臺灣臺北地方法院民事-TPDV,89,訴,4805,20010508

臺灣台北地方法院民事判決 八十九年訴字第四八○五號
原 告 乙○○

訴訟代理人 陳伯英律師 住台北市○○路六號四樓之六
被 告 丙○○ 住台北市大安區○○○路○段六○巷九號三樓
甲○○ 住台北市○○區○○路二段二七一號九樓
共 同
訴訟代理人 李潮雄律師 住台北市○○路○段五九號二樓
複 代理人 張和怡律師 住台北市○○路○段五九號二樓
右當事人間返還房屋事件，本院判決如左：

主 文

被告甲○○、丙○○將坐落台北市○○區○○段一小段八三地號土地上第九七建號門牌號碼台北市大安區○○○路○段一六○巷九號三樓加強磚造面積一二三．二五平方公尺之房屋遷讓返還原告；

並自民國八十九年八月十五日至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣二萬五千四百十七元，如其中一被告已履行給付，他被告於該給付範圍內同免責任。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾萬元供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前以新台幣參佰捌拾壹萬貳仟陸佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免於假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應將坐落台北市○○區○○段一小段八三地號土地上第九七建號門牌號碼台北市大安區○○○路○段一六○巷九號三樓加強磚造面積一二三．二五平方公尺之房屋遷讓返還原告；

並自民國八十九年八月十五日至返還房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣三萬一千七百七十二元之損害金。

二、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、查坐落台北市○○區○○段一小段八三地號土地面積一八五平方公尺，權利範圍四分之一；

及其上建物第九七建號門牌號碼台北市大安區○○○路○段一六○巷九號三樓加強磚造房屋，面積一二三．二五平方公尺，為原告向原所有人張乃玨照現狀購得，並已於八十九年八月十五日辦畢所有權移轉登記取得房地所有權，有土地及建物登記簿謄本可稽。

茲上開房屋為被告丙○○舉家無權占用，迭經登門催其遷離及委請律師代函催告限期遷還，均無效果。

原告對其起訴後，被告丙○○辯稱係由甲○○委其代為管理云云，可見系爭房屋被告丙○○係直接占有人，甲○○則為間接占有人，對原告而言，彼等均屬民法第七百六十七條所稱之無權占有人。

爰追加甲○○為共同被告，並依民法第七百六十七條規定，請求被告等返還無權占有之上開房屋。

二、又系爭房屋評定現值為新台幣（下同）十九萬六千元，房屋基地當期之申報地價為每平方公尺七萬八千一百九十七元，以原告之權利範圍為土地面積一八五平方公尺之四分之一計算，共為三百六十一萬六千六百十一元，兩者合計，系爭房地之申報總價為三百八十一萬二千六百十一元。

依土地法第九十七條第一項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之十為限」之規定，原告應可獲系爭房屋法定年租金為三十八萬一千二百六十一元，折合每月三萬一千七百七十二元。

由於被告無權占有系爭房屋，致原告受所相當於上開房屋法定租金之損害，自亦得一併請求被告賠償。

三、對被告抗辯之陳述：

（一）系爭房屋實際係由被告丙○○一家直接占用，有戶籍謄本可稽。被告丙○○謂係甲○○委其代為管理云云，惟既係受委代官，且有獨立戶口，顯非基於僱工、學徒或類似之特定從屬（命令與服從）關係受李傅洪指示而為占有，難謂係甲○○之輔助占有人，被告丙○○否認占有，顯非可採。

（二）原告係善意第三人，因信賴登記自原所有人張乃玨受讓取得系爭房地所有權，自應受土地法第四十三條規定之保護，又照現狀購買不動產，至為常見，且為法之所許，被告指原告係向張乃玨照現狀購得，即非善意云云，亦非可採。

（三）原告買受系爭房地，並不知被告所指有讓渡書等情節，衡情出賣人亦不可能告知原告。

況被告提出之讓渡書為私文書，難認真正。

是被告指原告以現狀買受即屬知情云云，尤係任意臆測，空言無據。

原告於八十九年七月下旬在美經友人處獲知張乃玨欲出售其在台之系爭房地，適原告父親於八十六年十月二十八日辭世，老家住屋已處分變賣，返台已無屋可住，且張之房屋坐落地段為原告所熟知，價錢亦屬合理，基於返台住的方便及保值之考量，乃決定成交，而於八十九年八月一日在美簽訂房地買賣契約，議定總價為美金二十五萬元，當日支付一成定金美金二萬五千元，其餘價金則約定代書通知可以開始辦理過戶手續時付清，又訂明房屋目前有人居住，原告同意照現狀買受等事項。

查上開房地買賣契約書內容，經原告與張乃玨親至華盛頓州政府註冊公證人前簽字並檢呈房地所有權狀影本辦妥公證手續在案，有公證房地買賣契約書可證。

又原告已於二○○○年八月一日付清定金美金二萬五千元，又於同年八月十七日付清其餘價金美金二十二萬五千元，有張乃玨出具經美國華盛頓州州政府註冊公證人公證之收據可證。

再原告係以所購華盛頓銀行（US BANK）本票二張（00000000000、00000000000）分別支付張乃玨上開價金，有經我國駐西雅圖台北經濟文化辦事處簽證（下稱我駐西雅圖辦事處）之美國銀行函可證。

