臺灣臺北地方法院民事-TPDV,95,訴,8936,20090331,3

臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第8936號
原 告 周光明（即祭祀公業周元榮管理人）
訴訟代理人 蕭介生律師
複代理人 丁○○律師
被 告 甲○○即台灣第一
被 告 丙○
被 告 乙○○
前列三人共同
訴訟代理人 黃秀蘭律師
複代理人 陳超凡律師
上列當事人間返還土地事件，本院於民國98年2月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告甲○○（即台灣第一家鹽酥雞）應將坐落台北市○○區○○段四小段520-1﹑520-2地號內，如附圖所示Ｄ部分面積26平方公尺之地上建物拆除，將基地返還原告。

並自民國九十五年十月三十一日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟叁佰叁拾肆元。

被告乙○○應將坐落台北市○○區○○段四小段520-1地號內，如附圖所示Ａ部分面積106平方公尺之地上建物拆除，將基地返還原告。

並自民國九十五年十月三十一日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告新台幣陸萬叁仟零柒拾元。

被告丙○應將坐落台北市○○區○○段四小段520-1﹑520-2地號內，如附圖所示Ｂ部分面積157平方公尺及Ｃ部分面積24平方公尺之地上建物拆除，將基地返還原告。

並自民國九十五年十月三十一日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告新台幣壹拾萬陸仟柒佰肆拾捌元。

訴訟費用由被告甲○○（即台灣第一家鹽酥雞）負擔百分之八，被告乙○○負擔百分之三十四，被告丙○負擔百分之五十八。

本判決第一項於原告以新臺幣柒拾陸萬陸仟柒佰零伍元為被告（即台灣第一家鹽酥雞）甲○○供擔保後，得假執行；

但被告甲○○（即台灣第一家鹽酥雞）如以新臺幣貳佰叁拾萬零壹佰壹拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣叁佰壹拾伍萬叁仟伍佰元為被告乙○○供擔保後，得假執行；

但被告乙○○如以新臺幣玖佰肆拾陸萬零伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣伍佰叁拾叁萬柒仟肆佰肆拾捌元為被告丙○供擔保後，得假執行；

但被告丙○如以新臺幣壹仟陸佰零壹萬貳仟叁佰肆拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按，訴狀送達後原告不得任意將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

原告起訴時原依民法第767條規定請求被告等人返還土地，復於言詞辯論終結前，追加民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，經查該請求權基礎所涉之基礎事實同一，亦即係基於相同之占有土地行為，於本案審理時得一體審酌，是故原告為訴之追加及擴張訴之聲明，應予准許，合先敘明。

二、有關原告當事人適格問題：兩造對原告是否具備祭祀公業周元榮之管理人資格，原存有爭議，而原告之管理人身份遭部分派下員提出確認管理權不存在之訴，經台灣士林地方法院87年訴字第105號、台灣高等法院94年台上字第975號審理中，本院因而裁定停止訴訟。

嗣後高院以：該派下員大會之召集程序違反「祭祀公業土地清理要點」，故判決「確認原告之管理權不存在」，惟經原告上訴後，最高法院97年度台上字第1625號於民國（下同）97年7月31日判決「原判決廢棄，發回台灣高等法院」，理由中宣示：「祭祀公業土地清理要點」既非祭祀公業派下員大會召集程序、決議方法及管理人選任方式之程序規定，自不得因祭祀公業周元榮派下員大會之召集程序或決議方法與該要點有出入，進而認其決議無效，故認定原審判決原告不具管理人身份之審理結果不當，而予廢棄發回（見本院卷第136頁第二段）。

又查「祭祀公業管理條例」已於96年12月12日公佈，原「祭祀公業土地清理要點」業於97年7月1日廢止，就本件原告是否具管理人身份之爭議，自應參酌新條例之立法精神。

