臺灣臺北地方法院民事-TPDV,91,重訴,2133,20040209,2

臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第二一三三號
原 告 己○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 王惠光律師
被 告 亞青建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 許麗紅律師
右當事人間損害賠償等事件，本院於民國九十三年一月十九日言詞辯論終結，判決如左：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應賠償原告己○○新台幣（下同）一千二百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

（二）被告應賠償原告戊○○一千二百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。。

二、陳述：

（一）原告己○○、戊○○連同訴外人蔡憲聰與被告先前曾訂立有合建契約，依照契約書第二條第四款之規定，被告應將剩餘貸款撥付予原告，但被告所貸的款項除代償先前積欠之五百三十萬元款項，並另給付少數款項外，其餘數千萬元則由被告侵吞。

另外，依照合建契約書第四條之約定，應該以自用住宅優惠稅率辦理，但被告卻未依照約定，私自將土地過戶，以致形成需以一般稅率課稅。

事實上依照約定，被告只能將其所分配得比例百分之五十七之土地辦理過戶，也就是原告萬分之一八九九之百分之五十七過戶，但是被告卻將原告所持有的土地產權持分萬分之一八九九全部過戶，造成原告損失在數千萬元以上。

依照上述契約第三條第一項之規定，當時立約人有原告己○○、戊○○及訴外人蔡憲聰三人，扣除訴外人蔡憲聰之部份，則原告每個人亦可各分得百分之四十三中之三分之一。

依照該建築執照之面積及房屋配置，則原告二人各可分得獨立式房屋二棟及樓中樓建物中之一戶。

該些樓房之總價值，依雙方之約定價值約為一億零二百三十九萬元，等於地主三人每一個人所分得之房屋連同土地之價值，依雙方約定之價值約為三千四百一十三萬元，扣除原告每人先行取得六百萬元整，以及被告代償原告之欠款（三人共五百三十萬元，平均等於幫每一個人代償一百七十餘萬元），則原告每個人之損失均各在二千萬元以上。

就建物部份依照合建契約之規定，在建物完成之後，被告應將其興建之建物中持分百分之四十三移轉給原告等人，但是被告卻未依照約定將建物移轉登記給原告，並且將建物賣給其他第三者，其已無法依約將應移轉給原告之建物移轉給原告，係可歸責於被告之事由，而構成給付不能，就土地部份：依照合建契約第三條第四款之規定，被告可取得房屋面積為百分之五十七，則其土地部份亦只能過戶持分百分之五十七，但其卻將土地持分百分之百過戶到被告名下，並加以盜賣，其過戶時未依約定之百分之五十七過戶，是構成不完全給付之債務不履行，應依不完全給付之規定負損害賠償責任，另外被告未經原告同意，卻將原告所有百分之四十三土地持分移轉登記給被告，亦構成侵權行為與不當得利，原告二人爰先各別請求被告賠償原告一千二百萬元。

（二）對被告抗辯之陳述：１、依契約第五條之規定，保證金分三次退還，第一次返還係於完成一樓地板時才需返還，在這個時間點之前依照合約書第二條第四款中，有土地融資部份預計三千五百萬元，除代償原告之債務外，剩餘款項應交給原告，惟被告融資貸款四千萬元之後，除代償原告之債務三百多萬元，以及另外交付六百萬元之外，其餘二千多萬元並未交付予原告。

當時被告是向原告商量將該款項先行提供給被告使用，並言明保證金暫時不必退還，等到使用執照下來後再行計算找補，被告辯稱是因為原告積欠被告保證金才將土地過戶，係完全不實在。

２、代償地主前順位之貸款本來就是契約第二條第四項中所約定的，是被告應盡之義務，而且該代償的款項是因原告之土地提供給被告做為擔保向銀行借款而來，也不是被告的錢，被告代墊者只是銀行利息而已，何來本金百分之十八的利息。

且所謂地主借款利息，也不知從何而來。

訴外人蔡憲聰個人與被告另外之借貸行為與原告二人無關，和本件合建案也無關。

更何況訴外人蔡憲聰已經有另行提供足額價值之抵押物為擔保，這是另外的借貸關係，和本合建契約無關。

３、依照雙方契約之約定，本件系爭土地在百分之五十七移轉過戶給被告時應該辦理自用住宅，則所產生的增值稅，以原告二人應負擔之增值稅，合計也不過只有一百三十萬元。

但因為被告是偷偷過戶，所以必須要以普通之稅率計算，而且本來只可以過戶百分之五十七，卻過戶百分之百，因此增值稅才增加到一千三百萬元。

因此其中增加一千多萬元是因被告違反約定，且以侵權行為將土地過戶所多增加出來之費用，應該由被告負擔。

況且，就邏輯上而言，被告是主張原告積欠其增值稅才將土地過戶，但是在土地沒有過戶之前，根本沒有增值稅的問題。

但被告卻將該一千三百萬元計為債務，邏輯上完全不通。

４、被告指稱原告違約之惟一事實，就是指共同地主即訴外人蔡憲聰之財產遭假扣押。

但原告二人和訴外人蔡憲聰只是合建之共同地主，契約中並沒有約定訴外人蔡憲聰部份必須要由原告二人負擔；

更何況在訴外人蔡憲聰土地遭假扣押也未有任何違約事項。

依照合約第二條第四項之規定，該筆貸款依約應該給付給原告二人及訴外人蔡憲聰，但是被告沒有依約給訴外人蔡憲聰，訴外人蔡憲聰才沒有錢償還訴外人陳玉嬌等人，訴外人蔡憲聰在本件系爭土地時候之所以被假扣押，是因為被告違約所造成。

