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臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第8939號
原 告 壬○○
訴訟代理人 陳傳中律師
複代理人 楊博任律師
複代理人 丁○○
複代理人 己○○
被 告 戊○○
建)
被 告 甲○○
樓
被 告 丙○○○
上三人共同
訴訟代理人 林士祺律師
曾郁智律師
複代理人 辛○○
被 告 三進建設股份有限公司
法定代理人 庚○○
被 告 丙○○○
訴訟代理人 曾郁智律師
參 加 人 建裕大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求返還屋頂平台事件，本院於民國98年2 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實及理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；
又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。
本件原告起訴主張其係坐落臺北市○○區○○段3 小段第249 地號土地上建物門牌號碼臺北市中山區○○○路○ 段83巷9 號鋼筋混凝土造七層樓建築物（下稱系爭建物）之區分所有權人之一，惟因系爭建物之樓頂平台遭增建未經保存登記之建物（下稱系爭頂樓增建），被告戊○○、甲○○為事實上處分權人，且其並非區分所有權人，對系爭頂樓增建並無共有、共用權，顯無按其應有部分範圍使用收益之權，為此爰依所有權及不當得利之法律關係，請求被告戊○○、甲○○拆除系爭頂樓增建，並應給付相當於租金之不當得利。
嗣於訴訟程序進行中為訴之追加，先於民國97年1 月15日以書狀主張系爭頂樓增建之原始及出資建築人均為三進建設股份有限公司（下稱三進公司），則系爭頂樓增建之所有權、使用、管理及事實上處分權亦均由三進公司享有；
後復於98年1 月15日言詞辯論期日以書狀陳稱丙○○○於訴訟進行中入住、占用系爭頂樓增建，亦本於所有權及不當得利之法律關係，追加三進公司、丙○○○為共同被告，併為負拆除系爭頂樓增建及給付不當得利之責任等語。
經核原告所為訴之追加，均係本於同一基礎事實，即系爭頂樓增建遭被告無權占用之事實為基礎，此在社會生活上可認為相關連，就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，且被告三進公司、丙○○○就原告追加之訴已各自為本案之言詞辯論，是依前揭條文規定，視為同意原告所為追之追加，應准許其為訴之變更，合先敘明。
二、次按，就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條定有明文。
本件原告主張其為系爭建物之區分所有權人之一，惟系爭建物之頂樓平台遭增建未經保存登記之建物，被告均為事實上處分權人，且無權占用系爭頂樓增建，為此請求被告拆除系爭頂樓增建，並給付相當於租金之不當得利，而參加人建裕大廈管理委員會既為系爭建物之管理委員會，是本訟結果對參加人確有法律上利害關係，其聲明訴訟參加，尚無不合，亦應准許。
三、被告三進建設未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠其係系爭建物之區分所有權人之一，被告三進公司則為系爭建物之起造人，為原始所有權人，惟被告三進公司竟擅自在系爭建物之樓頂平台增建如附圖一紅色區域所示未經保存登記之系爭頂樓增建，被告三進公司自為爭頂樓增建之所有權人或事實上處分權人。
嗣因被告甲○○繼受取得系爭頂樓增建之事實上處分權後，並於其上搭蓋雨遮，而使用、管理系爭頂樓增建迄今；
