臺灣臺北地方法院民事-TPDV,100,消,26,20170517,4

臺灣臺北地方法院民事判決 100年度消字第26號
原 告 俞雨亭
徐 悌
陳志成
韓美玲
林淑丰（即林惠淳之承當訴訟人）
上五人共同
訴訟代理人 楊芳婉律師
黃于玶律師
共 同
複 代理人 蕭淨尹律師
張雨新律師
被 告 凱基商業銀行股份有限公司
法定代理人 魏寶生
訴訟代理人 魏婉菁律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按多數有共同利益之人，不合於前條第3項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴。

訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟當事人者，其他當事人脫離訴訟，民事訴訟法第41條第1項、第2項定有明文。

又選定當事人之制，旨在求取共同訴訟程序之簡化，苟多數當事人所主張之主要攻擊或防禦方法相同，已足認有簡化訴訟程序之作用，而具有法律上之共同利益，即得由其中選定一人或數人為全體起訴或被訴，所謂有共同利益者，乃指於訴訟結果有影響之爭點，對於多數人均有利害關係者而言（最高法院76年度台再字第6 號、87年度台上字第2917號判決參照）。

經查，本件原告俞雨亭、徐悌、陳志成、韓美玲主張，其等及如附表1 、2 所示之選定人均為京站大樓住宅區及小辦區之使用權買受人，因其等所購買之房屋存有瑕疵而受有損害，是依民法物之瑕疵擔保責任、不完全給付、侵權行為等規定，請求減少買賣價金，並請求被告賠償其所受損害，另依消費者保護法、公平交易法等規定請求懲罰性賠償金，則其等與被告間均訂立同種類契約，本於同一事由而提起本件訴訟，堪認係多數有共同利益之人，則附表2 編號5 至8 所示之選定人陳明昭、陳明星、楊智偉選定韓美玲為被選定人，附表2 編號30所示之林惠淳（日本名：芳沢惠），未受他人選定，僅就自己請求部分進行訴訟，附表1 、2 其餘編號所示之選定人選定原告俞雨亭、徐悌、陳志成為被選定人，為各該選定人及被選定人全體起訴，並出具民事選定當事人書狀為憑（見本院卷一第24至91頁、第93至95頁、本院卷三第72至91頁、第170 頁）。

嗣附表2 編號45所示之選定人段淑蘭於民國100 年10月6 日將房屋（門牌號碼：臺北市○○區市○○道○段000 號6 樓之12）使用權移轉予陳玲華，附表1 編號31所示之選定人詹德勝於100 年10月7 日將房屋（門牌號碼：臺北市○○區市○○道○段000 號8 樓之13）使用權移轉予李仁基，陳玲華、李仁基亦選定原告俞雨亭、徐悌、陳志成為被選定人，並出具同意書及民事選定當事人書狀為憑（見本院卷三第318 至319 頁、本院卷四第12至13頁）。

再原告分別於103 年3 月21日、103 年5 月8 日、106年1 月19日具狀撤回附表1 編號17之選定人陳明琪、附表2編號43之王勝弘、附表2 編號49之許千美訴訟之請求，有撤回訴訟書狀附卷可參（見本院卷六第268 、269 頁、本院卷七第23、25頁、本院卷九第236 、237 頁），核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。

二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。

但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。

經查，本件提起訴訟之原告林惠淳將房屋（門牌號碼：臺北市○○區市○○道○段000 號7 樓之8 ）使用權轉讓予林淑丰，經林淑丰於100 年10月11日具狀聲請承當訴訟，此有同意書附卷可稽（見本院卷三第323 頁），且為被告所不爭執（見本院卷四第59頁背面），是林淑丰之聲請，於法即無不合，應由林淑丰代林惠淳為原告而續行本件訴訟程序，併予敘明。

三、另按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175條定有明文。

本件被告之法定代理人原為盧正昕，於訴訟繫屬中變更為Peter Berger，再變更為魏寶生，此有中華開發金融控股股份有限公司代萬泰商業銀行股份有限公司於103 年9 月15日公告之重大訊息、經濟部103 年10月14日經授商字第10301204840 號函及被告變更登記表足憑（見本院卷七第39頁、第45至51頁），並具狀聲明承受訴訟（見本院卷六第286 頁、本院卷七第37頁），是其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

另被告原名為萬泰商業銀行股份有限公司，於103 年11月25日更名為凱基商業銀行股份有限公司，有被告變更登記表可參（見本院卷七第125 至126 頁），附此敘明。