況且該次假扣押並沒有造成被告興建工程上之延誤，根本並沒有違約問題。

５、原告於九十年二月七日就已經將土地上之公司登記遷出，也就是在九十一年二月八日就可以辦理自用優惠稅率，為何九十一年三月間，被告還會發覺無法辦理，更何況辦不辦自用住宅優惠稅率都可以過戶，又何來不能過戶之情事。

而且本件建物進度是被告在掌握，被告稱九十年十月間就已經完成，根本是虛假的事情，否則為什麼九十年十月間結構體完成，到九十一年三月間還在申請核發使用執照，還沒有下來。

本件係合建契約，土地的地主及房屋是要同時履行，被告根本沒有申請使用執照，怎麼可能地主方面先將土地過戶，更何況依契約規定是「並於別墅區結構體完成前或甲方辦理自用住宅優惠稅率核准後七日內，將乙方分得之土地持分過戶予乙方或乙方指定之人」，依該條文而言，只要原告在辦理自用住宅優惠稅率核准後七日內將土地過戶，就不構成違約，而原告並未逾越該期限，並未違約。

三、證據：提出合建契約書影本一件、土地增值稅申報書影本一份、經濟部函影本一份、協議書影本一件、簽收影本一件為證，並聲請詢問證人甲○○。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益之判決，願供擔保請免假執行之宣告。

二、陳述：

（一）被告於八十九年五月二十五日與原告與訴外人戊○○三位地主共同簽訂合建契約，約定由被告支付地主合建保證金一千五百萬元，另代償地主於彰化銀行儲蓄部之借款五百三十三萬元及借支地主六百萬元，該三位地主本應分三次退還（分別為一樓底板、結構體及申請使用執照），經被告口頭及書面通知，該三位地主均以無力歸還為由，拒絕退還。

又正當工程順利進行之際，豈料訴外人蔡憲聰於九十年八月十四日製造第三債權使本案土地遭假扣押，致令銀行撥款再次受阻，致被告需向民間借貸高額利息之借款，雖訴外人蔡憲聰以本案土地過戶予被告，但高額的增值稅共一千三百十七萬零九百三十三元卻仍由被告以高額利息之代價予以支付。

豈詎原告面臨過戶之際，又因未配合於簽訂合建契約之始，即將而按一般稅率合計稅額共一千三百一十萬二千一百一十元繳付。

綜上，原告共同積欠被告之債務連同衍生之利息七百九十萬七千二百五十四元，合計總金額六千五百七十四萬八千一百八十七元，顯已逾原告所應分受之房地，故被告主張抵銷權後，無應再給付予原告之款項，原告請求顯屬無理由。

（二）訴外人蔡憲聰違約，應視為全體地主違約部分，又被告與原告簽訂本件合建契約書時，原告於系爭土地上已設定第一順位為彰化商業銀行股份有限公司本金最高限額一千二百萬元之抵押權，而當時實欠五百三十三萬元未清償，故被告允諾代為清償，此始為契約第二條第四款所指之「前順位貸款」。

至於被告嗣後於九十年八月十四日代償之訴外人陳鳳嬌、陳玉嬌之假扣押債權五百二十萬元，則為原告於簽約時未曾提及，訴外人蔡憲聰違反契約第二條第三款規定，依契約第十條第二款，蔡憲聰及原告二人應賠償被告下列款項，承購戶解約之利潤損失、代墊款五百二十萬元、被告借貸五百二十萬元年利率百分之十八利息損失、停工期間機器閒置、員工薪水之損失。

（三）依照雙方合建契約，土地融資貸得之款項除清償第一順位彰化商業銀行五百三十三萬元之本息外，餘款固應撥付予原告及共有人蔡憲聰，惟當時經雙方協商，原告同意逕由銀行撥付予被告支用，並協同辦理一切貸款、撥款之手續，否則被告如何能取得該款項。

（四）被告尚無交付系爭房屋之義務，原告交屋請求權之停止條件未成就。經查依契約第九條第一項規定，原告於請求被告交屋前應先清償被告前順位貸款本金五百三十三萬及利息、土地增值稅一千三百十四萬元及其利息、懲罰性違約金即逾期代繳增值稅額每日三十分之一計算、合建保證金一千五百萬元。

綜上，原告既有先行清償墊款、保證金等各項義務，則在清償之前，被告自無交付房屋之義務，原告無為請求交付房屋之義務，其以被告無法交付房屋而請求衍生損害賠償、返還不當得利之權利自亦不存在。

