臺灣臺北地方法院民事-TPDV,102,訴,1969,20150821,2

臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1969號
原 告 一志投資有限公司
法定代理人 吳若溱
訴訟代理人 陳明正律師
被 告 江卿雲
訴訟代理人 劉永培律師
吳孟玲律師
林李達律師
前 一 人
複 代理人 陳怡衡律師
連根佑
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年7月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款分有明文。

原告起訴聲明第1、2項為：㈠被告應自坐落臺北市○○區○○段0○段000○000○000地號土地（下稱300號、302號、303號土地）之門牌號碼臺北市○○區○○路○0000號（下稱臨97-4號）建物遷出並拆除，並返還土地予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）689萬8620元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並每月給付11萬4977元，有民事起訴狀在卷為徵。

嗣變更聲明為：㈠被告應自坐落300號土地之臨97-4號如附圖A2部分面積167.85平方公尺，及坐落302號土地之臨97-4號如同圖A3部分面積27平方公尺，暨坐落303號土地之臨97-4號如同圖A1部分面積14.46平方公尺之建物遷出並拆除，返還300號土地予原告及其他共有人，並返還302、303號土地予原告。

㈡被告應給付原告39萬4473元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並每月給付6401元，有民事言詞辯論意旨㈠狀在卷足憑，核其情形為訴之聲明減縮，依上揭規定，應予准許。

乙、原告起訴聲明：㈠被告應自坐落300號土地之臨97-4號如附圖A2部分面積167.85平方公尺，及坐落302號土地之臨97-4號如同圖所示A3部分面積27平方公尺，暨坐落303號土地之臨97-4號如同圖A1部分面積14.46之建物遷出並拆除，返還300號土地予原告及其他共有人，並返還302、303號土地予原告。

㈡被告應給付原告39萬4473元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並每月給付6401元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

而主張：原告為300號（應有部分為2/3）、302號、303號土地（下合稱系爭土地）之所有權人，被告未經原告同意，擅於系爭土地興建門牌臨97-4號建物（下稱系爭建物）以為居住，即屬無權占有系爭土地，本件並無土地及房屋同屬一人之情，故被告無民法第425條之1或第876條租賃或地上權之占有權源，其亦未舉證有分管契約之存在，況縱認本件有民法第425條之1之適用，然系爭建物於被告裝修前屋頂早已崩塌而不堪使用，租賃關係早已消滅，不因被告裝修而回復；

又被告無權占有系爭土地，獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，自應返還過去5年按申報地價10％計算相當於租金之利益39萬4473元，並每月給付6401元，爰依民法第767條第1項、第179條，請求如首揭聲明所示。

丙、被告則聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，而以下情置辯：系爭建物為被告夫即訴外人陳延銘於79年出資興建而未辦理建物所有權第一次登記，300號土地原為訴外人楊真妹、陳碧珠共有，應有部分依序為2/3、1/3，302、303號土地則為楊真妹所有，陳碧珠亡於36年10月25日，無繼承人，楊真妹嗣歿於73年12月18日，由其子女即訴外人蘇陳素貴、陳延銘、陳延淡繼承系爭土地，而於85年7月24日辦畢繼承登記。

蘇陳素貴、陳延淡分於87年6月16日、87年6月27日將系爭土地應有部分出賣予訴外人陳根，陳根於88年5月21日再出賣予原告，原告於同年9月17日以拍賣方式取得陳延銘就系爭土地之應有部分時，至此取得302、303號土地全部所有權，及300號所有權應有部分2/3。

系爭建物與系爭土地於79年時同屬陳延銘所有，陳延銘於陳根買受繼受取得系爭土地應有部分時，即取得租賃權或地上權，嗣陳延銘死亡，由被告取得系爭建物事實上處分權，故被告自有民法第425條之1第1項租賃權或第876條地上權，且陳延銘興建系爭建物，係得共有人蘇陳素貴、陳延淡同意，至陳碧珠因無繼承人，事實上無法取得其同意，故系爭土地有分管契約，原告自應受其拘束。

