臺灣臺北地方法院民事-TPDV,89,重訴,2087,20010508

臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第二○八七號
原 告 丙○○
訴訟代理人 薛柏三律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 蔡仲誦律師
被 告 生佳實業有限公司 住台北市○○區○○路三七九巷八號一樓法定代理人 乙○○
右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：

主 文

被告生佳實業有限公司應將如附表所示不動產遷讓返還原告，並自民國八十九年九月一日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新台幣肆萬參仟壹佰壹拾貳元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告生佳實業有限公司負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣柒佰萬元為被告生佳實業有限公司供擔保後得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告生佳實業有限公司應將如附表所示不動產，遷讓返還原告，並自民國八十九年九月一日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）八萬六千九百十六元計算之損害金。

二、被告甲○○應自前項房屋遷出。

三、原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告以貳仟零捌拾陸萬元向台灣台北地方法院標買如附表所示不動產，而於八十九年七月十五日由法院發給權利移轉證書，並已辦畢所有權移轉登記。

於執行拍賣程序時，被告生佳實業有限公司（下稱生佳公司）陳報承租中，租期至八十九年八月三十一日止，乃原告以本訴狀之送達為終止租約之意思表示，不再續租，並追加為被告。

而終止租約後被告生佳公司已為無權占有，原告本於所有權之保護，依民法第七百六十七條之規定，訴請被告生佳公司遷讓房屋。

二、因原告係以二千零八十六萬元購買，被告為無權占有，使用原告所有之不動產，為不當得利，原告請求以年息５％計算相當於租金之損害金，即每月八萬六千九百十六元，自八十九年九 月一日起至遷讓交還房屋之日止。

（00000000元×0.05÷12= 86,916元）

三、被告甲○○已因原告之取得所有權，為無權占有，惟仍居住該房屋中，被告應自該房屋遷出，並將房屋交還原告。

又被告生佳實業有限公司法定代理人乙○○，因係追加為被告後始為送達，應為法之所許，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，亦應為法之所許。

四、訴之聲明，因為我們當初去的時候被告甲○○還住在那邊，且租約是被告生佳實業有限公司，第一項請求依據民法七六七條及不當得利，對於被告甲○○也是民法七六七條。

我們聲明以追加聲明準備書狀（一）為準。

叁、證據：提出本院不動產權利移轉證書影本、土地登記謄本、建物登記謄本等件為證。

乙、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，被告生佳公司亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

被告甲○○前之聲明及陳述略謂：

壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利之判決時，聲請准予預供擔保免為假執行。

貳、陳述：甲○○已不住該房屋，系爭房屋有增建部分，是大樓公共設施，並非被告所建。

丙、本院依職權調閱本院八十八年度執字第二三八七六號民事執行卷宗。

理 由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。

本件原告於起訴時，聲明請求被告甲○○遷讓房屋及請求租金；

嗣因聲明事項有疑問，經本院闡明後，原告於八十九年十二月六日提出追加書狀，追加被告生佳公司為被告，本院於八十九年十二月十二日達被告甲○○及生佳公司，經本院於八十九年十二月十九日、九十年二月二十日、九十年三月二十三日及九十年四月二十四日定言詞辯論庭期，被告甲○○雖表明不同意原告訴之追加，然本院認原告於第二次開庭前即以訴狀表明追加被告生佳公司之意並送達被告甲○○及生佳公司（被告甲○○第一次開庭未到庭），嗣經多次開庭調查證據，對被告之防禦及訴訟終結並無甚大之妨礙，依前開說明，其訴之追加應予准許，合先敘明。

二、本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、得心證之理由：

一、本件原告主張其以貳仟零捌拾陸萬元向本院標買如附表所示不動產，於八十九年七月十五日由法院發給權利移轉證書，並已辦畢所有權移轉登記。

於執行拍賣程序時，被告生佳公司陳報承租中，租期至八十九年八月三十一日止，乃不再續租，被告生佳公司已為無權占有，而被告甲○○亦繼續居住系爭房屋，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告遷讓房屋，並請求使用系爭房屋之不當得請等語；

被告甲○○則以：已不住系爭房屋等語置辯。

二、查：系爭房屋原係被告甲○○所有，因債權人華泰商業銀行聲請拍賣抵押物，因被告生佳公司陳報承租中，租期自八十六年九月十八日起至八十九年八月三十一日止，故拍賣後不點交，原告則於於八十九年七月六日由原告以貳仟零捌拾陸萬元之價額拍定，而於八十九年七月二十六日移轉登記予原告所有等情，為原告及被告甲○○所不爭執，且有原告所提出之本院八十八年民執二三八七六字第四一八三○號不動產權利移轉證書影本、土地及建物登記謄本，復經調閱本院八十八年度執字第二三八七六號卷查核屬實，自足認為真實。

三、原告主張被告生佳公司於租期屆仍占有系爭房屋，原告已不再續租等語，查：本件爭房屋原係由生佳公司承租，租期至八十九年八月三十一日，嗣經原告起訴後，訴狀及通知書送達台北市○○區○○路三七九巷八號一樓，仍由生佳公司收受，足認原告主張生佳公司現仍占有系爭房屋等情為實在。

至於原告主張被告甲○○現亦居住系爭房屋，所據係八十八年十二月八日查封筆錄仍居住系爭房屋，然查：該筆錄內容指債務人（即被告甲○○）不在場，．．．門牌號碼四號有一男子自稱姓王，係向債務人承租等情，並無被告甲○○居住系爭房屋之記載；

