真意有所誤解。
（二）按於不動產買賣交易實務，所謂「交屋」手續是否完成，應斟酌出賣人是否已提供交付合於正常使用狀態之房屋、買受人是否處於得自由使用支配之客觀狀態等一切情狀而為判斷，若買受人在法律上已係合法所有權人，就買賣標的物亦有事實上之管領權能時，即應認為交屋手續業已完成，至於是否於交屋前曾以書面通知，或鐵捲門遙控器之交付與否，則非認定交屋手續是否完成之唯一標準。
查兩造約定買賣之系爭台北市○○區○○段一小段二二九二、二二九三、二二九四建號建物，及同段同小段一一三三號地號土地，其所有權已由被上訴人分別於八十四年四月十九日及同年九月十六日移轉登記予上訴人，有土地及建物登記謄本在卷可稽，亦為兩造所不爭，證人楊啟仁亦於原審證稱：八十四或八十五年間，上訴人辦好貸款後，以開立支票之方式分期清償買賣價款，一次將支票交付，被上訴人公司遂將鐵捲門遙控器交付上訴人，依常理即屬交屋完成，然因上訴人積欠被上訴人印花稅、過戶規費、代書費等代墊稅款，故被上訴人請上訴人前來結清款項後，再將權狀交付，然上訴人始終並未前來辦理等語（見原審八十九年七月六日言詞辯論筆錄）。
再者，系爭房屋興建完工未久，上訴人即委託仲介公司將之出售（出租）等情，業據證人楊啟仁證述在卷（同上日筆錄），亦為上訴人當庭所自承（見本院九十年三月十九日準備程序筆錄）。
依上述各節情形以觀，上訴人已於八十四年四月十九日及同年九月十六日獲移轉登記為所有權人，又於完工後未久將系爭房地委託仲介公司出售、出租，其在法律上係合法登記之所有權人，又處於能自由支配管領系爭房屋之狀態，應認系爭房屋於斯時業已交屋完畢。
是被上訴人主張其早於八十四年間即已通知交屋並未遲延，自屬可採，上訴人抗辯被上訴人遲至八十七年十一月二十七日始履行交屋義務，屬給付遲延云云，不足採信。
上訴人雖辯稱被上訴人未能舉證證明已於八十四年間對上訴人為交屋之通知，違反買賣契約第二十一條關於通知事項應以書面掛號郵寄之約定，且被上訴人遲至八十七年十一月二十七日始由其負責人乙○○交付二副鐵捲門遙控器，證人楊啟仁卻證稱當時已將鐵捲門遙控器交付，顯有矛盾等語，並提出八十七年十一月二十七日交屋書狀明細為證。
惟被上訴人業已將系爭房屋交付上訴人使用，使其處於得自由支配之狀態，已如上述，是不論被上訴人能否證明曾以書面掛號通知上訴人交屋事宜，或鐵捲門遙控器之交付情形如何，均不影響本件房屋業已完成交屋手續之事實。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。
上訴人另抗辯系爭房屋於八十四年間完工時即有如兩造協議書所示之瑕疵存在，惟查，被上訴人於八十七年十月二十日簽立上開協議書後，隨即依限於八十七年十一月二十日前完成修繕，此為兩造所不爭，上訴人亦同意於同月二十七日簽署交屋書狀明細，並開立系爭支票，依協議書第貳點之約定結清代收款項，又上訴人自八十四年至八十七年間均未主張任何法律上之權利，此亦為其於本院所當庭自承（見本院九十年三月十九日準備程序筆錄），是倘協議書所示之瑕疵果於交屋時即已存在，且因而造成遲未交屋情形，則何以上訴人自八十四年底仍按月給付高達一百五十萬元之分期價款，竟未主張減少價金、解除契約等法律上權利？且依協議書記載，被上訴人之修繕項目為：「花台滲水入室內、大門鐵捲門整理、大門鐵捲門外加裝門嵌止水、電容器更新、連續壁滲水乙處、中間樑滲水乙處、地板清潔整理」，均屬輕微簡易且屬被上訴人能於一個月內完成之修繕工程，是上訴人辯稱因完工時即有協議書所示之瑕疵，致被上訴人遲未交屋云云，自屬謬誤，被上訴人主張為收回代墊款項，基於服務之立場，故就上訴人三年未使用系爭房屋因而產生之自然損害進行修復等語，應較為可採。
上訴人就系爭瑕疵係完工時即已存在，當時有要求被上訴人修繕此一有利於己之事實，均僅空言抗辯未能舉證，其雖於八十七年九月二十八日發出存證信函表示有瑕疵，然該存證信函距八十四年完工時已有三年餘，其間上訴人是否曾為主張，亦均屬可疑。
縱該瑕疵係完工時業已存在，然兩造已於八十七年十月二十日就瑕疵及代墊款爭議達成協議並立有協議書，且被上訴人亦已將瑕疵修繕完畢，則上訴人於被上訴人請求給付票款時卻又以瑕疵抗辯，與兩造協議之目的亦屬有違。
（四）綜上所述，被上訴人就系爭房屋並無遲延交屋之情形，上訴人辯稱系爭房屋存有瑕疵並造成遲延交屋，致其受有遲延損害云云，自不足採信。
四、上訴人另抗辯兩造間之買賣契約第十四條關於交屋手續之約定，對照於行政院消費者保護委員會（下稱消保會）通過之預售屋買賣契約，並無交屋前之驗收條款、交屋保留款或交付期限之約定，復逃避遲延完工時賣方之遲延利息給付責任，業已抵觸消保法第十二條第一項之規定，有違誠信及平等互惠原則，應屬無效云云。
惟查，兩造間之買賣契約，就交屋手續部分雖無消保會預售屋買賣契約範本關於驗收條款、交屋保留款之約定條款，然於出賣人即企業經營者應負債務不履行或物之瑕疵擔保責任之情形，買受人即消費者自得依民法或相關法律規定，主張減少價金、解除契約或損害賠償等權利，並得請求法定遲延利息，不因契約條款未為規定而有所影響，且上開契約範本僅係供消費者參考，非謂與之不符即與誠信或平等互惠原則有違而屬無效，消保會九十年二月九日台九十消保法字第○○一四四號函雖稱：定型化契約條款違反誠信或平等互惠原則，顯失公平時，消費者自得主張該條款無效等語，惟定型化契約條款是否與誠信原則有違、是否顯失公平，仍應由法院加以認定。
本件買賣契約第十四條約定須待買方結清所有款項後，始得交屋，與民法關於買賣契約之規定並不抵觸，亦未使消費者蒙受不利益，核與誠信或平等互惠原則無違，故上訴人上開所辯，亦非可採。
五、綜上所述，本件上訴人主張系爭房屋因瑕疵而遲延交屋，致其受有利息、房屋折舊、稅賦增加等遲延損害計一千五百零七萬九百零八元，得與本件被上訴人之票據債權抵銷云云，不足採信。
從而，被上訴人本於票款給付請求權之法律關係，請求被上訴人給付票款二十二萬六千元，及自提示日即八十八年六月一日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息，為有理由，應予准許；
又命清償票據上債務之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第四款定有明文，是原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
又因本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十三 日
民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 林玲玉
法 官 林庚棟
右為正本係照原本作成
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十三 日
書記官 劉芳菊