況原告提出土地登記簿上之記載，其管理人確為「周光明」，即有形式之原告適格，又依土地法第43條之規定，該項登記有絕對效力，非經依法變更，尚難否認周光明之原告適格。

然兩造就本件原告是否具管理人資格之部分已不爭執，同意就租賃關係是否存在而為辯論（見本院94年11月6日言詞辯論筆錄、卷第140頁），是本件僅就實體問題為判斷，亦先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）坐落台北市○○區○○段四小段520-1地號，面積188平方公尺，及同地段同小段520-2地號，面積130平方公尺（如附圖所示ABCD位置、下稱系爭土地）為原告所有，被告甲○○（即台灣第一家鹽酥雞）、丙○、乙○○無正當權源擅自搭建違章房屋（門牌號碼分別為：台北市○○○路○段226號、台北市○○○路○段228號、台北市○○○路○段85巷1弄15號之1）使用，拒不返還，爰依民法第767條、第179條規定，請求被告等人應返還系爭土地及給付相當於租金之不當得利。

（二）被告主張占有之權源，或謂係租賃，或謂係無償使用，又自認系爭土地已設定地上權予第三人賴黃瓊珠云云（參見辯論意旨第四項），其抗辯前後矛盾。

被告雖提出基地租賃合同主張有租賃權云云，然原告否認該私文書之真正，被告又抗辯原告祭祀公業曾免除被告丙○繳租金50年云云，不但促使公業喪失土地利用及減少收益，又必須替丙○使用土地支付龐大地價稅，損害公業之利益至鉅，則所謂免除繳納租金之行為，已違背民法第828條未經全體共有人同意，不生效力。

且該「覺書」並無周罩或祭祀公業蓋章，亦無代表人會議一致無異議通過之會議紀錄，自不足採。

縱該租賃關係存在，亦以書狀送達為終止租約之意思表示，是被告等人均負有返還系爭土地之責。

二、被告答辯略以:

（一）系爭土地於38年間即由祭祀公業周元榮出租予被告丙○之父即被告乙○○之祖父楊友，該公業管理人周罩依土地登記簿所載確為系爭土地登記之公業管理人無誤，楊友並曾依約繳付租金，亦有祭祀公業管理人周罩出具之收據可按，嗣因被告丙○為祭祀公業周元榮勞心勞力，獲得該公業管理人代表會議通過決議，同意自39年起系爭土地之租金免繳50年，亦有公業管理人代表周罩出具之覺書可稽，足見系爭土地係由原告公業出租予被告丙○、乙○○之被繼承人楊友，被告等占有系爭土地非無正當權源。

（二）本件租賃期限原先約定為5年，但期滿後被告仍為租賃物之使用收益，且出租人即祭祀公業周元榮並無反對之意思，是本件定期租賃契約確已轉變為不定期租賃契約。

再按 「為租賃物之使用收益者，法律並未規定以承租人本人為限，故民法第451條所指『承租人仍為租賃物之使用收益』者應包括承租人之家屬、受僱人及經承租人允許之其他第三人，而為租賃物之使用收益之情形在內。」

最高法院60年台上字第2246號判例意旨可資參酌，是本件被告等使用收益系爭土地，雖非承租人楊友本人，但被告等均為楊友之親屬，楊友死後自繼受租賃契約上之權利。

（三）祭祀公業管理人本於其職權之管理，自得單獨將系爭土地出租予被告丙○之父親楊友，本件系爭租約雖為祭祀公業七位管理人中之一人所簽立，依法應已發生出租之效力，系爭租約、收據及覺書等證據，係製作於38年間，紙張陳舊發黃，若無租賃關係而使用系爭土地，祭祀公業豈有任令被告等使用長達56年，足證確有曾獲祭祀公業同意之情事，依經驗法則應可判斷該文書確為真正。

又未定期限之租賃，各當事人得隨時終止租約，但有關租用基地建築房屋，應適用土地法第103條之規定，而被告無土地法第103條所列事由，原告終止租約之意思表示自不生效力。

