臺灣臺北地方法院民事-TPDV,98,訴,1587,20100826,1

臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1587號
原 告 賴明儀
訴訟代理人 簡炎申律師
林光彥律師
被 告 翔鷹投資顧問開發股份有限公司
法定代理人 楊克誠
訴訟代理人 蔡銘書律師
受告知人 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 周俊吉
訴訟代理人 呂志偉
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國99年7月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍佰萬元及自民國九十八年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣壹佰陸拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；

當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第58條第1項、第65條第1項定有明文。

本件被告以其與原告就其所有坐落臺北市○○區○○段一小段550、555地號土地持分，暨坐落其上建號為3972號門牌編定為臺北市○○區○○路2段51號14樓之1及建號為4035號之附屬共同使用部分（下稱系爭房地）及建號4033、4034號中之編號14至18、34至44號停車位之買賣事宜，皆委由第三人即信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）為代理人，因信義房屋之受僱人陳益盛與許達豐之誤導，以至被告之人員意思表示有所錯誤，兩造間之買賣契約尚未成立，則如本件審理後判決被告敗訴而使被告須加倍返還原告定金，被告將向第三人信義房屋請求賠償其受僱人所造成之損害，故本件訴訟於第三人即受告知人信義房屋自有法律上利害關係，聲請對信義房屋為訴訟告知等語，經核尚無不合，應予准許。

而受告知人信義房屋經本院告知訴訟及合法通知後，未於言詞辯論其日到庭，亦未提出任何書狀為答辯。

二、原告起訴主張：㈠被告就其所有之系爭房地及建號4033、4034號中之編號14至18、34至44號停車位，以第三人林惠民為代理人，委託受告知人信義房屋商仲二組仲介出售，經原告於民國98年3月17日議定就系爭房地及建號4034號之編號14至18號停車位，以新臺幣（下同）138,500,000元買受，原告並交付5,000,000元之定金支票（該定金依被告與信義房屋間之約定，由信義房屋暫時保管）而成立買賣契約。

又被告與信義房屋間定有「買賣仲介一般委託書暨條文」、「買賣委託書內容更改附表」，被告並出具授權書委託林惠民代理，兩造並簽有「買賣定金收據」，是被告即有依前揭契約辦理產權移轉登記並履行交付買賣標的不動產之義務至明。

詎被告於收受定金5,000,000元後，原議定於98年3月18日辦理產權移轉登記及貸款等手續，並續為契約之履行，但經信義房屋一再通知，被告仍拒絕配合辦理產權移轉登記及貸款等手續，原告乃於98年4月2日以台北安和郵局第704號存證信函，催告被告應於函到3日內配合辦理前述產權移轉登記及貸款等手續（即買賣公契及移轉登記申請書等），並副知信義房屋，然被告係於4月3日收受，但仍置之不理；

原告不得已乃於98年4月8日再以存證信函向被告及信義房屋為解除契約之意思表示，信義房屋已將其代被告收受之定金支票返還予原告，依前揭契約約定，被告應賠償原告與定金相同之損害賠償，爰依定金收據第3條約定，請求被告加倍返還定金等語。

㈡對被告答辯則以：本件之定金為即期支票，為依現今交易習慣之代替物清償行為，雙方確係合意選擇以支票為定金之代物清償，且被告方已收受定金，確認買賣契約成立。

本件定金部分，依被告與信義房屋所簽訂之買賣仲介一般委託書第6條授權第三人信義房屋可代理被告向買方收受定金之情形下，再由被告代理人林惠明代理被告簽署買賣定金收據，且支票上載有支票號碼，本件定金收據確屬合法有效，是兩造間即有以該一支票為代物清償之意至明，被告所辯本件定金不符代替物云云，實無理由。

又查，原告當時擔任家族事業紳嘉國際貿易股份有限公司（下稱紳嘉公司）之董事乙職，業依仲介之進度，請紳嘉公司於98年3月17日備妥16,000,000元，以便供做為支借予原告清償之用。

而如於原預定之3月17日或18日順利完成過戶時，該紳嘉公司可立即動支之活期存款、定期存款達25,000,000餘元，足供第一期款所需，是原告之支付能力，並不足虞。