四、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。

經查，原告原依民法第354條、第359條、第227條第1項、第28條、第184條第1項後段及第2項、第188條第1項、公司法第23條第2項、消費者保護法第51條、修正前公平交易法第24條、第30條、第31條、第32條（公平交易法已於104年2 月4 日修正公布施行，第24條、第30條至第32條修正後為第25條、第29條至第31條，原告未為更正，以下就原告聲明陳述部分仍援用其主張）及「台北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及土地地上權租賃契約書」（下稱系爭契約）第9條提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告及附表1 、2 之選定人各如該等附表「原起訴請求金額」欄位所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（見本院卷一第4 至13頁），嗣原告於100 年10月11日追加民法第360條規定為請求權基礎（見本院卷三第309 頁背面），另於101 年5 月1日將聲明變更為：被告應給付原告及附表1 、2 之選定人各如該等附表「101 年5 月1 日請求金額」欄位所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（見本院卷五第47頁），復於102 年2 月7 日追加民法第179條規定為請求權基礎（見本院卷六第26頁背面、第234 頁背面），再於106 年1 月19日將聲明變更為：被告應給付原告及附表1 、2 之選定人各如該等附表「最後請求金額」欄位所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（見本院卷九第196頁）。

核原告所為之變更，均係基於同一基礎事實而主張，且訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待在同一程序加以解決，避免重複審理，是其聲明之基礎事實同一，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸前開說明，於法並無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠訴外人萬達通實業股份有限公司（下稱萬達通公司）投資興建「台北車站特定專用區交九用地開發案」之住宅及辦公室（下稱系爭住辦資產），並將系爭住辦資產與其所坐落基地之地上權信託登記予被告管理處分，被告遂將系爭住辦資產至143 年1 月25日之「住辦資產定期使用權」（下稱系爭住辦資產使用權）出售，並將同期間之「地上權土地」出租予原告及如附表1 、2 所示之選定人（下稱原告），因而簽訂系爭契約。

㈡依消費者保護法第17條第1 、2 項及同法施行細則第15條之規定，定型化契約條款如有違反內政部頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱修正前預售屋定型化事項），或未將應該記載事項記載於契約中者，應記載事項仍應構成雙方契約內容，成為雙方權利義務關係基礎，是修正前預售屋定型化事項之規定，應構成系爭契約兩造間權利義務關係之內容。

又修正前預售屋定型化事項規定，買受人有購買車位者，其所購買之車位自應包含「車道」及停車場所需之必要空間，車道原則上應由購買停車位負擔，而做為停車位使用之避難空間應另行計算，不能分給全體買受人，則系爭住辦資產共有部分面積，應將法定停車位（含車道）面積另行計算，其餘部分再由全體買受人共同分擔，且防空避難室空間必須未兼作停車使用之部分，始得將該部分面積由全體買受人分擔，故全體買受人分擔之共用部分面積，不應包含「法定停車位」及「兼作停車使用之防空避難空間」。

亦即，本件購買停車位者，購買範圍包含停車格及車道，就其購買之房屋部分，不可重覆包含車道面積；

未購買車位者，自不可能再分擔車道面積。

準此，系爭契約第4.1條約定之「特定住辦資產面積」不包含停車位面積及停車場所需之車道面積。

系爭契約第4.3 條約定之「共用部分面積」，亦應將停車場（含兼作防空避難空間部分）之車道面積扣除。

惟前任住戶團體「京站小辦區管理小組」因公設及管理費問題與被告及萬達通公司交涉過程中，始發現被告及萬達通公司違反契約第4.1 條、第4.3 條規定，將停車位使用權人專用之地下一樓至六樓之地下室車道（下稱系爭車道）面積計入共用部分面積，藉以浮增契約第5.1 條之契約價款。

且依被告所提計算方式可知，車道浮增購屋者之面積共計19,934.05 平方公尺。

從而，如依系爭契約及修正前預售屋定型化事項規定，將不應計入之地下停車場「車道面積」自共用部分面積扣除，則原告購買之房屋使用權面積已有短少不足，自應構成物之瑕疵。

㈢又系爭契約之法律性質，係被告將「房屋定期使用權」終局讓售予原告，屬於權利買賣，應適用民法買賣相關規定；

縱系爭契約屬於非典型之使用權讓與契約，依民法第347條規定，亦準用民法買賣關於瑕疵擔保之規定。

且無論系爭契約法律性質為何，均得適用民法債編通則關於不完全給付之規定請求損害賠償。

本件被告將不應計入之公設面積計入原告應負擔之共用部分應有部分比例內，致原告使用權面積短少，原告得依民法第354條第1項、第359條、第360條等規定，請求被告負損害賠償。

