臺灣臺北地方法院民事-TPDV,90,訴,712,20010530

臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第七一二號
原 告 乙○○
訴訟代理人 邱俊哲律師
被 告 元家建設股份有限公司 設台北市○○街○段六十號二樓法定代理人 甲○○ 住
訴訟代理人 呂金貴律師
複 代理人 鄭潤祥律師
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：

主 文

原告之訴及其假執行聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應給付原告新台幣壹佰肆拾柒萬伍仟貳佰伍拾元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（二）訴訟費用由被告負擔。

（三）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）本件被告因與地主合作興建坐落台北縣板橋市○○○段第一崁小段四十四之八十八地號土地上即板橋市○○路○段案名海德公園大樓（下稱海德公園案），需要辦理簽約、法院公證及土地、建物移轉，乃於民國八十八年八月十四日與原告簽訂不動產登記辦理契約書，並約定上開各項業務收費明細。

原告為配合上開委辦事項之處理，乃於八十九年九月間向訴外人盧文正承租鄰近土地房屋以為臨時辦公處所，並聘用員工乙名，以利處理各項業務。

熟知系爭工程興建至得辦理上開業務階段，被告屢經詢問，均敷衍應付。

嗣經原告訪尋買戶，並至地政事務所查閱，始發覺被告已將上開業務委由第三人承辦完成，導致原告損害。

原告為辦理上開業務，租賃房屋支出每月新台幣（下同）陸仟伍佰元整，共乙年總計支出柒萬捌仟元。

再者系爭建物共三四二戶，扣除地主保留戶一三０戶，每戶總登記伍仟伍佰元，以九折計收，預期收益壹佰零肆萬玖仟元，被告售出一九０戶，土地、建物移轉登記及他項權利設定登記每戶壹萬肆仟伍佰元，預期收益貳佰柒拾伍萬伍仟元，扣除成本壹佰萬元及半數歸共同合約人即訴外人詹進陞所應得，總計原告損失房屋租金支出柒萬捌仟元，加上預期收益共計為壹佰肆拾柒萬伍仟貳佰伍拾元，被告既經函催，仍不給付，為此爰依法起訴請求。

（二）對被告抗辯之陳述：１依據兩造簽訂之不動產登記辦理契約書第三條第三款，既約定「內容全部履行完畢」，合約始失效，自不容被告辯稱係計件付酬。

系爭興建之房地被告既已委由第三人辦理完畢，顯已給付不能，原告自得請求賠償損害。

２又原告及配偶黃晴瑄均於八十五年間取得土地登記專業代理人資格，並於同年間於台北縣汐止鎮○○街○段八十七號四樓共同開業執行業務，故被告所稱原告未具土地登記專業代理人資格，顯有誤會。

另原告既於上開處所執行業務，本即無庸於系爭委辦大樓鄰近租屋之必要。

由於系爭委辦戶數共有三四一戶之多，原告為利就近服務，乃另行租賃，上開租賃支出自屬損害。

且被告就系爭戶數未讓原告辦理一戶，所謂遲延不負責之說，並非實在。

３上開戶數以代書二人辦理，每人月薪五萬元，辦理期間約四個月核計，成本費用約肆拾萬元，紙張文具費約壹萬元，總成本約為肆拾餘萬元。

原告以壹佰萬元為成本自預期收益中扣除，請求實係合理。

再者，金錢之債本即可分，並無合一確定之必要，如訴外人詹進陞無意訴訟之請求，原告自得就自己得請求之部分起訴請求之。

４本件被告就系爭土地與地主簽訂合建契約係於八十三年間，由於被告佯稱土地移轉可以「自用住宅」方式辦理，以節省地主之土地增值稅，致地主紛就合建條件讓步甚多，被告亦取得甚大利益。