而系爭建物適於居住，並有經濟價值而無不堪使用之情，租賃關係即無消滅可言。

況原告取得系爭土地時，已知系爭建物存於系爭土地，且地質結構不良、地層破碎不宜開發，竟以開發為由，逼使被告拆除系爭房屋，有違誠信原則且屬權利濫用。

而陳根出售系爭土地應有部分予原告，未通知承租人即被告為優先承買，依土地法第104條，渠等所有權移轉自不得對抗被告。

縱認被告無權占有，原告不當得利應自97年1月22日起算，且按系爭土地申報地價年息5%計算始為適當。

丁、本院判斷：

壹、302、303號土地原為訴外人楊真妹所有，300號土地則係楊真妹與陳碧珠共有，應有部分依序為2/3、1/3，陳碧珠亡於36年，無繼承人，法院於86年指定財政部國有財產局（下稱國有財產局）為其遺產管理人，陳碧珠300號土地應有部分1/3於89年1月6日收歸國有；

楊真妹歿於73年，其繼承人為蘇陳素貴、陳延淡、陳延銘，渠等於85年7月24日就300、302、303號土地辦理繼承分割登記，應有部分各為1/3。

陳延淡依序於87年6月29日、87年6月29日、同年8月1日將302、303、300號土地應有部分出賣並移轉所有權登記予陳根，蘇陳素貴依序於87年6月16日、同年7月21日、同年7月21日出賣303、300、302號土地應有部分並移轉所有權登記予陳根，陳根嗣於88年5月21日將己系爭土地應有部分全部出賣，並於88年5月21日移轉所有權登記予原告，原告於88年拍賣取得陳延銘系爭土地應有部分並於同年9月17日辦畢所有權移轉登記，故原告取得300號土地應有部分5997/9000，及302、303號土地全部所有權；

系爭建物坐落如附圖所示A1部分面積14.46平方公尺之303號土地及A2部分面積167.85平方公尺之300號土地暨A3部分面積27平方公尺之302號土地，系爭建物於78年由陳延銘出資興建原始取得其所有權，未辦理所有權第一次登記，陳延銘於90年2月27日死亡，由被告取得系爭建物事實上處分權並占有各情，此經本院偕地政事務所人員勘驗測量屬實，復有土地登記謄本、異動索引、楊真妹除戶戶籍謄本及繼承系統表，國有財產局300號土地遺產管理人登記申請書及登記清冊、本院86年度管字第71號指定遺產管理人裁定及裁定確定證明書、複丈成果圖、勘驗筆錄、現場照片存卷為徵，復為兩造所不爭（1卷第281頁背面），自應信為真實。

貳、原告主張被告無權占有系爭土地，則為被告所否認，而辯稱：伊有租賃權或法定地上權，抑或原告應受分管契約之拘束，是本件應審究者為：兩造間有無租賃關係或系爭建物有無民法第876條地上權、系爭土地之所有人曾否成立分管契約，以下先就租賃部分論敘之：按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。

公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人之同意。

民法第1151條、98年1月23日修正前民法第828條第2項分有明文。

次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院四十八年台上字第一四五七號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。

民法第四百二十五條之一之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。

若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。

最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議所闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。

該所謂「土地及房屋同屬一人」，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；

該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決、100年度台上字第2103號判決、89年度台上字第284號判決意旨、87年度台上字第686判決意旨參照）。

上開最高法院判決就分別共有情形所闡釋之見解，亦適用於公同共有。

一、查陳延銘、陳延淡、蘇陳素貴於被繼承人楊真妹73年死亡時，繼受取得300號土地所有權應有部分2/3，及302、303號土地所有權全部，而卷內並無渠等三人於85年7月24日辦理應有部分各為1/3之繼承分割登記前曾分割系爭土地之證據，自應認渠等3人於85年7月24日前為系爭土地之公同共有人。

