臺灣臺北地方法院民事-TPDV,89,訴,3128,20010517

臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第三一二八號
原 告 乙○○
訴訟代理人 張玉希律師
被 告 丁○○即游榮都祭祀公業管理人
住台北市○○區○○街一四九號五樓
甲○○即游榮都祭祀公業管理人
住
丙○○即游榮都祭祀公業管理人
住
共 同
訴訟代理人 楊嘉中律師
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主 文

被告應給付原告新台幣伍佰陸拾萬元及其中新台幣貳佰捌拾萬元自民國八十九年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰捌拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行；

但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰陸拾萬元，為原告預供擔保，得免假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五百六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即民國八十九年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

及以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

（一）原告於八十年八月二十九日向被告購買坐落宜蘭縣員山鄉○○段六○三地號土地，面積○．○二五三公頃，言明土地必需與前方七十九號房屋之土地相連，因該地如未與七十九號房屋所坐落之土地相連，即無法對外連絡，更無法興建，而形成一袋地，故為使土地得合併使用，原告乃以高於鄰地二倍之價格即每坪五萬四千元之高價向被告購買系爭土地，並約定於簽約後二星期內辦理過戶手續。

詎原告於支付第一、二期款合計二百八十萬元後，被告均無法辦理過戶手續，經原告多次催告亦置之不理，且遲至八十六年始辦理分割，並將系爭土地與七十九號房屋間之土地規劃為巷道，而使系爭土地無法與七十九號房屋之基地相連，嗣被告更要求原告將巷道內合法興建之房屋拆除，違反兩造之約定，原告不得已解除系爭買賣契約，並再以八十九年十月十一日準備書狀繕本作為解除契約之意思表示通知。

爰契約約定，請求被告返還已付價金二百八十萬元及同額之違約金。

（二）對被告抗辯所為之陳述：１、被告於台灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）起訴先位聲明請求確認系爭買賣關係不存在並拆屋還地；

備位請求原告給付尾款一百一十五萬八千一百五十二元，與本件原告請求之訴訟標的不同，並非同一訴訟。

２、被告與原告父親游五郎間另有買賣關係存在，惟與本件買賣無關，被告以未違反與游五郎間之約定，辯稱本件亦無違約，顯無理由。

３、原告之父於七十二年間向訴外人游澤雨購買宜蘭縣員山鄉○○路七七之一號房屋時，該建物即與之前員山鄉○○路七九號建物連接，游五郎承租七七之一號建物基地面積為二五三平方公尺，當時即分割後六○三－五地號土地之成交價格約二萬元，原告購買系爭土地因與七九建物之基地相連，得銜接員山路，利用員山路作為建築線，價值較高，被告要求以每坪五萬六千四百元購買，兩造並於契約書上註明門牌員山路七七之一號與七九號相連接。

４、被告提出之同意書，並非游五郎簽署，指印亦非游五郎所有。

況游五郎係於六十七年七月三日辦妥七九號建物所有權移轉契約，而該同意書係於同年十一月十八日始簽立，故江成田於另案證稱其妻要求游五郎簽立保留巷道之同意書後，始同意將七九號建物出售予游五郎，顯不實在。

且江成田之妻出售七九號建物予游五郎時，並非基地之所有權人，而其所承租之土地僅該建物之基地範圍並不及於其他，當時該土地為上有訴外人游澤雨所有七七之一房屋坐落，要無可能於六十七年出售建物時，要求游五郎保留該建物後方之土地為巷道。

又員山路七九號與七七之一號係相連，二屋間並無巷道，被告保留之六○三－四通道，在未分割前，上有游五郎所有之七七之一號建物，該部分無法對外連接，且為游五郎所承租，被告辯稱原告占有通道，顯係不實。

三、證據：提出買賣契約書、土地登記謄本、地籍圖謄本、律師函、租金收據、所有權移轉契約書為證；

並聲請訊問證人游五郎。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴；及以供擔保為條件之免假執行宣告。