況該筆錄所載內容係在原告拍定系爭房屋前之狀態，尚難據此作為被告仍居住系爭房屋認定之依據，況本件通知被告甲○○位於宜蘭縣三星鄉○○路六六之七號之送達證書，其中自八十九年十一月起至九十年一月之送達證書，所載收受送達證書者均係被告甲○○本人，此外，原告就此部分既無法舉證以實其說，是原告就被告甲○○確實仍居住系爭房屋之主張，尚非可採。

四、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條所明定。

本件系租賃契約原係由被告甲○○與被告生佳公司所簽立，因拍賣抵押物事件，經原告拍定取得所有權，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之強制規定，致該租賃關係存在於原告與被告生佳公司間，其租賃關係自應依原有租賃契約之內容而存在。

本件原租賃契約既係約定至八十九年八月三十一日屆滿，則原告與被告生佳公司之租賃關係，自應至八十九年八月三十一日消滅。

原告既已表明不願續租之意思，足認已有反對之意思，其間之租賃關係應認業已消滅；

至於被告於訴狀雖係表明「以訴狀之送達為終止租約之意思表示，不再續租」等語，然該訴狀已然陳明該租賃契約租期至八十九年八月三十一日止，不再續租，則其真意應係於租賃期間屆滿即不再租賃予被告生佳公司，則契約既已屆期消滅，即毋庸再予終止該契約，是原告之真意非在終止租賃契約應可認定，原告稱終止租約顯係誤會。

本件租賃契約既已期滿消滅，被告生佳公司繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，從而，原告本於民法第七百六十七條規定，請求被告生佳公司遷讓房屋，核無不合，應予准許。

至於被告甲○○部分，原告既無法證明被告甲○○仍占有系爭房屋，其請求被告甲○○自系爭房屋遷出，即無理由，應予駁回。

五、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第一百七十九條前段定有明文。

又「無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」

最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照，此於無權占用他人房屋之情形，亦應為相同處理，本件被告無權占用系爭房屋，受有相當之租金利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還因無權占有房地所受之利益。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項亦有明文。

本件系爭房屋依本院八十九年二月間委託台企資產鑑定顧問有限公司鑑定建物價值，就吉林路三七九巷八號為伍佰零壹萬柒仟元，同路巷六號為伍佰零壹萬柒仟元，同路巷四號伍佰玖拾壹萬柒仟元，台北市○○街一四九號地下層為貳佰壹拾陸萬捌仟元，台北市○○路三七九巷四、六、八號增建部分為貳佰肆拾玖萬參仟元，合計貳仟零陸拾壹萬貳仟元，而土地部分合計為捌佰陸拾貳萬捌仟元，土地及建物價額合計為貳仟玖佰貳拾肆元，有本院所調閱八十八年度執字第二三八七六號卷附報告書可查；

然嗣後原告係以總價貳仟零捌拾陸萬元之價額拍定，其中建物部分係以壹仟肆佰捌拾陸萬元之價額拍定，參以現行房屋市場景氣低迷，其價額應屬可採；

至於土地部分，依原告所提出之土地登記謄本，其八十九年七月之當期申報地價，德惠段二小段六七二地號為每平方公尺伍萬零壹佰拾玖元，該地號面積為壹仟壹佰參拾壹平方公尺，原告所有權利範圍為六萬分之二千五百二十；

同段六七二之一為每平方公尺參萬捌仟柒佰貳拾元，面積為一平方公尺，原告有所權利範圍為六萬分之二千五百二十，則原告所有系爭土地申報總價為貳佰參拾捌萬肆仟柒佰伍拾肆元《（1131*50169*2520/60000）+（1*38720*2520/60000）=0000000+1626 =0000000，元以下四捨五入》，是原告建物及土地總價應為壹仟柒佰貳拾肆萬肆仟柒佰伍拾肆元，參以系爭建物所在土地屬住宅區，建築樣式為鋼筋混凝土造七層樓房，建物使用現狀登記為商業用，鄰近市場供需之交易情形市場性尚可，交易尚可，屋齡為四年三月，該區土地利用已飽和，發展潛力尚可，其區域狀況面臨八公尺寬道路，土地臨街正面寬度為三十公尺、距市場、學校均約七百公尺，附近有聯營公車（參前開台企資產鑑定顧問有限公司報告書）等情況，本院斟酌上開諸情，認應依土地及建築物之總價額百分之三計算，平均每月租金四萬三千一百一十二元始為公允。

是以原告主張被告無權占用原告之房屋，致原告無法為通常之使用，受有相當租金之不當得利，被告自八十九年九月一日起至遷讓日止，應按日給付原告四萬三千一百一十二元，原告於此部分之請求為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

七、末查：本件被告生佳公司於本院言詞辯論終結後之九十年四月二十六日再具狀以生佳公司業績不佳，財務窘困，遲至辯論後始能委任律師進行訴訟，請求再開辯論等語，然查：本件生佳公司經本院四次通知開庭均無故未到庭，有本院送達證書可查，迄本院辯論終結後始請求再開辯論，且亦未能說明究有何重要證據未予調查審酌，本院認本件事證已明，其請求再開辯論有礙訴訟之終結，有拖延訴訟之嫌，自難准許，應予駁回，附此敘明。

結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 八 日
民事第四庭法 官 蔡政哲
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 十 日
法院書記官 官碧玲