復因被告將車道面積不當計入共用部分，構成瑕疵給付，原告得依民法有關不完全給付等規定，請求被告負損害賠償責任。

另兩造並未合意購買系爭車道，及將系爭車道列入大公，被告未有法律上原因，取得此部分之價金，原告得依民法第179條規定，請求被告返還短少面積價值之金額。

此外，被告為虛增銷售坪數，以浮增系爭住辦資產之交易價格，刻意隱瞞原告，將不應計入銷售面積系爭車道計入，意圖謀取不正利益，使原告多付價金，屬以背於善良風俗之方法加損害於原告，且故意違反前開修正前預售屋定型化事項之規定，屬違反保護他人法律，原告得依民法第184條第1項後段、第2項等規定，就所生之損害請求賠償。

再被告浮增系爭住辦資產使用權面積，為其經營階層及受雇人之行為所致，被告自應依公司法第23條第2項、民法第28條、第188條等規定，為其經營階層及受雇人之行為負責。

㈣系爭契約第9.2 條約定，於面積不足超過1%以上者，被告始應依該條負依比例找補之義務，並僅於1%至3%之範圍內為找補。

該等約定雖免除被告於面積不足在1%限度內之瑕疵擔保及損害賠償責任。

然本件使用權面積短少係被告有意將不應計入之公設面積算入原告購買之使用權面積中，屬被告或其履行輔助人之故意行為，依民法第222條規定，不得以契約預先免除其責任，被告自不得援引系爭契約第9.2 條約定，主張於面積不足之1%限度內及逾3%限度部分不負找補責任，故原告得就短少面積之全部，得依系爭契約第9.2 條約定，請求被告依房屋平均權利單價找補，並依比例減少價金或請求損害賠償。

㈤另被告意圖浮增系爭住辦資產使用權之交易價格，一方面僅給予停車位20公分寬之車道，另一方面將剩餘車道面積灌入全體買受人之公共設施面積內，顯已故意違反消費者保護法第17條及前開應記載事項規定，原告自得依消費者保護法第51條規定請求懲罰性賠償。

㈥再者，被告未曾口頭告知，亦未於廣告、契約暨附件等處揭露系爭住辦資產之共用部分包含系爭車道之重要交易資訊，利用消費者之資訊弱勢地位，故意隱瞞共用部分包含系爭車道之資訊，趁機取得系爭車道面積價金之不正利益，顯已違反修正前公平交易法第24條規定，原告自得依修正前公平交易法第31條、第32條等規定，請求填補性及懲罰性賠償。

㈦為此，爰依系爭契約、民法買賣關於瑕疵擔保責任規定、不完全給付、不當得利法則、公司法第23條、侵權行為法則、消費者保護法第51條、修正前公平交易法第31條及第32條第1項等規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告及附表1 、2 之選定人各如該等附表「最後請求金額」欄位所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭契約並無修正前預售屋定型化事項規範之適用或類推適用：⒈按修正前預售屋定型化事項係主管機關內政部針對預售屋所有權之買賣契約所訂頒，而系爭契約僅為建物使用權之轉讓，且依系爭契約第2條、第3條、第4條可知，原告並未取得系爭住辦資產所有權或其他物權，系爭契約標的為系爭住辦資產使用權，故系爭契約並無上開規範適用之餘地。

又依內政部100 年11月22日內授中辦地字第1000726081號函釋可知，修正前預售屋定型化事項僅適用於預售屋所有權買賣，並不強制適用於預售屋所有權以外之他項權利預售，本件兩造雖可同意適用上開規範，然不得強制適用。

另依行政院消費者保護處102 年8 月2 日院臺消保字第1020047168號回函記載：「經查現行『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』規定，係用以規範預售屋之所有權買賣相關事項，並不適用於預售屋使用權買賣部分，且其內容亦未有關於使用權買賣之規定」等內容，益徵系爭契約無上開規範之適用。

⒉又修正前預售屋定型化事項第1條第2項第3款、第4項第1款係為使購買停車位之人明瞭購買停車格之面積，並非在於規範「車道應由購買停車位者負擔」，自難以該條文推論車道面積要由購買停車位之人分擔。

另系爭契約附件五第3條已約定防空避難空間為公共設施，並未違反上開規範規定。

且修正前預售屋定型化事項之性質係內政部依消費者保護法第17條第1項規定授權所制訂之法規命令，既非法律，當無所謂法律漏洞而得類推適用之餘地，否則將有違法律保留原則。

㈡被告將京站大樓之系爭車道面積計入共用部分面積，並未違反系爭契約約定或相關法令規定：⒈依民法第799條第4項規定、內政部83年12月21日臺內地字第8315101 號函釋可知，有關建物共有部分之項目及登記，係屬私法關係，法律並無強制規定，可由起造人或區分所有權人自行以協議約定之。

另按系爭契約附件十二管理規約第4條第1項第2款約定：「共有部分：係指本開發案專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建物，而供共同使用者。

依『建物所有權第一次登記法令補充規定』第十一點之四，共用部分登記之項目如下：…⒎其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。」

