臺灣臺北地方法院民事-TPDV,102,重訴,808,20151222,2

臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第808號
原 告 徐正青
訴訟代理人 劉韋廷律師
複 代理人 林宏都律師
蔡沛珊
原 告 徐美榮
徐美麗
被 告 康義益
訴訟代理人 康勁竹
訴訟代理人 黃昱中律師
詹順貴律師
俞亦軒律師
吳明蒼律師
複 代理人 洪嘉呈律師
上列當事人間請求拆屋還地斗事件，本院於民國104 年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號，如附圖編號A 部分面積四十二平方公尺、編號B 部分面積十三點七平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。

被告應自民國一百零四年六月十六日起至返還本判決第一項所示土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣捌仟陸佰壹拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項，於原告以新臺幣叁佰玖拾柒萬元或同額可轉換無記名定存單為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹仟壹佰玖拾壹萬零貳佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；

逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。

又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定，該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。

故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。

準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。

本件原告徐正青起訴時，主張其與徐美麗、徐美榮因繼承而公同共有之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）遭被告無權占有，爰依民法第767條、第821條、第179條、第184條第1項前段、第185條等規定（見本院卷一第7 、8 、10頁），請求被告拆除地上物，將占用之土地返還原告及其他共有人全體，並將占有土地所受不當得利返還於原告及其他共有人全體，賠償原告及其他共有人全體所受損害。

是其訴請被告返還不當得利或賠償損害部分，係因公同共有土地遭他人無權占有所衍生之不當得利返還請求權或侵權行為損害賠償請求權，依前說明，此部分之訴係基於公同共有債權起訴請求被告為給付，而屬固有必要共同訴訟，須由公同共有人全體即原告徐正青與徐美榮、徐美麗一同起訴，當事人始為適格。

而徐正青提起本件訴訟，乃為伸張、防衛其因繼承所取得之上開權利，其復主張徐美榮、徐美麗無故拒絕同為原告，因而具狀聲請本院裁定命徐美榮、徐美麗追加為原告，本院已於民國104 年6 月18日裁定命徐美麗、徐美榮於裁定送達後7 日內追加為原告（見本院卷二第41頁至第42頁），其等逾期未追加（見本院卷二第46頁至第48頁），依民事訴訟法第56條之1第1項規定，應視為徐美麗、徐美榮已一同起訴，而同為原告。

二、本件原告徐美榮、徐美麗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，併予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之原所有權人為訴外人徐風楷，然徐風楷已於87年1 月21日死亡，原告三人為徐風楷之繼承人，自繼承開始時起承受徐風楷財產上之一切權利，故系爭土地現為原告三人因繼承而公同共有，詎被告無權占用系爭土地如附圖臺北市建成地政事務所103 年3 月7 日土地複丈成果圖編號A 、B 所示之55.7平方公尺土地，並於其上搭蓋使用未辦保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房屋），即如附圖編號A 部分面積42平方公尺之地上物（原告訴狀誤載為42.2平方公尺，下稱系爭建物A ）、編號B 部分面積13.7平方公尺之雨遮（下稱系爭建物B ），因系爭土地遭被告無權占用，爰依民法第767條、第821條請求被告拆屋還地，及依民法侵權行為之法律規定，請求被告回復原狀。

