臺灣臺北地方法院民事-TPDV,89,訴,3139,20010524

臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第三一三九號
原 告 甲○○
訴訟代理人 薛銘鴻 律師
被 告 康福建設事業股份有限公司 設台北市○○路○段九十七號三樓法定代理人 乙○○○
訴訟代理人 郭芳宜 律師
右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）壹佰零壹萬貳仟元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：㈠緣原告於民國（下同）八十五年十二月十五日購買被告興建並預售座落台北縣新店市○○段稻子園坑小段一三八｜一二等二十六筆土地案名為「康福潭天天廈」編號等Ｂ７棟第十八樓房屋及土地持分壹戶，另購買地下第肆層第Ｂ區機械式停車位壹位（以下簡稱系爭房地），雙方訂有房屋土地預定買賣契約，被告推出該預售屋之促銷重點在強調系爭房屋為「合法之夾層屋」，並以此為訴求吸引消費大眾，此有下列事證可稽：⑴被告於廣告物上刊載「最後一張核准的挑高四米五建照」、「一般住宅二米八至三，三米六的房子上下切一半只剩一米八，複式四米二沒有挑高客廳，全面挑高四米五高闊空間才真實用」、「一道階梯區隔上、下兩個空間，私密個人空間和公共家居空間巧妙分開」、「豪享四房多重空間運用」、並有每戶房屋上、下層之平面圖及夾層屋裝璜範例、夾層屋璜完成實景等，可合法建造夾層屋之文字、圖片之明示或暗示。

⑵銷售現場之樣品屋，均以「夾層屋」之建築式樣予以展現，並以夾層屋可擴大空間需求吸引消費者。

⑶銷售現場之銷售人員，均強調系爭房屋可建造夾層，並表示可參考其廣告上之範例建造（並未表明樣品屋之裝璜不合法）。

原告因此相信其所購買系爭房屋係可合法建造夾層而願以每坪單價新台幣（下同）二三八六Ｏ七元購買系爭房屋（房地總價0000000元／總面積二三、二六坪）。

並已繳價金九十二萬元。

㈡又兩造前揭買賣契約書第一條第二項明定：「本戶房屋面積共計約貳參點貳陸坪，包含主建物面積約壹玖點參玖坪，附屬建物面積約貳點肆參坪，共同部份面積約壹點肆肆坪。

其面積及位置說明如附件五及附件九所示。」

，而依附件五「面積計算方式及公共設施分配及產權登記特約條款」第壹條明載：「本契約內所載房屋面積係區分為⑴各區分所有建物之主建物及附屬建物（陽台、雨遮、露台等）面積⑵公共設施面積（及為共同使用部分）⑶汽車停車位持分面積（如甲方有購買時）。」

、第肆條明載：「公共設施項目範圍及分配方式如左：一、本契約公共設施包括右列項目：水箱、通道、緊急發電機室、消防機械房、空調機械房、自備變電室、台電配電室、管理員室、管道間、電信機房、公共陽台、機械室、壹樓門廳、公共花台、雨遮、避難出口、各層排煙室、公共露台、中繼水箱、屋頂突出物等及應列入共同使用部份之項目皆屬之。」

，本件買賣系爭房屋面積（即契約所定主建物面積）應有一九．三九坪，且原告至銷售現場，現場之銷售人員亦向原告說明系爭房屋室內面積有十九坪與樣品物相同，惟目前系爭房屋結構體已完工，但室內面積約僅十二坪。

㈢第查所謂夾層，依建技術規則設計施工編第一條第十五項規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層；

同一樓層內夾層之總和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。

若於建築物欲興建夾層時，依建築法第廿五條第一項、第卅條、第卅九條規定，必須於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，否則即應於法定容積內依法辦理變更設計，未依申請興建之夾層，依建築法第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。

被告為專業之建築商，對於上述建築法令之有關規定應熟稔，而系爭房屋依據上述法令無法合法建造夾層，被告竟以前述之方式使原告誤認其日後得合法建造如廣告物或樣品屋所示之夾層屋，而進而與被告訂立買賣契約，堪認被告係施以詐術，使原告就是項於交易上重要之房屋性質，發生錯誤，進而為買賣之意思表示。

與本件相同情形，而被法院判決係詐欺消費者，而得撤銷買賣意思表示，有最高法院八十八年台上字一八九二號、台灣高等法院八十六年度上字一三一四號、本院八十七年重訴字一二三號、八十七年重訴字一二三二號等判決。

㈣原告發現係受被告詐欺而與其訂立買賣契約，爰依民法第九十二條規定撤銷為買賣之意思表示，按民法第一一四條規定：「法律行為經撤銷者，視為自始無效」。

本件被告因原告已為撤銷被詐欺之意思表示，其所受領之原告繳交之價金九十二萬元即為無法律上原因而受利益並致原告受損失，原告爰再依民法第一七九條規定，請求被告返還不當得利（即被告所收受之價金）玖拾貳萬元。

㈤按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容」，如「刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。」

消費者保護法第二十二條、第二十三條第一項分別定有明文。

本件兩造簽定買賣契約之日已在消費者保護法施行之後，故有上揭條文之適用，原告因信賴被告前述廣告所受之交付價金九十二萬元之損害，自得依上揭條文請求被告賠償；

又依消保法第五十一條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；

但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」

本件被告故意以不實廣告等宣傳推銷系爭房屋，致原告陷於錯誤，誤認系爭房屋可建造夾層，依消保法第五十一條原告自得請求被告給付懲罰性賠償金，其金額以原告之實際損害即已付價金之十分之一為適當（此有前述本院八十七年度重訴字第一二三號判決亦採此見解），故請求被告給付懲罰性賠償金玖萬貳仟元。

㈥退步言，縱使被告廣告非詐欺，原告尚不能援引民法第九十二條規定撤銷買賣之意思表示，然被告亦構成給付不能及給付瑕疵（物之瑕疵），茲分述如下：⑴依消費者保護法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

消費者保護法施行細則第二十三條亦規定廣告之型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。

預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無任何成品可供實際之檢視，以決定是否購屋，自當信賴廣告上所載，準此，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質時，除非建商另為特別之說明，否則該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約內容之一部。

（參最高法院八十八年台上一八九二號判決），職是本件被告所使用之廣告內容及樣品屋示範均成為契約之一部，被告依約應給付原告得合法興建如廣告及樣品屋所示之夾層之房屋，惟系爭房屋無法合法興建夾層，是被告有不完全給付之給付不能情事，依民法第二百二十七條第一項、第二百五十六條規定，原告得解除契約。

⑵第按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於受買人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」

又「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。

按房屋可使用之面積及其價格，乃影響消費者購買意願之最重因素，本件被告於銷售現場作成夾層之樣品屋，又發送可制作夾層之廣告，其用意即在以該項產品特性招徠客戶，可見系爭房屋得為夾層使用，該項物之性質，於本件交易上應屬重要，且為兩造買賣契約所預定之效用，而因法令等限制，原告購買系爭房地，可得增加其屋內得使用面積至少一倍以上之效用喪失，該瑕疵應視為重大瑕疵，且無法補正，依最高法院四十九年度台上字第三七六號判例意旨，縱被告未交付，亦得依民法第三百五十九條主張解除契約，請求返還已給付之價金，本件系爭房屋依買賣契約其室內面積應有十九．三九坪，但事實上僅與十二餘坪，短少七坪，屬不完全給付之給付不能，亦為有重大無法補正之瑕疵，依民法第二百二十七條第一項、第二百五十六條規定及第三百五十九條規定得解除契約。

㈦對被告抗辯之陳述：⑴被告抗辯廣告物非被告製作，而係由「亞瑟士國際工程股份有限公司」製作，且無保證或說明被告設計興建之系爭大廈可合法興建夾層屋云云。

惟查：①被告交付原告之廣告物中另有與前揭廣告物相同，強調系爭建物可建造夾層之海報，而其上有被告公司署名，且連同該廣告物一同交付，足證所有廣告物均為被告製作、使用。

②廣告資料中雖有部份係載稱「以上資料感謝義晟設計裝潢工程有限公司亞瑟士國際股份有限公司提供」等詞，惟該廣告資料全部均是由被告交付予原告，而非由義晟設計裝潢工程有限公司或亞瑟士國際股份有限公司交付予原告，且從上開「以上資料感謝義晟設計裝潢工程有限公司、亞瑟士國際股份有限公司提供」之用語，顯可見該等廣告資料係由義晟設計裝潢工程有限公司及亞瑟士國際股份有限公司提供予被告，再由被告交付予原告等消費者，對該等廣告資料係由被告提供交付予原告之廣告性質，不生影響，並上開廣告資料中所載聯絡電話「000-0000」即係系爭「康福潭天天廈」所在之電話，益證該等廣告資料確係被告提供交付之廣告之一部份，至於被告與義晟設計裝潢工程有限公司、亞瑟士國際股份有限公司彼此間之關係，及義晟設計裝潢工程有限公司及亞瑟士國際股份有限公司為何提供該等廣告資料予被告，此純屬被告與該公司間之內部關係，不得據以對抗原告，被告既將之提供交付予原告，自是以之作為其廣告內容之一部份，否則，被告為何將該等廣告資料提供交付予原告？依消費者保護法第二十二條規，該等廣告資料之內容，自仍構成原告與被告間買賣契約之一部份，與該等廣告之製作人為何無關，是被告謂廣告資料非其製作，非屬其廣告云云，顯屬卸責之詞，被告以該等廣告資料提供交付予原告，作為其吸引招徠消費者之方式及手段後，又企圖以其非該等廣告之製作人為由，推卸其應負之廣告內容責任，殊失誠信，顯無可採。

⑵被告另抗辯現場樣品屋之標示及不動產預定買賣契約書第七條第㈣款、第廿三條及附件八之一裝潢（修）工程切結書及附件八之二裝潢（修）施工管理辦法之相關約定，證明被告廣告並無合法夾層屋之說明及未出售夾層屋。

