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臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二三二號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王文君律師
複 代理人 黃莉玲律師
被 告 欣業永開發股份有限公司 設台北市○○路○段四五六號十一樓法定代理人 甲○○
訴訟代理人 謝家健律師
右當事人間請求減少違約金等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實甲、原告方面：聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）一百零六萬九千四百元，並自撤回部分訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
陳述：㈠原告於民國八十八年四月十七日向被告買受坐落台北縣中和市○○段五九七、七二二、七二二之一、七二四地號土地上興建之大樓Ａ棟八樓七號之房地一戶（下稱系爭房地），價金為三百三十四萬元，原告已繳交一百零六萬九千四百元。
㈡被告於預售時之廣告圖，房屋對面為綠地，視野、景觀良好，面臨道路為平面式，詎興建完成時，道路上已興築高架路面，正好位於原告購買樓層之前方，對面亦高樓林立，並無公園景觀，與被告當初出示之廣告嚴重不符，原告自難接受此房地，經與被告協商合意解約還款，被告卻置之不理，進而以原告未配合辦理過戶、貸款手續，業已違約為由，片面發函解約，並沒收全部價金充作違約金，惟被告沒收之違約金已逾系爭房地總價百分之三十，顯然過高，爰請求鈞院依民法第二百五十二條規定酌減違約金，並依據民法第一百七十九條規定請求被告返還原告已繳價金。
㈢兩造間先後二次換約，均係合意解除原有契約，並重新成立新約，前後成立之契約均為個別獨立存在之契約，是於有關違約金酌減之衡量上，即無再將業經兩造合意解除之契約納入考量之依據。
乙、被告方面：聲明：如主文第一項所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
陳述：㈠原告（原名蔣美秀）於八十四年承購被告興建「天空之城」大廈Ｂ棟廿八樓一號、二號房地二戶、地下三層七三、七四號停車位二位，總價金合計一千八百四十八萬元，嗣於八十五年六月以生意失敗經濟困難為由，情商被告同意解除其中Ｂ棟廿八樓一號房地及地下三層七三號停車位買賣契約，至八十八年三月再以同上理由換購較小坪數之系爭Ａ棟八樓七號房地並解除原購房屋及停車位契約，至八十九年間被告屢催原告辦理產權移轉過戶用印及銀行貸款對保手續，原告始終拒絕配合辦理，被告遂解除系爭買賣契約。
㈡依系爭賣賣契約第十六條約定，原告違約時已付價金悉作為違約金抵償被告之損害，被告並無返還義務，亦無不當得利可言。
原告初係訂購總價逾一千八百萬元之房屋，其投資置產之風險本應自行負擔，被告業已一再配合原告之經濟狀況吸收損失，原告仍不履約，並請求返還已繳價金，實無理由。
㈢被告興建系爭房屋既以出售為目的，因原告買受房屋後拒不繳納房屋價款，致經被告解約，原告未能如期履約，使被告未能獲得出售系爭房屋之預期利益，且被告解約時，業已支出推銷系爭房屋之廣告佣金、移轉所生土地增值稅費、而房價疲軟、房價下跌，均係由於原告未能如期履約，於解約前致被告所受損害與所失利益，並非解約後所受損害，自均屬被告之損害。
㈣如原告所舉內政部所訂不動產買賣契約書範本所示，違約金以總價款百分之二十計算，足見為客觀上同業通常之損失，又參酌財政部核定之八十四年度不動產買賣業同業利潤標準，其純利潤為百分之十七，按財政部核定之同業利潤標準，固為營利事業未確實申報所得之稅務違章案件，然為同業之一般利潤水準，違約金約定是否過高之斟酌，非同損害賠償之請求，無須證明其確有若干損害之數據為必要，但被告就本件買賣本得有百分之二十之利潤應可認定，此亦被告之損失。
㈤原告原承購天空之城房地二戶、車位二位，價金一千八百餘萬元，被告本得有三百六十九萬六千元之預期利益，原告以其經濟困難商得被告同意解約換戶，然亦係以原告能履約為條件，原告拒不履約，被告所受損害實應就全部論斷，原告已付價金亦不足抵償被告之損失，原告請求再為酌減，並無理由。
理 由原告起訴主張：其於八十八年四月十七日向被告買受系爭房地，價金三百三十四萬元，業已繳交一百零六萬九千四百元，因該屋落成後之景觀與當初購屋時之廣告嚴重不符，原告乃與被告商議合意解約，未獲被告同意，被告復以原告未配合辦理過戶、貸款手續為由發函解約，其所繳價金全數遭被告沒收充作違約金，惟該違約金顯然過高，爰請求本院依職權酌減違約金，並依不當得利之規定請求被告返還原告已繳價金等語。
被告則抗辯：原告本係向被告購買價金逾一千八百萬元之房地二戶、停車位二位，因經濟困難，先後換約二次方訂立系爭買賣契約，於衡量違約金之數額時，應將前後各契約被告所受損害一併論斷，方為公允；
