臺灣臺北地方法院民事-TPDV,90,訴,776,20010522

臺灣台北地方法院民事判決 九十年訴字第七七六號
原 告 中品房屋仲介有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蔡良靜律師
複 代理人 丙○○
被 告 丁○○（原名徐淑芬） 住台北市○○路○段二一巷六號二樓訴訟代理人 甲○○
郭士功律師
複 代理人 謝志明律師
右當事人間給付服務費事件，本院判決如左：

主 文

被告應給付原告新台幣壹拾萬元，及自民國九十年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣參萬伍仟元供擔保後得假執行，但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免於假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應給付原告新台幣（下同）七十二萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告於民國八十九年八月二十五日與被告丁○○（原名徐淑芬）簽立「專任委託銷售契約書」、「委託價調整同意書」，由被告委託原告於八十九年八月二十五日起至同年九月六日止，居間仲介銷售訴外人馬維安所有坐落台北市○○區○○段二小段七十四地號土地及其上建物門牌號碼台北市○○區○○路四段二十一巷六號二樓（含車位）之不動產。

依系爭契約書第二大項雙方權利義務第六條第二小條第一款約定如有「甲方（即被告）與乙方（即原告）覓得之買方私下成交或甲方違約不賣」之情形時，被告視為違約，應支付原告相當於該契約第一大項第二條之銷售總價百分之五作為違約金。

二、查原告於簽約後，即積極處理該不動產之銷售業務，其間於八十九年八月二十七日與承買人許壽顯先生簽立「購屋要約書」，由許壽顯先生以總價新台幣（下同）八百萬元承買系爭房地（含車位）。

此恰與被告簽立「委託價調整同意書」中同意出售總價相符，據此，原告乃通知被告與承買人完成後續買賣手續，詎料被告初避不見面，嗣又以承買人拒買為由拒絕履約，惟經承買人許壽顯證實並無被告所稱拒買情事，顯係被告單方拒賣，核其行為已屬違約，故原告乃於八十九年八月二十九日及同年九月一日分別以木柵八支局第一二九、一三四號存證信函催告被告履約或依約給付違約金四十萬元（銷售總價八百萬元之百分之五），惟被告仍推拖不為，為此起訴請求被告依約給付違約金四十萬元，及自訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。

三、另依前揭「專任委託銷售契約書」第一大項第四第三款約定：「甲方同意依買賣之購屋要約條件出售時，買賣契約已有效成立，如因可歸責於甲方之事由，致無法完成買賣者，甲方應加倍返還買方已支付之定金」觀之，買賣條件合意時，被告如違約金不賣時，應加站返還買方所支付之定金。

查許壽顯業依被告委託銷售條件與原告簽立購屋要約書並給付定金十六萬元，核被告與買方間之買賣契約已有效成立。

茲被告違約不賣，依前揭契約書約定，自應加倍返還買方已支付之定金共計三十二萬元，而原告受買方讓與對被告之該三十二萬元之債權，亦自得請求被告一併給付。

四、對被告抗辯之陳述：

（一）被告聲稱其受原告職員王伯祿詐騙乙節，並未舉證以實其說，顯無可採：１、被告宣稱受王伯祿詐騙，始與其簽立「專任委託銷售契約書」及「委託價調整同意書」乙節，並未舉證以實其說。

２、被告前開宣稱並不實在，蓋：（１）被告前就系爭房屋曾委託原告銷售過，曾簽立專任委託銷售契約，對契約內容應知之甚稔，斷無可能不知一屋委託數家仲介銷售，除皆無成交情況（被告亦不主動告知多家仲介同時銷售）外，必發生對某家仲介公司違約情事。

（２）若依被告主張總價八百九十萬元始為其銷售本意，填立八百萬元委託價調整同意書係受王伯祿之詐騙而為，則何以被告與買方許壽顯私下之約定竟只有八百一十萬元（即原先以八百萬元成交，事後許壽顯又補貼十萬元裝潢費）？被告九十年四月二十四日證詞中竟言八十九年八月二十八日曾告知許壽顯八百萬元至八百二十萬元之間回去與家人商量云云？而被告又電話原告有二十一世紀不動產售得八百一十萬元，而且還會加價？最後被告竟於委託銷售期間內以八百三十萬元出售予訴外人？可知被告顯係以八百萬元為底價，否則何以被告當庭表示售價及實際成交之價格竟與八百九十萬元差距如此之大。