本件被告雖辯稱系爭建物A 就系爭土地具有合法占有權源，提出康溪先生地基簿、地租繳納簿、康義益之繳納簿及被告曾提存金錢之相關單據欲證明其與系爭土地所有權人前手即洪周鄭間有不定期租賃關係存在，而該不定期租賃關係又因徐風楷拍賣取得系爭土地所有權而為徐風楷所繼受，而原告既為徐風楷之繼承人，自應繼受該不定期租賃關係，另辯稱系爭建物B 所原坐落（重測前）臺北市○○區○路段000 ○000地號土地，被告係因訴外人康溪（已歿）與洪周鄭就上開土地存有不定期耕地租賃契約，而此法律關係後為本件兩造所繼受云云，惟康溪先生地基簿、地租繳納簿、康義益之繳納簿不論是否真正，其至多亦僅為一繳納租金之證明，其原始租約之約定為何，有無可能係定期租賃契約，非無疑義，另被告提出提存人為康義益，受領權人為徐風楷就臺北市石路段165 之8 土地租金提存之提存書共11份、臺灣臺北地方法院提存所102 年9 月4 日（57）存智字第550 號函，欲證明徐風楷有收取租金之意思，故被告與徐風楷間成立不定期租賃契約云云，然原告否認該提存金係由徐風楷所領取，另被告就系爭建物B 並未提出任何租賃契約書或地租繳納簿以資證明，本件兩造間就系爭建物B 坐落之土地存有不定期耕地租賃契約，被告所憑者僅為本院43年民判字第341 號判決，然該判決實無從據以認定本件兩造就上開土地存有不定期耕地租賃契約，再者，系爭建物B 是否坐落於上開判決認定之重測前臺北市○○區○路段000 ○000 地號土地上，亦有疑義。

縱認兩造就系爭土地存有租賃關係且系爭建物A 係在該租賃契約範圍內，惟系爭建物A 興建時點係在24年間，距今已達80年，顯已超過木磚造房屋之使用年限，而被告當初承租系爭土地既係基於租地建屋之目的，縱兩造未明定租賃之期限，然仍應依契約之目的探求當事人真意，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時為止之限期，惟應受民法第449條第1項20年之限制，則系爭建物A 既已使用超過20年，原告自得終止系爭租約。

故縱使兩造間就系爭土地，存有未明訂租賃期限之租賃契約，原告爰以民事準備㈡狀送達被告為終止兩造間就系爭土地存有之不定其租賃契約租約之意思表示，並請求被告返還其現占有使用系爭土地如附圖所示部分。

復被告占用系爭土地如系爭附圖所示部分，被告因此可獲得相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得本於所有權人之地位，依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，或依民法侵權行為之法律關係，請求被告負起相當於租金之損害賠償責任，衡以系爭土地坐落於臺北市萬華區主要道路旁，交通便利，生活機能佳，是不當得利之計算標準應以系爭土地當年度申報地價年息百分之十為宜，而本件被告無權占用系爭房屋已超過5 年，被告應給付自97年8 月1 日起至102 年7月31日止相當於租金額之不當得利1,324,768 元（計算式：占用面積×法定地價×10% ×占用時間）及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另被告應給付自起訴狀繕本送達之翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告22,848元（計算式為：申報地價49,224元×55.7平方公尺×10％÷12月＝22,848元）。

綜上，被告無合法權源占用系爭土地，致原告受有損害，原告除得依法請求被告拆屋還地外，亦得依不當得利及侵權行為法則，請求被告賠償相當於租金之損害，並請求回復損害發生前之原狀。

爰依民法第828條、第821條、第767條、第179條、第184條、第185條、第213條之規定，提起本件訴訟。

並聲明：１、被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地，門牌號碼臺北市○○區○○路000 號，如附圖即臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖編號A 部分面積42.2平方公尺之地上物、編號B 部分面積13.7平方公尺之雨遮拆除，並將土地騰空返還原告。

２、被告應給付原告1,324,768 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年息百分之五計算之利息。