被告以該一定金支票是否於3月17日有5,000,000元之存款餘額為爭執，實與商業資金調度習慣，不會將過多資金放在無利息之甲存支票存款帳戶之情形不符。

此外，本件總交易額為138,500,000元，定金僅5,000,000元，其顯未逾實務上買賣違約賠償一般以不超過總價20%之情形，則該定金之收取目的在促使雙方依契約履行之目的至明，法院自不得援用民法第252條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相當之數額。

本件應依契約當事人之本意，加倍返還定金等語置辯。

㈢並聲明：⒈被告應給付原告5,000,000元，暨自98年4月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯以：㈠被告並未與原告訂有任何定金契約之書面，而依原告所提出之買賣定金收據之記載，立據人為信義房屋，且載明略謂「買方有三天以上之契約審閱權，買方於契約簽立前可要求本契約影本攜回審閱。

買方於簽立本契約時…」，被告之代理人林惠民則僅於該買賣定金收據記載「賣方已知悉上述買賣交易事實」下簽名確認，並未勾選「已經收到定金」或「定金暫存信義房屋」之任一欄位，可見買賣定金收據並非原告與被告所約定訂立，且被告並未有與原告成立定金契約或收受定金之意，甚為顯然。

又事實上，於98年3月17日上午林惠民簽名確認知悉上揭買賣定金收據所載原告之承購條件前，被告公司負責本件系爭不動產出賣事宜之顧問曾文珪，已經明確告知信義房屋之人員許達豐表示即使原告同意被告之願售價格，然被告公司仍不能於當日確認是否同意，而需俟被告公司討論確認後，始能於翌日回覆；

林惠民於3月17日下午亦再次提醒許達豐，被告並無收受原告定金之意，信義房屋應退回當日所收受原告交付之日盛國際商業銀行信義分行，支票號碼CC0000000之支票乙紙，以明確向原告表示本件並無收受定金之情事。

再定金之客體應為金錢或其他代替物，不代替物則不得用以充當定金。

本件原告雖稱其交付定金支票云云，惟查系爭支票乃為不代替物，又被告亦未有以系爭支票代替定金給付之意，系爭支票亦未經提示兌現，尚未有現實為給付。

從而，原告既未有金錢或其他代替物等定金之交付，則被告並未自原告處受有定金，即屬無疑。

㈡林惠民無權代理被告與原告成立買賣契約，亦或是簽訂定金契約，兩造間無由成立買賣契約，亦或是定金契約。

林惠民於98年3月17日當天雖已帶著信義房屋所提供之授權書出席洽談房屋買賣事宜，惟林惠民所出具之授權書，因不符被告公司之授權流程，不得據以認定其已受被告公司授權處理系爭房地買賣事宜。

林惠民僅是被告公司授權出來「談判」者，並無權代表公司作出「決定」，縱林惠民確實於信義房屋所提供之買賣定金收據及買賣委託書內容變更附表上簽名，亦不能主張系爭行為對被告公司發生效力，並據以認定兩造間已成立定金契約及買賣契約。

㈢退步言之，縱認林惠民有權代理被告公司處理此系爭房地買賣房屋事宜，亦應認其所為簽訂買賣定金收據及買賣委託書內容變更附表之意思表示有瑕疵，而得撤銷之。

蓋對林惠民而言，該張支票影本仍然僅是斡旋金而非定金。

此外，在信義房屋之員工陳益盛與許達豐要求林惠民簽署買賣定金收據同時，二人均未向林惠民說明買賣定金收據所代表之意義，只請他自己參閱，林惠民在閱讀違約罰則後，由於自行認定買賣定金收據並非合約，非屬正式文件，而僅是一份制式依據。

因此，林惠民於簽訂系爭買賣定金契約之際，實質上並無簽立買賣定金收據之意思，亦未意識到自己行為所發生之法律效果，且此錯誤並非由林惠民自己之過失所造成，是故依民法第88條，該意思表示內容之錯誤，可得撤銷之。

再退步言之，縱原告主張請求被告返還定金為可採，本件原告並未受有損害，其所請求之金額應予以酌減至相當之金額，或認為超過相當比例損害額部分之先付價金，原告不得請求之，始符法制與公平等語，資為抗辯。

㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠被告委託信義房屋居間仲介銷售系爭房地及建號4033、4034號中之編號14至18 、34至44號停車位等不動產。

㈡原告於98年3月2日交付日盛國際商業銀行信義分行，支票號碼CC0000000，發票日為98年3月10日，金額為5,000,000元之支票（下稱系爭支票）予信義房屋之仲介陳益盛收執。