（五）原告如清償契約第九條第一項規定之應付款項，被告可隨時將應分配予原告之房屋、土地移轉登記予原告，無給付不能或契約不履行情事。

三、證據：提出和解書影本乙件、土地增值稅繳款書影本乙件、土地增值稅繳款書影本二件、通知函影本乙件、存證信函影本乙件、土城建物謄本影本乙件、合建契約附約影本乙件為證，並聲請詢問證人乙○○、丁○○。

理 由

一、原告主張原告己○○、戊○○連同訴外人蔡憲聰與被告曾訂立有合建契約，依照約定，被告只能將其所分配得比例百分之五十七之土地辦理過戶，但被告卻將原告所持有的土地產權持分萬分之一八九九全部過戶到被告名下，其過戶時未依約定百分之五十七辦理過戶，應依不完全給付之規定負損害賠償責任，另外被告未經原告同意，卻將原告所有百分之四十三土地持分移轉登記給被告，亦構成侵權行為與不當得利，另依照合建契約之規定，在建物完成之後，被告應將其興建之建物中持分百分之四十三移轉給原告，但是被告卻未依照約定將建物移轉登記給原告，並且將建物賣給其他第三者，其構成給付不能，且另構成侵權行為及不當得利，被告違反契約約定，造成原告之損害至少達三千萬元以上，扣除原告每人先取得之六百萬元，及被告代償借款一百七十餘萬元，原告每人之損失在二千萬元以上，爰先各別請求被告賠償原告一千二百萬元等語。

二、被告則以其支付原告及訴外人蔡憲聰合建保證金一千五百萬元，另代償渠等於彰化銀行儲蓄部之借款五百三十三萬元及借支六百萬元，另訴外人蔡憲聰於九十年八月十四日製造第三債權使本案土地遭假扣押，致被告需向民間借貸高額利息之借款，且被告未將原一般稅率合計稅額共一千三百一十萬二千一百一十元繳付，原告共同積欠被告之債務連同衍生之利息七百九十萬七千二百五十四元，合計總金額六千五百七十四萬八千一百八十七元，顯已逾原告所應分受之房地，故被告主張抵銷權後，無應再給付予原告之款項，況原告如清償契約第九條第一項規定之應付款項，被告可隨時將應分配予原告之房屋、土地移轉登記予原告，無給付不能或契約不履行情事等語置辯。

三、兩造不爭執之事實：

（一）被告於八十九年五月二十五日與原告己○○、蔡憲聰、訴外人戊○○三位地主共同簽訂合建契約，約定分屋比例原告依其土地持分面積可興建之總樓地板面積立體分配百分之四十三，被告分得其餘百分之五十七，且被告只能將其所分配得比例百分之五十七之土地辦理過戶，惟被告將所有土地均移轉登記至自己名下，且未將其興建之建物百分之四十三移轉予原告。

（二）被告依合建契約約定支付原告己○○、蔡憲聰、訴外人戊○○三位地主合建保證金一千五百萬元，另代償渠等於彰化銀行儲蓄部之借款五百三十三萬元及借支渠等六百萬元。

四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文之規定。

又原告起訴主張被告應負債務不履行責任者，應由原告就被告有債務不履行之情事負舉證責任。

本件原告主張被告將系爭土地及建物過戶予第三人，而分別有不完全給付及給付不能之情事，惟被告否認其有將系爭土地及建物過戶予第三人之情事，辯稱原告如清償契約第九條第一項規定之應付款項，被告可隨時將應分配予原告之房屋、土地移轉登記予原告等語，原告復未舉證證明被告有何不完全給付或給付不能之情事，是原告依債務不履行之規定，向被告請求金錢賠償，即無理由。

五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條前段、第一百八十一條定有明文。

又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，再負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第一百八十四條第一項前段、第二百十三條第一項亦明文之規定。

經查，本件原告起訴主張被告只能將其所分配得比例百分之五十七之土地辦理過戶，惟被告將所有土地均移轉登記至自己名下，而依不當得利及侵權行為之規定，請求被告金錢之損害賠償等語，惟揆諸前揭規定，原告既無法舉證證明被告已將原告所應分得之土地過戶予第三人，則原告依不當得利及侵權行為之規定，僅能請求被告返還系爭土地登記之利益，而不得逕行請求金錢給付。

原告另主張被告未將其興建之原告應分得之建物百分之四十三移轉予原告，而依不當得利及侵權行為向被告請求損害賠償等語，惟原告既未舉證證明被告有將原告應分得之建物過戶予第三人之情事，已如前述，是此部分應屬原告請求被告履行契約，原告依不當得利及侵權行為之規定，請求被告金錢賠償，亦屬無據。

六、從而，原告據以提起本訴，請求被告應給付原告各一千二百萬元及自起訴狀繕本。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 九 日
民事第六庭法 官 郭美杏
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 二 月 九 日
法院書記官 陳如庭