三、兩造不爭執事項

（一）系爭土地所有權歸屬於祭祀公業周元榮，被告等人現今分別占用其上，門牌號碼分別為：甲○○（即台灣第一家鹽酥雞）：台北市○○○路○段226號；

丙○：台北市○○○路○段228號、乙○○：台北市○○○路○段85巷1弄15號之1），建築物及面積如附件土地複丈成果圖所示。

（二）就本件原告是否具管理人資格之部分不爭執，同意就租賃關係是否存在而為辯論（見本院94年11月6日言詞辯論筆錄、卷第140頁）。

四、得心證之理由：

（一）原告主張被告等人於系爭土地上搭蓋建物無權占有，被告則抗辯：系爭土地係由原告祭祀公業出租予訴外人楊友（即被告丙○及乙○○之被繼承），簽訂「基地租賃合同」，楊友亦曾給付租金，且原告管理人代表會議曾通過決議，為感謝被告丙○為祭祀公業付出心力，同意自39年起免繳租金50年，亦有公業管理人代表周罩出具之覺書可稽，被告丙○、乙○○自得繼受租賃契約上之權利；

且本件已視為不定期租賃，被告無土地法第103條所列事由，原告所為終止租約之意思表示自不生效力，被告等占有系爭土地非無正當權源云云。

是本件爭執點厥為：1、被告等人占用系爭土地所依據之「基地租賃合同」，其是否為真正？其由管理人周罩一人所書立之覺書是否有效？2、被告等人是否得繼受承租人之地位？3、本件是否有土地法第103條適用之餘地？4、被告是否應返還占用系爭土地之代價即相當於租金之不當得利？以下分別敘明之。

（二）系爭土地之「基地租賃合同」「租金收據」「覺書」之效力如何? 1、經查，被告雖提出「基地租賃合同」、「租金收據」及「覺書」各一份（見卷第17-23頁）作為占用系爭土地之合法權源，並主張若被告等無租賃關係使用系爭土地，祭祀公業豈有任令使用長達56年之久，足證該祭祀公業管理人周罩確有出租系爭土地予被告之被繼承人楊友，並曾獲祭祀公業管理人會議之同意云云。

惟查：租賃契約之有效與否，非就土地所有權人有無請求或訴追以為判斷，而應審究雙方是否確有租賃之合意。

經檢視前揭「基地租賃合同」之訂定日期，僅有「民國38年」，而無「月」「日」之記載，雖定約之日期非租賃契約成立之必要條件，惟此等重要之締約因素竟然缺乏，該基地租賃合同之真實性，即有疑義。

再查，該出租人僅記載「管理人代表者周罩」，並有蓋有祭祀公業之大印一枚，並無周罩個人之簽名，惟查系爭土地早在34年11月20日已登記，並變更管理人為七人，有被告提出土地登記簿謄本記載甚明（參見被證二號、卷第20頁），周罩僅為其中一名，此亦為被告所不爭執之事實，則其一人所為之出租行為，是否生效？蓋祭祀公業屬公同共有物之性質，公同共有人之權利義務，應依公同共有關係所規定之法律或契約定之，亦非管理人周罩即可單獨決定公業產權之利用方式。

此可由現行之祭祀公業管理條例第22條規定：「管理事務之執行，取決於全體管理人過半數之同意。」

之立法意旨可知，祭祀公業具有公同共有之特質，縱設立有管理人，亦應遵循公同共有事務執行之原則。

雖被告舉出最高法院88年度台上字第756號判決及台灣民事習慣調查報告第733頁、735頁，所謂「公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意，祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保全、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限。」

，進而主張周罩之個人出租行為有效成立云云，然審酌前揭判例之意旨，僅在宣示祭祀公業之公業財產「得由管理人」為保全、利用及改良行為，在有數位管理人之情形下，自無法直接推論「管理人一人」之行為即可代表全體。