而陳延銘出資興建系爭建物時，已取得系爭土地其餘公同共有人即陳延淡、蘇陳素貴之同意，此節業據證人吳國強於本院結證：伊於78年係建設公司監工，陳延銘要蓋系爭建物，請伊幫他規劃，陳延銘、陳延淡、蘇陳素貴都同意系爭建物之興建，也有在系爭土地現場，伊有聽到他們三人在建屋現場之談話，就是談蓋房子的房間、位置、地點、材料，伊跟三個人都有談到這些，陳延銘、陳延淡次數比較多，蘇陳素貴比較少，一到現場就跟他們在談房子要怎麼做、怎麼樣隔間、怎麼樣採購等語明確（2卷85頁背面-86頁背面），是陳延淡、蘇陳素貴既與陳延銘談論系爭建物構材、內部配置，堪徵陳延銘於系爭土地興建系爭建物已得陳延淡與蘇陳素貴之同意，而符上述最高法院判決意旨所指「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人，土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋」之情形，基於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，及房屋既得使用權保護原則之考量，上述最高法院判例及判決意旨肯認基地使用權不因基地物權嗣後變動而受影響，以調和土地與建物之利用關係，則可認蘇陳素貴、陳延淡嗣於87年各將其系爭土地應有部分出賣予陳根時，陳根與原始取得系爭建物所有權之陳延銘間就系爭土地即存有在系爭建物得使用期間內之租賃關係，而因租賃關係不具一身專屬性，為得繼受之標的，再斟酌最高法院48年上字第1457號判例保障房屋所有人在房屋得使用期限之既得使用權本旨，縱基地所有權或建物所有權（事實上處分權）迭次更易，基於「相類事實，應為相同處理」法理而為類推適用之結果，應認受讓建物事實上處分權人與基地所有權人間在房屋得使用之期間內仍存有租賃關係，是認原告於88年自陳根繼受取得蘇陳素貴、陳延淡之系爭土地應有部分，及於88年因拍賣而自陳延銘取得其系爭土地應有部分時，亦應繼受上開租賃關係，而系爭建物租賃權隨系爭建物而存在，是自陳延銘受讓取得系爭建物事實上處分權之被告即有租賃權，故兩造間既有租賃關係，被告即屬有權占有。

二、原告另主張：300號土地尚有其他共有人，陳延銘興建系爭建物未得其同意，自無租賃關係存在；

且系爭建物於101年7月屋板破裂，殘破不堪，租賃關係早已消滅，不因被告整修而回復租賃關係；

況依最高法院101年度台上字第1371號判決意旨，本件並無民法第425條之1第1項規定之適用云云。

查300號土地分別共有人陳碧珠早於36年10月25日死亡，並無繼承人，遲至86年始有遺產管理人，前已敘及，是於陳延銘78年興建系爭建物時，就陳碧珠所有之300號土地應有部分，自無法取得該部分共有人之同意，故原告主張：因陳延銘未取得陳碧珠之同意，故租賃關係不存在云云，並不可採。

又卷附原告所提系爭建物整修前照片所示（2卷第97-101頁），僅得認系爭建物有部分破損，惟尚不足證全棟建物已坍破毀壞至不堪居住使用之程度，是原告主張系爭建物毀壞不堪使用，故租賃關係消滅云云，亦無足取。

而最高法院101年度台上字第1371號判決事實係建物所有人自始未曾繼受取得基地所有權，而認建物與土地非屬同一人，故無民法第425條之1第1項規定之適用，然本件建物所有人陳延銘自始即取得系爭土地所有權，而為坐落基地之所有權人，前已論敘綦詳，自與最高法院101年度台上字第1371號判決事實不同，故無從比附援引該判決，是原告此部分主張，無足憑採。

參、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第767條第1項、第179條前段分有明文。

被告有事實上處分權之系爭建物，所受占有原告系爭土地之利益，係基於兩造間租賃關係，為有權占有，且有法律上原因，故原告不得依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告拆除系爭建物返還系爭土地或返還無權占有系爭土地所受之利益，是原告依上開規定，請求被告自坐落300號土地之臨97-4號如附圖A2部分面積167.85平方公尺，及坐落302號土地之臨97-4號如同圖A3部分面積27平方公尺，暨坐落303號土地之臨97-4號如同圖A1部分面積14.46平方公尺之建物遷出並拆除，返還300號土地予原告及其他共有人，並返還302、303號土地予原告，且應給付39萬4473元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並每月給付6401元，為無理由，應與其假執行聲請，併予駁回。

戊、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核不影響判決結果，爰未逐一論敘。

至被告有無民法第876條地上權，或系爭土地之所有人曾否成立分管契約而原告應受該契約之拘束，因被告表明占有權源由法院就租賃權、地上權、分管契約選擇其一認定其抗辯有理由即可，是本院不再審究地上權、分管契約之部分，末此指明。

己、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
民事第五庭 法 官 陳琪媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
書記官 蔡明潔