二、陳述：

（一）本件請求與宜蘭地院八十九年度訴字第二三八號事件之當事人、訴訟標的均相同，故為同一事件，原告就同一事件重複起訴，違反民事訴訟法第二百五十三條規定，應予裁定駁回。

（二）系爭買賣契約之約定與原告父親購買六○三－二地號土地之情形完全相同，而游五郎於宜蘭地院之前案並未認被告有違約情形併解除契約，猶反訴請求被告移轉土地，故本件被告亦無違約之可言。

原告主張買賣當時言明該土地必需與前方七九號房屋土地相連之事實，已經宜蘭地檢署查明所陳不實，而為被告不起訴處分確定在案。

（三）原告父親游五郎於八十年八月十六日購買六○三地號土地前，曾於六十七年七月十一日簽立同意書同意留後門路一米寬，由鄰屋游阿英通行，此事實亦經宜蘭地檢署查明，並於不起訴處分書中引用證人之證言。

則原告與游五郎既為父子關係，當知悉游五郎同意保留巷道，故系爭買賣契約不可能約定土地相連。

游五郎於六十七年間同意員山路七十九號房屋留後門路一米寬由游阿英通行，與其辦理不動產所有權移轉契約之時間先後無關。

（四）系爭土地現已分割為六○三－六地號，游五郎先前購買之土地分割為六○三－二地號，該二地中間之土地，分割為六○三－四地號，該六○三－四地號土地原為巷道，係因游五郎之前手及游五郎加蓋延伸至屋內，原告主張六○三－六地號土地為袋地，顯然不實。

原告自認六○三－四地號土地規劃為巷道，則六○三－六土地 即可經由該巷道通行，並非袋地；

況系爭土地縱為袋地，亦非不得為買賣之標的，且袋地亦可訴請通行周圍之土地，並可與鄰地合建，故系爭土地是否為袋地，與系爭買賣契約無關；

再者六○三－四土地 係鄰近十餘戶之防火巷，此事實業經宜蘭地院檢察署八十九年偵續一字第二號及台灣高等法院檢察署八十九年議字第一六六七號不起訴處分書載明。

被告基於鄰近十餘戶住戶之財產安全考量，根本不可能出售系爭之六○三－四土地予原告。

（五）原告買受之土地經分割後為六○三－六地號，被告於八十九年六月二十七日通知原告給付尾款一百一十五萬八千一百五十二元，限原告於文到十五日內給付，逾期則以該通知作為解除契約之思表示，原告於收受後即表示拒絕給付尾款，兩造契約已解除；

且被告於宜蘭地院八十九年訴字第二三九起訴狀繕本亦有催告效力，被告茲再以答辯狀作為解除契約之意思表示，原告已付價金，被告自可依約沒收。

（六）系爭土地未辦理移轉登記，係因原告於系爭契約簽訂後，阻礙分割，並進而提起刑事告訴，俟刑事不起訴處分確定後，被告通知原告給付尾款，因原告明確拒絕給付，故系爭契約已經被告解除，被告無移轉系爭土地之義務。

三、證據：提出宜蘭地院八十九年度訴字第二三八號通知書、起訴狀、答辯及反訴狀、買賣契約、律師函、土地登記謄本、宜蘭地院檢察署八十九年偵續一字第二號不起訴處分書、台灣高等法院檢察署八十九年度議字第一六六七號處分書、同意書、地籍圖謄本、存證信函、調解書為證；