又原告拒不依約配合辦理過戶、貸款手續，被告本有解約並沒收全數價金充作違約金之權，並無不當得利之情等語。
原告於八十四年三月十二日向被告購買「天空之城」大廈Ｂ棟廿八樓一號、二號房地二戶、地下三層七三、七四號停車位二位，總價金合計一千八百四十八萬元，嗣於八十五年間與被告合意解除其中Ｂ棟廿八樓一號房地及地下三層七三號停車位買賣契約，並將已繳價金轉為Ｂ棟廿八樓二號房地及地下三層七四號停車位價款，至八十八年四月十七日兩造復合意解除前開房地買賣契約，另就系爭房地成立買賣契約，並將前所繳交之一百零六萬九千四百元價金轉為系爭房地價款；
至八十九年間原告拒不配合辦理過戶、貸款手續，被告於同年十二月間發函解除系爭買賣契約，原告已繳價金遭被告沒收充作違約金等事實，為兩造所同認，並有房屋土地預定買賣契約書、統一發票、存證信函、備忘錄、申請書、切結書等件附卷可稽，均堪信為真正。
是本件應審究者，厥為兩造就違約金之約定是否過高，而應由本院依職權予以酌減。
按系爭房屋土地預定買賣契約書第十六條第一項第二款規定：「甲方（即原告）有下列情事之一者，乙方（即被告）得解除本契約，並以甲方已繳價款作為違約金概不退還：⑵依本約第八條及第十三條經乙方通知辦理，產權移轉手續及交屋手續，逾期達十日以上，經乙方催告仍未配合辦理者」，原告既自認其有未配合辦理過戶及貸款手續之違約情事，被告據此規定，將原告已繳之價金充作違約金予以沒收，自屬有據。
次按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由」原則乃「私法自治」在經濟活動規範上之具體表現。
依此原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果。
此「契約自由」原則為私法之基本原則，受到憲法之承認與保護，故法院亦應予以尊重，除非當契約自由原則之實質基礎－－「平等」未被落實，而於具體個案契約正義未能獲致實現之情形，法院始得介入外，原則上法院不能擅以「監護者」自居，以自己的價值判斷，變更契約之內容。
民法第二百五十二條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」之規定，既明訂於民法第二章債編總則，依照「體系解釋」之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。
總而言之，法院於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自由」之空間。
經查：㈠系爭不動產預定買賣契約書係兩造合意簽訂，相關權利義務之規範，契約書中定有明文，兩造自應同受拘束。
又此契約對違約之規定，除對買方違約課以違約金之不利益外，當賣方違約時，依該契約第十六條第二項「如有因可歸責於乙方之事由致不能依約興建給付時，乙方得加倍返還甲方已付價款解除本契約」之規定，亦課賣方應支付違約金之義務，契約雙方當事人之權利義務，堪稱對等，並無顯失公平之處。
另原告於締結系爭契約前，已二度與被告換約，並於換約之時均遭被告扣款，是未能履約之不利後果，原告早就知之甚詳，在換約之前，其即應審慎考慮履約之可能性及未能履約之風險，然其卻於訂定系爭契約後，任意未再履約而任令被告合法解約，是其實不得以自己單方無故違約後，再主張違約金過高，請求法院酌減相當之數額。
㈡況契約中違約金之約定，就損害賠償預定額之違約金，本有預先約定一定數額之違約金，俾免日後發生違約情事時舉證之累的目的，而懲罰性違約金之約定，則可藉由課處相當數額之違約金，達到強制當事人履約之目的，各有其約定之意涵，苟違約金之約定對契約當事人並無顯失公平之處，而契約當事人一方任意違約時訴請法院依職權酌減違約金，他方即須舉證證明實際所受損害數額等相關資料，以作為法院酌定違約金之標準，法院依職權介入審核違約金之數額反斲喪該項違約金約定之本意，亦與民法第二百五十二條立法意旨未合。
是本件違約金數額雖逾系爭房地總價百分之三十，然違約之不利益後果本應由違約一方承擔，原告空泛指摘違約金過高，請求本院依職權酌減云云，並無可採。
綜上所述，原告訴請本院依職權酌減違約金，另依不當得利之法律關係，請求被告返還已繳價金一百零六萬九千四百元，為無理由，不應准許。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，無贅述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十五 日
民事第二庭法 官 陳婷玉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 二十五 日
法院書記官 王 儀
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