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臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第765號
原 告 林淵泉
訴訟代理人 張淑敏律師
被 告 王美月
兼 上一人
訴訟代理人 陳明雄
被 告 黃長春
訴訟代理人 高嘉榮
被 告 高肇堂
訴訟代理人 高明偉
複 代理人 蘇家宏律師
朱慧倫律師
被 告 高猛男
訴訟代理人 高國城
複 代理人 蘇家宏律師
朱慧倫律師
被 告 陳必顯
陳必揚
陳必祚
高麗雲
王斯民
王泓翔
上 二 人
訴訟代理人 王嘉寧律師
被 告 高明毅
訴訟代理人 蘇家宏律師
朱慧倫律師
被 告 張昭宗
張昭國
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國100 年6 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有附表一所示土地，就附圖一所示Ａ部分面積一百十九平方公尺、Ｂ部分面積七十平方公尺應分割由被告王泓翔、高麗雲、陳必顯、張昭宗、張昭國共有，共有比例按附表二所示。
兩造共有附表一所示土地，扣除前項所示土地，准予變賣，所得價金按附表二所示比例分配之。
訴訟費用由兩造各自按附表二「權利範圍」所示比例負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：兩造共有附表一所示土地（下稱系爭土地），應有部分按附表二「權利範圍」所示。
兩造就系爭土地並無禁止分割特約，亦無不能分割情事，且無法達成分割協議，基於土地經濟有效利用及促進社會經濟發達，爰本於分割共有物請求權之法律關係，提起本訴。
聲明：如主文第一項、第二項所示。
二、被告王斯民、王泓翔則以：（一）系爭土地原共有人曾簽立「土地使用同意書」，約定系爭土地區分為「已使用範圍」、「同意使用範圍」、「保留部分」，其中「已使用範圍」現已興建台北市○○區○○段四小段1911至1914建號即門牌號碼臺北市○○區○○街72巷16號1 至4 樓建物（即占用系爭土地附圖一所示Ａ、Ｂ部分，面積合計189 平方公尺；
下稱系爭建物），「同意使用範圍」則擬由被告高猛男、訴外人高墀份興建6 層樓建物（目前尚未興建），至「保留部分」則給分得前述2 棟建物後，不足應分得面積之地主及未分得建物之地主，原告與被告王美月、陳明雄、黃長春雖於96年間，向高墀份購得系爭土地附表二「權利範圍」所示應有部分，仍應受此分管契約之拘束。
（二）系爭建物占用系爭土地之面積，按大安地政事務所歷次測量結果均為189 平方公尺，惟系爭建物使用執照申請書登載之基地面積卻僅170.7284平方公尺，經王泓翔委託訴外人縱橫測量有限公司（下稱縱橫公司）測量查明後，始悉該18.65 平方公尺之誤差，有一部分係因211-4 地號土地併入211-3 地號土地（211-4地號土地、211-3 地號土地於69年重測後合併為系爭土地）所致，鈞院應予詳查。
（三）反對將附圖一所示Ａ、Ｂ部分，分割由被告王泓翔、陳必顯、高麗雲、張昭宗、張昭國共有。
（四）同意按被告高肇堂、高猛男、高明毅所提附圖二所示分割方案等語，資為抗辯。
聲明：原告之訴駁回。
三、被告高肇堂、高猛男、高明毅另以：（一）不同意分割系爭土地。
原告訴請分割系爭土地，欲利用共有人優先購買之權利，以渠等雄厚之資金取得系爭土地，進而以高價出售系爭土地或興建大樓後高價賣出，此等炒作土地方式已經損害其他共有人之權利，按民法第148條規定，原告係屬權利濫用，不應准許。
（二）系爭土地原共有人間存有默示分管契約，訴外人即原共有人高墀份將其應有部分出售予原告及被告陳明雄、王美月、黃長春，彼等自應受該默示分管契約之拘束。
（三）提出分割方案，即附圖二編號1 所示面積170.73平方公尺土地應分歸被告王泓翔、高麗雲、陳必顯、張昭宗、張昭國共有，附圖二編號2 所示面積231.34平方公尺土地應分歸原告、被告陳明雄、王美月、黃長春共有，附圖二編號3 所示291.93平方公尺應分歸被告高肇堂、高猛男、高明毅、陳必祚、陳必揚、陳必顯、王斯民、王泓翔、高麗雲、張昭國、張昭宗共有（被告王泓翔、高麗雲、陳必顯、張昭宗、張昭國分得附圖二編號1 土地後，依其權利尚應分得27.57 平方公尺挪至附圖二編號3 與其他被告共有）。
聲明：原告之訴駁回。
四、被告張昭國、張昭宗、高麗雲、陳必祚、陳必揚、陳必顯係以：不同意分割或變賣系爭土地，惟鈞院決定分割，則同意按被告高肇堂、高猛男、高明毅所提分割方案，並願就分割取得之土地保持共有等語，資為抗辯。
聲明：原告之訴駁回。
五、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第5項分別定有明文。
次按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。
又按最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。
司法院大法官釋字第349 號解釋文可供參照。