因被告所委任之代書，或未詳予核查地主是否符合「自用住宅」辦理條件，致狀況連連。

原告於八十八年間始受委任辦理「土地移轉」案件（非本案建物、土地保存、抵押設定等案件）。

原告既未參與合建前置作業，與原告何涉。

且上開撤銷案件，均係地主因不符合「自用住宅」申報條件，被告為求早日過戶，完成土地登記，乃要求原告撤銷否則原告豈敢自作主張撤銷，被告復不向原告請求賠償。

上開百餘案件除被告所指不可歸責原告之撤銷案件外，每件均按時依約完成，否則被告豈會給與報酬。

果若原告有專業能力不足情事，被告豈會另案復委任原告辦理數案。

足證被告所謂原告不具專業能力，故不給據，擅自刻用印章便宜使用均係卸責之詞。

三、證據：

（一）不動產登記辦理契約書影本。

（二）房屋租賃合約書影本。

（三）存證函影本。

（四）土地登記專業代理人證書及開業執照影本。

（五）原告所辦理之土地登記申請書。乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述略稱：

（一）被告雖確實有與原告及訴外人詹進陞簽訂「不動產登記契約書」但契約中約定「代辦費用」係依契約附件收費價目表所列「辦理事項（合計共十二項）」以計件付酬方式收費，即契約之真意係為被告有委辦各該事項時，才給付酬金，無委辦事項時即無支付酬金之問題，且契約中並未約定原告為被告唯一委任之對象，故原告在未提供相對勞務服務之情況下，不得請求被告支付報酬。

（二）又兩造所定「不動產登記契約書」並未約定原告須在工地附近租賃房屋並僱用人員，且原告依契約受被告委任辦理之事項均為「土地登記專業代理人」所辦理之業務範圍，依據土地法及土地登記專業代理人管理辦法之相關規定，原告須具有土地登記專業代理人之資格及專設之事務所，且其事務所之設置乃為執行業務之必要條件之一。

故原告處理受任事務，本身應具有「專業代理人」之資格及「事務所」之設置，無須另行租屋及聘用員工，故此部分之費用部屬於處理兩造契約所定受任事項之必要費用範圍。

更何況本件租賃契約所定之租期長達一年，而被告如有委辦事項亦無須長達一年之時間，故原告主張由被告賠償顯無理由亦於法無據。

（三）本件被告與原告及訴外人詹進陞簽約後，有關海德大樓基地產權移轉過戶登記，亦曾委由其二人辦理，然因委辦之案件中自八十八年八月十四日起竟有延宕之九十年二月間尚有部分未完成，亦有部分土地未能核准，而影響地主增值稅之嚴重損失，又對委辦案件之報酬，應出具收據供被告報帳，亦均拒絕交付，致被告支出墊款無法報帳之困境，影響被告權益甚鉅。

另契約之受任人中竟有不具專業代書之資格而諉以代書人與被告簽訂委辦代書登記業務契約書，顯示有專業素質不足。

（四）被告委請原告辦理「海德公園」土地移轉之案件以達一百二十件以上，原告總請款費用亦達柒拾貳萬肆仟捌佰伍拾元，並非如原告所稱無委其辦理。

有關後續代書業務，至八十九年十二月亦有部分委任原告辦理惟部分業務如海德公園大樓購買戶總登記及貸款事宜，因茲事體大，被告對購買戶負有時效之責任，而原告辦理前開各案有下列不良情事，使被告無法相信其負責及能力，故不敢繼續委任原告辦理：１原告於辦理前開土地移轉登記之手續過程，因專業能力不足，常索求附件未一次齊全，致時常造成送件後，因條件不具而延誤，或經稅捐、地政機關通知補件，稅單延誤核發，甚至數次造成撤銷案件重新辦理之延滯，浪費重複印花稅及代辦費，對於撤銷案件照樣計算收取報酬又不給據，致被告公司無法報帳，並時藉故要求被告支付其交際費，以促時效。

２依據兩造契約第二條「付款方式」之約定，原告須完成業務後，才能向被告請款，且十萬元以下之規費與登記費用應先由原告代墊款項，超過十萬元之費用被告才同意原告預支，惟原告每每以其經費不足為由延誤送件，至被告發現延誤無奈須無數次預支其借款以應辦理，造成被告困難重重。

３原告常早上十點半以後才接電話或開手機，如須洽公，都在下午二時以後才辦理，影響被告委辦事項之進行。

４被告為合法公司，應依法作帳及申報稅務等事宜，每次向原告索取收據或發票等憑證時，原告皆無故拒絕，造成被告困擾，且無法與地主或購買戶計算憑辦費用。

５又原告在辦理期間，竟未經被告同意擅自刻印使用，以求便宜行事。

被告公司大小章不論是承買或出賣不動產，均用公司登記印鑑章，如八十八年一月四日、八十九年十月二十五日土地買賣移轉契約書，上開契約書因須經公司監察人同時用印，且非本件契約受託範圍之案件，致原告無法擅自使用其偽刻印章辦理。