而上開價金本票並經張乃玨存入其美利堅銀行（BANK OF AMERICA）帳戶領訖，亦有經我駐西雅圖辦事處簽證之美利堅銀行函可證。

又上開房地買賣契約書及收據為外國私文書，為杜被告故意爭執其真正，亦經我駐西雅圖辦事處證明屬實，以上足證原告買受系爭房地，千真萬確，被告指為假裝買賣，洵屬猜疑，無足採信。

（四）原告向張乃玨買受系爭房地，千真萬確，買賣契約及付款均經公證人公證在案，絕非原告所指通謀虛偽意思表示。

基於舉證責任分配原則，應由被告負舉證之責，被告丙○○所提事證，均與其所謂之「假裝買賣」無關：１、被告稱其接獲張乃玨於八十九年七月十一日要求其遷讓房屋之存證信函，旋即轉知甲○○，李曾與張乃玨連繫，就債務、房屋事項協商系爭房屋之處理方。

惟李提出協議書會簽時，張乃玨則藉詞推諉；

且據甲○○請領登記本發現，原告係以八十九年八月三日買賣為由申辦所有權移轉登記，當時張乃玨猶與甲○○協商房屋處理方案，何能有買賣情事云云，第查被告提出所謂讓渡書及所謂未經張乃玨簽字之協議書，然未舉證證明其真正，其片面主張，即難採信。

且無論情形如何，均與原告無關，亦無從對抗原告之所有權。

尤其張乃玨為系爭房地之合法所有權人，依法對其所有之系爭房地自有自由處分之權，尚難謂其曾與甲○○進行協商，即當然喪失所有物之處分權，不得再行出賣與原告。

被告執此資為「假裝買賣」之事證，究嫌無據。

２、原告與張乃玨同住美國華盛頓州表爾威市，關於系爭房地之買賣，雙方確係在美國辦理簽約付款及公證手續，並無可議。

被告指為「其如何越洋買受系爭房屋」，實不無臆測誤會。

３、原告於訂約時，雖人在國外，但對於系爭房屋之地段，極為熟悉，當時之情形亦經賣方說明，復有房地權狀可資信賴，顯非「冒然買受」可指。

至於所謂該屋有人占住，同意照現狀買受，僅係免除賣方之交付義務而已，此乃為法之所許，自不能指為有悖常理。

４、原告委任本件訴訟代理人時，雖人在台北，但因急於返回美國，恐於起訴後對造抗辯原告人住美國，所提委任狀未經原告當事人之合法委任，造成補正等問題拖延訴訟，乃有請求鈞院公證處認證之舉，旨在順利進行訴訟，別無可異。

被告指為「刻意做假」，有以「合法掩飾不法」內情云云，未免補風捉影，太過多疑。

（五）被告丙○○並非被告甲○○之輔助占有人，而係因甲○○之關係占用系爭，房屋，為直接占有人，甲○○則為間接占有人。

揆之最高法院八十二年台上字第一一七八號判決「民法第七百六十七條所定所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內」之意旨，原告本於所有權，自得一併請求彼等返還房屋又被告等一為直接占有人，一為間接占有人，與原告請求無權占有人返還系爭房屋之基礎事實同一，依法原告亦自得追加甲○○為被告，請求與被告丙○○共同返還系爭房屋及連帶給付損害金，而需彼等之同意。

被告丙○○既謂其係甲○○之輔助占有人，又不同意原告追加被告甲○○，立論亦不無矛盾，所辯自非可採。

（六）被告丙○○指原告所提買賣契約書、收據等文件，適足證明原告與眼乃玨間確有通謀虛偽表示並製作不實文書以辦本件房地所有權移轉登記云云，均係憑其主觀臆測，故意歪曲混淆之詞，完全背離事實：１、原告與張乃玨於二千年八月一日在美國辦理公證訂約及支付總價一成定金，完全係按美國房地產買賣之正常手續辦理，並無可議。

２、原告係於二千年八月十六日在美接到台北承辦代書之通知，告以已辦妥登記，翌日即行支付約定尾款與張乃玨，事屬合理。

查此間代書辦理戶地所有權移轉登記，須先向稅捐機關辦理房地移轉現值申報，俟核課之契稅及土地增值稅完稅後，始能將用印之登記文件檢同完稅憑證正式向地政機關送件申辦，如證件齊全書寫無誤，地政機關收件後，快則一、二天即可審核登簿（即登記完竣）。

故所謂「開始辦理所有權移轉申請登記手續」，應係指向地政機關申請所有權移轉登記之正式送件而言；

從而承辦理代書於完成登記時通知原告付清尾款，自與常情無悖。

被告丙○○將申報移轉現值作業，誤為所有權移轉登記申請，指於八十九年八月三日即用印送件云云，顯係不明登記作業程序，任意曲解，混淆事實。

３、退步言之，就令承辦代書未於向地政機關正式送件之日通知在美國之原告付款，亦無從否定系爭房地買賣之真實性。

事實上，原告又確已將全部價款付清，被告丙○○豈能妄指原告與張乃玨間之房地買賣為通謀虛偽之意思表示？又本件房地買賣辦理公證及支付總價一成定金等約定，均係美國之房地產交易通例辦理，故買賣雙方基於交易誠信辦理登記及支付餘款，自極正常，亳無可異，被告丙○○指張乃玨僅收一成定金即率爾將房地產移轉與原告，任意懷疑買賣之真實性，分明為惡意猜疑，無可置信。