（３）由之可見，被告所為皆係卸責之詞。

按房屋銷售本有表價與底價之別，此不僅為一般人認知，尤為對從事銀行辦理房貸工作多年之被告無法諉為不知，況人秦啟宏業於九十年四月二十四日庭訊時提出多份其他委託銷售契約正本，均為訂約當天另訂委託價調整契約書，可見約定表價及底價之模式確為交易上常見之慣行無訛。

被告於專任委託銷售契約書上所載八百九十萬元為表價，委託價調整同意書上之八百萬元為底價，二者同一日簽立，乃屬自然之舉，何來受王伯祿詐騙之情事？

（二）本件買賣業已成交：１、買賣雙方業議定價金：查買賣雙方實議定價金為八百一十萬元，並簽有協議書，但雙方對原告皆透露願以八百萬元成交，顯見被告認八百萬元成交，可省去其對原告仲介酬金之支付（參委託價調整同意書上載「此價格為屋主實拿」），而私下向買方要求補貼十萬元可證。

２、被告一再堅稱買賣雙方並未成交，惟被告竟可向買方收取十萬元裝潢補貼款，顯不合理。

雖被告聲稱該十萬元係保留買方之權利，亦即房屋暫不售予他人，而竟沒有約定十萬元支票在何情況下退還，所辯顯不足取。

況系爭房屋既已委託原告銷售，被告豈可自行決定房屋不要賣給別人，難到被告為了收取十萬元甘冒對原告違約金之風險？若非買賣雙方業達成價款合意，被告絕無收取買任價款之理，凡諸此疑點皆非被告所稱保留買方權利之藉口所得解釋，被告之抗辯實為臨訟杜撰。

（三）買方許壽顯業將其對被告之債權讓與原告：查買方許壽顯前於八十九年八月二十八日開立以被告為受款人，到期日為八十九年八月三十日面額十六萬元之支票予原告職員秦金萍，依兩造簽立之專任委託銷售契約書第七條特別授權及重要約定事項：「一、乙方（即原告）得為買賣雙方定金（含附停止條件定金），收受之代理人」，原告已代被告收取定金，形同被告已收取定金。

故被告實不得因反悔，拒絕簽收定金，而謂其無收取任何定金。

本件定金因被告拒絕受領，而未交付予被告本人，嗣因原告已將該支票退還予買方，故僅就受讓之三十二萬元債權請求十六萬元，併此敘明。

五、綜上，原告依兩造契約及民法第二百九十四條債權讓與之規定，請求被告給付如訴之聲明，為有理由。

參、證據：提出專任委託銷售契約書及委託價調整同意書影本各乙份、存證信函影本五份、購屋要約書影本乙份等件為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

貳、陳述：

一、被告未曾同意原告以八百萬元出賣系爭不動產：

（一）被告與原告經紀人王伯祿係於八十九年八月二十五日以八百九十萬元（含車位）為委託原告仲介銷售價格簽署「專任委託銷售契約書」，且簽約為當日晚上十一時。

（二）被告所簽「委託價調整同意書」並非同意原告逕行以八百萬元為銷託原告仲介出賣之價格，更非授權原告得代為八百萬元之承諾，此由：１、由簽署時點言－被告果若允諾以八百萬元為合意出賣之價格，大可以於八十九年八月二十五日晚上十一時甫簽署完「專任委託銷售契約書」第二條委託銷售總價八百九十萬元後，立即於該委託銷售之價格欄位逕行刪除，更改為八百萬元，何須大費周章另行簽署「價格調整同意書」。

再者，該所謂「委託價格調整同意書」，若非原告經經人王伯祿所提供簽署，被告何能知悉有調整及簽署可言，且該內容筆跡均為王伯祿自行填載。

另外，由簽署時點均於同日且不到一小時，足見原告王伯祿確有施用「詐術」，以不動產景氣低靡及仲介業辛苦錢難賺等言語誘騙被告簽署，（被告前已撤銷此受詐欺之意思表示，爰再以本狀為撤銷意思表示）。

原告據此主張顯無理由。

２、由簽署內容言－由該「調整同意書」所載內容，足判斷被告確係賴原告日後將經一段努力，若以八百九十萬元仍無法為銷售時再行考慮降價，否則何以記載「如屋主同意」等語，換言之被告並非同意原告逕行以八百萬元為仲介出賣，更非同意以八百萬為成交價格，否則本件何以須先行簽訂「專任委託銷售契約書」。