並聲請本院調閱宜蘭地方法院八十九年度偵續一字第二號偵查卷。

理 由甲、程序方面：按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴。

為民事訴訟法第二百五十三條所明定。

而所謂「同一事件」係指當事人相同，訴訟標的相同及訴之聲明相同、相反或可代用。

又同種類之原因事實，所生同種類之私法上權利義務關係，僅為同種類之訴訟標的，絕非同一之訴訟標的。

本件原告起訴請求被告返還買賣價金及賠償違約金，其訴訟標的為契約解除後之回復回狀請求權及損害賠償請求權；

被告於八十九年七月十日在宜蘭地院起訴，先位聲明請求確認系爭買賣關係不存在，及原告應將坐落宜蘭縣員山鄉六○三－六地號土地內建物門牌宜蘭縣員山鄉○○村○○路七十九號房屋拆除，將系爭土地返還原告，其訴訟標的之一雖亦為契約解除後之回復原狀請求權，惟其主張解除之原因事實，與本件解除之原因並不相同，故二訴雖有同種類之訴訟標的，然係基於各別之原因事實，所生各別之私法上權利義務關係，並非相同之訴訟標的，被告辯稱本件與宜蘭地院八十九年訴字第二三八號確認買賣關係不存在之訴為同一事件，要屬無據。

乙、實體方面：

一、兩造爭執之要旨：原告起訴主張：伊於八十年八月二十九日向被告購買坐落宜蘭縣員山鄉○○段六○三地號土地，面積○．○二五三公頃，為使土地得與前方七十九號建物坐落基地合併使用，故約定系爭土地必須與前方七十九號房屋坐落之土地相連，而買賣價金亦因此高於鄰地二倍，被告應於訂約後二星期內辦理過戶，但被告於收受第一、二期款計二百八十萬元後，遲未辦理移轉過戶，迄八十六年始辦理土地分割，將七七之一號房屋坐落基地與七十九號房屋相連之土地規劃為巷道，將之分割為六○三－四號土地，並否認六○三－四號土地為系爭買賣之範圍，拒予移轉過戶，伊業以被告違反約定而解除系爭買賣契約，爰依契約第六條約定，請求被告返還已付價金二百八十萬元及同額之違約金等語。

被告則以：系爭已分割之六○三－四地號土地，為既成巷道，不在兩造約定之買賣範圍內，兩造約定之門牌員山路七七之一號與前七九號相連，係指屋頂相連而非土地相連，系爭買賣契約因原告拒絕給付尾款，已經被告通知解除，並沒收已付價金等語，資為抗辯。

二、得心證之理由：原告主張於八十年八月二十九日向被告購買坐落宜蘭縣員山鄉○○段六○三地號土地，面積○．○二五三公頃，已付價金二百八十萬元之事實，業據提出買賣契約書為證，且為被告所自認，堪認為真。

原告主張兩造約定買賣之土地必須與前方七九號建物坐落之土地相連之事實，為被告所否認，並以前開情詞置辯。

經查：（一）系爭買賣契約書第一條不動產之標示約定：員山鄉○○段六○三號內○．○二五三公頃，實際測量後為準，每坪新台幣伍萬陸仟肆佰元整計算。

（門牌員山路七七之一號與前七九號相連接）。

而門牌七七之一號及七九號房屋係游五郎於不同時間買受，且房子相連，因被告要出售系爭土地，故游五郎要求必須要七七之一號及七九號房屋之土地相連接之事實，業據證人游五郎證述在卷；

且被告對於系爭土地原告以高於鄰地二倍價格之對價買受，七九號房屋臨員山路之事實，復不爭執，則倘非兩地連接，有較高之利用價值，原告應無以高於鄰地兩倍價格買受系爭土地之可能，故原告主張門牌員山路七七之一號豈前七九號相連接，係指土地相連接，非無可採。

被告雖辯稱所謂相連接係指屋頂相連接，惟本件買賣之標的物為土地，並非房屋，且當時七七之一房屋與七九號房屋屋頂相連，衡情應無再約定房屋屋頂相連之必要，而代書簡滄嬰於宜蘭地院檢察署八十九年度偵續一字第二號偵查中，雖證稱當時員山路七十七之一號與員山路七十九號間有一條巷道，買賣契約並不包括巷道，契約所謂「相連接」係指房屋與房屋間有加蓋方便出入，訂約當時係雙方明瞭後始至其處訂契約等語，有八十九年偵續一字第二不起訴處分書可參，惟如前所述，前開房屋既均為游五郎所有，且當時所謂之巷道均已由原告或其父親加蓋房屋，原告為使加蓋之房屋得合法使用土地，其買賣之範圍，應包含該巷道，始符常情；