本件被告所提出「基地租賃合同」之簽訂時間，原告祭祀公業合法登記之管理人共有七人，已如前述。

參酌前揭民法規定公同共有物之性質及處理原則，則僅「周罩」一人尚不足代表祭祀公業全體管理人之意思，其所為之出租行為，對祭祀公業難謂已生效，被告之抗辯，尚不足採。

2、再查，被告又提出「收據」一紙，證明其被繼承人楊友有交付租金云云，經查：該收據記載日期為「38年8月1日」，且為「周罩」以毛筆方式書寫，被告又提出「覺書」一紙（見本院卷第23頁），其內容為「楊君（即被告丙○）使用部分自39年1月起無條件免繳租金使用50年」，亦為「周罩」個人以毛筆方式簽立，其是否具有代表祭祀公業之效力，即有疑義。

況且，同為民國38、39年簽訂之書據，何以「基地租賃合同」為鋼筆硬體書寫之方式，且有祭祀公業之大印蓋於其上，然其後之「收據」「覺書」竟是毛筆書寫落款之方式，而無祭祀公業之大印按捺？況查，該基地租賃合同之承租人為「楊友」，並非被告丙○，丙○何以得對出租人主張免繳租金？被告抗辯管理人代表會議一致無異議免除被告丙○繳納租金使用50年作為報酬云云，然查原告既已主張並無該會議決議記錄，且該覺書既無祭祀公業印章、更無周罩之蓋章，該「覺書」之真實性堪疑，且與基地租賃合同不符矛盾之處，顯已甚明，被告抗辯其被繼承人楊友與原告祭祀公業間存有租賃關係，即無所據。

（三）被告得否繼承該「基地租賃合同」而主張仍有租賃關係？ 1、按，前揭「基地租賃合同」之效力，已如前述，縱該合同生效，則其租期僅為5年，亦即至43年7月31止（見合同條款2條），其條款後段雖有「以後按照法令規定繼續租賃」之文字，然原告祭祀公業之管理人周罩與訴外人楊友並未再繼續簽訂租賃契約。

雖被告提出「覺書」一紙主張周罩應允丙○得免繳租金50年云云，該覺書之真實性堪疑，已如前述；

縱該覺書確為周罩所書立，然立此覺書之時間為38年12月10日，當時楊友尚未過世（按，楊友於67年2月9日死亡，見卷第64頁戶籍謄本），既未有繼承之事實發生，被告丙○自不得主張繼承該租賃關係。

又被告乙○○為楊友之孫，其母陳閨為楊友之養女，其既未舉證有代位繼承之事實，則被告陳鴻銘並無直接繼承楊友之承租人地位之合法權源。

2、被告雖提出最高法院60年台上字第2246號判例謂：「為租賃物之使用收益者，法律並未規定以承租人本人為限，故民法第451條所指『承租人仍為租賃物之使用收益』者應包括承租人之家屬、受僱人及經承租人允許之其他第三人，而為租賃物之使用收益之情形在內。」

，用以抗辯被告等均為楊友之親屬，楊友死後自繼受租賃契約上之權利，得以使用收益云云，然查：縱原告與訴外人楊友就系爭土地存有租賃關係，然前揭判例所謂「租賃物之使用未以承租人本人為限，包括家屬、受僱人及經承租人允許之其他第三人」，係指在「租賃關係有效存在」之期間內，除承租人本人使用收益外，其同居共財之家屬，或者受僱人及第三人等處於民法第224條債務人或債權人「使用人」地位之人，可在不違背租賃目的之原則下，使用收益租賃物而言，非謂承租人之繼承人或家屬，可無限制地繼承承租人之地位，蓋若此，豈非所有租賃關係均變成無終止期限之租賃？被告以前揭判例作為其得繼承租賃關係之權源，其抗辯顯不足採。