㈢受告知人信義房屋之員工許達豐曾於98年3月23日以電子郵件寄送與訴外人林惠民，其內記載關於就另11個停車位以10,000,000元出賣與原告之購買條件。

㈣原告曾於98年4月2日以存證信函催告被告於函到3日內配合辦理簽約，並經被告於98年4月3日收受；

嗣原告於98年4月8日再以存證信函通知被告解除買賣契約，及請求被告依約定應加倍返還定金，並經被告於同日收受。

㈤受告知人信義房屋已於98年4月30日將系爭支票返還與原告，而被告就系爭房地及另11個停車位，則於98年6月10日以171,680,000元出售與訴外人吳惠雅、吳惠婷、吳昭穎3人。

並有卷附買賣仲介一般委託書、買賣委託書內容更改附表、買賣定金收據、系爭支票、98年3月23日電子郵件影本、98年4月2日台北安和郵局第704號存證信函及回執、98年月8日台北三張犁郵局第622、747號存證信函及回執、不動產買賣契約書等附卷為證（見本院審訴卷第5至7頁、第9至10頁、第16至25頁、第47頁，本院卷第16至22頁），堪信屬實。

四、得心證之理由：原告主張其於98年3月17日與被告之代理人林惠民（以下逕稱林惠民）議定就系爭房地及建號4034號之編號14至18號停車位，以138,500,000元成交，其已交付面額5,000,000元之系爭支票為定金，由信義房屋依仲介委託契約代收，並由林惠民確認而成立買賣契約，被告則否認之，並以前詞置辯。

是本件所應審究者厥為：㈠被告與原告間是否訂有定金契約？被告是否自原告處受有定金之交付？㈡系爭買賣契約是否業已有效成立？㈢原告是否得請求被告加倍返還定金？㈣被告主張原告所請求之金額應予以酌減，或應認為已超過相當比例損害額部分之先付價金，原告不得請求，有無理由？茲分述如下：㈠被告與原告間是否訂有定金契約？被告是否自原告處受有定金之交付？⒈按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條定有明文。

依證人即被告公司顧問曾文珪於本院證稱：「當天（指98年3月17日）早上十點左右，證人林惠民要出門時，他跟我報告說，許達豐告知他，如果我今天沒有空，要請公司出具授權書給他去跟買主洽談買賣事宜，我有請證人林惠民上簽授權書，我們公司有固定的授權流程，要經過上面的同意…」等語，及證人林惠民（為被告公司協理）證稱：「我有跟曾文珪口頭報告，表示許達豐希望我們能出具授權書，因為曾文珪在會議中，所以我沒有給他看。」

、「曾文珪說要依公司規定填寫用印申請書。」

、「…我們公司是有一份空白用印申請書表格在祕書桌上前方，我就去填那個單子，就請祕書用印，說我要去判談…」，雖渠2人均證稱被告公司授權有一定之流程，林惠民被授權是去談判云云。

惟曾文珪既係因表示其有事無法前往參與和原告面洽系爭房地買賣之事，經信義房屋之受僱人許達豐建議而委由林惠民代理，且事前即知悉需要填具有權決定之授權書，許達豐始於98年3月17日上午9點7分，傳真其上業已明白標示被授權者有權代理被告公司就買賣事實簽立不動產契約、受領價金、辦理履約保證手續、審閱不動產說明書之內容暨簽約等代理權之授權書予被告公司，有卷附以傳真傳送之授權書影本可稽（見審訴卷第8頁）；

而林惠民收到此一授權書後，即再次向曾文珪告知有該授權書，曾文珪隨即指示林惠民循公司程序用印，林惠民於完成授權書後即持該份授權書至信義房屋與原告洽談系爭房地買賣事宜，林惠民顯已經被告公司之授權而為代理人，其自有權代理被告就系爭房地買賣簽立不動產契約、受領價金、辦理履約保證手續、審閱不動產說明書之內容暨簽約等事宜，其所為之有權代理行為，自應對被告發生效力。

⒉次按，支票係謂發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時無條件支付與受款人或執票人之票據，票據法第4條第4項定有明文。