惟查：①被告主張其於現場夾層裝潢設計之樣品屋中，有張貼標示載明：「此部份在交屋後，由客戶自行裝璜使用」等字樣云云，然查，原告於參觀被告之現場樣品屋時，未曾看到上開被告所稱其張貼之標示，被告提出之樣品屋照片，並非於原告參觀其現場樣品屋時所攝，該紙照片不足以證明於原告參觀現場樣品屋時即有上開張貼標示之存在。

退步言之，縱認為被告曾於現場樣品屋中張貼上開字樣之標示（假設），惟該標示內容非但無法使消費者認知夾層之裝潢設計為不合法，反而益使消費者認為得依現場樣品屋所示，為相同之夾層裝潢設計。

況，消費者保護法第二十二條係強制禁止規定，被告所稱上開標示之內容，無非意在減輕或免除其所負之義務或責任，依民法第七十一條前段規定，該記載亦應為無效。

②被告辯稱於不動產預定買賣契約書第七條第四項已規定「為增加室內空間高度，本大廈建築物各棟樓層均採挑高設計，甲方之自行為室內裝潢或裝修工程，甲方應自行負責其合法性」等語，惟查，依消費者保護法第二十二條規定，被告對原告所負義務不得低於廣告之內容，被告既於其廣告內容中聲稱系爭「康福潭天天廈」房屋得為夾層屋設計裝潢使用，增加使用面積及空間，則被告自負有交付得合法為夾層設計裝潢預定效用之房屋予被告之義務，上開原證一號不動產預定買賣契約書第七條第四項之規定，本即不能免除被告依消費者保護法第二十二條規定應負之義務。

況，從上開原證一號不動產預定買賣契約書第七條第四項之規定，益加證明被告隱匿上開「康福潭天天廈」房屋不能為夾層設計裝潢，而故意欺瞞消費者之事實，否則，焉有於其廣告中大肆宣揚夾層設計裝潢之好處，卻以上開語意不明之條款規定，企圖免除其責任之理？並從上開原證一號不動產預定買賣契約書第七條第四項規定之文義、以及佐以被告提供之廣告內容觀之，消費者絕無可能將夾層屋之設計裝潢與該條項規定之合法性連想在一起，蓋被告既然已於其提供之廣告內容中以夾層屋之設計裝潢為其宣傳重點，原告自是對其合法性深信不移，是上開原證一號不動產預定買賣契約書第七條第四項規定之所謂原告應自行負責之合法性，絕非指夾層設計裝潢之合法性而言。

況，被告以不實廣告欺罔消費者在先，再於契約中意圖以不明確之用語，將施作夾層之合法性轉嫁予消費者負責，欲排除其應負之義務與責任，亦與誠信原則及衡平之理有違。

至於上開第七條第四項規定中所指附件八之一裝潢（修）工程切結書及附件八之二裝潢（修）施工管理辦法之規定，遍閱其內容，無絲毫提及系爭「康福潭天天廈」房屋為夾層裝潢設計之合法性問題，是被告辯稱依原證一號不動產預定買賣契約書第七條第四項規定，原告應自行負責房屋為夾層裝潢設計使用之合法性云云，顯與消費者保護法第二十二條之規定有違。

依最高法院八十三年度台上字第一八三七號裁判意旨闡釋「惟查上述平面圖已非單純之原來廣告性質，而係經由上訴人之售屋小姐向被上訴人展示並說明後，被上訴人始決定買受，該圖已成為契約之重要內容，上訴人縱於買賣洽定後所提供之書面買賣契約書中，置入上開第十八條之附合性條款，兩造業已合意列為契約必要內容之前揭平面圖，降格為『僅供參考之用』，並圖將之排除於契約之外，不唯與兩造間之真意不符，抑且有違誠信原則，是上開排除條款、不生若何效力，被上訴人自不受其拘束。」

之旨，上開原證一號不動產預定買賣契約書第七條第四項規定，自不能免除被告依消費者保護法第二十二條規定應負之義務與責任。

③復查不動產預定買賣契約書第二十三條固規定「本契約簽訂前已經甲方（即原告）充份審閱五天以上，並詳細審核完畢契約內所有條款及雙方之權利義務內容範圍，經雙方溝通說明後甲方完全瞭解，並同意本約符合誠實、信用原則，絕無異議。」

，以及該條款並有原告之簽章，然，事實上，被告根本從未曾將契約交付原告攜回審閱，上開第二十三條規定所載，與事實不符，簽約當時，原告亦未及逐條詳閱每一條文規定，只是依被告所屬人員之要求，於指定之處所簽名，是原告於簽名當時，亦未及閱讀上開第二十三條規定之內 容，並縱認系爭契約於簽約前曾予原告五天以上之審閱期間，惟其契約條款仍應合乎消費者保護法之規定，始生效力。

是如其契約條款規定，排除廣告內容之效力，使契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成，依消費者保護法第十二條第三款規定，因對消費者顯失公平，應屬無效。

依此，被告主張以上開原證一號不動產預定買賣契約書第二十三條及第七條第四項規定，排除其廣告內容之效力，亦無可採。

更何況，縱曾詳細審閱不動產預定買賣契約書之所有條款規定，亦無法從其條款內容中知悉系爭「康福潭天天廈」房屋不能為合法之夾層設計裝潢，被告欲以語意不明確之上開原證一號不動產預定買賣契約書第二十三條及第七條第四款規定，免除其應負之廣告責任，顯失誠信。

⑶被告又辯稱系爭「康福潭天天廈」房屋之設計裝潢係屬「夾層」，並非「隔層」，並依「建築物室內裝修管理辦法」之規定，所謂「隔層」亦非不可能，惟查：①按內政部營建署前為解決「夾層」所引發之問題，雖曾嘗試研究修訂「建築物室內裝修管理辦法」規定之可能性，研擬區別「夾層」與「隔層」之不同，擬就「隔層」之適法範圍有所規範，惟依內政部八十八年六月二十九日內政部台內營字第八八七三六九０號令修正發布之「建築物室內裝修管理辦理」，其僅修正「建築物室內裝修管理辦法」第十條規定，其他規定並未為修正，可知，依「建築物室內裝修管理辦法」之規定，所謂「隔層」亦為不合法，被告謂「隔層」係屬合法云云，殊非事實。

②縱不論「隔層」之不合法性，惟依內政部八十六年十月十四日台內營字第八六八一八五三號函之「續商建築物室內隔層使用及樓層高度處理原則暨建築物室內裝修管理辦理第三條第一款用語定義範圍界定會議」會議紀錄所載，其所謂「隔層」係指「僅作為置 物、儲藏之非居室空間使用」、「隔層裝修與建築物結構體應不同其結構與材料、且不破壞原構造體」，以及「隔層之設置以不超過該戶樓地板面積三分之一或一百平方公尺為限」而言。

而本件被告於廣告中係宣稱所裝潢設計位於上層之空間得作為臥室及起居空間等居室空間使用，並非稱僅得作為置物或儲藏之非居室空間使用，且其廣告中上層空間之面積幾乎等同樓地板面積，與上開會議紀錄所載「隔層」面積以不超過該戶樓地板面積三分之一為限，亦有不同，是被告於廣告中所稱系爭「康福潭天天廈」房屋之上、下層裝潢設計，係指「夾層」而言，並非「隔層」，被告謂其廣告之裝潢設計係屬「隔層」云云，亦屬不實。

③被告提出之本院民事判決，誤以為被告辯稱之「隔層」係屬合法，且對「隔層」之定義，有所曲解，且誤認台北市政府士務局八十六年十二月五日北市工建字第八六三六三一九九ＯＯ號函所載內容：「：：二、台端位於本市○○區○○街二四九巷四十六號一樓『增建夾層』，所檢具專業技師建築師簽證無礙結構及消防安全證明，依台北市違建夾層屋處理方案，准予備查」，為同意超過容積率仍可施作合法夾層。

事實上，台北市政府就上開准予備查之違建夾層，仍非認定為「合法違建」，仍應拆除，此有台北市政府工務局北市工建字第八七三五六六四一ＯＯ號函可稽，是上開判決並非可採。

⑷又查被告所使用前揭廣告物，已被公平交易委員會認定為「對建物之夾層設計為虛偽不實乃引人錯誤之表示或表徵」（參該委員會（八十七）公處字第一ＯＯ號處分書）在案。

按原告購買系爭房屋，並無見到成屋，其決定購買意思形成完取決於廣告物、樣品屋及現場銷售人員之解說，本件被告所使用之廣告物、樣品屋及現場銷售人員均無說明系爭建物容積率已用罄，所建之夾層為違章，或說明只能建「隔層」，而「隔層」有「不超過該戶樓地板面積三分之一或一百平方公尺」及「僅作為儲物、貯藏之非居室使用空間」、「不得用與建築結構體相同建材」等限制。

而其使用之廣告物又引人誤認得合法建造夾層，基於一般消費者之認知自然認為其所購買之房屋係得合法建造上下層面積相當夾層屋，因此出賣人基於交易誠信，自有向消費者解釋上開交易重要事項及建造「夾層」或「隔層」之種種限制，使消費者據以為訂約參考之締約上義務，如其保持緘默，任令消費者誤信而與訂買賣契約，自難謂被告非施行詐術，使消費者陷於錯誤而為買受之意思表示。

此與兩造買賣契約之第七條第四項或附件八之一之「裝潢（修）工程切結書」及附件八之二「裝潢（修）施工管理辦法」如何約定消費者負裝潢（修）合法性，並無關連。

⑸被告所提本院判決認為公平交易法之立法目的與消費者保護法之立法目的不同，公平交易法係以規範「事業」及事業爭取交易的「行為」，主要目的在維持資料分配之公平合理，並間接保護消費者，與消費者保護法係直接保護消費者不同，是故上開被告所使用之廣告物雖被公平交易委員會認定為虛偽不實引人錯誤之廣告處分在案，不能據此認定被告於訂立契約時有施用詐術令原告受騙之行為。