４、原告所以將買賣契約、收據再送請我駐西雅圖辦事處辦理認證，係因訴訟代理人告以各該買賣契約及收據雖經美方公證人公證，但仍屬外國私文書，依法應由舉證人證其真正。

為免被告故意爭執其真實性，以及請求法院於國外調查證據之繁勞，乃依訴訟代理之建議將各該文件再請我駐西雅圖辦事處認證。

至各該銀行函，旨在證明被告所謂付款流程，亦係基於相同之考慮，請我駐西雅圖辦事處辦理證認。

指上開駐外機關之認證，係原告精心設計云云，洵屬信口雌黃，亳無可取。

再者，原告以本票為付款工具有何不可？難道應以現金支付不成？被告執此抗辯，尤屬荒謬。

５、原告訴訟代理人係於八十九年九月二十五日接受委任，於代函催告被告丙○○遷讓房屋後，曾接自稱陳某者電話，口氣強硬，懷疑原告與張乃玨買賣之真實性，基於律師接受事件委託後，應忠實搜求證據探究案情之義務，乃囑原告將買賣契約等辦理駐外機構之認證，亦正由此等原因，遲至八十九年十一月七日始行提起本件訴訟，係屬實情。

被告丙○○指原告遲延提出上開書證為不實云云，顯屬誤會。

（七）地政事務所登記卷所附房地所有權移轉契約書，確為八十九年八月三日作成，並無被告所指預為製作之情。

按原告與張乃玨於公元二千年八月一日在美國訂立系爭房地買賣債權契約，有關所有權移轉登記事項，即由張乃玨告知其在台替其經管房地權狀、戶口名簿、印鑑及印鑑章之表弟董孝祖，並促其持赴原告指定及授權之王駟驊代書處辦理有關房地所有權移轉登記之訂約及交付證件等手續，而於八十九年八月三日辦妥，翌日承辦代書即向台北市稅捐處提出申報稅捐作業。

被告等不明上情，任意臆測原告在簽約日前即已留置張乃玨之印鑑章、印鑑證明、所有權狀，進而懷疑該房地所有權移轉契約書並非八十九年八月三日所作，而係張乃玨滯台期間預為製作云云，殊與事實不符。

從而其執此遽指本件為通謀偽虛買賣，尤係無中生有，憑空想像，實無可採。

（八）按我國國籍法承認雙重國籍。原告及張乃玨雖已取得美國公民權，但仍保有中華民國籍，系爭房地辦理所有權移轉登記當時，兩人在中華民國台灣並已設有戶籍登記，於法即為居住於國內之人民，此與已除戶之僑居外國人民有別，因之辦理不動產所有權移轉登記，依中華民國國內居民之規定提出印鑑證明書即可，自無須再在國外辦理授權。

被告等強指原告及張乃玨買賣雙方為僑居國外人民，仍需提出相當之授權云云，顯非有理。

（九）原告及張乃玨基於中華民國國民之身分，辦理遷入戶籍登記，及張乃玨申辦印鑑證明，要屬憲法所保障之人民選遷移自由及其他權利之行使。

被告等指為誑以遷登記、補發身分證、申請印鑑證明方式使地政機關無從查覺為僑居國外人民身分，而准為登記云云，尤屬妄指，委無可取。

又張乃玨辦理戶籍遷入登記、領取印鑑證明，以及辦理系爭房地之繼承登記，固與原告無關；

而張乃玨辦理之目的縱在於處分變賣其應繼不動產，亦屬法之所許，殊非被告等所得置喙，尤無從否認原告與張乃玨之買賣真實性及本件登記之合法性。

四、總之，系爭房地買賣，原告與出賣人張乃玨於八十九年八月一日在美成立買賣債權契約後，有關所有權移轉登記手續，係由原告指定並授權在台之專業代書王駟驊，以及由張乃玨囑託在台為其經管印鑑章及房地證件之表弟董孝祖會同辦理，案經地政機關審查申請書類證件齊全符合規定而完成登記，依法自有絕對效力。

尤其原告確已支付全部價款，其數額、流程均有合法認證之買賣契約、收據及銀行函可證，本件房地之買賣係屬千真萬確，殊無疑義。

至於被告甲○○與前所有人間對系爭房屋如有任何爭議，以及其主張是否真實，均應由甲○○對前所有人依法以訴訟解玦，原與原告無關。

矧退步言之，就令前所有人張董龍珠曾出具讓渡書將系爭房屋讓渡與甲○○，亦屬僅有債之效力，參照最高法院八十三年台上字第三二四三號判例，被告甲○○縱已占有系爭房屋，亦不得以其與前手間讓渡關係，對抗已取得所有權移轉登記之原告。

從而原告基於所有權人地位，自得請求被告等返還房屋人連帶給付損害金。

參、證據：提出土地及建物登記簿謄本、律師催告函影本、八十九年房屋稅繳款單影本等件為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

貳、陳述：

一、原告起訴時主張系爭房屋為伊所有，被告丙○○無權占有，請求被告丙○○返還房屋並賠償伊所受相當於租金之損害。

嗣經被告丙○○答辯以非占有人而係依訴外人甲○○指示代為管理，原告乃追加甲○○為被告，惟原告既自始主張被告丙○○為直接占有人，否認被告丙○○為占有輔助人，即無從追加甲○○為被告，原告既認甲○○為另一無權占有人，本件訴訟又非對於數人必須合一確定者，與民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款規定不合，尤不能擅行追加訴訟。

原告對於被告丙○○所請求之基礎事實，與對於李傅洪之請求基礎事實，既因當事人不同，亦與同法條第一項第二款事由不合，其請求被告丙○○與甲○○負連帶責任乙節，於法無據，原告追加之訴並不合法，被告丙○○礙難同意。