依上開規定，金融業者於見票時，即應依委任契約約定支付票面金額予受款人或執票人，故支票性質上非屬信用工具，而係有價證券、金錢證券、支付證券，以支票為支付工具，乃為金錢給付之代替物，於交付支票時，生與給付金錢相同之效力。

是以，支票為支付性質之有價證券，得代替現金之給付，當事人間自得以支票面額所表彰之金錢價值，充為定金之交付。

本件原告於98年3月2日即將系爭定金支票交由信義房屋之受僱人陳益盛收執，有卷附之系爭支票影本可稽（見本院審訴卷第10頁），而被告之代理人於98年3月17日所簽之買賣訂金收據（見本院審訴卷第9頁）亦載有系爭支票之票據號碼及付款銀行「日盛銀行信義」等字樣，足見兩造有以系爭支票之交付作為定金交付之代替甚明。

又依原告所提出之銀行存款證明（見本院審訴卷第131至136頁），原告於98年3月17日得立即動支之活期存款、定期存款達2500萬餘元，當足供第一期款之所需，足徵原告應有兌付系爭支票之資力，原告僅需於系爭支票經委託銀行取款時，將款項存入支票存款帳戶供交換付款即為已足，然系爭支票尚未經提示，縱原告之支票存款帳戶於98年3月17日並無5,000,000元存款，亦難確認系爭支票如經提示必不能獲得付款，是被告以系爭支票之帳戶是否於98年3月17日有5,000,000元之存款餘額為爭執，實與商業資金調度習慣（即存戶通常不會將資金放在無利息之甲存支票存款帳戶）之情形不符，被告所辯尚不足採。

⒊再查被告與受告知人信義房屋所簽訂之買賣仲介一般委託書暨條文第6條第3項約定：「銀行貸款抵押設定金額與房地過戶應繳納之增值稅（以一般稅率計）、費用之合計超過成交總額時，為維交易的誠信，甲方（即被告）同意定金暫時由乙方（即信義房屋）保管。」

，證人陳益盛到庭證稱：「因為本件的貸款設定金額比成交價高，基於安全一定要代為保管」等語，足見於本件全部買賣價金總額低於當時之抵押權設定金額，為保證契約之履行，作為定金之系爭支票，即須由信義房屋暫為保管，是信義房屋係有權代理被告向買方收受上開定金支票並暫為保管。

⒋再依證人陳益盛之證述，係陳益盛向林惠民說明解釋後，始由陳益盛影印系爭支票後簽收，並由被告之代理人林惠民簽署買賣定金收據確認，而證人林惠民亦證稱其有見到支票影本（雖其稱所見到之支票影本不是系爭支票，惟林惠民所簽之買賣訂金收據既載有系爭支票之票據號碼，顯見係林惠民記憶有誤），支票上記載之受款人為「翔鷹投資顧問開發股份有限公司」，其有看買賣定金收據的幾個重點（見本院卷第71頁背面至第72頁），林惠民復於該買賣定金收據記載「賣方已知悉上述買賣交易事實」下簽名確認，而信義房屋有代理被告收受定金之權限，縱林惠民並未勾選「已經收到定金」或「定金暫存信義房屋」之任一欄位，亦無礙於系爭定金契約之成立，是兩造已成立定金契約，要無疑義。

至被告辯稱：因陳益盛與許達豐要求林惠民簽署買賣定金收據之際，2人均未向林惠民說明系爭買賣定金收據之意義，林惠民因而認定系爭買賣定金收據並非合約而簽署云云。

惟林惠民自承其為大學企管系畢業（見本院卷第70頁背面），在被告公司任職多年，職稱為協理，且有看過買賣定金收據內容，則依其學經歷及智識程度，其自不可能不瞭解買賣定金收據之意義，其稱不知簽署「買賣定金收據」即為收受定金之意云云，自難採信。

㈡系爭買賣契約是否業已有效成立？⒈按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文。

又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，而買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院著有40年台上字第14 82號判例意旨參照），反之，訂約當事人如已就買賣標的物達成以多少價金交易，買賣契約即已成立。

