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臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第427號
原 告 乙○○
訴訟代理人 孫世群律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 鄭世脩律師
上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國九十九年一月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告向被告購買臺北縣文山段第九八二、九八三地號土地（下稱系爭土地），約定價金新臺幣（下同）一千一百五十萬元，因系爭土地上有建築物佔用其上，故兩造於民國九十八年四月二十三日簽訂之買賣契約書訂立增補契約，其中第一條約定系爭土地上屋況應由被告於九十八年七月二十五日以前騰空。
惟被告簽約後，並未積極處理該屋況騰空事宜，更惡意不接原告電話，原告委託仲介公司人員至被告住處查看，被告亦拒不開門，並稱系爭土地應得以更高價格出售，且得於九十八年七月二十五日後因屋況尚未騰空而解除買賣契約，此有原告提出之原證四錄音譯文，及證人丁宏二之證言可證。
又原告二次寄發存證信函，被告均未回應。
按地上物未能騰空，應屬被告違約，當由原告取得解除契約權利，原告得選擇不解除契約而請求被告繼續履行，並主張減少價金，故原告請求被告依買賣契約將系爭土地所有權移轉登記予原告（先位之訴部分）。
退步言之，縱認兩造簽訂增補契約後，系爭買賣契約因被告未能於九十八年七月二十五日騰空地上物而致契約解除，則被告未依約騰空屋況，自屬違約行為，原告自得依買賣契約第十一條第三款規定請求被告給付原告已付價金一百十五萬元及同額之違約損害賠償金一百十五萬元，共計二百三十萬元（備位之訴部分）。
㈡若鈞院認為依增補契約第一條之約定，被告有逕行解約之權，則被告顯然出於惡意拖延時間，依民法第一百零一條第二項：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」，應認該條件不成就，原告仍得依約請求被告移轉本件土地。
㈢並聲明：⒈先位聲明：被告應將臺北縣文山段九八二、九八三地號土地所有權移轉登記於原告。
⒉備位聲明：⑴被告應給付原告二百三十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠兩造間增補契約約定：「…若乙方（被告）無法於民國九十八年七月二十五日前完成屋況騰空，甲乙方雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付款項…」，該約定業已清楚表明若被告無法於九十八年七月二十五日前完成屋況騰空，法律效果係返還原告既付款項而已，原告並無請求移轉所有權或加倍返還價金之權利。
且返還原告之既付款項係存放於約定之履約保證帳號即兆豐國際商業銀行思源分行之甲○○備償專戶中，其同意永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）代書即訴外人吳青霞配合提領，惟永慶房屋就本件契約履行，有請求買賣佣金之利益，故意不配合提領，是原告應僅得從上開備償專戶中提領一百零五萬元。
㈡被告無法完成屋況騰空，實係因被告哥哥不願意自該建物搬遷，提高買賣價金並非被告之意思。
㈢證人丁宏二係原告之房屋仲介，有佣金之利害關係，否認其證言之真實。
㈣聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉備位之訴部分，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執要旨（本院九十八年九月二十一日言詞辯論筆錄及本院審查庭整理結果）：㈠不爭執事項：⒈兩造簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受系爭土地，總價一千一百五十萬元，並以增補契約約定：「一、甲乙雙方確認，本標的物現況有他人佔用之情事，雙方合意若乙方無法於民國九十八年七月二十五前完成屋況騰空，甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付款項…」。
⒉被告並未於九十八年七月二十五日完成屋況騰空。
㈡爭執事項：⒈系爭增補契約是否賦予被告逕行解約之權限？或應解為由原告行使解除權？⒉屋況未騰空致契約不能履行是否可歸責於被告？被告是否應負擔違約金之損害賠償？