二、系爭房地原係訴外人張董龍珠所有，被告甲○○於一九八六年左右在美國投資股票，將匯錢給張董龍珠的兒子，由他幫忙操作，後來錢全賠光了。

張董龍珠另外又向被告甲○○借了一些錢。

民國七十五年間張董龍珠將系爭房地交付被告甲○○管領使用，並交付本件不動產的讓渡書、身分證、戶口謄本、印章等，請甲○○自行辦理申請補發所有權狀及移轉所有權的手續，用以抵償多年來所欠債務，包括借款和投資損失。

被告甲○○因本身有很多房地產，基於友誼想說只要日後他們還錢就好了，故一直未辦理過戶手續。

張董龍珠嗣於八十四年間辭世，所欠債務並未清償，其繼承人亦未依讓渡書約定協同辦理房地所有權移轉手續。

俟因系爭房屋年久失修，復遭第三人破壞門窗侵入，被告甲○○乃於八十八年間斥資新台幣一百三十餘萬元僱工整修，並委被告丙○○代為管理；

在此十數年間，系爭房地相關稅負、水電費用，均由甲○○支付。

被告甲○○為薇閣小學的負責人，丙○○是學校的會計。

請丙○○幫我看房子是基於私人交情，這不是他的任職薇閣小學的職務，沒有給他酬勞，也沒有收取房租。

三、按對物基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，謂之輔助占有；被告丙○○為被告甲○○之受僱人，依其指示而對於系爭房屋有管領之力，依民法第九百四十二條規定，僅該甲○○為占有人。

此部分內部關係事實，得由甲○○佐實之，原告徒以戶籍行政上之記事泛言指摘被告丙○○為系爭房屋之占有人，尚有誤會。

四、八十九年七月間，張董龍珠之女張乃玨函被告略謂：伊係房地之所有人，請求遷讓房屋云云。

被告旋即轉知甲○○處理，並與張乃玨協調中，詎知同年十月間，竟有原告亦以所有權人身份為同一請求，進而提起本件訴訟。

惟按：

（一）張乃玨係於八十九年七月六日以繼承為原因登記為系爭房地之所有權人，並與甲○○協商繼承債務之事項期間，旋即將系爭房地所有權移轉登記予原告，而原告自陳係「照現狀購得」，顯為明知系爭房地前因擔保債務原因移轉占有予甲○○，原告即非系爭房地之善意取得人。

（二）不動產所有權之登記，僅係所有權之生效要件，倘法律行為不成立或無效，仍不能徒因登記即取得不動產所有權。

原告與張乃玨間之買賣契約，核為通謀虛偽而為意思表示，不因其申請登記即為系爭房地之所有權人，茲得命其提出買賣契約，勾稽其價金流程及買賣條件即得佐證。

（三）被告自始即非系爭房地之占有人，原告指摘被告無權占有，與事實不符。

五、原告與系爭房屋前手張乃玨以「假裝買賣」申辦所有權移轉登記，可由左列事實證明：

（一）系爭房屋於八十九年七月六日由張乃玨以繼承原因辦理所有權移轉登記完竣，張乃玨即於同年月十一日以存證信函通知被告，要求被告遷讓房屋，被告旋轉知甲○○，甲○○與張乃玨取得連繫，雙方並於同年八月間就債務、房屋事項有所協商，由甲○○起草協議書，決定變賣系爭房屋，扣除甲○○支出之修繕費、稅負後，平分價金。

張乃玨佯為應允，惟甲○○提出協議書擬會簽時，張乃玨藉辭推諉。

（二）八十九年十月初被告接獲原告委律師來函，稱伊為系爭房屋現況之買受人。甲○○得知後，請領謄本，發見原告係以八十九年八月三日買賣為原因申辦所有權移轉登記，惟於該時期，張乃玨猶與甲○○協商系爭房屋之處理方案，何能有買賣情事！

（三）原告起訴狀所載其現居所，在美國華盛頓州，為旅寓海外人士，其如何「越洋」買受系爭房屋？

（四）系爭房屋既係甲○○指示被告管領中，原告又何以未加審視房屋現況，亦未詢問管理使用人原委，即冒然買受？有悖常理。

（五）依卷附之原告委任律師代理訴訟狀，原告係於八十九年九月二十五日即在鈞院公證處認證，委律師提起本件訴訟，其於委任狀載住所地係在台北市，應毋庸行認證程式，乃其刻意做作以認證方式行之，跡近完美，有背常情，其以合法掩飾不法之內情，照然若揭。

六、原告所提買賣契約書載明簽約日為公元二千年八月一日，價金美金二十五萬元，簽約時即付一成即美金二萬五千元，餘款於「在台北之代書通知開始辦理所有權移轉申登手續時支付」（The entire balance is due upon the initiation oftransferring title to the Buyer as notifiedby the title trasnferringagent (DAI-SU) in Taipei），而張乃玨係於二千年八月十七日收到餘款美金二十二萬五千元。

果如此，則代書申辦本件所有權移轉登記手續之始期，應在當年八月十七日左右，始符常情，惟依謄本所示，原告與張乃玨早於同年八月三日即用印送件，並早於同年八月十五日即登記完竣。

倘非通謀虛偽，張乃玨豈有僅收定金一成之情形下，即率爾將系爭房地物權移轉於原告之事實！原告所提之買賣契約、收據、銀行函等，均在制作日期之後即送請我駐外機關認證，認證日期分別為二千年十一月十四日及同年十月十九日，另用以支付買賣價金之工具皆以銀行本票為之，其精心設計，刻意披覆合法外貌之情照然若揭，其於訴訟上諉稱「因認證耗時，遲至今乃提出」，尤與事實不符。