惟查：公平交易法係以維持市場競爭公平為其立法目的，此雖與消費者保護法不同，但是否有違反公平交易法第二十一條（即是否為虛偽或引人錯誤之表示），須以該商品之顧客群之注意力來判斷，所謂顧客群，即是依一般交易通念，可能購買該商品之人，蓋廣告乃是給一般消費大眾觀看，必須以一般消費者之判斷力來認定是否為不實廣告，如此才能防止不公平競爭手段，職是，系爭房屋廣告即經公平交易委員會認定為不實廣告，即是以一般消費者之注意力，該廣告均會誤導消費者認為系爭房屋可合法興建夾層，上開判決誤以公平交易法立法目的與消費者立法目的不同，遽認不能以公平交易委員會之處分認定系爭房屋廣告有虛偽或引人錯誤，實有錯誤，自不能引為裁判依據。

⑹兩造訂立本件不動產買賣契約之交易要項為得施作夾層屋，而被告於銷售現場作成夾層之樣品屋，又發送可製作夾層之廣告，其用意即在以該項產品特性招來顧客，即被告強調系爭房屋可施作「夾層」，因此「可施作夾層」即為契約標的應具備之效用，本件故且不論系爭建物容積率已用滿，無法施作合法夾層，就房屋現況而言，房屋中間有樑柱橫跨，因此，室內地板至樑柱高度為三米八八（見九十年三月廿七日勘驗筆錄），實無法施作上、下兩層之夾層屋（依一般而言，上、下層高度至少各為二米一，加上隔層板厚度至少一米，因此至少必須有四米三高度，始足作夾層），且該瑕疵無法補正，依最高法院四十九年台上字第三七六號判例意旨，縱被告未交屋，原告亦得依民法第三百五十九條規定主張解除契約，請求返還已給付之價金。

⑺按兩造所訂之不動產預定買賣契約為被告預先制定之定型化契約，依消費者保護法第十一條規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」

本件不動產預定買賣契約第一條第二項明定：「主建物面積約一九．三九，附屬建物二．三四坪，共同部分面積約一．四四坪」，而附件五「面積計算方式及位置及公共設施分配及產權登記特約條款」第壹條明載：「本契約內所載房屋面積係區分為①各區分所有建物之主建物及附屬建物（陽台、雨遮、露台等）面積②公共設施面積（及為共同使用部分）③汽車停車位持分面積（如甲方有購買時）。」

、第肆條明載：「公共設施項目範圍及分配方式如左：一、本契約公共設施包括右列項目：水箱、通道、緊急發電機室、消防機械房、空調機械房、自備變電室、台電配電室、管理員室、管道間、電信機房、公共陽台、機械室、壹樓門廳、公共花台、雨遮、避難出口、各層排煙室、公共露台、中繼水箱、屋頂突出物等及應列入共同使用部份之項目皆屬之。」

因此，系爭房屋當層樓梯間應分擔與區分所有權人（原告）部分（即俗稱「小公」面積，此部分依八十三年十月十七日修正前「地籍測量圖實施規則」，係測繪於主建物內），依前揭契約條款應屬前揭附件五第壹條之「及為共同使用部分」及第肆條之「應列入共同使用部分之項目」，職是，依測量成果圖第十八層建物面積為六二．七三平方公尺，扣除梯間面積約一二．Ｏ九平方公尺（計算式：（7.07X6.485+2.12X1.32）X2485/10000＝12.088），僅為五Ｏ．六四平方公尺，約為一五．三二坪，短少約四．Ｏ七坪。

退步以言，若系爭房屋當層樓梯間應分擔與原告部分是否為公共設施於契約中約定不明，則依前述消費者保護法之規定，亦應作有利原告之解釋，蓋兩造訂約日期係在八十五年十二月十五日，原告係一般消費者如何可知系爭大廈之測繪係適用八十三年修正前之「地籍測量圖實施規則」？又如何可知契約第四條第㈠項：「㈠乙方（被告公司）出售之房屋面積計算方式，係依本約建造執照核准圖說及准照日期當時登記法令之規定標準計算」之含義為何？如何可得知前述當層梯間分擔部分之面積係算入主建物面積內？被告係專業建設公司，其對上揭法令知之甚詳，其已明知本件各樓層之樓梯間面積應平均測繪入當層各主建物內，其未於契約或廣告物內說明，反而用上述契約條款，一方面掩蓋該事實，以利於銷售；

一方面推卸其責任，實大違誠信。

⑻末查即使將前述各層之樓梯間應分擔之面積測繪入主建物面積，本件系爭房屋之建物面積為六二．七三平方公尺，約為一八．九八坪，亦短少Ｏ．四一四坪（超過百分之一）系爭房屋確實有面積不足之瑕疵，為此請求判決如訴之聲明。

三、證據：提出系爭房地預定買賣契約書乙份、廣告物貳份、發票貳拾參紙、最高法院八十八年台上字第一八九二號民事判決、台灣高法院八十八年度上字第一三一四號民事判決、本院八十七年度重訴字第一二三號、八十七年度重訴字第一二三二號民事判決、八十六年度訴字第三二一四號民事判決、台北第八支局郵局存證信函第三六四及回執影本各乙份、有被告署名之廣告物乙份、台北市政府工務局八十七年十一月十八日北市建字第八七三五六六四一００號函、公平交易委員會（八七）公處字第一００號處分書乙份（以上均為影本）為證，並聲請至現場履勘。

乙、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡訴訟費用原告負擔。

㈢如受不利之判決，請准提供現金或等值台灣土地銀行文山分行可轉讓定期存款單為擔保免假執行。

二、陳述：不爭執部分：對原告主張向被告預購「潭天天廈」編號Ｂ７棟十八樓壹戶（含車位）已繳付價款為九十二萬元，以及原告所提出之系爭房地預定買賣合約書統一發票貳拾參紙並不爭執。

爭執部分：㈠被告無詐欺部分之說明：⑴被告並無夾層不實廣告：①查原告提出之廣告物，其上並未有被告公司名義，原告指稱該廣告物為 被告之廣告，當屬錯誤。

②查原告所指有夾層屋之廣告宣傳紙，係由「亞瑟士國際工程股份有限公 司」製作，且於廣告紙上開宗名義即載明「挑高住宅的平面圖，到了亞 瑟士蔡佩珍設計師手中，就活了起來，實用和趣味：：正充滿在挑高四 米五的新好空間。

另載有設計師蔡佩珍「歷年規劃個案」等，是通觀全 廣告紙，並無被告設計興建之「康福潭天天廈」有「合法夾層屋」之說 明或保證，原告主張被告以合法夾層屋為廣告，當屬無稽。

③原告主張銷售現場人員，強調系爭房屋可參考廣告上之範例建造夾層屋 等情，被告否認之，況依其主張已無法證明銷售人員有可蓋合法夾層之 說明，則有關兩造之權義，當以契約為準。

④被告既無合法夾層屋之廣告，自無違反消保法第二十二條規定可言。

⑵原告所提出之海報廣告，亦無被告有合法夾層屋之說明或保證：①查兩造契約之買賣標的為「地下四樓至廿二樓均為四米五，甲方（原告 ）承購本大廈編號Ｂ７棟十八樓房地壹戶」並未含屋內裝璜，更無夾層 在內，故原告主張被告以廣告出售合法夾層屋，顯非事實。

②被告在現場複層式隔間裝潢設計之樣品屋，明顯張貼標示載明：「此部 分在交屋後，由客戶自行裝璜使用」字樣，有樣品屋照片可稽。

參照後 述兩造合約第七條第四款有關室內裝璜合法性，由買方即原告負責，均 足證明現場樣品屋，只是提供客戶就其買受挑高四米五房屋空間裝璜之 參考，因此被告在廣告或契約內，並未有出售室內裝璜或夾層之說明， 且雙方買賣價格，未含夾層屋之面積，更未包含室內裝璜之價格，原告 明知其購買之系爭房屋，並不含室內裝璜或夾層，且明知室內裝璜，在 交屋後，由其負責合法性及負擔裝璜費用，焉能以不能蓋夾層，作為被 詐欺之藉口。

③被告在訂約時，並未向原告表示系爭大廈為合法夾層屋，此由兩造不動 產預定買賣契約書第七條第㈣款載明：「為增加室內空間高度本大廈建 築物各棟樓層均採挑高設計，甲方（指原告）之自行為室內裝璜或裝修 工程，甲方應自行負責其合法性，並應俟辦妥交屋手續後，始得進行施 工並遵守本約附件八之一裝璜（修）工程切結書及附件八之二裝璜（修 ）施工管理辦法等之相關約定。」

，雙方已明定裝璜之合法性由原告負 責，且其室內裝璜，係在交屋後，為維護全棟大廈住戶安全、安寧及避 免損壞已有管線等，乃有附件八之一裝璜（修）工程切結書及附件八之 二裝璜（修）施工管理辦法等之相關約定，但其室內裝璜由買方即原告 自行購料僱工施作，此由上開兩份附件所載內容，即可印證。

不僅證明 兩造就室內裝璜之合法性，已明白約定由原告負責，且證明室內裝璜（ 原告所指夾層︶之製作費用，未含在兩造買賣價款內，被告確未出售夾 層屋。

足以證明被告廣告並無合法夾層屋之說明，此種真意明確之用語 ，原告諉為不知，應無可採。

④查上開買賣契約第廿三條約定：「本契約書於簽訂前已經由甲方（指原 告）充份審閱五天以上，並詳細審核完畢契約內所有條款及雙方之權利 義務內容範圍，經雙方溝通說明後甲方完全瞭解，並同意本約符合誠實 、信用原則，決無異議」，原告並在該契約審閱條款親自簽署。

原告顯 然已完全明瞭契約上所買之標的，為挑高四米五空間之房屋，不含夾層 及室內裝璜，此乃符合契約自由及誠信公平原則。

⑶縱依原告提出之廣告及樣品屋，其裝璜為「隔層」非「夾層」，且不在買賣範圍內：①按所謂「夾層」，根據建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項之 規定，係指﹁夾於樓地板與天花板間之樓層；