是共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，且受讓人明知或可得而知分管契約存在，即應受分管契約之拘束；
反之，受讓人若於受讓時不知該分管契約存在，受讓人即不受該分管契約之拘束。
再按共有物若依分管現狀分割，顯失公平或不合經濟利益者，法院並不受該分管契約之拘束。
最高法院著有87年台上字第444 號判決要旨，可資參照。
六、經查，本件兩造就系爭土地並無不能分割之協議，亦無不能分割之情事，兩造迄今未能達成分割之協議。
則原告首開訴請被告就系爭土地分割共有物，揆諸前開說明，即無不合，應予准許。
次查，系爭土地為兩造所共有，應有部分按附表二「權利範圍」所示；
系爭建物坐落系爭土地，占用系爭土地附圖一所示Ａ、Ｂ部分，面積合計189 平方公尺；
系爭建物1 樓所有權人為被告張昭宗、張昭國，2 樓所有權人為被告陳必顯，3 樓所有權人為高麗雲，4 樓所有權人為王泓翔；
系爭土地除前開Ａ、Ｂ部分外皆為空地（部分區域設置平面停車場）等情，有系爭土地、建物登記謄本、現場照片在卷可按，復經本院會同臺北市大安地政事務所地政人員現場堪驗、測量屬實，並製有土地複丈成果圖在卷可考，堪予認定。
雖系爭建物自61年3 月興建迄今屋齡已近40年，持續使用之年期乃相當有限，惟考量上開系爭建物所有權人表示不願拆除，仍希望繼續保有系爭建物，及考量系爭建物現狀尚可，確未達不堪使用之境等節，則本院衡酌維持系爭土地現狀、尊重系爭建物所有權人之意願、避免系爭建物於系爭土地分割後產生占有權源之爭執，認為將系爭建物坐落系爭土地之範圍即附圖一所示Ａ、Ｂ部分，面積合計189 平方公尺，按附表二「附圖一所示Ａ、Ｂ部分原物分配比例」分配予被告王泓翔、高麗雲、陳必顯、張昭宗、張昭國，較為妥適。
至被告王泓翔、高麗雲、陳必顯、張昭宗、張昭國按應有部分尚有分配不足部分（合計為9 平方公尺），則與其他共有人按附表二「變價分配比例」變價分配之（系爭土地其他部分予以變價分配之理由，容後說明；
相較於再將上開9 平方公尺土地分配予被告王泓翔、高麗雲、陳必顯、張昭宗、張昭國，而擴大現系爭建物占用系爭土地之範圍，惟彼等亦難實際加以使用，且日後更難單獨出售該9 平方公尺土地，是為求提高變價分配部分土地之整體效用，倘將上開9 平方公尺土地併予變價分配，可使變價分配土地合計達505 平方公尺，進而增加潛在應買人之出價意願；
系爭建物占用系爭土地之189 平方公尺，縱認日後亦可能出售他人，惟加計該9 平方公尺土地，亦僅198 平方公尺，仍不若上開505 平方公尺較易增加潛在硬買人之出價意願，是本院決定將該9 平方公尺併予變價分配）。
又查，參酌兩造均希望分得系爭土地菜刀柄部分（該部分土地接近基隆路、敦化南路，出入、生活機能較為方便，經濟條件上確較具有優勢），而該菜刀柄部分土地若均分予各兩造，則又陷入土地細分、無法實際利用之窘境，是本院無法將菜刀柄部分土地均分予兩造。
雖被告高肇堂、高猛男、陳必顯、陳必揚、陳必祚、高麗雲、王斯民、王泓翔、高明毅、王貞凱、王斯亮、張昭宗、張昭國嗣後均主張，願保持共有而分得菜刀柄部分土地，原告與王美月、陳明雄、黃長春則分得介於菜刀柄部分與系爭建物占用系爭土地部分間之土地（參見附圖二之分割方案），惟若採此方案，對原告與王美月、陳明雄、黃長春無法分得菜刀柄部分土地又非公平，亦非尊重彼等意願，更另外在系爭土地上造成新的共有狀態，日後亦可能產生爭端（本院在試行調解過程中，發現被告高肇堂、高猛男、陳必顯、陳必揚、陳必祚、高麗雲、王斯民、王泓翔、高明毅、王貞凱、王斯亮、張昭宗、張昭國等人，意見並非一致，加以整合亦有困難），是本院認為被告此部分分割方案，並非可採。
從而，系爭土地除附圖一所示Ａ、Ｂ部分土地外，予以原物分割確屬困難，則本院衡酌系爭土地現時使用情形、經濟效用、兩造之利益等一切情形，認為將此部分土地予以變賣後，以價金分配各共有人之方式為適當。
又被告王斯民、王泓翔辯稱：系爭建物占用系爭土地之面積，按大安地政事務所歷次測量結果均為189 平方公尺，惟系爭建物使用執照申請書登載之基地面積卻僅170.7284平方公尺，經王泓翔委託縱橫公司測量查明後，始悉該18.65 平方公尺之誤差，有一部分係因211-4 地號土地併入211-3 地號土地（211-4 地號土地、211-3 地號土地於69年重測後合併為系爭土地）所致，鈞院應予詳查。
惟查，縱認上訴人此部分所稱係屬真實，亦係上訴人是否另行訴請確認經界之事，與本件無關，即在上訴人獲得確認經界訴訟勝訴確定判決以前，本院仍僅得按前開地政事務所測量結果為採認，附此敘明。
再被告王斯民、王泓翔、高肇堂、高猛男、高明毅另稱：系爭土地原共有人間曾訂立分管契約，原告應受分管契約拘束云云。
然查，原告否認原共有人間曾訂立分管契約，亦否認於買受系爭土地時知悉其前手高墀份與其他共有人間訂有分管契約，且參酌被告間就如何、何時存有就分管契約，均未能詳細說明，甚至就所述分管契約之內容、協議，亦不盡相同，可徵原共有人間是否確有分管契約，恐屬可疑。
況審酌被告所稱分管契約，迄今卻無法提出任何書面資料以實其說，此亦與一般共以人達成分管契約，均會加以書面記錄之常情有間，更何況本件被告所稱之分管契約，僅係由部分共有人取得使用利益，理當更應有其他共有人同意之書函留存，始符常理。