七、又依台北市大安地政事務所九十年四月六日北市大地三字第○九六○四三五○○○號函檢送系爭房屋建物所有權移轉登記申請案卷宗影本，相關之事實為：

（一）原告之前手張乃玨係於三十八年三月十四日隨其父張久香自上海遷入台北市○○區○○街十四巷六號為設籍登記，於四十四年間遷出美國（四十六年二月七日登記），五十三年除戶。

張乃玨於八十九年五月十一日入境台灣，於同年月十二日向台北市大安戶政事務所申報遷入台北市大安區○○○路○段一六○巷九號三樓（即系爭房屋門牌），領得戶口名簿，同日並申請補發身分證，再以非僑居外國人民身分為印鑑登記，同日領得印鑑證明書。

（二）張乃玨俟八十九年五月二十二日向大安地政事務所申請辦理系爭房地之繼承登記，於同年七月六日登記完竣，領得所有權狀。

（三）原告係於八十八年四月二十二日以「寄居」為由遷入訴外人盧新法。以原告與張乃玨名義制作之土地暨建物買賣所有權移轉契約書，價金分別載為一一、八四一、二四九元及一九六、○○○元，皆以八十九年八月三日為立約日期，蓋用該二人印文。

形式上皆非僑居國外人民。

（四）原告及張乃玨旋於八十九年八月四日以渠等名義向台北市稅捐稽徵處申報系爭房地所有權移轉，同年月十一日完納增值稅及契稅後，於同年月十四日張乃玨持前於八十九年五月十二日領得之印鑑證明書、戶口名簿影本等文件，送大安地政事務所申請所有權移轉登記，於同年月十五日登記完竣，同日發給原告所有權狀。

八、按因繼承取得土地權利之登記，毋庸提出權利人之印鑑證明。張乃玨於八十九年五月二十二日申請繼承登記，既免提其印鑑證明，則其早於同年月十二日申領之印鑑證明，預供為爾後之所有權移轉登記之用。

原告自承：「原告與張乃玨同住美國華盛頓州表爾威市」、「於八十九年七月下旬在美經友人處獲知張乃玨出售其在台之系爭房地」、「因於八十九年八月一日在美簽訂房地買賣契約，議定總價美金二十五萬元」；

苟非原告與張乃玨於簽約日前已留置張乃玨之印鑑章、印鑑證明、所有權狀並原告之印章在台灣，否則在台灣之代書如何能即在八十九年八月三日用印制作土地及建物所有權移轉契約，並提出申報稅捐作業？更有進者，該土地及建物所有權移轉契約書上載張乃玨之印文，係登記印鑑印文，依一般社會經驗，除有特殊理由外，必不將登記印鑑章交付予他人，在台灣之代書何以執有張乃玨之印鑑章？準此可以認定：該土地及不動產所有權移轉登契約書，並非八十九年八月三日所制作，應係張乃玨在台灣停留期間（即八十九年七月下旬以前）預為制作。

九、再審究原告與張乃玨間之所有權移轉契約書，除立約日期欄外，餘如標示、價金、當事人欄皆以電腦打字列印，僅立約日期以手工書寫為八十九年八月三日。

由茲可以證明：原告與張乃玨早於八十九年七月下旬前即預為制作該等契約書，惟將立約日期留白，俟原告與張乃玨於八十九年八月一日在美虛偽制作買賣契約後，再囑台北之代書填具「八十九年八月三日」送件申請。

原告與張乃玨之物權契約書實際制作日期在八十九年八月一日以前，應堪認定。

渠等通謀虛偽之情，至為明顯。

十、僑居國外人民倘非親自回國辦理所有權移轉登記事項，應提出相當之授權文件。原告與張乃玨既長年僑居美國，乃誑以遷入登記、補發身分證、申請印鑑證明等方式，使大安地政事務所形式上無從查覺申請人具僑居國外人民身分，因准為所有權移轉登記。

上情益得彰顯渠等通謀虛偽申辦所有權移轉事實。

參、證據：提出讓渡書影本乙份、估價單影本乙份、房地稅捐、水電費繳費單影本、被告八十九年七月十一日存證信函影本乙份為證。

理 由

一、本件原告原起訴主張被告丙○○無權占有，請求被告丙○○遷讓返還坐落台北市大安區○○段○○段八三地號土地面積一八五平方公尺，權利範圍四分之一；

及其上建物第九七建號門牌號碼台北市大安區○○○路○段一六○巷九號三樓面積一二三．二五平方公尺加強磚造房屋，並自八十九年八月十五日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣三萬一千七百七十二元之損害金。

嗣依無權占有之法律關係，追加甲○○為被告與被告丙○○共同遷讓返還上開房地及按月連帶給付損害金。

不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款，自為法之所許，合先敘明。

二、本件原告主張坐落台北市○○區○○段一小段八三地號土地面積一八五平方公尺，權利範圍四分之一；

及其上建物第九七建號門牌號碼台北市大安區○○○路○段一六○巷九號三樓加強磚造房屋，面積一二三．二五平方公尺，為原告向原所有人張乃玨照現狀購得，並已於八十九年八月十五日辦畢所有權移轉登記取得房地所有權。

惟上開房屋經被告甲○○交由被告丙○○占用，對原告而言，彼等均屬民法第七百六十七條所稱之無權占有人，為此訴請被告返還上開房屋，並自八十九年八月十五日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告三萬一千七百七十二元之損害金。