更非如證人秦啟宏所言，此為其仲介銷售慣例之底價。

３、查原告經紀人王伯祿，竟違背受託任務，未積極以八百九十萬元為仲介銷售，且竟片面主張有第三人許壽顯出價八百萬元，即發函主張己成交，顯違背兩造所簽訂之「專任委託銷售契約書」約定。

綜前所述，原告主張依「委託價格調整同意書」所載，被告同意以八百萬元成交及證人秦啟宏表示該調整價同意書為底價，均屬謬誤，尤以秦啟宏為尾受僱人且職司店長，所言偏頗，不足採信，其亦證稱「當事人簽契約時，我未參與，所以我不知道情形，簽約狀況我不知道」，足見其無法就本件為任何證明，其當庭猶故意攜帶一疊客戶所簽署之「委託價格調整同意書」，欲掩飾不法行為，其證詞不足採。

二、被告未曾合意以八百萬元出賣系爭房屋予證人許壽顯：

（一）證人許壽顯出庭時以其最後陳述態度及過程初易信其所言，然嗣經結問關鍵問題時，則配合原告以不記得，忘了甚至答非所問方式規避，其證詞偏頗原告，此由鈞院問「在與仲介簽約之前，仲介公司是否有告訴最低底價為八百萬元」，許壽顯答以「我不記得了」可知。

（二）另依證人許壽顯證詞分析，全案多有矛盾：１、證人許壽顯稱「看房子連續三天，不超過一星期，有超過三天」且係於八十九年八月二十七日簽署購屋要約書，然被告卻係於同年八月二十五日簽署「專任委託銷售契約書」，兩者相隔僅二日，此若非許壽顯偽證，則必係原告倒填日期，有業務上登載不實之偽造文書罪嫌。

２、證人許壽顯初證稱「我僅有八百萬買屋的預算，所以就以八百萬元出價，後來雙方談定，以八百萬元成交．．我表示可以補貼十萬元給丁○○」，嗣改稱「表面上給仲介的契約簽約是八百萬元．．私下另有簽約八百一十萬元」。

（三）另查，許壽顯亦證稱「後來徐又說婆婆認為房屋價格太低了，所以不同意。希望我不要買，所以我就不買了，十萬元支票丁○○有還給我」，足見許壽顯交付十萬元之目的，確如被告所言「付十萬元是保留證人他的權益（我的房子暫時不要賣給別人的意思）」雙方契約並非因收受此十萬元即可認為已以八百萬元成交。

三、又被告收受十萬元之目的並非同意以八百萬元為出賣，此由：

（一）被告簽署「委託價格調整同意書」內已記載「此價格為屋主實拿」，再以證人秦啟宏證詞，此意思為「表示若賣這個價格不需要給我們仲介費用」，則被告何須應證人許壽顯之邀約，多此一舉至許壽顯辦公室，由許壽顯另行提高價八百二十萬元，蓋許壽顯既已經以八百萬元委託原告仲介，而被告亦無須再行給付仲介費，被告當無必要私下與許壽顯再行為買賣合意，反之，許壽顯之私下合意，反可避免給付仲介費，是以，許壽顯初證稱「有談定八百萬元」嗣又改稱「私下另有簽約八百一十萬元」，證詞反覆，隱匿事實顯不足採。

實則許壽顯確於私下邀約被告至其公司確如被告所言「收十萬元支票時，我告訴證人我回去跟家人商量，如果可以接受八百至八百二之間的價格就成交」、「我告訴他別人出到八百五，證人說他僅能八百二，他父母說出八百萬元，所以我就說好吧（價錢尚未確定議定）回去跟家人商量」，此始有事後被告退還十萬元，證人許壽顯亦表示同意不買，足見雙方契約均未成立，被告並無違約，更無須就證人許壽顯事後自行製造證據，交付所謂定金十六萬元予原告，而應負加倍之違約責任。

（二）許壽顯既已經確認買賣契約而不買，對被告並無任何債權存在，當亦無債權可得讓予原告。

四、原告無權依兩造所簽訂之「專任委託銷售契約書」請求違約金：

（一）違反消費者保護法（下稱消保法）：１、消保法第十二條第一項規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，同條第二項規定「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平」。

