臺灣臺北地方法院民事-TPDV,91,簡上,543,20040226,1

臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五四三號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 李元德律師
陳秋華律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 羅子武律師

當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年四月三十日本院台北
簡易庭九十年度北簡字第一四九四四號判決提起上訴，本院於九十三年二月十二日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾萬伍仟元，及自民國九十年九月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人就被上訴人未交付鑰匙之消極事實，依法無需負舉證責任。
被上訴人若主張其已交付鑰匙，應由被上訴人舉證。
本件主要爭點在於被上訴人是否已將系爭房屋之鑰匙交付予上訴人，惟證人蔡環隆原審之證詞並不實在。
三、證據：援用原審之立證方法，並聲請訊問證人蔡環隆、林育正、林安弘。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：系爭建物係於民國九十年六月十日與訴外人黃淑珍簽訂租賃契約，同年七月十五日起出租予訴外人黃淑珍，上訴人執詞主張被上訴人於九十年三月間，即已將系爭建物出租予黃淑珍，殊不足採。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出租賃契約書影本一份、彰化銀行儲蓄簿帳號00000000000000號支票託收簿影本一份、華僑銀行大安分行帳號00000000000000號票據代收憑條及存簿影本一份為證，並聲請訊問證人葉雲興、黃淑珍、楊保嚴。