四、得心證之理由：㈠依兩造間系爭買賣契約增補契約約定：「一、甲、乙雙方確認，本標的物現況有他人佔用之情事，雙方合意若乙方無法於民國九十八年七月二十五日前完成屋況騰空，甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付款項。
…」等語，業如前述，可知被告依約有將該地上物騰空之義務，倘被告未能於九十八年七月二十五日前完成屋況騰空，則無需經催告，即發生契約解除權。
證人即仲介本件買賣之丁宏二於本院雖證稱：增補契約第一點之真意，當時在談時，大家都有共識，因被告跟哥哥比較熟，希望由被告跟哥哥談，價金的事，如果被告需要幫忙的話，我可以當中間人去講，這合約條款是代書擬的，原意是不希望合約無限期推延下去。
原告本來不同意，我去說服原告，買賣差不多談妥，價錢也確定了，我相信被告需要這筆錢他一定會去談，所以原告就同意了，希望被告去履約等語（本院九十九年一月二十二日言詞辯論筆錄第三頁）。
惟系爭增補契約第一條之用語係「不經催告」、「解除買賣契約」，而非約定買賣契約自動歸於無效，則僅能認為倘被告未能於上開期限完成屋況騰空時，發生契約解除權，有解除權人得向他方當事人為解除之意思表示，使契約歸於無效，非謂契約因解除條件成就而失其效力。
又被告有於九十八年七月二十五日以前完成屋況騰空之義務如前述，倘被告未於該期限內完成屋況騰空，即屬給付遲延，參以民法第二百五十四條、二百五十五條規定意旨，契約當事人之一方給付遲延時，僅他方得解除契約。
縱使系爭增補契約第一條並未明定僅原告得解除契約，然而，倘係因可歸責於債務人之事由致給付遲延（例如債務人圖為毀約，故意不於清償期屆至時為給付），竟賦予債務人契約解除權，無異任令債務人決定契約效力，使契約之法律效力形同虛設，顯失事理之平。
況參以證人丁宏二上開證言，可知兩造訂立增補條款第一條之目的係不欲使契約效力無限期拖延，亦即避免法律關係久懸未決，而賦予解除權，而非預留被告片面決定契約效力之權限。
且原告確信被告會履行騰空屋況義務。
是倘被告未於期限內積極進行屋空騰空，甚至毀約不賣時，被告仍取得解約權限，即非公允，亦難認與系爭增補契約訂立時兩造之真意相符。
是解釋契約當事人真意，應認倘係因可歸責於被告之事由致未能於期限屆滿時完成屋況騰空，則僅原告得解除契約。
㈡經查：證人丁宏二於本院證稱：當時是被告到我們店裡說有一塊土地要賣，據我瞭解，之前曾有給其他仲介賣一段時間，…我們會調謄本，確認土地所有權人是不是孫先生，也跟孫先生確認過土地所有權人是他，但地上物有一間房子沒有權狀，那是他哥哥跟大嫂在住，被告希望我們把土地出售，…簽約後被告跟哥哥以及我協調過很多次，他大嫂最早說要三百萬，後來我再次詢問時，他說這價格不夠，被告又去聲請法院協調，那時他大哥是說最少要六百五十萬，後續的狀況我知道被告有說他有帶哥哥去看桃園的房子，這是去法院協調之後的事情。
…法院協調後，被告有給我他哥哥的電話，我有去問他大嫂，說要三百萬，另一次約在二二八公園跟被告哥哥談，後來價格還是沒有談妥。
「（屋況騰空的事情都談不妥，原告有無委託你向被告催促或如何處理？）原告希望我找被告出來談，被告的意思就是希望他哥哥能同意，且兄弟姊妹四個人都要有價金補償」、「（被告有無表示土地價格上漲，有其他人願意出更高價格，如果原告提高買價才願意出售？）有，在我們約定期限快到時，原告叫我去桃園找被告，希望說被告出來談，我去了三次，我都被擋在門外，被告不願意讓我進入他的住處，也不願意跟我談，提高售價是在我去桃園找他之前，因為原告也是委託人，他問我為何事情處理不順利，就叫我去原告辦公室，叫我直接打電話給甲○○先生，被告有提到說價格的部分，被告叫我去問外面的行情，有人告訴他哥哥可以出更高的價錢，願意向被告買土地，所以被告說除非有更高價錢，否則不願意出售，所以叫我轉告原告，打電話是我們約定的期限快到的時候，所以原告才會叫我去桃園找被告談」、「（被告電話中表示要提高售價，這件事情是在跟哥哥協調以前或之後？）是在法院調解之後的事」、「（你跟甲○○先生在電話中，被告有無提到要原告官司費付他可以接受的話，他可以打，不然就拖到期限結束？）有」、「（被告跟你說有人要出更高價格，這部分有無具體提到每坪售價？）有提過，但我忘記了」、「（提示證四第四段對話，有提到價碼要提到二十五萬以上，當時是否有這樣講？）被告有講」、「（你去他住處他拒絕見面以外，有無打電話給他他不接的情形，大概幾次？）有不接電話的情形，在約定的騰空期限快到的時候，很多次，有超過十次」等語（本院九十九年一月二十二日言詞辯論筆錄）。
可知兩造簽約後，被告僅向其兄嫂即系爭土地占有人詢問是否願意搬遷，及私下或聲請法院調解，於協調未果後，並未積極以訴訟或其他法律途徑排除占有。