被告丙○、乙○○既未舉證證明原告祭祀公業事後有與其訂立新的租賃契約，被告甲○○雖抗辯係因向訴外人周鐘尾承租云云，惟周鐘尾既非系爭土地之所有權人，且被告甲○○亦未舉證證明有何使用之權源，自均係無權占有，被告等人自應將地上物拆除並返還系爭土地與原告。

（四）兩造間既無租賃關係存在，被告主張視為不定期租賃契約、應有土地法第103條終止事由之適用，即無理由。

被告辯稱：本件租賃關係視為不定期租賃，原告無土地法第103條所列事由，自無權終止云云，惟本件兩造間既不存在租賃關係，自無終止租賃關係之必要。

況且民法第449條第1項規定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者縮短為20年。

其立法意旨即在宣示，租賃關係應隨社會經濟變遷而有所調整，況本件若如被告抗辯，有免除50年租金之情事，此非但與社會常情相違，且顯非祭祀公業合理之財產利用：「不變更財產性質範圍為收益或其他有利於公業使用」或改良行為「不變更財產性質之範圍使財產價值增加之謂」之情況，被告主張得享免繳租金50年之利益，不但促使公業喪失土地利用及減少收益，而地價稅仍由原告支付，此舉損害祭祀公業之利益甚鉅，顯不符合民法第828條、土地法第34-1條及第103條之立法意旨，本件被告抗辯原告並無土地法第103條規定之終止事由，故其終止租約並無理由云云，即無所據。

（五）被告等人應返還占用系爭土地之代價即相當於租金之不當得利。

1、按無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

查被告等無權占原告所有之系爭土地如前所述，渠等所受利益，與原告所受不能使用、收益系爭土地及建物之損害間，顯有因果關係，則原告請求被告等給付無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益，即屬有據。

復按城市房屋之租金以不超過土地及其建物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。

又土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價；

土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段之規定即明。

又前揭土地法第97條所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須依照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。

2、經查，被告等使用之系爭建物坐落於原告所有之系爭土地上而使用系爭土地之面積為313平方公尺（即附圖A部分106平方公尺、B部分157平方公尺，C部分面積24平方公尺、D部分26平方公尺），此業經本院於98年1月12日會同台北市大安地政事務所測量人員勘測屬實，復有兩造不爭執其真正之勘驗筆錄、土地複丈成果圖1件在卷可憑（見本院卷第159頁、第162頁）。

又系爭520-1地號土地於93年起之申報地價均為每平方公尺新台幣（下同）89,250元，520-1 地號每平方公尺為88,466元，此有系爭土地之登記謄本附卷可按（見本院卷第6頁、第8頁）。

本院審酌系爭土地之坐落位置，被告甲○○（即台灣第一家鹽酥雞）及被告丙○於該處均從事經營販售食物之商業活動，且該建物面臨金山南路、和平東路口，交通便利，附近有師範大學、台灣銀行等建物，生活機能良好，此業經本院至現場勘驗屬實，並有前揭勘驗筆錄1件在卷可憑。

故認原告因被告等無權占有系爭土地所受之損害，按系爭土地申報地價年息8％計算，實為允當。

從而，被告等人應自本件起訴狀繕本送達翌日即95年10月31日起至返還土地時止按月給付相當於租金之損害賠償，計算式如下：⑴被告甲○○（即台灣第一家鹽酥雞）：88,466元X26平方公尺X0.0812月＝15,334元（每月），元以下捨去。

⑵被告乙○○：89,250元X106平方公尺X0.0812月＝63,070元（每月），元以下捨去。

⑶被告丙○：88,466元X181平方公尺（157+24）X0.0812月＝106,748元（每月），元以下捨去。

六、綜上所述，原告依據民法第767條、第179條規定請求被告等返還如附表所示之土地及按月給付如主文所示之金額，為有理由，應予准許。

七、本件事證業已明確，兩造其餘陳述及所提證據，經本院審酌後，不足以影響本判決之結果，毋庸再予論述，附此敘明。

八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第四庭 法 官 張瑜鳳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
書記官 羅元秀