２、再依消保法施行細則第十三條規定「定型化契約條款是否違反誠信原則，對 消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣 及其他情事判斷之」，同施行細則第十四條規定「定型化契約條款，有下列 情事之一者，為違反等互惠原則：⑴當事人間之給付與對待給付顯不相當者 ，消費者應負擔非其所能控制之危險者，⑵消費者違約時，應負擔顯不相當 之賠償責任者，⑶其他顯有不利於消費者之情形者」。

３、查，兩造所訂之「專任委託銷售契約書」及「委託價調整同意約書」單方面預先擬定之契約條款，自屬消保法規範之「定型化契約」，合先敘明。

４、被告依前開消保法施行細則第十三條規定，請求斟酌本件原告是否違反誠信原則，而不得據依契約約定向被告請求違約金：（１）被告與原告於八十九年八月二十五日晚上十一時簽約時，確欲以八百九十萬元委託原告代為銷售，詎料，王伯祿竟於簽約後立即誘騙被告簽定所謂「委託價調整同意約書」之所謂「底價」，先行以各種藉口，此即仲介業慣用之話術，套出被告可能銷售之價格，藉以方便立即仲介成交，於一有買方出示符合賣方即被告已簽認之變更價格同意書，即強迫簽約，完全無視「專任委託銷售契約書」之存在。

此種仲介手法，因涉嫌背信及詐欺，多為正派且具有商譽之信義房屋、太平洋房屋等公司所制止及揚棄，彼等大型仲介公司均秉誠信，先行就已出價之數組買方擇其較高者之出價者為要約方，將其簽名及要約價格由買方經紀人交付賣方經紀人，再由賣方經紀人立即通知或轉達賣方，由賣方針對此次數組買方之最高出價（即要約）決定是否承諾，此買方最高出價或可能未符合賣方委託銷售價格之出售價格，倘若賣方拒絕，則視同拒絕要約，此標的物再由各仲介業分店，繼續競爭尋找新買主，或由經紀人對原已出價但不符合賣方價格之買方，遊說是否提高價格或由賣方經紀人說服賣方是否降低價格，此時經賣方同意降價銷售始另行簽署「變更價格同意約書」或簽署如本件之「委託價調整同意約書」，並非於一簽署「專任委託銷售契約書」後，立即簽署「委託價調整同意約書」。

（２）因此，被告締約目的係希冀原告以八百九十萬元為積極居間銷售，然原告經紀人竟違背任務，一再以存證信函表示證人許壽顯已出價八百萬元成交，堅決要求給付佣金，足見，原告未依被告締約目的交易習慣為仲介，違反消保法誠信原則，顯失公平，被告無權請求違約金甚明。

五、再查，原告對本件之仲介均未為任何努力，亦未花費任何成本，退萬步言若認被告舉證不足，仍請依職權酌減違約金。

參、證據：提出專任委託銷售契約書影本、委託價調整同意書影本、原告存證信函影本等件為證。

理 由

一、本件原告主張被告徐淑芬於民國八十九年八月二十五日「專任委託銷售契約書」、「委託價調整同意書」，委託原告於八十九年八月二十五日起至同年九月六日止，居間仲介銷售訴外人馬維安所有坐落台北市○○區○○段二小段七十四地號土地及其上建物門牌號碼台北市○○區○○路四段二十一巷六號二樓（含車位）之不動產。

嗣訴外人許壽顯於八十九年八月二十七日簽立「購屋要約書」，以與被告所簽「委託價調整同意書」中同意出售總價相符之八百萬元承買系爭房地，並給付定金十六萬元，被告與買方間之買賣契約有效成立，詎被告拒收定金違約不賣，並於委託銷售期間另行將系爭不動產售予第三人，為此依「專任委託銷售契約書」第二大項第六條第二小條第一款約定，請求被告給付相當於銷售總價百分之五即四十萬元之違約金。

又被告違約不賣，依「專任委託銷售契約書」第一大項第四第三款約定應加倍返還買方已支付之定金三十二萬元，原告已自許壽顯受讓該三十二萬元之債權，而其中許壽顯交付之十六萬元定金因被告拒絕受領，已由原告退還，其餘十六萬元依民法二百九十四條債權讓與之規定，請求被告一併給付。

二、被告則以：伊未曾同意原告以八百萬元出賣系爭不動產，亦未曾合意以八百萬元出賣系爭房屋予證人許壽顯，伊收受許壽顯十萬元並非同意以八百萬元售，且被告嗣已退還十萬元，許壽顯亦表示同意不買，雙方契約均未成立，被告並無違約。