等內容，足見萬達通公司與其他區分所有權人協議，將車道劃入大公，而未另外約定為小公，並未違反相關法令規定或系爭契約。

又參以民法第799條第4項規定及內政部80年9 月18日（80）臺內營字第0000000 號、內政部營建署81年6 月4 日營署建字第6619號等函釋內容，足認法定防空避難設備或其他共有設施，登記為全體共有（大公）是原則，如擬由部分區分所有權人共有（小公），反而需另外約定或合意。

是以，縱使系爭契約並未特別約定車道面積如何分擔，依上開民法第799條第4項規定及內政部函釋，車道面積登記為全體共有，應無違法或違反契約之處。

⒉系爭契約附件五第3條記載：範圍：指住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分。

除前十項範圍以外之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機電、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等面積。

以上公共設施分配項目及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準等內容，係屬例示規定，兩造已合意「公共設施之項目及範圍」，以「使用執照平面圖上載有用途之面積」為認定標準。

縱原告於簽約時尚不知使用執照之內容，惟其等既同意「以使用執照中有記載用途之面積為準」，而使用執照「共有，專有示意平面圖」亦清楚揭示車道屬共用部分，原告自應受其拘束。

㈢本件係系爭特定住辦資產使用權買賣，並非所有權買賣，縱認車道非住辦資產之共用部分時，原告就系爭住辦資產得使用之項目及範圍（包括共用部分），與系爭契約之約定相對照，亦無任何不足之處。

況被告係將車道面積由全體物業分擔，惟車道面積計入大公既不影響原告依系爭契約所得專用之主建物及附屬建物空間，亦不影響原告對於非約定專用之共用部分之使用權，自難謂被告給付之使用權所對應之特定住辦資產有通常效用或契約預定效用之瑕疵。

是以，原告既未舉證證明被告所交付使用之特定住辦資產含有車道面積乙節，對原告使用該特定住辦資產究竟有何價值或效用之減損，則原告主張被告將系爭車道計入共用部分應負物之瑕疵擔保責任云云，於法無據，洵非可採。

㈣被告係依系爭契約交付系爭住辦資產使用權予原告，原告就其專有使用權之主建物及附屬建物空間之部分既有使用權利，且就京站大樓非經約定為專用之共用部分，亦享有使用之權利，是被告交付符合契約約定之特定住辦資產予原告，即符合債之本旨，自難謂被告所給付之使用權有不合於債之本旨之情形。

㈤被告係依系爭契約第4.1 條約定基於原告所購買使用權之面積計算價金，被告受領該價金，顯非無法律上原因受有利益，原告依民法第179條規定請求被告返還系爭車道部分價金，難認有據。

㈥被告僅為受託機構，原告指稱被告將系爭車道算入公共設施面積，進而浮增銷售價格，為被告經營階層之行為所致云云，既未見原告舉證證明，且目前並無任何法令限制車道面積僅能由停車位之建號分擔，而不能計入大公由全體物業分擔，是以，縱使系爭住辦資產有原告所稱之瑕疵或未符合債之本旨之處，亦僅屬單純之債務不履行，尚非違背法令之行為，原告逕以公司法第23條第2項、民法第184條第1項後段、第188條第1項等規定，請求被告負賠償責任，殊屬無據。

況修正前預售屋定型化事項並非「法律」，原告援引上開規範，主張被告有違反保護他人法律云云，顯有違誤。

㈦按消費者保護法第51條之適用，係以依消費者保護法之規定起訴者為限。

查本件請求權基礎未見任何消費者保護法之規定，與消費者保護法第51條之適用前提不符。

又系爭住辦資產縱有原告所指之瑕疵，亦係屬商品本身之瑕疵，並無安全或衛生上之危險，原告援引消費者保護法第51條規定，向被告請求懲罰性賠償云云，自屬無據。

㈧本件被告既未向原告釋出車道僅由購買停車位之使用權人分擔之資訊，即使未明白揭示「車道面積由全體物業分擔」之文字，自難認被告有隱匿重要交易資訊，而客觀上有使一般大眾誤認或使交易相對人受騙之合理可能性，且公平交易法之規範目的在於避免不公平競爭，以維持市場競爭秩序，故被告未明示車道面積之分擔資訊，當不足以影響交易秩序。

此外，原告未因被告未於系爭契約中明白揭示前揭文字而受有損害，法律亦無明文規範車道面積之分配標準，故被告不具故意或過失，當不違反公平交易法之規定，原告依該法規定請求被告賠償損害云云，於法無據，自應予駁回。

㈨系爭契約第9.2 條約定係「住辦資產之房屋面積與地政機關登記完竣之面積如有誤差」之找補方式，目的在解決建物施工過程之誤差，所產生建物完工後實際測量之面積與契約所載面積不一致之情形。