三、被告則以：系爭房地原係訴外人張董龍珠所有，張董龍珠前於民國七十五年間將系爭房地交付予被告甲○○管領使用，以茲「質借」美金三十萬元，並言明如不能清償借款時，將系爭房地讓渡予被告甲○○。

張董龍珠嗣於八十四年間去世，惟其並未清償所借項，其繼承人亦未依讓渡書約定協同辦理房地所有權移轉手續。

因系爭房屋年久失修，復遭第三人破壞門窗侵入，被告甲○○乃於八十八年間斥資僱工整修，並委被告丙○○代為管理；

在此十數年間，系爭房地相關稅負、水電費用，均由被告甲○○支付。

八十九年七月間，張董龍珠之女張乃玨請求被告丙○○遷讓房屋，被告甲○○經被告丙○○通知，即與張乃玨進行協調，詎同年十月間，原告竟以所有權人身份請求遷讓房屋，進而提起本件訴訟。

惟原告自陳係「照現狀購得」，顯為明知系爭房地前因擔保債務原因移轉占有予甲○○，原告即非系爭房地之善意取得人。

且其與張乃玨間之買賣契約，核為通謀虛偽之意思表示，其法律行為無效，不能徒因登記即取得不動產所有權，且被告丙○○為甲○○之占有輔助人，非系爭房地之占有人，原告指摘被告丙○○無權占有，亦與事實不符等語，資為抗辯。

四、本件原告主張其於八十九年八月一日於美國與訴外人張乃玨簽訂房地買賣契約，照房屋現狀向張乃玨購買系爭房地所有權，價金美金二十五萬元，於簽約時支付一成定金美金二萬五千元，其餘價金約定於代書通知可以開始辦理過戶手續時付清。

伊已依約於八十九年八月一日交付張乃玨美國華盛頓銀行所簽發第0000000000號面額美金二萬五千元之本票乙紙，用以支付定金，另於同年八月十七日交付張乃玨美國華盛銀行所簽發第0000000000號面額美金二十二萬五千元之本票乙紙，用以付清房價尾款，上開價金本票均經張乃玨存入其美利堅銀行帳戶領訖，伊並已於八十九年八月十五日辦畢所有權移轉登記取得房地所有權之事實，業據其提出經美國華盛頓州政府註冊公證人公證之房地買賣契約書及價金收據影本、經我國駐西雅圖台北經濟文化辦事處簽證之華盛銀行及美利堅銀行之函件影本等件為證。

被告則辯稱原告與張乃玨間之買賣契約，為通謀虛偽之意思表示，其法律行為無效，原告並未取得系爭房地之所有權云云，惟查：

（一）被告以原告主張其向張乃玨買受系爭房屋之時期，張乃玨猶與被告甲○○協商系爭房屋之處理方案，可能有買賣情事為由，辯稱原告與張乃玨間之買賣契約，為通謀虛偽之意思表示，其法律行為無效，原告並未取得系爭房地之所有權。

惟查，被告辯稱張乃玨於八十九年八月間尚就系爭房屋之處理方案與被告甲○○協商中云云，惟其所舉協議書為一打字文件，且未經張乃玨簽章，尚難證明張乃玨確曾於八十九年八月間就系爭房屋之事宜與被告甲○○協商，並獲如協議書所載之決議，且所有權人就其所有之不動產，本非不得同時為多種處理方式之考量，被告以之辯稱原告與張乃玨之買賣契約為通謀虛偽之意思表示，尚無可採。

（二）再被告以原告為旅居海外人士，如何越洋買受系爭房屋為由，辯稱辯稱原告與張乃玨之買賣契約為通謀虛偽之意思表示云云，查現今電信交通發達，資訊無遠弗屆，各種交易非必交易雙方均至標的物所在地方得進行，被告以原告旅居海外，無從越洋買受系爭房屋，並非的論，而原告與張乃玨同住美國華盛頓州表爾威市，關於系爭房地之買賣，雙方確係在美國辦理簽約付款及公證手續等情，已據原告所陳明，並有經美國華盛頓州政府註冊公證人公證之房地買賣契約書收據影本附卷可稽，被告以此辯稱原告與張乃玨之買賣契約為通謀虛偽之意思表示，亦無可採。

（三）又被告以系爭房屋既在被告管領中，原告未加審視房屋現況，亦未詢間管理使用人原委，冒然以現狀購買，有悖常理，顯非善意為由，辯稱原告與張乃玨之買賣契約為通謀虛偽之意思表示云云，惟查，所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，本件原告與張乃玨間就系爭房地之買賣，不僅買賣契約情形業經美國華盛頓州政府註冊公證人公證及我國駐西雅圖台北經濟文化辦事處證認，支付買賣價金之本票，亦經張乃玨存入其銀行帳戶兌領，經簽發本票銀行及兌款存入銀行出具證明書函經我國駐西雅圖台北經濟文化辦事處證認，房地所有權亦經移轉登記為原告所有，難認買賣雙方並無買賣移轉房地所有權之真意。

系爭房屋因被告占住，原告同意照現狀買受，僅係免除賣方交付之義務而已，為法之所許，一如法院拍賣債務人之不動產，亦時因第三人占住而於拍定後不點交。

又不動產所有權之取得，非經登記不生效力，被告甲○○既未取得系爭房地之所有權，而張乃玨則為系爭房屋之所有權人，則縱原告於買受當時知悉張乃玨與被告間就系爭房屋之爭議，而照現狀買受，亦難遽指原告與張乃玨間之買賣為通謀虛偽，被告以之抗辯原告與張乃玨之買賣契約為通謀虛偽之意思表示，尚難信採。