惟原告用偽造之印章辦理之契約書，因無須公司監察人用印，原告為求自己方便，竟予偽刻大小印章持以長久使用，有違背契約及法律之行為，被告發覺後，信賴發生疑問，自不能再輕以委任。

且依據兩造契約第三條第一項之約定，原告既有違法情事，放棄一切抗辯之權，自不得再起訴請求之。

６原告原為張馨伊代書事務所所僱用之代書本件土地合建案自開始原告都有參與，原告既為專業之土地代書，應已瞭解土地之詳細情形，地主可不可以用「自用住宅稅率」申報土地增值稅，當然應有所知悉，縱有不明瞭之處，在送件前亦應以善良管理人之專業代理人立場先行審核可行之後，才能遞送稅捐機關及地政事務所辦理申報「自用住宅稅率」土地增值稅及移轉登記案件，否則應善盡告知被告之義務，否則被告自己即行辦理，何必委任原告辦理。

而原告受被告委任辦理系爭土地之移轉登記，明知被告要用自用住宅稅率申報土地增值稅，以節省地主之稅負，竟不先行審核可否辦理，又不告知被告內情，致送件後經主管稅捐機關審定後喻示應為撤回，以致浪費被告之印花稅、代書費與時間。

三、證據：

（一）台北縣稅捐稽徵處八八北縣稅財字第一八三０八八號、第一七二三四八號、第一六七五０三號、第一六九三四三號及八九北稅財字第二三二八三號、第二三二八六號函影本。

（二）被告公司支出傳票影本四紙及原告簽收單影本二紙。

（三）八十八年一月四日土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書。

（四）八十九年十月二十五日土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書。

（五）八十八年十二月二十日土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書。

（六）原告偽刻被告之大小印章。

理 由

一、按金錢之債係屬可分之債，並無合一確定之必要，本件系爭契約雖由原告同訴外人詹進陞與被告所訂立，但如訴外人詹進陞無意訴訟之請求，原告自得就自己得請求之部分起訴請求之，並無當事人不適格之問題，合先敘明。

二、原告起訴主張：被告因與地主合作興建海德公園大樓案，需要辦理簽約、法院公證及土地、建物移轉，乃於八十八年八月十四日與原告簽訂不動產登記辦理契約書，並約定上開各項業務收費明細。

未料被告卻將上開業務委由第三人承辦完成，導致原告損害。

原告為辦理上開業務，租賃房屋支出共乙年總計支出柒萬捌仟元。

再者系爭建物共三四二戶，扣除地主保留戶一三０戶，每戶總登記伍仟伍佰元，以九折計收，預期收益壹佰零肆萬玖仟元，被告售出一九０戶，土地、建物移轉登記及他項權利設定登記每戶壹萬肆仟伍佰元，預期收益貳佰柒拾伍萬伍仟元，扣除成本壹佰萬元及半數歸共同合約人即訴外人詹進陞所應得，總計原告損失房屋租金支出柒萬捌仟元及預期收益共計壹佰肆拾柒萬伍仟貳佰伍拾元，被告既經函催，仍不給付，為此爰依法起訴請求。

三、被告則以：依據兩造契約之約定，被告有委辦各該事項時，才給付酬金，無委辦事項時即無支付酬金之問題。

原告在未提供相對勞務服務之情況下，不得請求被告支付報酬。

又原告所提出租屋及聘用員工支出屬於處理兩造契約所定受任事項之必要費用範圍，自不得請求。

另原告於辦理相關手續過程中有：因條件不具而延誤，或經稅捐、地政機關通知補件，稅單延誤核發，甚至數次造成撤銷案件重新辦理之延滯，浪費重複印花稅及代辦費，對於撤銷案件照樣計算收取報酬又不給據，致被告公司無法報帳；