同一樓層內夾層面積之和 ，超過該層樓板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一層樓為原告 所是認，又按建築法第七十七條之二第一項規定：「建築物室內裝修應 遵守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非 供公眾使用建築物，經內政部認有必要時亦同。

二、裝修材料應合於建 築技術規則之規定。

三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防 火區劃及主要構造係在規範何種室內裝修應經申請審查許可，且裝修材 料應合於建築技術規則之規定，不得妨害或破壞防火避難設施、消防設 備、防火區劃及主要構造，並未規定不得於室內裝璜隔層，此觀諸上揭 規定至為明確。

又依內政部營建署於八十六年十月六日召開之「續商 建築物室內隔層使用及樓高度處理原則暨建築物室內裝修管理辦法第三 條第一款用語定義範圍界定會議會議紀錄」，在該會議中之意見均傾向 隔層可納入室內裝修範圍，是依建築法七十七條之二規定為隔層裝璜， 依法亦非無可能，而所謂「隔層」，係於建築設計之初不供給固定的空 間格局，俟建築物交屋後，再由使用人依實際需求，予以規劃其使用空 間，應可與建築主體分離，是可視為建築之裝修體；

而未來只要隔層的 面積占該樓地板面積的二分之一以下，且材料與結構體不同，隔層的高 度在一定標準以下，即得合法施作，此有內政部八十六年十月十四日台 （八六）內營字第八六八一八五三號函附之會議紀錄可參，可知，「夾 層」倘超過法令之標準，應另計面積；

而「隔層」在合乎主管機關法令 之下，屬建築裝璜結構體之範疇，而為設計容積內之應用，尚非在容積 外增建。

而於目前於室內以裝璜方式施作雙層之床舖，下為衣櫥、書桌或購買類此結構之傢俱，以增加空間之利用，此均與前揭所謂「隔層」 之觀念無悖，再參諸前揭會議之結論，足見在結構或施作面積上所謂「 隔層」與「夾層」之區別在於程度之差別，且無絕對之標準，而目前相 關法令亦未有相關之規定，則原告主張僅以於室內為空間之區隔裝璜， 即為「夾層」而屬違法，自屬無據。

況現今房地產買賣均屬高價金額交 易，對於房屋之坪數更是錙銖必較，倘建商興建夾層屋，該夾層屋之坪 數於申請建築執照時即已計入建築之總坪數內，且因建有夾層部分之故 ，將使整棟建物依建築法規之規定下所得准予建築之數層受限，則建商 對於興建「夾層」部分之花費，自當計入成本範圍，基於興建房屋出售 為業之建商，豈有不將該夾層計價銷售之理，苟建商制作「隔層」，亦 會於契約中表明贈與消費者，抑或向消費者另外收費，焉有不予訂明之 必要？於台灣寸土寸金之房地產市場，建商在高價取得土地後，豈有不 將容積率蓋滿，以追求最大利潤之理，焉有保留一定容積，供消費者可 以另建一層使用？建商縱於廣告或樣品屋內為「夾層」或「隔層」之介 紹，而消費者認為該「夾層」或「隔層」係契約之內容，自當於契約締 結之過程中，就成為契約內容之「夾層」或「隔層」予以商議，並納入 契約之中，本件契約中就主建物、附屬建物。

共用部分等面積，分項方 式記載於契約書第一條內，顯見兩造對夾層或隔層並非契約之標的均有 明確認識；

反之，契約內容對「夾層」或「隔層」並未予以約定，而施 作「夾層」或「隔層」又非不需成本，基於平等互惠原則，自不能擬制 當事人間有給付「夾層」或「隔層」之合意，因而戕害私法自治原則。

②西元一九六三年，國際消費者組織聯盟，根據西元一九六二年美國總統 甘迺迪首次提出之消費者四大權利─安全的權利（THE RIGHT OF SAETY）、被告知的權利（THE RIGHT TO BE INFORMED）、選擇 的權利（THE RIGHT OF CHOOSE）、被聽取之權利（THE RIGHT OF HEARD），再次提出消費者之八大權利及五大義務，成為世界各國消 費者之共識，即其內容如下：八大權利，即基本需求、講求安全、正確 資訊、決定選擇、表達意見、請求賠償、消費教育、健康環境。

而消費 者之五大義務亦包含認知義務：即消費者對產品之品質、價格與服務， 有提高警覺與提出質疑之義務。

行為義務：消費者有維護自己權益，必 要時有採取或支持各種行動之義務。

關懷義務：消費者對自己之消費行 為，有確保不會對別人造成傷害之義務。

環保義務：消費者就日常之消 費品與消費行為，有了解是否對環境造成污染之義務。

團結義務：全團 消費者有團結並發揮影響力之義務。

而我國消費者保護法之制定，通觀 全文，亦涵括前開消費者之八大權利，對消費者之五大義務雖未明文且 具體之規範，然究其立法意旨，及有關團體訴訟等相關條文亦可推知， 我消費者保護法亦寓含消費者在清費時應履行前開五大義務。

系爭買賣 係原告於參觀樣品屋後，於八十五年十二月十五日前至工地取回契約， 至同十二月十五日與被告訂立系爭買賣契約書該樣品屋內標示「此部分 在交屋後由客戶自行裝潢使用」，且兩造於該契約書第七條（建物設備 及施工規範）第四款：「為增加室內空間高度，本大廈建築物各棟樓層 均採挑高設計，甲方（即原告）之自行為室內裝潢或裝修工程，﹃甲方 （即原告）應自行負責其合法性，並應俟辦妥交屋手續後始得進行施工 ，並遵守本約附件八之一裝潢（修）工程切約書及附件八之二裝潢（修 ）施工管理辦法等之相關約定。」

、第二十三條（契約審閱）：「本契 約書於簽訂前已經由甲方充份審閱五天以上，並詳細審核完畢，契約內 所有條款及雙方之權利義務內容範圍，經雙方溝通說明後甲方完全瞭解 ，並同意本約符合誠實、信用原則，絕無異議。

甲方：（甲○○）（簽 章）」宣示對於原告已有五天以上之審閱契約期間，且對於該樣品屋內 之原告主張係「夾層」之現場情況為裝潢，以及被告對於該裝潢之合法 性為保留應由原告自行負責，是原告對於被告指為裝潢之所謂夾層之合 法性即有查詢之義務，並據以為決定簽約與否之依據。

至「夾層」或「 隔層」之施作合法性，主管機關皆有一定之法令規範，並將之公布周知 ，俾供全體人民遵循，該法令之取得，非建商所獨享，就消費者之原告 而言，當不得以不知法令為藉口：何況，「夾層」與「隔層」為一灰色 地帶，法亦無明確標準，建商追隨時尚興建類似之挑高建築予以販售者 ，亦所在所有，將「夾層或隔層之合法性」歸之於建商之告知義務，已 屬無稽，況契約上明定合法性，由原告負責，故原告於瞭解及審閱契約 後，仍與被告簽約，原告已就相關法規為瞭解後，認為相關問題為其自 冒之風險，自難認被告對原告施以何項不法之行為，原告再以同一問題 為系爭契約不法詐欺之主張，顯無可採，又契約上有關室內裝璜合法性 約定由原告負責其目的至少在提醒原告對該問題之相關法規之查詢， 被告已盡告知的義務，更無詐欺可言。

⑷兩造契約內容，未含夾層，無消保法第二十二條之適用：廣告之作用重在吸引顧客購買之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，法律性質上屬於「要約引誘」，縱企業經營者應確保廣告內容之真實其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護第二十二條固定有明文，惟此乃行政機關為管制消費秩序之公平所為措施，至企業經營者與第三人訂定之權利義務關係，仍應以雙方當事人間之言詞或書面約定為規範依歸，此係當事人私法自治之具體表現，故當事人間之契約，仍應以雙方曾進行磋商後達於意思表示一致者為內容，若吸引消費者前來觀賞之廣告，因兩造從未進行磋商無從達於意思表示合致，僅因消費者保護法第二十二條之規定，即謂廣告當然為契約內容之一部，此顯然有違民法第一百五十三條「當事人互相表示意思一致，契約始行成立」之基本精神，自難認為被告之廣告文宣即當然為兩造間之約定內容。

被告於現場搭設施作夾層之樣品屋，不能認為兩造間於買賣契約成立之磋商過程中以言詞約定系爭建物得合法施作夾層。

蓋查建商於現場搭設之樣品屋，僅係建商為將來所建成屋之示範為求美觀以資吸引客戶駐足觀看，其內之裝璜、陳設請專人設計如無特別約定，因樣品屋呈現之外觀、裝璜、陳設等均與廣告之功能相同，而僅具有要約引誘之性質，尚難認即為系爭建物之品質，否則每位購買戶之建物豈非戶戶相同？此顯非預售屋買賣之常態及購買戶之意願。

並於前揭樣品屋上被告亦標示該部分係裝潢，應由原告自行為之，且於契約內亦宣示應由原告自負合法性，是被告所製作之廣告單，僅供參考，不能責指應由被告負有給付各樣品屋相同之建物與原告，即是否就挑高空間如何裝璜係由買受人自行決定施作與否，從而原告主張樣品屋所示內容，使其誤信為可施作合法夾層屋等語，當屬無理由，而兩造於簽約前之磋商過程及契約書中，並無以言詞或書面約定得合法施作夾（隔）層契約內容，足證兩造間就系爭房地之買賣契約中，並未就系爭建物「得合法施作夾（隔）層」乙節，曾以言詞或書面約定為契約內容。

故被告顯未違反消保法第二十二條之行為，原告主張依同法第五十一條規定，請求懲罰性賠償九萬二千元，應屬無稽。

⑸基上所述，兩造間之買賣既無「合法夾層」約定及保證，且明定裝璜合法性，由原告負責，被告無施用詐術，使原告陷於錯誤情事，原告亦無陷於錯誤之事實，其撤銷兩造買賣契約，並請求返還已付價金，及懲罰性違約金，當無理由，尤其訂約係在八十五年十二月間，原告自訂約至起訴前，早已知悉夾層是否合法，其延至八十九年七月間起訴，已逾除斥期間，亦不得請求。