是本件因無建物施工過程誤差致契約面積不足情事，故無系爭契約第9.2 條之適用。

㈩如依原告所述，系爭車道不得計入共用部分，而應扣除車道部分面積，則原告自應配合辦理系爭契約及使用權利證明之變更，並將扣除之車道返還予被告，不得再使用車道。

否則原告豈非無需支付車道之價金，卻得分配車道面積並使用車道，其受有不當得利甚明。

是以，被告自得行使同時履行抗辯權，於原告配合辦理系爭住辦資產定期使用權轉讓契約及使用權利證明之變更，並將計入共有部分之車道返還予被告前，拒絕給付，始符合誠信及公平原則等語，資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回；

⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：（見本院卷六第303 至304 頁、本院卷七第41至42頁）㈠萬達通公司前將其投資興建之系爭住辦資產部分房屋及其土地地上權依信託關係移轉予被告管理或處分，被告遂將系爭住辦資產使用權出售，並將同期間之地上權土地出租予原告，且簽訂系爭契約。

㈡京站大樓之共用部分「大公」登記為臺北市○○區市○段○○段0000號建號，總面積為40,819.26 平方公尺。

停車位登記於臺北市市○段○○段00000 ○號下，共873 個停車位，大車位421 個，每1 個車位權利範圍為100000分之38，換算面積為15.51 平方公尺（4.69坪），其中車位寬度250 公分，長度600 公分，車道面積為0.51平方公尺，換算車道寬度為20.4公分；

小車位433 個，每一個車位權利範圍為100000分之33，換算面積13.47 平方公尺（4.07坪），其中車位寬度225 公分，長度575 公分，車道面積為0.53平方公尺，換算車道寬度為23.5公分；

行動車位共19個，每1 個車位權利範圍為100000分之51。

前述873 個停車位中地下4 樓、5 樓共556 個停車位，由萬達通公司自留，登記於俱樂部（3286建號）下，對外出租使用，其餘317 個停車位在地下6 樓，由被告出售。

㈢「B4～5F轉換層、電梯間」之面積均列屬臺北市○○區市○段○○段0000○號之公設面積；

俱樂部為臺北市○○區市○段○○段0000○號，其就上開3528號建號之權利範圍為100000分之20399 ；

電影院為臺北市○○區市○段○○段0000○號，其就上開3528號建號之權利範圍為100000分之2938。

㈣地上第1 樓至第8 樓之樓梯間及陽台，及地下第1 樓至第6樓之機房、電梯間等公共設施（即不含車道及停車位積）之面積為8,128.78平方公尺；

停車位（含停車位持分之車道）之面積總合為12,756.43 平方公尺；

其餘之大公面積即為原告所指之系爭車道面積為19,934.05 平方公尺，依比例登記於包含原告所有之特定住辦資產使用權證明書。

㈤登記為全體物業共有部分之系爭車道，面積為19,934.05 平方公尺（包含兼作「防空避難空間」部分及「純粹車道」部分之面積，而純粹車道面積為11,844.04 平方公尺）。

每個物業分配之車道面積為車道總面積（㎡）×「A/68744 」，A/100000為3528建號中，每個物業於地政機關不含車位面積所登記之大公比例，A 為分子代稱。

㈥被告與原告簽立系爭契約至交屋時，未告知車道面積為公共設施項目，無論有無購車位皆已依比例分擔車道面積19,934.05 平方公尺而支付價金（但系爭契約附件五第3條記載「…除前十項範圍以外之公共設施【地下六層至屋頂突出物】，包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間等；

雨水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏室、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房及防空避難室間等面積。」

為公共設施，但未明示記載是否包含「車道」）。

㈦依98年使字第0888號使用執照記載，京站大樓「防空避難設備」面積為16,808.05 平方公尺。

其中「防空避難室兼停車位空間」（包含停車位與車道）合計為15,283.21 平方公尺（地下5 樓為5,565.88平方公尺、地下6 樓為9,717.33平方公尺）。

「防空避難設備」於扣除前述「防空避難室兼停車空間」面積後，剩餘防空避難設備1,524.84平方公尺。

四、得心證之理由：原告主張被告將系爭車道計入共用部分面積，違反系爭契約及相關法令規定，致原告使用權面積短少，被告應賠償原告所受之相關損害等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告將系爭車道登記為公共設施之一部，是否造成原告購買房屋使用權面積短少之損害？㈡原告依系爭契約、民法買賣關於瑕疵擔保責任規定、不完全給付、不當得利法則、公司法第23條、侵權行為法則、消費者保護法第51條、修正前公平交易法第31條及第32條第1項等規定，請求被告賠償損害，是否有據？㈢被告主張同時履行抗辯之部分是否有據？茲分敘如下：㈠被告將系爭車道登記為公共設施之一部，是否造成原告購買房屋使用權面積短少之損害？⒈原告主張未兼作防空避難空間之車道，因系爭契約未約定為共用部分，卻由住辦資產分擔其應有部分，顯已違反系爭契約云云。