又原告在辦理期間，竟未經被告同意擅自刻印使用；

及經主管稅捐機關審定後喻示不可使用「自用住宅稅率」而應為撤回，以致浪費被告之印花稅、代書費與時間等情事。

故依據契約第三條第一項之約定，原告自不得向被告請求其所受之損失。

四、本件原告起訴主張：被告因與地主合作興建海德公園大樓案，需要辦理簽約、法院公證及土地、建物移轉，乃於八十八年八月十四日與原告簽訂不動產登記辦理契約書，並約定上開各項業務收費明細。

未料被告卻將上開業務委由第三人承辦完成，導致原告損害房屋租金支出柒萬捌仟元及預期收益共計壹佰肆拾柒萬伍仟貳佰伍拾元等情，業據其提出不動產登記辦理契約書、房屋租賃合約書等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信此部分為真實。

本件兩造之委任關係既經被告另委由第三人辦理完畢，已屬履行不能，委任關係消滅自已消滅，故本件之主要爭點即在是否可歸責於被告致本件給付不能，而使原告得向被告請求損害賠償。

五、按委任契約首重係基於當事人之信任關係，所謂信任關係屬於主觀信念上之問題，若當事人信念上對於他方之信任有所動搖時，自不問客觀上之理由如何，均得許其隨時終止契約，否則勉強維持，必招致不良之後果。

自委任人而言，對於已不信任之人，如仍使其處理自己之事務，則必終日不安。

被告既辯稱：原告在辦理期間，竟未經被告同意擅自刻印被告公司之大、小章使用，有違背契約及法律之行為。

故本件首應探討原告是否確有為求便利起見，擅自刻印被告公司之大、小章使用，而破壞兩造之信賴基礎。

經查：

（一）依據被告所提出八十八年一月四日、八十九年十月二十五日土地買賣移轉契約書上面所加蓋被告公司之大、小章印文（參本院卷第七十八頁背面、第七十九頁背面），因須經公司監察人同時用印，且非本件契約受託範圍之案件，其上所用之公司大、小印章，明顯八十八年十二月二十日之土地買賣移轉契約書，無公司監察人同時用印之印章顯著不同（參本院卷第八十頁背面），而與被告所稱其嗣後（即九十年一月間）自原告處取回之原告擅自刻印使用其印文（參本院卷第九十二頁）相符。

故被告所辯：原告為求自己方便，在無須公司監察人用印部分，竟予偽刻大小印章持以長久使用，有違背契約及法律之行為，誠屬可信。

（二）又證人許文貴到庭證稱「我是負責海德公園案。原告本來是張馨伊代書事務所之代書，後來因原事務所結束營業，他沒有業務希望我們公司把業務交給他承辦，後來就把部分業務交原告處理，之前張馨伊代書也有負責這個案子，最後我們跟原告簽訂處理的事項為我們公司以及部分放棄指定代書客戶的所有相關過戶事宜（包括土地移轉、建物登記、申報贈與稅、契稅等等相關業務），第一件為辦理土地移轉過程中發現原告都未至公司蓋章，詢問原告之結果，原告說他自己刻了公司及董事長的私章在用，後來有要求原告辦理完畢之後要將印章交付給公司，後來印章有交付給我們，我們並未授權原告可以刻章。」

等語（見本院九十年四月二十三日言詞辯論筆錄，本院卷第七十二、七十三頁），可見原告確有為圖便利起見，未得被告同意而刻印印章使用。

（三）原告雖稱如有盜刻印章之情事，則被告早就提出告訴等語。惟查，原告如有擅自刻印被告公司印章使用，雖有涉及刑事責任之問題，然如未使被告公司實際上發生損害時，而兩造間除本件委辦事項外，之前尚有業務往來，故實無法以被告未提出刑事告訴，遽推論原告並無擅自刻印被告公司印章使用之情事。

綜上所述，原告既有擅自刻印被告公司印章使用之情事，已破壞兩造間之信賴關係，本件被告雖未向原告主張終止契約，然本件契約業因被告委第三人辦理而致給付不能，惟本件給付不能既非可歸責於被告，故原告自不得向被告請求債務不履行之損害賠償。

六、從而，原告主張本件因可歸責被告致給付不能，故請求損害賠償壹佰肆拾柒萬伍仟貳佰伍拾元及利息，惟因本件係非可歸責被告之故致給付不能，故其請求於法尚有未合，應予駁回。

七、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 三十 日
民事第四庭法 官 黃柄縉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 三十 日
法院書記官 楊湘雯