被告戊○○實際居住於系爭頂樓增建，有直接管理力，且與被告甲○○為表姐弟關係，卻無係受被告甲○○指示而為使用之情，自為事實上處分權人，非僅為被告甲○○之輔助占有人；
而被告丙○○○於訴訟進行中入住、占用系爭頂樓增建，亦屬事實上處分權人。
則系爭頂樓增建遭被告戊○○、甲○○、丙○○○私自占用迄今，且其非系爭建物之區分所有權人，對系爭建物並無共有、共用之權利，亦未經全體共有人之同意，更未經區分所有權人會議之決議，竟擅自占用系爭建物之樓頂平台，自屬無權占有，屢經區分所有權人責由管理委員會請求返還、除去侵害，均遭置之不理。
原告既為系爭建物之區分所有權人，自得本於所有權之法律關係，就共有物之全部，請求系爭頂樓增建之所有權人或事實上處分權人，即被告等人拆除系爭頂樓增建並返還頂樓平台予原告及其他共有人。
㈡被告等人既非區分所有權人，對系爭建物即無共有、共用權利，自無按其應有部分範圍取得使用收益之權，被告應就系爭頂樓增建之使用收益，並致原告及其他區分所有權人所受損害，依民法第179條所定不當得利之法律關係，給付原告及其他全體共有人相當於租金之不當得利。
又系爭頂樓增建實際占用面積為163.09平方公尺，並經臺北市政府地政處估定係每平方公尺為11,099元；
另系爭頂樓增建係坐落臺北市○○區○○段3 小段第249 地號土地，面積1,349 平方公尺，96年1 月之公告土地現傎係每平方公尺177,000 元；
再者，系爭頂樓增建所在系爭建物，其每平方公尺建物平均所占用土地持分面積0.184 平方公尺，其價值為32,568元（計算式：177,000 ×0.184＝32, 568），是依土地法第97條規定計算系爭頂樓增建之法定租金上限，即每月租金應為59,347元。
而系爭建物位於臺北市中山區，近臺北市○○地段，區域內交通條件成熟，豐富的生活機能及獨特濃照之人文特色，房易漲難跌，龐大上班族租屋加上商圈租屋報酬達一、二成，吸引大量自住及投資者湧入，使得商圈成為多數民眾理想之居住環境。
系爭頂樓增偣於臺北市中山區○○○路○ 段83巷之公寓住宅頂樓，臨路寬約6 公尺，建物構係加強造，整體保養及維護狀況均佳，是原告僅請求被告每月25,000元相當於租金之不當得利，約占法定租金之4 成2 ，尚不及法定租金上限之半，尚無不妥。
㈢並聲明：⒈被告應將系爭建物頂樓增建如附丈成果圖所示未經保存登記建物拆除，並將所占用如附圖所示紅色部分之樓頂平台騰空遷讓返還原告及其他全體共有人。
⒉被告應給付原告及其他全體共有人1,500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒊願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠被告戊○○、甲○○、丙○○○則以：⒈系爭頂樓增建與系爭建物均為起造人三進公司所建，當時代表人為被告甲○○之祖父王添進，原始所有權人即為三進公司，嗣該公司負責人變更為王廷貴，王廷貴為王進添之子，為被告甲○○之叔。
因王廷貴常年旅居國外，故將系爭頂樓增建委由被告甲○○代為管理、使用，並代繳房屋稅。
是被告甲○○係經三進公司負責人王廷貴基於親屬關係而同意使用，並代為管理系爭頂樓增建，僅為輔助占有人，並非占有人，是原告以被告甲○○為無權占有人，當事人實非適格。
又被告甲○○就系爭頂樓增建最近5年來根本未將系爭頂樓增建出租他人使用，亦未實際使用系爭頂樓增建，從未受有任何租金之利益，何來獲利。
⒉至於被告戊○○、丙○○○則係被告甲○○管理系爭頂樓增建期間提供短期借用，並無持續占有、使用之事實，自非占有人或占有輔助人，目前兩人皆已搬離，原告將其亦列為被告，當事人亦非適格。
㈡被告三進建設股份有限公司則以：被告從來未擁有過系爭頂樓增建之產權；
況且其係臺北縣的公司成立於80年9 月，本件原告應該告的是臺北市的三進公司，是同名，實與被告無涉。
㈢均聲明：原告之訴及假執行聲請駁回。
三、參加人建裕大廈管理委員會則陳述：系爭頂樓增建應返還給管理委員的，原因是被告沒有土地或建物之所有權狀。