㈡被告並無給付系爭建物含有夾層效用之義務，原告無權藉此解約之說明：原告謂：被告以廣告內容誘發原告預購房屋且進而以廣告內容與原告洽談該屋性質，依消保法第廿二條規定該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約之一部分，本件被告之廣告及搭設之樣品屋，足使買受人相信系爭建物具有「可合法施作夾層」之「效用」云云。

姑不論前揭樣品屋之裝璜，業已標示室內裝璜係原告應自行為之，而契約內亦明示應由原告應自負其合法性，被告自始既未以廣告中之可合法施作夾層，與原告洽談預購之條件，並未違反消保法第二十二條之規定，已詳前述，況就系爭房屋之特殊性，即在於其具有較一般建物更為挑高之特色，於我國房價居高不下之情況，一般人民之觀念，常將挑高之空間施作裝璜設以隔層，預想在不增加土地購買成本下增加可利用之空間及方法，此即為坊間「挑高設計」房屋具有相當吸引力之處，原告雖以系爭挑高房屋得設隔層而予以購買，惟此種設想僅屬「動機」，此由兩造對於「夾層或隔層」之施作、方式、面積等項，均未予磋商及約定可知。

縱廣告文宣及樣品屋或有隔層之實際裝璜供原告觀看，惟對於房屋內部之裝璜悉依使用人使用目的之不同，致建物發揮之效用迴異，故樣品屋之裝璜陳設自非系爭買賣契約之效用，至為明確。

因此，對於房屋得設隔層使用之臆想僅存於原告心中，非他人所得置問，自不能認為被告就此負有給付可施作夾層或隔層「效用」之房屋。

故本件兩造簽訂之買賣契約中，既未就「得合法施作夾層或隔層」予以約定為契約內容，亦難認得合法施作「夾層或隔層」為被告給付系爭建物應負之預定效用，且夾層或隔層之合法性，亦非屬被告應告知之義務範圍，原告藉欠缺效用之瑕疵，不能補正為由，依民法第二二七條第一項及第二五六條規定為解約表示，並依同法第三五九條請求返還價金及法定利息，當無理由。

㈢系爭房屋登記面積與約定面積相符之說明：⑴系爭房屋部分，依兩造訂立之不動產預定買賣契約第一條㈡有面積之約定，而依同契約第四條第㈠項載明：「㈠乙方（本公司）出售之房屋面積計算方式，係依本約建造執照核准圖說及准照日期當時登記法令之規定標準計算：：」依建照核準圖說面積為附件五及附件九，訂入契約中。

⑵據台北新店地政事務所八十九年一月十八日八九北縣店地二字第二六０號函就系爭大廈面積登記事宜，曾說明：「二、請依地籍圖測量實施規則第二章建物一次測量第二九八條相關規定，向本所辦理建物第一次測量登記」，經查內政部八十三年十月十七日修正發布之地籍測量圖實施規則第二九八條規定：「中華民國八十三年十月十九日前已領有建照之建物，申請建物第一次測量者，有關區分所有建物共同使用部分之測繪，適用本規則中華民國八十三年十月十七日修正發布施行前第二九七條之規定」，本件系爭大廈之建照號碼為八二店建字第五九一號，即系爭大廈之各戶房屋面積登記應適用八十三年十月十七日修正發布前之上開規則第二九七條規定，其登記面積不以室內面積為限，尚含有該層各戶之公共設施等項在內，故本件原告所購之Ｂ7棟十八層房屋面積，應以興建完成後登記面積為準。

⑶查系爭潭天天廈，已於九十年一月二十日領得使用執照，此有台北縣政府工務局玖拾店使字第０五七號使用執照可證，原告所購買之Ｂ７棟第十八層之建物面積，依使用執照所附該戶建物測量成果圖計算為七八點０三平方公尺（含大公之公共設施）換算為二三點六坪，已超過兩造買賣合約約定面積二三點二六坪，則原告所稱，其所購系爭房屋面積不足等情，應屬誤解。

㈣系爭房屋高度四米五與契約相符之說明：⑴查兩造合約第一條之㈡房屋部分約定：「案名為康福潭天天廈其樓層高度（即依法令規定設計高度自室內地板至直上層板面之高度）為地下四樓起至二十二層均為四米五，甲方（指原告）承購本大廈編號Ｂ７棟十八樓房地壹戶」系爭房屋高度至現場履勘，當場測量高度確為四米五，原告稱房屋高度不符，顯有誤會。

⑵至原告以系爭房屋中間有樑柱橫跨，室內地板至樑柱高度為三米八八，伊無法裝修夾層云云，經查兩造買賣標的僅為挑高四米五，並未出售夾層，而室內裝修之費用及其合法性，均由原告負責，被告當無使其裝修夾層之瑕疵擔保責任，且該橫柱面積甚小，為興建房屋必備之結構，該橫柱不能計為室內面積，亦即系爭房屋面積之登記，並未加列該橫柱面積，原告不得將該橫柱視為瑕疵。

㈤有關系爭大廈其他客戶訴訟判決：查系爭潭天天廈，另有其他客戶以被告預售屋有可合法施作夾層屋廣告為由，訴請本院返還價金，業經本院八十七年度訴字第一六五九號及同年度第二一二一號判決買方客戶敗訴確定在案，且有關係爭大廈，客戶不得及以詐欺撤銷兩造買賣契約，亦無瑕疵擔保責任，且未違反消保法第二二條規定，有本院八十八年度訴字第四九二五號判決，可資佐證，又有關契約仍可以合意排除依廣告內容所負之義務，有台灣高等法院八十九年度上字第三十四號決決參酌。

㈥被告既未出售夾層屋，自無交付夾層屋之義務，即無施用詐術而得撤銷契約情事，且不發生瑕疵擔保責任，亦無違反消費者保護法之行為，原告以上開藉口依民法第九二條、第一七九條、第二二七條、第二五六條、第三五四條、第三五九條及消費者保護法第廿二條等規定，請求返還價金及利息，並請求懲罰性違約金，當無理由。

三、證據：提出樣品屋照片乙幀、內政部八十六年十月十四日台（八六）內營字第八六八一八五三號會議紀錄乙份、本院八十七年訴字第一六五九號、八十七年訴字第二一二一號、八十八年度訴字第四九二五號、八十九年度訴字第一一四七號、八十九年度訴字第二九三六號民事判決各乙份、台灣高等法院八十九年上字第三四號民事判決乙份、台北縣新店地政事務所八十九年一月十八日八九北縣店地二字第二六０號函、平面圖、使用執照乙份、使用執照第十八層部分測量成果圖暨面積明細表各乙份（以上均為影本）為證。

理 由

一、本件原告起訴主張被告於廣告物中表示所興建之「康福潭天天廈」為最後一張核准的挑高四米五建照，一般住宅二米八至三，三米六的房子上下切一半只剩一米八，複式四米二沒有挑高客廳，全面桃高四米五高闊空間才真實用，一道階梯區隔上、下兩個空間，私密個人空間和公共家居空間巧妙分開、豪享四房多重空間運用等詞，並佐以圖片、現場樣品屋、及現場銷售人員之言詞，致原告相信購買上開「康福潭天天廈」房屋得將一層房屋合法區隔為二層使用，遂於八十五年十二月五日與被告康福公司簽訂不動產預定買賣契約書，購買系爭「康福潭天天廈」房地，原告因深信被告之廣告內容、圖片、現場樣品屋、及現場銷售人員之言詞，以為被告會交付符合廣告內容、圖片、現場樣品屋、及現場銷售人員言詞之房屋，均依約繳付房地及停車位價款，合計已給付價款九十二萬元予被告，詎因所購買之系爭「康福潭天天廈」根本不能將一層房屋區隔二層使用，所謂之夾層屋為不合法，應予以拆除，顯與被告之廣告內容、圖片、現場樣品屋、及現場銷售人員言詞不符，被告顯是以不實廣告及言詞欺騙消費者，原告爰於八十九年六月間以台北第八支局郵局第三六四號存證信函及以本起訴狀繕本催告解除上開不動產預定買賣契約，請求被告返還已繳付價金九十二萬元，及依消費者保護法第五十一條規定，以被告故意以不實廣告推銷系爭預售屋，致原告誤認系爭預售屋可為夾層使用，而與被告訂立系爭買賣契約並給付部分價金，受有損害，請求被告給付原告懲罰性賠償金九萬二千元，再者被告所興建之系爭房地樓高不足且面積亦與買賣契約所約定之面積不符，已屬給付有瑕疵，為此亦得主張解除契約，請求判決如訴之聲明等語。

二、被告則以：系爭契約買賣標的未含夾層，原告所指有夾層屋之廣告文宣均係訴外人亞瑟士公司所製作，與被告無關，且該廣告並無系爭預售屋有合法夾層之說明或保證，被告在現場複層式（非夾層）隔間裝璜設計之樣品屋已張貼標示載明：此部分在交屋後，由客戶自行裝璜使用，系爭契約或廣告內容均無出售室內裝璜或夾層之說明或記載，且雙方買賣價格未含夾層屋之面積，而系爭契約第七條第四款上亦明定由原告負責裝璜之合法性，足認系爭契約之買賣標的並未含屋內裝璜，更無夾層在內，再系爭契約於簽訂前已經由原告充份審閱五天以上，原告係在完全瞭解雙方權利義務後，始訂立系爭契約，原告應已完全明瞭契約上所買之標的為挑高四米五空間之房屋，不含夾層及室內裝璜，被告並未為不實廣告，自不生違反強制或禁止規定，系爭契約當屬有效，又依私法自治原則，當事人於契約中如已有對某些事項有明確合意，則與該合意內容不同或有部分差距之廣告，自不得視為契約之一部分，被告既未出售夾層屋，無交付夾層屋之義務，不生給付不能之問題，又被告無詐欺行為，原告亦不得撤銷買賣之意思表示，且被告未售夾層，交屋後被告依法申請又可為第二次施工，被告亦無瑕疵擔保責任可言，原告無權解除契約。