理 由
一、本件上訴人起訴主張兩造於九十年二月一日簽訂房屋租賃契約，由其承租被上訴人所有門牌號碼為台北市○○路四十二巷一號之房屋，租期自九十年二月一日起至九十一年一月三十一日止，上訴人已依約交付第一個月租金六萬五千元及押租金現金三十萬元，惟被上訴人並未依約於九十年二月一日交付房屋予上訴人使用，嗣經上訴人於九十年二月二十二日以存證信函向被上訴人為終止前開租約之意思表示，爰請求被上訴人返還上訴人前已交付之租金六萬五千元、押租金三十萬元及其他上訴人為被上訴人所代墊之改裝電錶費用共四十五萬元等語。
被上訴人則以因上訴人要求變更裝潢，被上訴人即將房屋交付上訴人使用，由上訴人委請訴外人蔡環隆拆除落地框、玻璃及粉刷油漆，惟上訴人除繳付九十年二月份之租金外，已積欠三、四、五月三個月之租金，被上訴人乃於九十年五月三十日催告上訴人繳清積欠租金，逾期將由押租金扣抵租金外，並逕終止雙方間之租賃契約，惟上訴人並未依約繳付欠租，雙方間之租賃契約業經被上訴人依法終止，上訴人於交還房屋時，應負回復原狀之義務，依訴外人蔡環隆之報價，回復原狀須花費十五萬五千元，被上訴人終止租約前，上訴人積欠三個月計十九萬五千元租金未付，另回復原狀須十五萬五千元，與押租金相抵，已超過三十萬元押租金，是被上訴人毋須返還上訴人分文，上訴人之請求，並無理由。
二、上訴人主張兩造於九十年二月一日簽訂房屋租賃契約，由其承租被上訴人所有門牌號碼為台北市○○路四十二巷一號之房屋，租期自九十年二月一日起至九十一年一月三十一日止，上訴人已依約交付第一個月租金六萬五千元及押租金現金三十萬元之事實，業據提出房屋租賃契約影本為證，且為被上訴人所不爭執，上訴人主張之此部分事實，自堪信為真實。
三、上訴人另主張被上訴人並未依約於九十年二月一日交付房屋予上訴人使用，而終止系爭租賃契約，請求返還已給付之租金六萬五千元及押租金三十萬元，並請求返還代墊之電錶費用等語。經查：
（一）證人蔡環隆於原審到庭結證稱：約九十年二月初，被上訴人打行動電話給伊，說逸仙路的房子租給人家賣水果，需要裝潢，被上訴人將行動電話交給上訴人直接跟伊通話，上訴人在電話中直接跟伊說房子大小，要求伊全部油漆、粉刷，伊報價一萬五千元，拆落地門框一萬八千元，伊第二天或第三天就進去油漆，上訴人在伊進場的第一天在現場有付伊訂金，數額伊不記得了，第二次付款在聯合報後面的水果店，上訴人總共付伊二萬一千元，上訴人有將逸仙路房子的玻璃門的鑰匙及鐵門的搖控器交給伊等語，並有被上訴人提出之估價單影本一份在卷可稽，證人蔡環隆雖於本院就有無施作系爭房屋裝潢乙事作證時，曾表示「那麼久的事，我不記得了，如果有人叫我去做工，我就去做，我現場想以前的事情，就頭痛，我不記得了」「我一想起過去的事就頭痛」等語，惟證人蔡環隆於原審所為證言之時間，較接近於待證事實發生之時點，證人蔡環隆於原審就系爭建物施工乙事，已結證證述明確，況證人蔡環隆於本院並未否認其於原審之證詞，尚難以證人蔡環隆於本審證述對過去之事不記得等語，即認證人蔡環隆之證詞不足採信，且證人葉雲興於本院具結證稱：「因為我在立委服務處當主任，我是做為民服務的事情。
九十年二月初被上訴人服務處去找我，說她房子租給蕭小姐，叫我幫她寫申請書，把前面的變壓器移走，我就幫她寫申請書，後來我幫他申請好，文下來後，蕭小姐還請我去吃飯，我們回到南京東路時，蕭小姐就叫黃小姐找找看有無認識裝潢的，黃小姐就打電話給蔡環隆，打通後，就打電話拿給蕭小姐聽，就由蕭小姐直接和蔡環隆談裝潢的內容，談要粉刷、玻璃要用什麼顏色，在電話中就談好了價錢，在我的車上，蕭小姐就拿一萬元給我，叫我拿給蔡環隆，我是到房屋裝潢現場給付蔡環隆，房子當時剛好在拆，準備要粉刷，我還問他怎麼知道顏色，他說蕭小姐有交代」等語，證人葉雲興所為證述之內容與證人蔡環隆於原審證詞互核相符，是被上訴人所辯上訴人確有交付鑰匙予證人蔡環隆，並委由其施作工程等語，堪可採信，足徵被上訴人確於簽約後將系爭房屋之鑰匙交付上訴人，否則上訴人如何將鑰匙轉交蔡環隆施工，是上訴人主張被上訴人未依約交屋乙節，不能認為真實，其以被上訴人違約為由終止租約，自不生終止之效力。
故上訴人請求返還已給付之租金六萬五千元，即無理由。
（二）上訴人並未繳納九十年三、四、五月三個月之租金等情，為兩造所不爭執，而被上訴人於九十年五月三十日依民法第四百四十條第一項之規定，催告上訴人於文到五日內繳清積欠之租金等情，亦據被上訴人提出律師函影本一份在卷可稽，上訴人逾期仍未繳納積欠之租金，被上訴人對上訴人終止系爭租賃契約，即屬有據，系爭租賃契約既經終止，被上訴人即應返還上訴人三十萬元押租金，故上訴人請求被上訴人返還三十萬元押租金，為有理由。
（三）兩造間就系爭房屋改裝電錶等費用八萬零三百七十八元，已合意各負擔百分之五十，且上訴人業已支付四萬元予被上訴人之事實，為兩造所不爭執，是上訴人主張上述改裝電錶之費用應由被上訴人支付，而請求被上訴人返還其代墊之費用，亦無理由。
四、被上訴人以上訴人所積欠之租金十九萬五千元及回復原狀費用十五萬元為抵銷之抗辯。經查：
（一）上訴人於九十年二月二十二日終止系爭租賃契約之意思表示並不合法，已如前述，則在被上訴人依法終止租賃契約前，上訴人仍有給付租金之義務，故上訴人仍需支付被上訴人九十年三、四、五月三個月共十九萬五千元之租金。
（二）被上訴人另以回復原狀費用十五萬元主張抵銷，惟按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；
無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」
「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。
但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」
民法第四百三十八條第一項、第四百三十二條分別定有明文。
由此可見，承租人應依「約定方法」為租賃物之使用收益，則關於租賃物用益之方法與界限，即應透過「契約解釋」之方式加以確定。
如當事人未有明確之約定時，即應依「租賃物之性質而定之方法」為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人設定租賃之目的及交易之習慣，以為決定。
而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他像是另行粉刷等措施時，出租人即有容忍之義務。
況在租約消滅請求返還租賃物時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修（如於安裝新招牌時一併拆除舊招牌），此時如承租人以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信原則。
查依據被上訴人提出之估價單，其主張回復原狀費用，包括油漆恢復原色彩一萬五千元，落地門、強化玻璃、土木、地磚十一萬五千元，及木工二萬五千元，惟據證人蔡環隆之證述，其施工之範圍係油漆粉刷及拆除落地門框，是被上訴人所請求之土木、地磚、木工等費用，即無理由，而被上訴人請求之油漆恢復原色彩及落地門部分，揆諸前揭說明，被上訴人此部分請求回復原狀所需費用，有違誠信原則，不應准許。
五、綜上，被上訴人所得主張抵銷之金額為上訴人所積欠之租金十九萬五千元，而此租金債權與上訴人之三十萬元押租金債權，給付種類相同，並均屆清償期，是被上訴人就上訴人所積欠之租金十九萬五千元主張抵銷，洵屬有據。
從而，上訴人請求被上訴人給付十萬五千元，及自訴狀繕本送達被上訴人翌日（即九十年九月十五日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分所為請求，為無理由，應予駁回。
原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十六 日
民事第六庭
審判長法官 林惠瑜
法官 詹駿鴻
法官 郭美杏
正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十六 日
書記官 陳如庭