四、兩造所不爭執之事實：㈠係坐落臺北市○○區○○段3小段第249地號土地上建物門牌號碼臺北市中山區○○○路○段83巷9號鋼筋混凝土造七層樓建築物（下稱系爭建物）之區分所有權人之一。
㈡被告甲○○、戊○○、丙○○○目前均曾使用系爭建物（原告主張渠等為占有人、被告均一致抗辯稱其等為訴外人王廷貴之占有輔助人）。
五、兩造之爭點：㈠系爭建物究係本件被告三進建設所建，抑或另一同名之訴外人三進建設公司所建（為區別二者，一者以被告三進建設稱之，另者以訴外人三進建設稱之，然原告主張彼等為同一公司）？㈡被告甲○○、戊○○、丙○○○究為系爭建物之占有人或占有輔助人？彼等對系爭建物有無事實上之處分權？㈢被告甲○○、戊○○、丙○○○抗辯基於建裕大廈區分所有權人之分管契約占有系爭建物，是否有理？㈣如原告主張被告甲○○、戊○○、丙○○○無權占有系爭建物為有理由，則其得主張相當於不當得利之租金損害為若干？
六、得心證之理由：㈠系爭建物究係本件被告三進建設所建造？⒈原告主張系爭建築係被告三進建設公司所建，然惟被告三進公司所否認，被告三進公司於80年9月20日設立登記，94年11月16日為解散登記，有被告三進公司提出之經濟部公司執照（本院卷49頁）、臺北縣政府營利事業登記證（本院卷51頁）、經濟部函（本院卷54頁）、臺北縣政府營利事業登記核准通知書（本院卷55頁）可證。
然訴外人三進公司為系爭建物之起造人，有臺北市政府工務局建築執照（62建中山一中字第002號，本院卷114頁）、使用執照（63年使字第0094號，本院卷115頁）可證，然訴外人三進公司於61年11月20日設立登記（本院卷79頁），73年11 月24日為解散登記，亦有臺北市政府97年6月16日府產業商字第09785674100號在卷可憑，由該等資料觀之，兩個三進公司成立至解散之時間均不同，且均未為清算完結，係兩個不同之權利義務主體。
⒉原告雖引原證二臺北市稅捐稽徵處中南分處94年度房屋稅繳款書上記載納稅義務人之統一編號為00000000 號，與被告三進公司之統一編號相同為由，認二者係同一法人云云。
然該繳款書未曾送達被告三進公司之地址，見被告三進公司之公司址在臺北縣，亦尚無證據證明被告三進公司公司址曾設立在系爭建物，足見被告三進公司辯稱未曾係系爭建物之所有權人，尚屬可信；
原告未說明何以訴外人三進公司73年11月24日為解散之登記，清算尚未完結，法人格尚未消滅下，又得以於80年9月間再設立登記同一名稱之三進公司之理由，其主張被告三進公司即為訴外人三進公司，尚非可取。
⒊綜上，原告主張被告三進公司為系爭建物之事實上處分權人，應拆除系爭建物並給付原告相當於租之不當得利，即非有理，應予駁回。
㈡被告甲○○、戊○○、丙○○○究為系爭建物之占有人或占有輔助人？彼等對系爭建物有無事實上之處分權？⒈被告甲○○、戊○○、丙○○○雖辯稱渠等為占有輔助人云云。
然甲○○曾具狀自陳：「被告甲○○自63年系爭房屋完工後即舉家遷入居住，至91年12月26日大廈管理委員會正式登記成立以前，期間28年均無任何一位主任委員或所有權人，有向被告甲○○及其家人要求給付租金或搬離之行為... 」（見本院卷111頁），並於開庭時陳稱：屋頂建物是三進建設所建，當初三進建設之負責人為我爺爺，算是我們自己蓋的，王廷貴是我叔叔，王添進是我爺爺，當時建物落成時，房屋已經搭建好，雨遮是我父母僱工蓋的，無償將建物及雨遮交付我使用等語（見本院卷89頁背面），被告甲○○前開陳述原告均不爭執，佐以系爭建物興建後，訴外人三進公司未曾要求甲○○搬離開建物等間接證據，足徵訴外人三進公司已將系爭建物事實上處分權讓與被告王治文，從而甲○○確為系爭建物事實上處分權人，已堪認定。
被告甲○○辯稱伊為占有輔助人，尚非可採。
⒉惟原告主張被告戊○○對外以系爭建物所有權人自居，則為被告戊○○否認，其抗辯稱：伊僅偶而在該處出入等語，則被告戊○○縱有協助被告甲○○看管該屋之行為，亦僅能認為係被告甲○○之占有輔助人；