（四）另被告以原告所提系爭房地之買賣契約、收據、銀行函等，均在制作日期之後，即送請我駐外機關認證，買賣價金亦皆以銀行本票支付，精心設計，刻意披以合法外貌，辯稱原告與張乃玨之買賣契約為通謀虛偽之意思表示，惟查，契約當事人將契約文書及有關資料送交公證或證認，為當事人間避免日後爭議，所常採行之方法，本件系爭買賣契約之雙方當事人均在國外，且買賣標的物尚有他人占用，則其將各項文書資料辦理公證或認證，核屬契約當事人基於避免日後他人爭執其真實性之考量，用以杜絕爭議所採行之方式，尚難認將文件資料送請公證或認證，其間之契約即屬刻意以合法外貌掩飾之通謀虛偽意思表示。

又對於旅居國外之訴訟當事人委任訴訟代理人所提之訴訟，相對人常爭執其委任之合法性，法院通常亦會命其訴訟代理人補提業經合法代理之有關文件，此在司法實務上所在多有，本件原告陳稱其因急於返回美國，為免起訴後被告抗辯其訴訟代理人未經合法委任，造成補正等問題而拖延訴訟，堪可採信。

被告以原告所提各項文書證據及委任訴訟代理人之委任書均經公證或認證，指原告與張乃玨間之買賣為通謀虛偽，亦屬無據。

（五）又被告原告與張乃玨之買賣契約書約定餘款「在台北之代書通知開始辦理所有權移轉申登手續時支付」，而張乃玨於八十九年八月十七日收到餘款美金二十二萬五千元，惟依土地及建物登記簿謄本所示，本件不動產早於八十年八月三日即用印送件，同年八月十五日登記完竣，倘非通謀虛偽，張乃玨豈有在僅收受一成定金下，即率爾移轉系爭房地所有權予原告云云。

惟查，依土地及建物登記簿謄本所載，八十九年八月三日為登記原因發生日期，即為登記原因之買賣發生日期，非送件辦理所有權移轉登記之日期，本件房地係於八十九年八月十四日送件申請所有權移轉登記，此亦有土地登記申請書影本在卷可稽，被告指稱本件不動產早於八十九年八月三日即送件辦理所有權移轉手續，尚非實在。

其以之指稱原告與張乃玨間之買賣為通謀虛偽之意思表示，亦無可取。

（六）被告又以原告稱於八十九年八月一日與張乃玨在美簽定房地買賣契約，其在台之代書隨即於八十三年八月三日制作房地所有權移轉契約並申報稅捐，且該房地所有權移轉契約書上除立約日期欄外，餘如標示、價金、當事人等均以打字列印，主張該房地所有權移轉契約書非於八十九年八月三日制作，而係八十九年七月下旬前即已預為制作，惟將日期留白，俟原告與張乃玨在美虛偽制作買賣契約後，再填具日期送件申請，原告與張乃玨間之之買賣為通謀虛偽云云。

查原告與張乃玨在美簽訂房屋買賣契約後，張乃玨即告知在台為其經管房地權狀、戶口名簿、印鑑證明及印鑑章之表弟董孝祖，促其持赴原告指定及授權之王駟驊代書處辦理有關房地所有權移轉登記之訂約及交付證件手續，而於八十九年八月三日辦妥，翌日承辦代書即向台北市稅捐處提出申報稅捐等情，已據原告陳明在卷。

查鑑於印鑑章之證明效力，一般社會大眾固不輕易交付印鑑章予第三人執有，然為特殊之目的及理由，將印鑑章交由他人保管之情形，亦時有所聞。

張乃玨以其平日居留美國，為方便不動產之處理，將印鑑章及有關文件交由其所信任之在台人士保管，尚無背於常情。

被告以張乃玨不可能將印鑑章交付他人，主張本件持以申辦房地所有權移轉登記之買賣契約書，非八十九年八月三日制作，而係張乃玨在台期間預為制作，尚嫌武斷。

又查代書代辦房地所有權移轉登記手續之通常情形，或為兩造同赴代書事務所當場簽立買賣契約及所有權移轉契約，或買賣雙方簽立買賣契約後，再另行委託代書制作所有權移轉契約，制作完成後交由雙方簽章送件辦理。

本件系爭房地所有權移轉契約書上，僅立約日期欄為手寫，其餘部分均以電腦打字列印，固為事實，惟原告與張乃玨既係簽訂買賣契約後，分別通知其授權之在台人士至代書處辦理所有權移轉登記相關事宜，有關買賣之標的物、價金、及雙方當事人等既已明確，而其雙方人士前往代書處之時間則未必相同，承辦代書本非必俟雙方一士會同到達後，方始制作所有權移轉契約書等相關文書，則其先繕打房地所有權移轉契約之內容，俟雙方交付相關文件資料並於契約書上用印後，再手寫填具立約日期送件申請，亦無背於與代書通常處理代辦所有權移轉登記事宜之程序。

被告以所有權移轉契約書上立約日期欄為手工書寫，推斷本件持以申辦房地所有權移轉登記之買賣契約書，非八十九年八月三日制作，而係張乃玨在台期間預為制作，並據以指稱原告與張乃玨間之買賣為通謀虛偽之意思表示，亦非可取。