⒉如前所述，本件被告業已收受原告所支付之定金，而兩造所簽訂之買賣定金收據已載明標的坐落「北市○○區○○路2段51號14樓之1之辦公室房屋及其土地持分」、「含五個地下四層坡道平面車位、編號14～18號」「房地承購總金額為新臺幣壹億参仟捌佰伍拾萬」等字樣（見審訴卷第9頁），林惠民代理被告所簽之「買賣委託書內容更改附表」亦記載「双方合議以壹億伍仟伍佰萬元整、服務費為2%，因車位尚有11個計1650萬，需另行出售、服務費2%，先扣除計参拾参萬元整，今以壹億参仟捌佰伍拾萬元成交，服務費先以貳佰柒拾柒萬元計算出…」等語，而將被告原委託信義房屋出售之停車位（編號14至18、34至44號）扣除編號14至18號停車位，即尚有編號34至44號共11個停車位未出售，足見兩造確已就買賣標的及價金達成合意（意思表示一致）。

從而，兩造就系爭房地及編號14至18號停車位已成立買賣（債權）契約，應屬明確。

至雙方另行議定於3月18日早上10時辦理之契約及過戶用印，係以供辦理移轉過戶登記所需之物權契約及移轉登記申請書等為目的，自不得以此主張買賣之債權契約尚未有效成立。

㈢原告是否得請求被告加倍返還定金？⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。

又被告與受告知人信義房屋所簽訂之買賣仲介一般委託書暨條文第6條第2項第3款約定：「乙方（即信義房屋）依本委託條件尋得買方，並於買方簽認斡旋金轉為定金（或簽認買賣要約書）後，若…：㈢買賣契約未簽訂係可歸責於甲方（按即被告）者，由甲方加倍返還定金予買方（按即原告）…」，兩造所簽訂之買賣定金收據第3條亦約定：「違約處罰：買賣契約成立後，因可歸責買方事由致契約遭解除者，已付全部價金由賣方沒收，買方不得請求返還。

若因可歸責賣方事由致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金。

」等語。

⒉本件原告所交付之系爭支票既係作為定金，經受告知人信義房屋代理被告收受，並約定於98年3月18日簽訂正式書面契約，被告事後推稱林惠民並未獲授權代理被告公司簽訂買賣契約及收受定金，拒不簽訂正式書面買賣契約及辦理產權移轉登記。

受告知人信義房屋之許達豐曾於98年3月17日下午3時9分寄送電子郵件通知被告公司代理人林惠民於98年3月18日簽約，經林惠民回稱：「簽約時間未定！確定後再通知！」。

原告亦曾於98年4月2日以台北安和郵局第704號存證信函，催告被告應於函到3日內配合辦理產權移轉登記及貸款等手續，被告於同年4月3日收受，卻置之不理，原告再於98年4月8日以台北三張犁郵局第622、747號存證信函，向被告及信義房屋為解除契約之意思表示等情，有卷附存證信函、回執及電子郵件影本可憑（見審訴卷第16至25頁、第75至76頁），足徵本件買賣契約顯係因可歸責於被告之事由致未能履行甚明。

⒊兩造間就系爭房地及停車位之買賣契約既係因可歸責於被告之事由致解除，原告依系爭賣定金收據第3條約定，請求被告加倍返還定金，核屬有據。

㈣被告主張原告所請求之金額應予以酌減，或應認為已超過相當比例損害額部分之先付價金，原告不得請求，有無理由？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明文規定。

惟按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；

違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；

除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；

兩者性質顯有差異。

是約定之違約定金，除一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，得認非違約定金而為價金之「一部先付」外，法院自不得援用民法第252條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相當之數額（最高法院95年度台上字第92號判決意旨參照）。

⒉本件原告（即交付定金之當事人）並未主張其給付該違約定金過高，為價金之一部先付，則被告（即收受定金之當事人）自不得代原告主張該違約定金之金額過高，為買賣價金之一部先付。

又依一般不動產買賣交易，通常係以買賣標的總價之10%作為定金上限，本件買賣契約之總價為138,500,000元，原告所交付之定金為5,000,000元，僅占全部總價之3.61％，實無過高之情事，且被告已於98年6月10日，將系爭房地及11個停車位以171,680,000元出售與訴外人吳惠雅、吳惠婷、吳昭穎3人，被告因此而獲得之價差顯已超過其對原告所應負擔之損害賠償金額，自無顯失公平之可言，被告上開所辯，要無足取。

五、綜上所述，原告依買賣定金收據第3條約定之法律關係，訴請被告加倍返還定金5,000,000元，及自其發存證信函催告被告給付之翌日（98年4月9日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 林春鈴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 8 月 26 日
書記官 潘惠敏