原告主張被告丙○○○既為被告甲○○之母親，已於不詳日期遷入系爭建物居住，則為被告丙○○○則否認，辯稱僅短暫借用而已（見本院卷159頁），則原告既不能舉證被告丙○○○現仍占有系爭房屋，其主張被告丙○○○為無權占有人，即非可取。
⒊綜上所述，系爭建物之現占有人及事實上處分權人僅有被告甲○○一人。
㈢被告甲○○抗辯基於建裕大廈區分所有權人之分管契約占有系爭建物，是否有理？⒈按「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，司法院大法官會議第349號解釋可資參照。
⒉第按「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院21年上字第1598號及29年上字第76 2號判例意旨）。
又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定『環翠儷宮大廈』建造完工，住戶即各自於其空地及屋頂空間加蓋違建使用迄今，歷有年所，鄰居均可共見共聞，大廈住戶當無不知之理，並認被上訴人於該大廈空地加蓋系爭違建，全體住戶未為反對之意思，顯非單純之沈默，而係默許同意其分管之協議，進而論斷被上訴人系爭違建難謂為無權占有，依上說明，即無不合」最高法院97年台上字第909號判決意旨可資參照。
⒊原告既不爭執系爭建裕大廈落成時，系爭建物即已存在。
訴外人三進建設既為系爭建裕大廈之起造人，且大廈落成時，系爭建物即已存在，則三進建設將系爭大廈各戶逐一賣予購屋者時，三進建設尚難認為非曾為區分所有權人之一，而不得與購屋者成立分管契約。
衡以常情，購買系爭大廈之人，應可見頂樓建物之存在，亦不足以認為購屋者不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形；
原告亦於77年、78年間購得系爭大樓之2樓，則迄原告起訴之96年9月7日為止，有近二十年之時間，原告及該大廈住戶均未對被告甲○○占有系爭建物表示異議；
參加人建裕大廈管委會表示，管委會成立後，僅有召開過一、二次，一次是91年間選主委，另一次是地下室洗水塔而開會，區分所有權人會議亦從未對被告甲○○之占有表示異議而召開（本院卷155頁背面）；
原告亦對於被告甲○○繳了二、三十年的管理費不爭執（本院卷146頁背面）；
本院到現場履勘時，原告甚至誆稱伊為管委會主委，以主任委員的身份請求被告返還平台（見本院卷45頁），然經本院向臺北市政府查詢後始知主委為乙○○（見本院卷144頁），經訊明後得知因原告認被告甲○○積欠三期管理費，被告甲○○否認，管委會即拒收被告甲○○之掛號信，方引起本件訴訟（本院卷127頁、136頁），可見拆屋還地係因原告與被告甲○○間之恩怨而原告以個人身份提出。
依據前開間接事實及依前開最高法院判決意旨所示，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，足資證明該部分有分管契約之存在，原告仍執詞稱無分管契約存在，被告甲○○為無權占有，尚非可取。
㈣綜上，原告之訴為無理由，應予駁回。
原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未為引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明
七、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
民事第四庭 法 官 趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
書記官 謝榕芝
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