是本院自無法逕信被告此部分所辯為真實。
雖被告請求傳訊證人高明偉以證明系爭土地上停車場設立緣由，惟本院認為此仍無法證明系爭土地原共有人間如何達成分管契約及其內容等事實，故未加傳訊，同與敘明。
末查，縱認確有被告所指之分管契約，但依前開說明，若依分管現狀分割，顯失公平或不合經濟利益者，本院亦不受該分管契約之拘束。
是被告此部分主張按分管契約約定之使用狀況分割系爭土地，仍屬無據，並無可採。
七、綜上所述，原告訴請裁判分割兩造共有系爭土地為有理由，應准為分割，至其分割方法則應以（一）附圖一所示Ａ部分面積119 平方公尺、Ｂ部分面積70平方公尺應分割由被告王泓翔、高麗雲、陳必顯、張昭宗、張昭國共有，共有比例按附表二所示。
（二）扣除前項所示土地，准予變賣，所得價金按附表二所示比例分配之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 黃呈熹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書記官 傅美蓮
附表一
┌───────────────────┬─┬──────┐
│土地座落 │地│ 面積 │
├────┬────┬──┬───┬──┤ │（平方公尺）│
│縣 市 │鄉鎮市區○段 ○○段 │地號│目│ │
├────┼────┼──┼───┼──┼─┼──────┤
│臺北市 │ 大 安 │辛亥│ 四 │ 17 │田│ 694 │
└────┴────┴──┴───┴──┴─┴──────┘
附表二
┌──┬────┬─────┬─────────────┬──────────┐
│編號│所有權人│權利範圍 │附圖一所示Ａ、Ｂ部分 │變價分配比例 │
│ │ │ │原物分配比例 │ │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 1 │林淵泉 │9分之1 │ 無 │ 4545分之694 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 2 │陳明雄 │18分之1 │ 無 │ 4545分之347 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 3 │王美月 │18分之1 │ 無 │ 4545分之347 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 4 │黃長春 │9分之1 │ 無 │ 4545分之694 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 5 │高肇堂 │21分之2 │ 無 │ 10605分之1388 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 6 │高猛男 │21分之2 │ 無 │ 10605分之1388 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 7 │陳必顯 │21分之1 │ 6分之1 │ 21210分之65 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 8 │陳必揚 │42分之1 │ 無 │ 10605分之347 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 9 │陳必祚 │42分之1 │ 無 │ 10605分之347 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 10 │高麗雲 │21分之2 │ 3分之1 │ 10605分之65 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 11 │王斯民 │21分之1 │ 無 │ 10605分之694 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 12 │王泓翔 │21分之1 │ 6分之1 │ 21210分之65 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 13 │高明毅 │21分之2 │ 無 │ 10605分之1388 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 14 │張昭宗 │21分之1 │ 6分之1 │ 21210分之65 │
├──┼────┼─────┼─────────────┼──────────┤
│ 15 │張昭國 │21分之1 │ 6分之1 │ 21210分之65 │
└──┴────┴─────┴─────────────┴──────────┘
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