許壽顯既已確認買賣契約而不買，對被告並無任何債權存在，當亦無債權可得讓予原告。

被告係受原告職員王伯祿之詐騙而簽立系爭「專任委託銷契約書」及「委託價調整同意書」，原告已撤銷此受詐欺之意思表示，且系爭「專任委託銷售契約書」違反誠信原則，依消保法施行細則第十三條、消保法第十二條之規定無效，原告無權依該「專任委託銷售契約書」請求被告給付違約金。

又原告對本件之仲介未花費任何成本、未為任何努力，若認被告有違約情事，亦請依職權酌減違約金等語資為抗辯。

三、本件原告主張被告徐淑芬於民國八十九年八月二十五日「專任委託銷售契約書」，委託原告於八十九年八月二十五日起至同年九月六日期間，以八百九十萬元之價格，居間仲介銷售訴外人馬維安所有坐落台北市○○區○○段二小段七十四地號土地及其上建物門牌號碼台北市○○區○○路四段二十一巷六號二樓（含車位）之不動產，復於同日簽訂「委託價調整同意書」，同意調整委託銷售價為八百萬元，嗣訴外人嗣訴外人許壽顯於八十九年八月二十七日簽立「購屋要約書」，願以八百萬元承購系爭不動產，並開立玉山商業銀行儲蓄部ＡＤ0000000號八十九年八月三十日期面額十六萬元以被告為受款人支票乙紙予原告以為定金之事實，業據其提出「專任委託銷售契約書」影本、「委託價調整同意書」影本、「購屋要約書」影本及支票影本一紙為證，被告就此亦不爭執，原告此部分之主張，自堪信為真實。

四、原告主張許壽顯簽立「購屋要約書」以八百萬元承買系爭不動產，其價額恰與被告所立「委託價調整同意書」中同意出售總價相符，許壽顯並給付定金十六萬元被告與許壽顯間之買賣契約已有效成立，被告違約不賣，並於委託銷售期間另行將系爭不動產售予第三人，應依「專任委託銷售契約書」第二大項第六條第二小條第一款約定，給付相當於銷售總價百分之五即四十萬元之違約金。

被告則辯稱伊未曾同意原告以八百萬元出賣系爭不動產，亦未合意以八百萬元出售系爭不動產予許壽顯，伊係受原告職員王伯祿之詐騙而簽立系爭「專任委託銷契約書」及「委託價調整同意書」，伊已撤銷此受詐欺之意思表示，且系爭「專任委託銷售契約書」違反誠信原則，依消保法施行細則第十三條、消保法第十二條之規定無效，原告無權依該「專任委託銷售契約書」請求被告給付違約金。

查：

（一）被告就「專任委託銷契約書」及「委託價調整同意書」上簽名之真正並不爭執，但辯稱係受原告職員王伯祿以不動產景氣低靡及仲介業辛苦錢難賺等言語之詐騙而簽立云云，惟按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院十八年上字第三七一號、四十四年台上字第七五號著有判例。

被告所稱原告職員告以不動產景氣低靡及仲介業仲介成交不易之語，衡之目前社會經濟狀況，尚非不實。

被告辯稱其簽署「委託價調整同意書」並非授權原告得代為以八百萬元之價格銷售，其若同意以八百萬元為合意出售價格，大可於甫簽署完「專任委託銷契約書」後，逕將該委託銷售總價由八百九十萬元更改為八百萬元，無需另行簽署「委託價調整同意書」，辯稱係原告職員施用詐術，誘騙被告簽署云云，查系爭「專任委託銷契約書」及「委託價調整同意書」為同日簽署，固為不爭之事實，惟八百萬元之售價若非被告所能接受之價額，當不會於「委託價調整同意書」上簽署同意調整委託價為八百萬元，徂若非被告同意調整委託價為八百萬元，則其簽署系爭「委託價調整同意書」所為為何？況依「專任委託銷契約書」第五條之約定，被告需給付原告以成交總價百分之四之仲介報酬費，而依「委託價調整同意書」約定，委託售價固整調亦八百萬元，惟亦同時約定此價格為賣方實拿，即被告無需給付原告仲介報酬，已據原告陳明在卷，兩者仲介報酬之約定並不相同。

被告辯稱無需另立「委託價調整同意書」逕將「專任委託銷契約書」之委託銷售總價由八百九十萬元更改為八百萬元即可，並以之辯稱係受原告職員之詐欺而另立「委託價調整同意書」，尚無可取。