原告不能舉證證明被告為詐欺之侵權行為，其主張依民法第九十二條受詐欺解除契約之規定請求被告賠償損害，亦無理由，是被告並無無詐欺或違反消費者保護法之行為，即未違反消保法第二十二條及公平法第二十一條，被告不得依消保法第五十一條規定請求懲罰性損害賠償，原告指此依民法第九二條、第一七九條、第二二七條、第二五六條、第三五四條、第三五九條及消費者保護法第廿二條等規定為撤銷意思表示或解除契約請求返還價金，並依消費者保護法第五一條請求加倍懲罰性違約金，當無理由等語，資為抗辯。

三、原告主張被告於八十五年十一月間所預定興建位於台北縣新店市○○段之「康福潭天大廈」，向台北縣政府申請核准之建築執照並無夾層之設計，但於廣告上特別強調「一道階梯區隔上下兩個空間」之彩色立體剖視圖面，在現場又有複層式隔間裝潢設計之樣品屋供人參觀，原告於八十五年十二月十二日簽約購買前開大廈編號B7棟十八層房地乙戶及地下第四層Ｂ區機械式停車位壹位，原告並已給付價款九十二萬元予被告，又行政院公平交易委員會，八十七年五月一日以公處字第一００號處分書，認被告銷售廣告確有不實致使他人陷於錯誤之情事而處分在案等情，業據提出系爭房地不動產預定買賣契約書、統一發票、廣告物乙份、行政院公平交易委員會（八七）公處字第一００號處分書等影本為證，並為被告所不爭執，此部分事實堪信為真正。

四、經查原告係主張被告給付有瑕疵且為嗣後給付不能，依民法第三百五十九條、同法第二百二十六條及第二百五十六條規定，原告主張解除系爭買賣契約，並依民法第二百五十九條第一、二款規定，請求被告返還已給付之買賣價款；

再若認為本件亦無給付瑕疵或嗣後給付不能，則原告另主張被告成立詐欺侵權行為，主張依民法第九十二條第一項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還已給付之買賣價款等語，則為被告所否認，並以前述情詞為辯。

從而本件兩造之爭點，即在於被告提供之廣告有無以夾層作為廣告訴求，及「合法施作夾層」，是否為系爭買賣契約內容？原告得否以系爭房屋無法施作合法夾層為由，解除兩造間之買賣契約？並應審究被告於銷售系爭房屋時，有否以詐術（積極或消極行為）使原告陷於錯誤（即誤認夾層屋為合法），並進而與被告訂立買賣契約。

分述如下：㈠依彩色廣告紙「空間遊戲」之主題訴求，及在廣告上刊載夾層屋設計之平面配置圖與照片，並佐以下列文字說明如「最後一張核准的挑高４米５建照，身價稀有性不容懷疑。」

、「一道階梯區隔上下兩個空間，私密個人空間和公共家居空間巧妙分開。」

、「經過空間設計急轉彎，儲藏室、菲傭房、獨立小孩房、更衣間：：都有可能在你家出現。」

、「全面挑高四米五的住宅對設計師或住戶來說，都是不可多得的完美空間，不僅高度夠可以有挑空客廳，而且使用空間多又住得舒服，但是全面挑高４米５的最後建照已核發給碧潭旁的“潭天”，未來可能很難再有這樣稀有的好產品了。」

、「理財顧問認為全面挑高４米５的空間大受歡迎，肇因於高度變高所以空間加大，可以運用裝潢由一層變成二層，原本只有一層購屋預算的人，可以藉此升級享受雙倍的立體空間。

在寸土寸金的台北，房價和地價日益高漲，這種買一用二的挑高住宅，讓年輕人不再望屋興歎，也不必再委屈從小房子開始住起。」

等內容，並刊載夾層屋設計裝潢之圖片，又於廣告文宣介紹夾層樓板之素材及裝潢範例，並於銷售現場搭建類似廣告而將樓層隔成上下二層之樣品屋供消費者參觀，有廣告文件、樣品屋照片為證，且被告亦不否認該彩色廣告為系爭大廈銷售現場所提供，及現場樣品屋有作夾層等情。

被告雖辯稱書面廣告係由訴外人亞瑟士公司製作而與被告無關，惟查該等廣告文件既在工地現場發放，所介紹者又為系爭預售大廈，不論係被告本身製作或委由第三人製作，均應認係經被告所同意作為促銷系爭預售大廈之廣告，況該等文宣末頁又載稱「以上資料感謝亞瑟士公司提供，裝潢展示會場碧潭捷運總站、青潭國小旁」，顯見係亞瑟士公司提供予被告興建系爭預售屋作為廣告之用，綜上各情，足見原告主張系爭預售大廈有刊登夾層之廣告訴求在內一節固然可以認定。

被告辯稱其並無夾層不實廣告等語，則非可採。

然尚須進一步認定「合法施作夾層」，是否為系爭買賣契約內容。

㈡原告固稱前開情形讓原告誤以為購買被告興建之系爭「康福潭天天廈」房屋，得如上開被告提供之廣告資料、圖片、及現場樣品屋所示，將一層房屋作為二層使用，使用面積及空間增加，且因被告於其提供之廣告資料中，大幅宣揚挑高四米五房屋夾層設計裝潢之好處，更示以圖片及現場樣品屋實景，令人毫不懷疑其合法性等詞。

惟按，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條固有明文，然當事人仍可以合意排除其依廣告內容所負之義務。

查，本件被告縱曾以挑高建築作為宣傳及裝潢樣品屋，然系爭買賣契約書第七條第㈣款載明：「為增加室內空間高度，本大廈建築物各棟樓層均採挑高設計，甲方（指原告）之自行為室內裝璜或裝修工程，甲方應自行負責其合法性，並應俟辦妥交屋手續後，始得進行施工並遵守本約附件八之一裝璜（修）工程切結書及附件八之二裝璜（修）施工管理辦法等之相關約定。」

，即雙方已約定裝璜之合法性由原告負責，並約定室內裝璜，係在交屋後，由原告依事先擬定之附件八之一裝璜（修）工程切結書及附件八之二裝璜（修）施工管理辦法等相關約定施作，其室內裝璜乃由買方即原告自行購料僱工施作，以維護全棟大廈住戶安全、安寧及避免損壞已有管線，是以，不僅證明兩造就室內裝璜之合法性，已明白約定由原告負責，且室內裝璜（原告所指夾層）之施作費用，並未包含在兩造買賣價款內，此為原告所不否認，被告所辯並未出售夾層屋一節，尚屬可以採信。

㈢又，依兩造所不爭執之預定買賣契約書第廿條第五項記載「有關本大廈在銷售過程中，甲、乙雙方如有口頭約定其他任何事項，應在簽訂時一併提出，並以書面文字方式列入本不動產預定買賣契約書，始生效力」。

查，以現今房地產買賣均屬高價金額交易而言，買賣雙方對於房屋之坪數之計算必然極為慎重，倘建商興建夾層屋，該夾層屋之坪數於申請建築執照時即已計入建築之總坪數內，且因建有夾層部分之故，將使整棟建物依建築法規之規定下所得准予建築之層數受限，則建商必會將興建「夾層」部分之費用，計入成本範圍，反之，如果建商係施作「隔層」，自亦必於契約中約定究係贈與消費者，抑或向消費者另外收費，此於購買房屋者亦必關心而予究明，在寸土寸金之房地產市場，建商於高價取得土地後，多將容積率用滿，以追求最大利潤，甚少保留一定容積率，供消費者可以另建一層夾層使用者，建商縱或於廣告或樣品屋內為「夾層」或「隔層」之介紹，如消費者認為該「夾層」或「隔層」係契約之內容，自當於契約締結之過程中，就成為契約內容之「夾層」或「隔層」予以商議，並納入契約之中，使之得以拘束契約雙方，然查，本件契約中就主建物、附屬建物、共用部分等面積，均以分項方式詳細記載於契約書第一條內，反之，契約內容對「夾層」或「隔層」並未予以約定，顯見兩造對夾層或隔層並非契約之標的均有明確認識；

原告主張將「合法施作夾層」作為契約之一部分等語，即非有據。

且原告既於其旁親自簽名蓋章，表明已審閱並同意此約定，則兩造既合意排除契約書外之任何言詞承諾，故縱令被告公司銷售人員前曾為任何言詞承諾，亦因此約定而不具效力。

㈣另依上開買賣契約書第廿三條約定：「本契約書於簽訂前已經由甲方（指原告）充份審閱五天以上，並詳細審核完畢契約內所有條款及雙方之權利義務內容範圍，經雙方溝通說明後甲方完全瞭解，並同意本約符合誠實、信用原則，決無異議」，原告並在該契約審閱條款親自簽署。

原告係於八十五年十月廿六日在現場預約訂購系爭房屋，先付訂金五萬元，並在預約單簽署，該預約單附帶約定載明：「２．買賣條件以雙方所訂買賣契約為準」，並同時取回上開買賣契約書之範本，審閱契約全部內容有達十三天後，在完全瞭解雙方權利義務後，始於同年十一月八日與被告訂立系爭買賣契約，原告顯然已完全明瞭契約上所買之標的，為挑高四米五空間之房屋，不含夾層及室內裝璜，上開約定尚屬符合契約自由誠信公平原則。

原告雖辯稱其未詳閱契約等語，但原告既已簽名於上開特別約定之處，足證被告抗辯為可採，而原告空言否認，則無足採信。

㈤綜上所述，則原告執廣告之記載主張「合法施作夾層」係契約內容之一，即不足以採信，是「合法施作夾層」既非兩造之契約內容，則原告主張因系爭房地有樑柱致無法充分施作夾層，即顯無據。

五、次查應審究被告於銷售系爭房屋時，有否以詐術（積極或消極行為）使原告陷於錯誤（即誤認夾層屋為合法），並進而與被告訂立系爭買賣契約：㈠按民法第九十二條所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；