惟查：⑴觀諸系爭契約附件五第3條京站大樓特定住辦資產之公共設施項目及範圍約定：「範圍：指住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分。

除前十項範圍以外之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間等；

雨水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等面積。

以上公共設施分配項目及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準」等內容（見本院卷三第16頁），復佐以京站大樓之使用執照平面圖記載：非防空避難空間之地下一樓至地下六樓環形車道，為小客車車道，並標示防空避難兼停車空間、小客車車道均屬於「共用部分」等事項（見本院卷七第58至63頁），足見京站大樓之公共設施範圍，係指該大樓住辦資產與開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館之共用部分，並例示如消防、電氣、給排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間、雨水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等性質上供公共使用之設施，且應包含使用執照平面圖上記載屬公共用途之面積，是簽訂系爭契約時，兩造已約定京站大樓之公共設施項目及範圍應係全體住戶除專有部分以外供公共使用部分，其範圍除上開明文約定之部分外，亦含使用執照平面圖上載有供公共使用之面積（即含系爭車道）部分。

⑵另參之京站大樓地下一樓至地下六樓除設計為停車空間外，尚有防空避難室、各式機房及圾垃處理室暨資源回收場所等規劃（見本院卷七第58至63頁），足證京站大樓之全體區分使用權人，為進入京站大樓地下室使用前開設計規劃之功能，必以通行系爭車道之方式為之；

再按建築技術規則建築設計施工編第39條第1款規定：「建築物內規定應設置之樓梯可以坡道代替之，除其淨寬應依本編第33條之規定外，並應依左列規定：一、坡道之坡度，不得超過1 比8 」、第61條第1項、第2項規定：「車道之寬度、坡度及曲線半徑應依下列規定：…二、車道坡度不得超過1 比6 ，其表面應用粗面或其他不滑之材料」等內容，可知建築物坡道之設計如係兼供行人通行，則坡道之坡度不得超過1 比8 ，如僅係車輛通行之車道坡度不得超過1 比6 ，而京站大樓地下室環形車道之坡度設計為1 比8 ，有卷附竣工圖可參（見本院卷三第206 至208 頁、本院卷七第58至63頁），足認系爭車道係兼供行人通行之用，是以該車道縱非兼作防空避難室使用，亦為供全體區分使用權人進入以利使用前開設計規劃。

準此，系爭車道無論是否兼為防空避難室，均屬系爭契約附件五第3條之公共設施，即非公寓大廈管理條例第6條所指專有或約定專用部分，且全體使用權人均為上開車道公共設施之利用人，由全體使用權人分擔，自屬有據，⑶從而，兩造簽訂系爭契約時既已約定京站大樓地下室內兼作防空避難室使用之停車空間及系爭車道為供公共使用之空間，均應屬公共設施範圍，是被告將系爭車道登記為公共設施之一部，核與系爭契約前開約定內容相符。

⒉原告主張簽立系爭契約時，京站大廈之使用執照尚未核發，自無從知悉該使用執照平面圖所載車道是否應計入公共設施，其約定顯失公平，且未購地下室停車位者，即無經常使用系爭車道之必要，縱有因緊急避難而有使用系爭車道之必要，亦屬法所賦予之權利為由云云。

惟查，系爭契約明定京站大樓之公共設施範圍，除系爭契約附件五第3條例示之範圍外，尚包含使用執照平面圖記載供公共使用之面積，業如前述，而一般社區大樓之地下室通常設有該大樓之公共設施等設備，全體住戶為使用該等公共設施，自有使用通往地下室通道之必要，是鮮少將地下室通道約定為專用部分等節，為公眾週知之事。

則原告於簽訂系爭契約時，已可知悉系爭車道用途為供公共使用，並同意以嗣後核准之使用執照平面圖記載公共使用用途之面積作為分配公共設施之計算基準，足徵原告於簽訂系爭契約時，已同意將系爭車道列入公共設施面積計算甚明，且此情既為兩造所知悉並約定於系爭契約，原告亦有使用系爭車道之必要，難謂有何違反公平原則或誠信原則。