另被告抗辯依「委託價調整同意書」內容所載有「若屋主同意賣」，足認係原告經一段時日之努力，仍無法以八百九十萬元銷售時，再行考慮降價，非同意原告逕行以八百萬元仲介賣出云云，惟查系爭「委託價調整同意書」記載「此價格（指八百萬元）為屋主實拿，但若低於此價格，若屋主同意賣，則願給付新台幣一十萬元之仲介服務費」，所稱「若屋主同意賣」，係指售價低於八百萬元而屋主同意賣之情形，被告以之抗辯其非同意原告逕以八百萬元仲介賣出云云，顯非事實，況若需原告經一段時日之努力仍無法以八百九十萬元賣出時，才考慮降價以八百萬元出售，則何需於甫委託銷售時即簽立「委託價調整同意書」？原告陳稱「專任委託銷契約書」之八百九十萬元銷售總價為伊仲介時給買方的報價，「委託價調整同意書」所載之八百萬元則為被告所能接受之最低底價云云，堪可採信。

此外被告未據舉證原告職員如何以其他不實之手段致其陷於錯誤，所辯因受詐欺而簽署「專任委託銷契約書」及「委託價調整同意書」，應無可採。

（二）又被告以原告職員王伯祿於簽約後立即以仲介業慣用之話術，套出被告可能銷售之價格，並誘騙被告簽定「委託價調整同意約書」之所謂「底價」，藉以方便立即仲介成交，於一有買方出示符合被告已簽認之變更價格，即強迫簽約，完全無視「專任委託銷售契約書」之存在，違反誠信原則，顯失公平，其契約依消保法施行細則第十三條、消保法第十二條之規定無效，不得據依契約約定向被告請求違約金。

按消保法第十二條第一項規定「定型化契約之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，係指定型化契約之條款違反誠信原則對消費者顯失公平者，該條款為無效，尚非定型化契約苟有某一條款違反誠信原則對消費者顯失平時，該定型化契約全部即因之而無效。

本件被告未指摘系爭「專任委託銷契約書」及「委託價調整同意書」之哪一條款如何違反誠信原則，而對被告顯失公平，而以原告處理本件房屋仲介之程序，與信義房屋、太平洋房屋等公司不同，泛指系爭「專任委託銷契約書」違反誠信原則，尚非的論。

而依「專任委託銷契約書」第二條約定，被告保有二十四小時之猶豫期間，無需任何理由，得無條件終止該契約，被告果真受有詐欺，或認該契約有違誠信原則顯失公平，尚非不得於簽約後二十四小時內終止契約。

而本件被告既依其自由意志，同意於「專任委託銷契約書」外，另立「委託價調整同意書」表明其於無須負擔仲介服務費下，所能接受之最低售價，顯為於衡量不同售價及相關仲介費用後，所為之決定，難認有何顯失公平之處，被告抗辯系爭契約違反誠信原則顯失公平，依消保法第十二條、消保法施行細則第十三條之規定為無效，並不足採。

五、按兩造系爭「專任委託銷契約書」第一條約定委託期間自八十九年八月二十五日起至同年九月六日止。

第六條第二項第二款約定於委託期間內，若被告自行銷售或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者，應給付原告相當於銷售總價百分之五之違約金。

第四條約一款約定「若買方同意本契約甲方（即被告）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立」，本件被告願接受之最低售價為八百萬元，而訴外人許壽顯簽立購屋要約書表明願以總價八百萬元承買系爭不動產，兩者就買賣價金已然合意，嗣被告拒絕收受買方交付之十六萬元定金，並於委託銷售期間內之八十九年九月五日將系爭不動產出售予訴外人周命琮，此有土地及建物登記簿謄本在卷可稽，原告主張被告違約金，應依約給付違約金，尚非無據。

惟按按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。

又按約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標。

本件原告仲介許壽顯以合於被告要求之價格買受系爭不動產，被告不接受原告代收之訂金，而於委託期間內自行出售固屬違約，惟本件被告於八十九年八月二十五日委託原告銷售，原告旋於同年月二十七日覓得許壽顯出具購屋要約書願以八百萬元承買，原告所花費之時間及勞力、廣告成本均屬不多，且依「委託價調整同意書」約定，以八百萬元成交時，被告無需支付原告仲介費，是若被告依約履行時，原告所得享受之利益，僅為買方依購屋要約書第三條約定應給付之原告成交總價百分之一之仲介服務報酬，即八萬元，應認其依「專任委託銷契約書」第六條第二項第二款請求被告給付總價百分之五即四十萬元之違約金，顯然過高，應予酌減。