又所謂詐欺雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易習慣上就某事項負有告知之義務外，其緘默並無違法性，即與前開所謂詐欺不合。

而受詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責；

最高法院十八年上字第三七一號、三十三年上字第八八四號、四十四年台上字第七五號判例均可參考。

㈡查前開原告所指有夾層屋之廣告宣傳紙，係由「亞瑟士國際工程股份有限公司」製作，且於該廣告紙上開宗明義即載明「挑高住宅的平面圖，到了亞瑟士蔡佩珍設計師手中，就活了起來，實用和趣味：：正充滿在挑高四米五的新好空間。」

另載有設計師蔡佩珍「歷年規劃個案」等，是通觀全廣告紙，並無被告設計與建之「康福潭天大廈」有「合法夾層屋」之說明或保證。

㈢次查被告主張原告取回系爭契約書經審閱後始於同年十二月十五日簽約，此有原告所提出被告簽立之發票為證，且兩造契約書第廿三條約定契約審閱期間為五天以上，原告審閱本件系爭契約畢，並在該條文正下方簽名蓋章，以示證明，亦有被告所提之原告不爭執之契約書節本可查；

業據論述如上，從而被告所辯於簽約前，原告至少有五天以上審閱系爭買賣契約之時間等語，自足採信。

㈣固消費者保護法施行細則第十一條第一項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱。

本件兩造間之系爭房地買賣契約，為典型之定型化契約，而依前述，被告既已予原告合理之審閱期間，是有關本件兩造間系爭房地買賣契約應屬有效，原告既有合理審閱期間，應認原告已明確瞭契約之內容，被告就契約明文規定（除有語意不明之情況外）之內容，亦已盡告知義務。

㈤再查：⑴本件兩造系爭房地買賣契約第一條㈡房屋部份載明，同右項地號之本基地內預定興建地上十八、二十二層，地下四樓至廿二樓大廈：：其樓層度（即依法令規定設計高度自室內地板至其直上層地板面之高度）為地下四樓起至二十二樓均為四米五，甲方（即原告）承購本大廈編號B7棟十八樓房地壹戶。

．．．。

本戶房屋面積共計約．．坪包含主建物面積約．．坪，附屬建物面積約．．坪，共用部份面積約．．坪，其面積及位置說明如附件五及附件九所示。

而系爭契約附件五面積計算方式及公共設施分配及產權登記契約條款，亦明示應依台北縣政府工務局核發建造執照圖計算；

是綜合上述，被告抗辯稱本件兩造間買賣契約之標的，均已於契約內明文表示僅給付挑高四米五之房屋（另有車位），並未包含不能登記之「夾層」等語，尚屬有據。

⑵兩造不動產預定買賣契約書第七條第㈣款載明：「為增加室內空間高度，本大廈建築物各棟樓層均採挑高設計，甲方（指原告）之自行為室內裝潢或裝修工程，甲方應自行負責其合法性，並應俟辦妥交屋手續後始得進行施工，並遵守本約附件八之一裝潢（修）工程切結書及附件八之二裝潢（修）施工管理辦法等之相關約定。」

，是被告已在契約中詳盡告知原告有關本件買賣契約中不包括「夾層」部分，而有關夾層部分之施作，費用及法律責任，應由原告自行負責，從而被告辯稱此部分（夾層）非契約內容亦非被告之給付範圍，亦屬可採。

⑶又，在「現場」之夾層（即被告所稱複層式隔間裝潢設計）之樣品屋上，亦確明顯張貼「此部分在交屋後由客戶自行裝潢使用」等字樣，亦經被告提出樣品屋照片一幀可查；

原告雖否認有看見上開文字，並陳稱被告之銷售人員於推銷時，表示系爭大廈為合法夾層屋乙節，惟為被告所否認，原告並未提出證據以實其說，自難認原告所主張系爭房屋之現場銷售人員，有以夾層屋為「合法」之欺罔手段詐騙原告。

⑷按所謂「夾層」，根據建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項之規定，係指「夾於樓地板與天花板間之樓層；

同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。」

建築法第七十七條之二第一項規定：「建築物室內裝修應遵守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時亦同。

二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。

三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。

：：：」係在規範室內裝修應經申請審查許可，且裝修材料應合於建築技術規則之規定，不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造，並未規定不得於室內裝璜隔層，此觀諸上揭規定，至為明確。

又依內政部營建署於八十六年十月六日召開之「續商建築物室內隔層使用及樓高度處理原則暨建築物室內裝修管理辦法第三條第一款用語定義範圍界定會議會議紀錄」，在該會議中之意見均傾向隔層可納入室內裝修範圍，是依建築法七十七條之二規定為隔層裝璜，依法亦非無可能，而所謂「隔層」，係於建築設計之初不供給固定的空間格局，俟建築物交屋後，再由使用人依實際需求，予以規劃其使用空間，應可與建築主體分離，是可視為建築之裝修體；

而未來只要隔層的面積占該樓地板面積的二分之一以下，且材料與結構體不同，隔層的高度在一定標準以下，即得合法施作，此有被告所提出之內政部八十六年十月十四日台（八六）內營字第八六八一八五三號函附之會議紀錄可參，可知「夾層」倘超過法令之標準，應另計面積；

而「隔層」在合乎主管機關法令之下，屬建築裝璜結構體之範疇，為設計容積內之應用，尚非在容積外增建。

於目前於室內以裝璜方式施作雙層之床舖，下為衣櫥、書桌；

或購買類此結構之傢俱，以增加空間之利用，此均與前揭所謂「隔層」之觀念無悖，再參諸前揭會議之結論，足見在結構或施作面積上，所謂「隔層」與「夾層」之區別在於程度之差別，並無絕對之標準，而目前相關法令亦未有相關之規定，則原告主張僅以於室內為空間之區隔裝璜，即屬違法，則非有據。

⑸系爭樣品屋內標示「此部分在交屋後由客戶自行裝潢使用」，且兩造於該契約書第七條（建物設備及施工規範）第四款明定原告負責室內裝璜之合法性及施工費用，第廿三條宣示對於原告已有五天以上之審閱契約期間，且對於該樣品屋內之原告主張係「夾層」之現場情況為裝潢，以及被告對於該裝潢之合法性為保留，應由原告自行負責等情，均業據論述如前，是原告對於被告指為裝潢之所謂夾層之合法性，即有查詢之義務，並據以為決定簽約與否之依據。

至「夾層」或「隔層」之施作合法性，主管機關皆有一定之法令規範，並將之公布周知，俾供全體人民遵循，該法令之取得，非建商所獨享，就消費者言，當不得以不知法令為由，歸責於建商。

何況，「夾層」或「隔層」為一灰色地帶，法亦無明確標準，建商追隨時尚興建類似之挑高建築予以販售者，亦所在所有，故將「夾層或隔層之合法性」歸之於建商之告知義務，應不可採，原告於瞭解及審閱契約後，仍與被告簽約，應認原告已就相關法規為瞭解後，認為相關問題為其自冒之風險，自難認被告對原告有何施以詐欺不法之行為，再者，上開第七條之約定，有關前揭裝潢之合法性之記載，其本質係認知性及提示性之條款，其目的在提醒原告對該問題之相關法規之查詢，以盡知的義務，並非效力之規定，自無定型化契約有違背誠信原則而無效之問題。

⑹另，挑高房屋以二次施工增建夾層，乃現行法所不准許，合約第七條第㈣款僅將此等規定載明於契約，俾提醒買受人注意，本不生違反平等互惠或誠信原則而致此條文約定無效之問題。

況第七條第㈣款約定係經兩造充分蹉商後為保留，第二十條第㈤項約定亦經原告同意，則本件買賣契約自不能與一般未經雙方當事人蹉商，率爾簽訂之定型化契約相提並論，原告主張上開規定違反平等互惠或誠信原則，依消費者保護第十二條規定應為無效云云，亦不足採。

㈥綜合上述，本件被告已於原告簽立系爭房地買賣契約前，使原告有合理之期間審閱兩造間買賣契約之條文；

並於瞭解兩造間之權利義務後（含買賣標的物）始決定簽立本件系爭契約；

從而原告除已獲被告就買賣標的即系爭房屋相關且重要之資訊（即契約及其附件）外，原告復未能舉出證據證明被告施用詐術致原告陷於錯誤，始簽立本件系爭契約，揆諸首開說明，原告主張依民法第九十二條規定，撤銷兩造間購買系爭房屋之意思表示，自非法之所許，從而原告依不當得利法律關係請求被告返還價金九十二萬元及法定遲延利息等語，亦不應准許。

六、再按公平交易法（下簡稱公平法）第一條即規定其立法目的在「維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安全與繁榮」，而消費者保護法（下簡稱消保法）第一條，亦明文其立法目的在於「為保護消費者權益，促進國民消費生活之安全，提昇國民消費生活品質」，是二者立法目的顯有不同，在決定保護範圍與適用之際，就必須考慮公平法與消保法之立法目的而判斷。

又公平法係以規範「事業」及事業爭取交易的「行為」（見公平法第二章獨占、結合、聯合行為，第三章不公平競爭），主要目的在維持資源分配之公平及合理，並間接嘉惠消費者，即以消極之方式達到保護消費者之目的；

相對的，有關消費者直接發生利害關係之商品、銷售手段、及糾紛處理，則必須由消保法規範，換言之，公平法規範行銷，消保則規範「零售」的過程，以及日後所衍生之一切行所導致的權益受損糾紛；

故產品不實之廣告由交平法處理，有關消費者因不實廣告所誘發之消費行為導致之權益受損糾紛，則歸消保法規範。

綜上公平法與消保法都對消費者加以保護，但公平法因為保護之重點在於規範事業間之競爭行為，保護消費者僅為一規範競爭行為的一種「反射利益」。

查：㈠本件原告雖主張被告涉及以不實廣告誘使消費者訂約，行政院公平交易委員會，八十七年五月一日以公處字第一００號處分書，認定被告銷售廣告確有不實致使他人陷於錯誤之情事而處分在案，因認被告顯係施用詐術致使原告等陷於錯誤而與之簽訂系爭買賣合約等語。