又系爭車道之設置目的之一係供京站大樓全體住戶共同使用公共設施之用，已如前述，自不因區分使用權人未頻繁使用系爭車道，致更易其使用目的。

是原告前揭主張，尚屬無據。

⒊原告主張依修正前預售屋定型化事項規定，未購買停車位之買受人不需分攤車道面積，是被告將系爭車道登記為公共設施之一部，致其等受有損害云云。

惟查：⑴觀之修正前預售屋定型化事項第1條2 項第3款規定：「買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車位□獎勵增設停車位為□地上□地面□地下第__層□平面式□機械式總停車位﹍個，該停車位，編號第﹍號車位﹍個，其車位規格為長﹍公尺，寬﹍公尺，高﹍公尺，另含車道及其他必要空間，面積共計﹍平方公尺（﹍坪）」等內容（見本院卷三第286 頁），可知該條規定係就購買停車位者之預售屋買賣定型化契約應記載事項所為之規範，僅能說明有購買停車位者之預售屋買賣定型化契約，應記載買受人所購買之停車位種類、空間、位置、有無獨立權狀、規格，另含車道及其他必要空間合計面積若干等契約必要之點，但核無規定全部車道面積即應由購買停車位者全數分攤之意旨。

是原告主張未購買京站大樓地下室停車位，自無庸分攤系爭車道面積云云，尚乏所據。

⑵觀之修正前預售屋定型化事項第1條第4項第1款規定：「共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□﹍及依法令應列入共同使用部分之項目（﹍）。

本「﹍」共同使用部分總面積計﹍平方公尺（﹍坪）」等內容（見本院卷三第286 頁背面），可知該條規定係就區分所有建物之共同使用部分，除法定停車位另計外，另例示如門廳、走道、樓梯間、機房、未兼作停車使用之防空避難室等區域均應屬共用部分，並明示應包含「依法令應列入共同使用部分」之項目，然未排除供公共使用之通道應屬區分所有建物共有人共用部分之意。

而系爭車道為京站大樓全體區分使用權人共同使用部分，是被告將系爭車道登記為公共設施之一部，核與上開規定無違。

自無從以該等規定為有利原告之認定。

⒋綜上，被告將系爭車道登記為公共設施之一部，核與系爭契約約定相符，亦未違反法令規定，並無致原告受有購買房屋使用權面積短少之損害。

故原告以被告將系爭車道登記為公共設施之一部為由，主張其等因此受有購買房屋使用權面積短少之損害云云，不足採信。

㈡原告依系爭契約、民法買賣關於瑕疵擔保責任規定、不完全給付、不當得利法則、公司法第23條、侵權行為法則、消費者保護法第51條、修正前公平交易法第31條及第32條第1項等規定，請求被告賠償損害，是否有據？⒈關於民法瑕疵擔保責任規定部分：按物之出賣人應擔保出賣之標的無權利瑕疵及物之瑕疵，民法第349條、第354條第1項固有明文。

惟所謂權利瑕疵，係指權利有缺或不存在者而言，另物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號、82年度台上字第1158號判決參照）。

查本件京站大樓之地下室空間，除停車位及部分車道約定為購買停車位者專用外，含系爭車道之其餘公共設施均屬全體區分使用權人共有，並未約定為區分使用權人專用，原告自得使用系爭車道，是系爭車道之權利並無缺陷存在，則被告將系爭車道登記為公共設施之一部，並無致被告所購買之使用權權利具有瑕疵，或有不具備通常價值、效用或品質，要難謂有權利或物之瑕疵情事存在。

從而，原告依民法買賣關於瑕疵擔保責任，請求被告負損害賠償責任，即屬無據。

⒉關於不完全給付之規定部分：按不能之給付，指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之謂；

而不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。

亦即前者之給付為不能，後者則已為給付，僅不合債之本旨而已。

是土地之出賣人已將該土地移轉、交付予買受人，如有面積不及約定數量之情事，亦僅買受人得否依不完全給付之規定行使權利而已，尚難謂買受人得依給付不能之規定行使權利。

又全部不能與一部不能之區別，惟可分給付有之；

如給付為不可分，則無一部給付不能之問題。

查系爭土地之給付似為不可分，上訴人既已將系爭土地移轉並交付予被上訴人，縱面積不及約定之數量，揆諸上開說明，被上訴人似不得依一部給付不能之規定請求上訴人返還部分價金（最高法院86年度台上字第924 號判決參照）。

查系爭契約既約定系爭車道為原告所分攤之公共設施面積，被告將之登記為公共設施之一部，足認已依債之本旨提出給付，自未造成原告購買房屋使用權面積短少之情形，被告無須負不完全給付之損害賠償責任。

是原告此部分主張，自屬無據。

⒊關於依不當得利法則部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

查系爭契約時已約定原告所分攤之公共設施面積應包括系爭車道面積，被告基於系爭契約受領原告給付系爭車道使用權面積部分之買賣價金，屬有法律上原因，原告依不當得利法則，請求被告返還系爭車道面積部分之買賣價金，顯屬無據。