本院衡量原告所受損害及被告如依約履行時，其可享受之一切利益等情狀，認原告得請求之違約金以十萬元為相當。

六、又原告以訴外人許壽顯已支付定金十六萬元，被告違約不賣，依「專任委託銷售契約書」第一大項第四第三款約定，應加倍返還買方許壽顯支付之定金三十二萬元，，其中許壽顯交付之十六萬元定金因被告拒絕受領，已由原告退還，原告已自許壽顯受讓對被告之債權，依民法二百九十四條債權讓與之規定，請求被告給付其餘之十六萬元。

被告則以許壽顯既已確認買賣契約而不買，雙方契約尚未成立，許壽顯對被告並無任何債權存在，當亦無債權可得讓予原告等語，資為抗辯。

查於許壽顯數度看過房子後，雙方已談定以八百萬元成交，已據證人結證在卷。

又查兩造「專任委託銷契約書」第四條約一款約定「若買方同意本契約甲方（即被告）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立」，又依「委託價調整同意書」本件被告願接受之最低售價為八百萬元，而訴外人許壽顯於八十九年八月二十七日簽立購屋要約書表明願以總價八百萬元承買系爭不動產，兩者就買賣價金已然合意，依「專任委託銷契約書」第四條約一款之約定，買賣契約業已成立，被告辯稱買賣契約尚未成立云云，尚無可採。

又被告嗣另收受許壽顯十萬元之支票，為兩造所不爭，雖被告辯稱其該十萬元非雙方合意以八百一十萬元買賣系爭不動產，而僅係保留許壽顯之權利，暫時不將房屋售予他人，如果其家人可接受八百至八百二十萬間的價格就成交云云，惟查雙方原既已議定以八百萬元買賣系爭不動產，且依「專任委託銷契約書」約定，買賣契約於許壽顯簽立合於原告委銷售價之購屋要約書時，即已成立，不待被告另為同意之意思表示，亦無需被告保留許壽顯之承購權，許壽顯實無給付被告十萬元以保留承購權之必要，被告所辯收受十萬元支票僅為保留許壽顯之承購權云云，尚無可採。

證人許壽顯證稱雙方談定以八百萬元成交後，被告到其辦公室表示希望不要虧太多，伊乃表示可以私下補貼被告十萬元，並當場交付十萬元之即期支票予被告等情，堪可信採。

查被告與許壽顯議定以八百萬元買賣系爭不動產後，嗣既由許壽顯另交付十萬元補貼被告，應認被告與許壽顯雙方合意變更買賣價格為八百一十萬元。

又被告嗣向許壽顯表示其婆婆認為房屋賣價太低，不同意被告出售，希望許壽顯不要買，並將十萬元支票退還許壽顯，許壽顯為免造成被告家庭困擾，即同意不買等情，業據被告與許壽顯陳述相符在卷，至此應認買賣雙方已合意解除買賣契約。

買賣契約既係買賣雙方合意解除，雙方即均無所謂違約之問題，被告既無違約，自無支付違約金之義務。

證人許壽顯雖陳稱收受被告退還之十萬元支票時曾言明，嗣後被告如將不動產售予別人，而非供其婆婆居住，則伊即要依契請求違約金云云，惟未據提出任何足資證明雙方有此約定之證明，且為被告所否認，即難採信。

被告辯稱許壽顯對伊並無任何違約金債權存在，當亦無債權可得讓予原告等語，應為可採。

綜上，許壽顯對被告既無違約金債權存在，自無債權可供讓予原告，則原告主張其自許壽顯受讓違約金債權，請求被告給付違約金十六萬元，即難認有理由。

七、從而，原告依兩造「專任委託銷售契約書」請求被告給付依該契約所定違約金新台幣四十萬元及自九十年一月十七日訴狀繕本送達翌日（即九十年一月十八日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，於新台幣十萬元及自九十年一月十七日訴狀繕本送達翌日（即九十年一月十八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍內為有理由，逾此範圍部分，及其依債權讓與之法律關係請求被告給付十六萬元及其利息部分，為無理由，均應予駁回。

八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

九、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 二十二 日
民事第一庭法 官 張靜女
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 二十二 日
法院書記官 朱小燕