㈡然揆諸前揭說明，公平法上有關「不實廣告」之規範，主要是在規範事業間之競爭行為，並非直接保護消費者；

同時原告在看到前開廣告後，並非立即與被告簽立契約，反而先就被告所提出之定型化契約之內容在合理之期間先行審閱後，方與被告簽立本件系爭契約，是原告持事後公平會前開之處分書，推認被告於訂立契約時有施用詐術令原告受騙之行為，自容有誤會。

㈢原告另又主張依消費者保護法第二十二條之規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，對消費者所負之義務不得低於廣告內容」，同時又屬實體法効力之規定，強制企業經營者為其廣告內容負契約責任，並認原告於簽立契約前取得廣告，是被告己「承諾」售予原告如廣告內容之房屋等語。

然，廣告之作用重在吸引顧客購買之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，法律性質上屬於「要約引誘」，縱企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護第二十二條固定有明文，惟此乃行政機關為管制消費秩序之公平所為措施，至企業經營者與第三人訂定之權利義務關係，仍應以雙方當事人間之言詞或書面約定為規範依歸，此係當事人私法自治之具體表現，故當事人間之契約，仍應以雙方曾進行磋商後達於意思表示一致者為內容，若吸引消費者前來觀賞之廣告，因兩造從未進行磋商無從達於意思表示合致，僅因消費者保護法第二十二條之規定，即謂廣告當然為契約內容之一部，此顯非民法第一百五十三條「當事人互相表示意思一致，契約始行成立」之基本精神，自難認為被告之廣告文宣即當然為兩造間之約定內容。

㈣又建商於現場搭設之樣品屋，僅係建商為將來所建成屋之示範，為求美觀以資吸引客戶駐足觀看，其內之裝璜、陳設請專人設計，如無特別約定，因樣品屋呈現之外觀、裝璜、陳設等均與廣告之功能相同，而僅具有要約引誘之性質，尚難認即為系爭建物之品質，況被告並於前揭樣品屋上標示該部分係裝潢，應由原告自行為之，且於契約內亦宣示應由原告自負合法性，是被告所製作之廣告單，僅供參考，不能責指應由被告負有給付各樣品屋相同之建物與原告，即是否就挑高空間如何裝璜係由買受人自行決定施作與否，從而原告主張樣品屋所示內容，即係兩造達於意思表示一致之契約內容等語，亦無理由，此外，原告就此亦未舉證證明於兩造磋商過程中，確有將現場樣品屋之裝璜約定為契約內容，故原告主張上開各項文宣內容即謂兩造有此約定內容，自無可採，原告以被告涉及以不實廣告誘使消費者訂約，行政院公平交易委員會，八十七年五月一日以 (87)公處字第一００號處分書，認定被告銷售廣告確有不實致使他人陷於錯誤之情事而處分在案，因認被告顯係施用詐術致使原告等陷於錯誤而與之簽訂系爭買賣合約等語，容有誤解。

㈤再按西元一九六三年，國際消費者組織聯盟，根據西元一九六二年美國總統甘迺迪首次提出之消費者四大權利─安全的權利（THE RIGHT OF SAFETY）、被告知的權利（THE RIGHT TO BE INFORMED）、選擇的權利（THE RIGHTOF CHOOSE）、被聽取之權利 (THE RIGHT OF HEARD），再次提出消費者之八大權利及五大義務，成為世界各國消費者之共識，即其內容如下：八大權利，即基本需求、講求安全、正確資訊、決定選擇、表達意見、請求賠償、消費教育、健康環境。

而消費者之五大義務亦包含認知義務：即消費者對產品之品質、價格與服務，有提高警覺與提出質疑之義務。

行為義務：消費者有維護自己權益，必要時有採取或支持各種行動之義務。

關懷義務：消費者對自己之消費行為，有確保不會對別人造成傷害之義務。

環保義務：消費者就日常之消費品與消費行為，有了解是否對環境造成污染之義務。

團結義務：全團消費者有團結並發揮影響力之義務。

而我國消保法之制定，通觀全文，亦涵括前開消費者之八大權利，對消費者之五大義務雖未明文且具體之規範，然究其立法意旨，及有關團體訴訟等相關條文亦可推知，我消保法亦寓含消費者在消費時應履行前開五大義務。

本件原告一再以被告廣告中所示夾層暗示，以較低之價錢，可得買到較大坪數之使用空間，因認被告詐欺等語；

然查：⑴依前所述，本件被告於契約中已明確告知原告買賣標的物價值較高之原因為整棟大廈均係挑高四米五之故；

⑵且查在八十五年年底以前，有關挑高設計之房屋，利用裝修之方式取得「夾層」增加使用坪數，雖行政機關未明示宣示其合法，惟亦放任建設公司大作夾層屋之廣告銷售，同時對夾層屋部分亦未加取諦，是不但是建築業者，即消費者亦均認為有關夾層屋部分是屬一灰色地帶，均認可利用不在建築執照或使用執照所允許之範圍，規避有關建築法建敝率及容積率等限制建築坪數之規定，另以挑高之設計，加上室內之「裝潢」方式，「創造出」因行政機關怠惰而不取諦之類似「合法」狀態。

又時至今日，因夾層屋糾爭甚多，行政主管機關在多方修正後雖對建物之「裝修」作出「許可、範圍、使用目的」等之標準，惟有關以前施作之夾層屋可否合法存在，可否將儲物空間變相作居室使用，行政機關對變相使用之夾層如何規範及查察，又是否如「老違章建築」（一般民眾稱之為「合法」違章建築）般，能將既往之夾層部分形成「合法」夾層等問題，至少於八十六年十月間內政部營建署召開上述會議時尚在爭論不休，是又如何能苛責或期待建設公司在八十五年時，能預先知悉行政機關對有關夾層屋日後會採取大規模取諦，並認定全屬「違法」之「違章建築」且應由建商負責？又如何能期建商將此一重要訊息告知消費者？又縱認有關夾層屋為違法建築，本即應予拆除，是則消費者對此等法律，依前所述消費者認知義務言，消費者亦對企業經營者提供之預售屋，有義務瞭解是否「合法」（因消費者業己確由契約內容中知悉，有關建商所給付且可登記為個人專有部分之房屋不包含夾層部分，且買賣價金亦因夾層部分由消費者自行裝修，故亦不包含在買賣契約內，致有價金相差甚多之情形等）。

⑶綜上所述，原告援引消保法第二十二條之規定，及公平交易委員會前開處分書認被告以詐欺之侵權行為方式今原告陷於錯誤而為意思表示等語，亦無所據。

㈥本件系爭大廈雖依卷附臺北縣政府八十九年八月一日八九北府工建字第二八七０四二號函說明第三項所載「卷查旨揭建造案係本縣八十六年八月十五日全面實施容積管制前之核准案件，其核可之總樓地板面積二五六一九、一一平方公尺已逾現行容積管制規定，是本案申請變更興建夾層，依法不合。」

等語，可證系爭「康福潭天天廈」房屋已不可能申請變更興建夾層，然因「合法施作夾層」並非兩造間買賣契約之給付內容，亦據論述如上，從而，原告主張依民法第二百四十六條第一項規定，系爭買賣契約為無效，並依民法第一百十三條及第一百七十九條之規定，請求被告返還原告已給付之買賣價款九十二萬元等語，亦屬於法無據，不應准許。

七、原告雖另主張本件被告自原告等收取之價金，係因被告施用詐術所致請求被告賠償如訴之聲明云云，惟查原告並不能舉證證明被告為詐欺之侵權行為如前述，是其意思決定之自由並未受到侵害，且原告亦未能舉證證明所繳付之價金與被告之侵害意思決定自由之「侵權行為」有相當之因果關係，又被告雖因不實之廣告違反公平交易法而受到公平交易委員會之處罰，惟查違反公平法嚴格說對消費者僅有「反射之利益」如前述，縱如學者認企業經營者違反公平法亦屬違反保護他人之法律，並亦應民法第一百八十四條第二項之侵權行為負責，然原告並未舉證證明被告違反公平法之侵權行為，造成原告何種損害，及該損害與被告之行為有何因果關係，是原告自亦難依前開民法規定，請求賠償，併此說明。

八、原告又主張依消費者保護法第五十一條，依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害賠償額三倍以下之懲罰性賠償金；

但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金之規定，以被告故意以不實廣告推銷系爭預售屋，致原告誤認系爭預售屋可為夾層使用，而與被告訂立系爭買賣契約並給付部分價金，受有損害，請求被告給付原告九萬二千元之懲罰性賠償金等語。

然查，被告並無違反消費者保護法之規定，業據論述如上，從而，原告主張依前述規定，請求被告給付懲罰性賠償金九萬二千元等語，亦無所據，應不予准許。

九、綜上所述，原告與被告間系爭房屋買賣，並未涵括夾層裝潢部分，且於契約中明文規範原告如欲為夾層裝潢，須自行負責其合法性，而原告於簽約前亦有五日以上之時間審閱契約書，原告既不能舉證證明被告為詐欺之行為，因之被告並無詐欺或違反消費者保護法之行為，亦未違反消保法第二十二條及公平法第二十一條，原告自不得依消保法第五十一條規定請求懲罰性損害賠償，是原告執此主張依民法第九二條、第一七九條、第三五九條、第二二六條、第二五六條、第二五九條為撤銷意思表示或解除契約或依民法第二四六條主張給付不能或依民法第三百五十九條主張物之瑕疵，請求返還價金九十二萬元，並依消費者保護法第五一條請求懲罰性違約金九萬二千元，合計一百零一萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

十、本件事證己明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判斷結果無渉，爰不一一審酌。十一、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

十二、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 二十四 日
民事第四庭法 官 陳博文
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 二十四 日
書 記 官 蔡嘉萍