甚至於九十八年七月二十五日期限尚未屆至前，被告即拒絕與證人丁宏二接洽，並表示要提高售價才願意出售，且表示如原告願支付訴訟費用，其滿意的話，才願意進行訴訟，否則就拖到期限屆至，期間，被告亦曾表示希望兄弟姊妹四個人都要有價金補償等語。
堪認被告並未積極履行騰空屋況義務，且於期限屆至前即圖為提高售價而有毀約不賣之情形，則本件給付遲延，自屬可歸責於被告之事由所致，參以首開說明，僅原告取得契約解除權，被告則不得以此為由解除系爭買賣契約。
㈢而原告因認被告未積極騰空屋況，且有違約不賣之情形，乃於九十八年七月二十一日以臺北南海郵局第八八０號存證信函通知被告，表示原告將自行處理屋況騰空事宜，請被告繼續履行買賣契約，辦理鑑界後進行用印程序。
原告復於九十八年七月二十九日以臺北法院郵局第四四二號存證信函通知被告，表示將向本院起訴請求被告辦理土地移轉登記等情，有各該存證信函在卷可稽（原證二、三），堪認原告不擬行使契約解除權，則系爭買賣契約之效力依然存在，兩造仍應依約履行。
㈣次按，系爭買賣契約第二條（價款給付）約定：一、甲方應依下列日期給付乙方價款：…簽約款：於本契約簽訂時，支付一百一十五萬（含定金）。
備證用印款：於九十八年八月十日之前，支付二百三十萬元，同時雙方應備齊證件交予承辦代書，以便辦理用印手續。
完稅款：於土地增值稅及契稅單核發後五日內，支付二百三十萬元，甲乙雙方同時繳納各應負擔之稅費。
尾款：五百七十五萬元，於金融機構貸款核撥時支付，乙方應同時辦理交屋。
…若本案辦理履保，但甲方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證專戶，並於產權移轉後始辦理代清償及交屋手續…。
第七條（產權移轉）約定：一、乙方應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方給付備證用印款時交由甲乙雙方協商共同委任永慶房屋指定之代書承辦產權移轉、設定、塗銷等相關登記手續。
二、乙方應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權時為止，不得有刁難或藉故推諉遲邁之情事…。
三、甲方應於給付備證用印款時，交付代書作業及過戶所需一切證件送至承辦代書憑辦…。
可知依系爭買賣契約，原告支付備證用印款二百三十萬元時，雙方應備齊證件交予代書申辦過戶手續，原告並於土地增值稅單及契稅單核發後五日內支付二百三十萬元，尾款五百五十萬元則係向金融機構貸款核撥時支付。
則依系爭買賣契約所定履約時程，於原告給付備證用印款時，被告始需履行將證件交付代書，配合辦理過戶用印手續之義務，而本件原告迄僅支付簽約款一百十五萬元等情，為兩造所不爭，則依原告目前履約情形，原告逕行請求被告辦理所有權移轉登記，即難認有理由。
綜上，原告先位依買賣之法律關係，請求被告移轉系爭土地所有權，為無理由，不應准許。
㈤原告備位請求之部分：系爭買賣契約仍屬有效，業如前述。
則原告請求返還已付價金，即屬無據。
縱系爭買賣契約第十一條（違約責任）約定：一、甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約，解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。
三、…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付…，甲方得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另行交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償等語，惟原告既未因被告違約不賣而行使解除權，自不得依買賣契約上開約定請求被告加倍返還原所收款項。
原告備位請求亦無理由。
五、綜上，兩造間系爭買賣契約仍屬有效，兩造應依系爭買賣契約所定履約時程履約，而原告迄僅支付簽約款，則其逕行請求被告移轉系爭土地所有權，即無理由。
而被告雖有違約情形，惟原告既未解除契約，亦不得請求加倍返還已付價金。
從而，原告先位之訴及備位之訴均無理由，應予駁回。
原告備位之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、據上論結，應依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 9 日
民事第五庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 9 日
書記官 駱俊勳
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