（七）另被告以原告及張乃玨為僑居國外人民，誑以遷入登記、補發身分證、申請印鑑證明書等方式，使地政機關無從審查申請人具備僑居國外人民身分，未據提出相當之授權文件，即准為所有權移轉登記，辯稱原告與張乃玨之買賣契約為通謀虛偽之意思表示云云，惟查，我國國籍法承認雙重國籍，僑居國外之中華民國國民，回國後辦理戶籍遷入登記，請領身分證、申辦印鑑證明，本為法之所許，縱張乃玨為方便不動產之處分，回國時理戶籍遷入登記，請領身分證、申辦印鑑證明，以免日後返回美呈後出售不動產所需之繁複證明文件，亦僅為其為方便處分不動產所採行方法，尚難以其採此便宜行事之方法，即認其不動產之買賣處分必屬虛偽。

（八）綜上，被告辯稱原告與張乃玨間之買賣為通謀虛偽之意思表示，其法律行為無效，尚無可採。

原告主張其因向張乃玨買受而取得系爭不動產之所有權，為系爭房屋所有權人，應堪信採。

五、又系爭房屋現有丙○○及其家屬設籍居住其中，其中一間房間內並放置有被告甲○○之物品等情，業據本院履堪現場查看屬實，原告主張系爭房屋現於被告占有中，尚非無據。

被告甲○○就其占有之事實並不爭執，被告丙○○則辯稱其為甲○○之受僱人，係依甲○○之指示而對於系爭房屋有管領能力，依民法第九百四十二條規定，自始非系爭房地之占有人云云。

查，甲○○為薇閣中學董事長，丙○○則為薇閣中學之會計，管理系爭房屋並非丙○○受僱於薇閣中學之職務，而係基於與甲○○私人之交情，甲○○亦未就此給予報酬等情，已據被告甲○○陳明在卷，而民法第九百四十二條所謂占有輔助人，係指基於受僱人、學徒或其他類似關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者而言。

本件被告丙○○既為薇閣中學之會計而非非被告甲○○個人之受僱人、學徒，與被告甲○○間並無從屬關係，其居住使用系爭房屋亦非其執行職務之行為，除被告甲○○占用之房間外，就屋內其他廳房被告丙○○既得自由調配使用，並使其家屬亦同設籍居住使用，與前開依指示而為物之占有之占有輔助人，尚屬有間。

被告丙○○所辯其僅係占有輔助人而非系爭房屋之占有人乙節，尚無可採。

原告為系爭房屋之所有權人，被告甲○○、丙○○對原告無得主張任何權源而占有系爭房屋，則原告主張被告為無權占有，其於所有權請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

六、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通當之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可資參照，是本件原告主張被告無權占有系爭房地，請求被告給付相當於租金之利益，即無不當。

惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。

又所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；

建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。

而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價人百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文。

故土地法第九十七條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。

又基地租金數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁程度、承租人利益基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價百分之十最高限額（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例參照），經查本件原告所有房地位於台北市○○○路○段一○巷與台北市○○○路一六○巷交叉口，靠近頂好商圈，距離忠孝東路四段約二百公尺，距離敦化南路約五十公尺，距捷運忠孝敦化站約十分鐘路程，交通方便，爭房屋係在三樓，樓下為花店，對面中華電信公司，附近均為商家，市況繁榮，系爭房屋現供住家使用，共有四房二廳及一套半衝浴設備，此經本院履勘現場製有勘驗筆錄可按，本院審酌系爭房地附近便繁榮程度，及房地利值情形，認系爭房地為被告無權占有原告所受相當於租金之損害，以按土地及建物申報總價年息百分之八計算為適當。

經查系爭房屋課稅現值為十九萬六千元，房屋基地面積一百八十五平方公尺，原告應有部分四分之一，八十九年之申報地價為每平方公尺七萬八千一百九十七元，此有土地登記簿謄本在卷可稽，土地申報價額為三百六十一萬六千六百十一（78,197x184/4=3,616,611）元，土地與房屋申報總價計為三百八十一萬一千二百六十一（196,000+33,616 ,611=3,812,611）元，則原告所受相當於租金之損害以每年為三十萬五千零九（3,812,611x8%=305,009小數點以下四捨五入）元，折合每月二萬五千四百十七元（305,009/12=25,417小數點以下四捨五入）為相當。

七、又查本件原告於八十九年八月十五日辦畢所有權移轉登記取得系爭房地所有權，此有土地及建物登記簿謄本在卷可稽。

則請求被告自八十九年八月十五日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害，於二萬五千四百十七元之範圍內，即屬正當。

又本件被告甲○○、丙○○係分別本於各自之無權占有關係，而各對原告負有同一之不當得利債務，為不真正連帶債務關係，惟其中任一被告給付時，原告之損害於該給付範圍內同獲滿足之賠償，故另一被告於該給付範圍內即同免責任，原告主張被告應按月連帶賠償其相當於租金之損害，即屬無據。

八、從而，原告本於無權占有之法律關係，請求被告將坐落台北市○○區○○段一小段八三地號土地上第九七建號門牌號碼台北市大安區○○○路○段一六○巷九號三樓加強磚造面積一二三．二五平方公尺之房屋遷讓返還原告；

及請求被告自民國八十九年八月十五日至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣二萬五千四百十七元之損害金，如其中一被告已履行給付，他被告於該給付範圍內同免責任，為有理由，應予准許。

逾此部分，原告之請求，為無理由，應予駁回。

九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 八 日
民事第一庭法 官 張靜女
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 八 日
法院書記官 朱小燕