⒋關於公司法第23條、侵權行為法則部分：按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項固定有明文。

惟按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。

關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言。

損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。

故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院49年臺上字第2323號、48年臺上字第481 號判例參照）。

申言之，侵權行為之成立，應具備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關係、行為人具責任能力及行為人須有故意或過失等要件，若任一要件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且原告亦應就上開要件負舉證責任。

查系爭契約既經兩造約定原告所分攤之公共設施面積應包括系爭車道部分，被告依系爭契約之約定將系爭車道登記為公共設施，核與系爭契約約定相符，並非加害行為亦未致原告受有損害，與侵權行為之要件自屬有間。

是原告依公司法第23條、侵權行為法則，請求被告賠償其等損害云云，尚屬無據。

⒌關於修正前公平交易法第31條及32 條第1項規定部分：⑴按事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，公平交易法第25條定有明文。

所謂「欺罔」，係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為；

另所稱「重要交易資訊」，則係指足以影響交易決定之重要交易資訊；

所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以合理判斷為基準。

查系爭車道屬兩造約定原告應分擔之公共設施面積，且原告有利用系爭車道之機會，被告自無足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，抑且，簽訂系爭契約前，原告有將系爭契約攜回審閱5 日以上（見本院卷一第101 頁），足見其對於上情知之甚詳，是難認被告有何積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊，致原告陷於錯誤而與其從事交易之行為。

則原告依修正前公平交易法第31條及32條第1項等規定請求賠償損害云云，自不足採。

⑵至原告以公平交易委員會公處字第100003號處分書有關瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）違反公平交易法之案件，主張被告將系爭車道面積由全體使用權人分擔，違反公平交易法規定云云。

惟前揭瓏山林公司案件之內容，係因該公司先於契約內記載車道由停車空間所有權人分攤，嗣後卻將該車道共有部分由全體住戶分攤，並向住戶請求增加面積之價金，有該案件處分書附卷可參（見本院卷三第291 至296 頁）。

足見瓏山林公司遭公平交易委員會認定有欺罔之行為，其案件事實與本件系爭契約內並未記載系爭車道應由購買停車位之使用權人分擔，且系爭契約已約定系爭車道屬全體區分使用權人分攤之公共設施等節明顯不同，自無法比附援引。

⒍關於消費者保護法第51條規定部分：按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；

但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條定有明文。

查系爭車道屬公共設施，應由全體買受人分擔，並無違反修正前預售屋定型化事項，已如前述，是被告並無因故意或過失致原告受有損害，原告依消費者保護法第51條規定請求被告賠償懲罰性賠償金，即屬無據。

又觀以消費者保護法之立法目的，須企業經營者所提供之服務有安全或衛生危險而造成消費者損害，始適用消費者保護法，本件系爭車道是否列入公共設施面積計算，與安全或衛生危險無涉，原告依上開規定請求賠償，亦不足採。

⒎關於系爭契約第9.2 條約定部分：系爭契約第9.2 條約定：「第4條所示特定住辦資產之房屋面積與地政機關登記完竣之面積如有誤差，除第9.1 條約定外，其面積誤差在1%以內（含1%）者，甲、乙雙方就本契約總價款互不補退。

如特定住辦資產之房屋面積不足部份超過1%以上者，則就面積不足部分，乙方應依比例全額退款；

若特定住辦資產之房屋面積增加部分超過1%以上者，甲方僅就超過1%至3%之部分，依比例補貼契約價款（即至多不超過2%）。

雙方同意因特定住辦資產之房屋面積誤差致契約價款需辦理補退者，應按本契約第5.1 條之定期使用權轉讓價款（不含車位價款）除以依第4條所示特定住辦資產之房屋面積，所計算之平均權利單價，無息相互補退差價，於驗收程序完成時一次結清」等內容（見本院卷三第4 頁背面），足見該約定係於買受人所購買之房屋使用面積與實際使用面積間有誤差時，買賣雙方應如何找補之計算方式，本件原告所購買房屋使用面積之公共設施應包括系爭車道，業經本院認定如前，是原告所購買之房屋使用面積與實際使用面積間無誤差存在，自無上開約定適用之餘地。

原告依此約定請求被告給付應找補之金額云云，亦屬無據。

㈢又本件原告對被告之請求無理由，既經認定如上，則就被告所主張行使同時履行抗辯乙節，則無庸審酌，併此敘明

五、綜上所述，原告依據系爭契約、民法買賣關於瑕疵擔保責任規定、不完全給付、不當得利法則、公司法第23條、侵權行為法則、消費者保護法第51條、修正前公平交易法第31條及第32條第1項等規定，請求被告應給付原告及附表1 、2 之選定人各如該等附表「最後請求金額」欄位所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，亦應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
民事第七庭 法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 江昱昇