況系爭買賣契約簽訂當時僅約定買賣面積，並未確定其位置，倘兩造於買賣當時已明知原告加蓋之房屋坐落之基地為巷道，非買賣標的物，必明確將巷道排除於買賣範圍內，始符一般經驗法則，故簡滄嬰於前開刑事偵查中所為之證述，並無可採。

（二）又被告雖另以游五郎於六十七年間買受七十九號房屋時，同意留後門路一米寬，由鄰屋游阿英通行，而辯稱系爭巷道不在系爭買賣範圍內。

惟原告否認同意書之真正，雖證人江成田於宜蘭地院檢察署前開偵查案中證稱該同意書係伊妻與游五郎簽訂的，因伊妻有告訴伊游五郎有簽下同意書等語。

然江成田對於游五郎簽立同意書之事實，僅係透過其妻之告知，並未見聞，為傳聞證據，尚難以此認定游五郎確有同意預留道路供游阿英通行；

況游五郎縱曾同意預留道路供游阿英通行，惟游五郎嗣後已在該巷道內加蓋房屋，游阿英實際上亦未利用巷道通行，且游五郎與江成田之妻所為之約定，更無從拘束兩造，則被告以此辯稱系爭巷道不在兩造約定之買賣範圍內，亦無可採。

（三）系爭買賣契約第三條約定：甲方（即被告）於本契約成立後應將前開買賣賣之不動產產權有關之文件及印鑑證明戶籍謄本印章等限於兩星期內為限會同乙方（即原告）辦理過戶移轉登記手續。

第三條約定，餘款一百五十一萬四千六百元於八十年十一月十六日交付。

系爭契約於八十年八月二十九日簽訂，則自簽訂後二星期內為同年九月十二日，故兩造之真意，應係以移轉過戶後，始為尾款之給付。

雖兩造曾因被告遲延過戶而申請調解，並經調解成立，原告同意被告於利害關係人辦妥繼承登記後再辦理過戶手續，有被告提出且為原告所不爭之調解書可參，惟被告並未能於八十三年六月三十日辦妥過戶手續，故依前開調解內容第四項所示，調解無效。

則原告仍得依前開約定，請求被告履約。

被告雖於八十九年六月二十七日催告原告給付尾款，惟原告依前開約定，於移轉過戶完成前，並無給付尾款之義務，故被告以原告給付遲延，主張解除系爭買賣契約，即屬無據。

（四）如前（一）所述，系爭買賣契約之範圍包含分割後之六○三－四地號土地，而兩造約定於利害關係人游簡阿好辦妥繼承登記後，再辦理過戶手續。

雖被告因原告提起刑事詐欺告訴而未移轉系爭土地，但刑事告訴不能免除被告之給付義務，被告既未能於八十三年六月三十日前辦妥系爭土地之過戶手續，則依調解書第四項所示，兩造經由調解所成立之事項無效，被告仍應於系爭買賣契約簽訂後兩星期內移轉系爭土地，為一定有履行期限之契約，被告未能於前開期限內完成過戶手續，且經原告多次催告，為被告所不爭執，則原告於八十九年七月一日通知被告解除系爭買賣契約，要非無據。

三、按系爭契約第六條後段約定：甲方（即原告）立約後不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事者，除應將即收價款（包含定約金）全部退還與乙方外，另備同額現款交予乙方以示解約。

該給付同額現款應屬違約金之約定，其性質為損害賠償總額之預定，被告對於原告主張因解除契約受有同已付價款損害之事實，既不爭執，則原告請求被告返還已付價金二百八十萬元及同額之違約金，即非無據。

又本件違約金之性質如前所述，為損害賠償總額之預定，依最高法院六十二年台上字第一三九四號判例意旨所示，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。

故原告請求二百八十萬元自起訴狀繕本送達翌日即八十九年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

四、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；

至於原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。

六、結論：原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 十七 日
民事第六庭法 官 吳素勤
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 十八 日
法院書記官 柯金珠