３、被告應給付自起訴狀繕本送達之翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告22,848元。

４、願供擔保或同額可轉換無記名定存單，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭建物A 係由訴外人林振於日治時期昭和10年間（即24年）建築，被告之祖父康溪於35年間向訴外人林振所購買取得，並據此與原地主洪周鄭續有「基地租賃」關係，此觀「康溪先生地基簿」記載「台端承租臺北市○○街○○○○○○000 號房屋基地壹佰坪」等語甚明，嗣被告於49年間因家族分產，取得原房屋基地100 坪中之44坪、包括系爭建物A 在內之建物所有權（訴外人康阿港取得46坪、訴外人康寧祥取得10坪建物），被告就所分得44坪範圍建物與地主洪周鄭續有「基地租賃」關係，此觀「康義益繳納簿」記載「茲收到汕頭街二二巷四四弄叁四號及叁六號房屋之基地租金租金新臺幣五佰貳拾捌元正、即石路段壹六五地號內基地四拾四坪租金」等語即明，並經洪周鄭簽名蓋章為證，故系爭建物A係被告承受前手之房屋，被告並就房屋所在基地的44坪範圍與當時的土地所有權人洪周鄭成立「房屋基地租約」，自非無權占有，復由被告提出之康溪先生地基簿、地租繳納簿、康義益之繳納簿內之印花稅票，經比對後均與同一時期發行之印花稅票圖型一致，顯非臨訟製作，實為真正，又原告之父徐風楷曾於65年10月13日就其名下所有且相鄰之不同地號土地（包括系爭建物A 所占用之重測前臺北市○○區○路段000 ○0 地號土地），向臺北市建成地政事務所請求合併地號為臺北市○○段○○段000 地號土地時，並曾到場指界，此有臺北市建成地政事務所103 年12月4 日北市建地測字第00000000000 號之函文可憑，故徐風楷至遲於65年10月13日當時即應知悉系爭土地上存有系爭建物A ，而徐風楷仍於69年8 月21日領取被告以租賃關係為由所提存之租金，顯見徐風楷在客觀上亦已承認該系爭建物A 基地租賃關係存在，被告與徐風楷即得因民法第161條「意思實現」而成立不定期租賃契約，而原告因繼承取得該土地所有權，自應繼受該不定期租賃契約關係，而於租賃關係經合法終止前，尚不得主張被告無權占有，本件被告與徐風楷就系爭土地既已成立不定期限之租賃關係，則於徐風楷死亡後，該不定期限之租賃關係所生權利義務即由兩造依法概括繼承，且被告業已依上開租約就系爭建物A 先行提存97年7 月至102 年6 月共5 年之租金5,280 元，以為清償。

又系爭建物A 雖自24年興築至今，但僅有修繕而無重建，仍處於客觀上均堪使用之狀態，兩造間不定期租賃契約應不消滅。

另被告於104 年9 月14日行文臺北市建成地政事務所，提請臺北市建成地政事務所確認土地複丈成果圖內繪編號B 、面積13.7平方公尺、備註為雨庇部分，其位置是否坐落於「舊地號」：臺北市○○區○路段000 ○000 地號土地範圍內，經臺北市建成地政事務所104 年9 月18日北市建地測字第00000000000 號函覆（見本院卷二第93頁），其說明三記載「另旨揭土地複丈成果圖編號B 區域，經僅比對重測前後地籍圖，其位置約略坐落於重測前石路段171 地號土地範圍內…」，可證系爭建物B 部分坐落於合併前舊地號：臺北市○○區○路段000 地號範圍內，而就系爭建物B 所坐落之重測前臺北市○○區○路段000○000 地號土地，被告乃係主張因康溪與洪周鄭就上開土地存有不定期耕地租賃契約，有本院43年民判字第341 號判決以茲為證，而此法律關係後為本件兩造所繼受，另雖原告主張被告應就系爭建物B 拆除返還並給付不當得利云云，惟系爭建物B 實為人行道之雨遮，且為里幹事所搭蓋，供莒光路人行道行走之不特定公眾通行時得以遮風避雨之用，並無被告將人行道及雨遮據為己有，進而排除他人使用而之情事，被告亦無任何管理收益可言，則原告此部分主張被告占用系爭土地，致其受有相當於租金之不當得利，即與不當得利法律關係之構成要件不符，其請求被告賠償如訴之聲明所載之不當得利，自非有據。

退步言，縱認原告可以請求被告拆屋還地及給付不當得利，系爭土地既非位於市中心，無捷運到達，附近亦無特殊公共建設，周邊又多為日治時期興建之住宅，被告之房屋建於日據時代，屋齡已高，係磚造建築，坐落之處皆為老舊社區，週遭巷弄窄小、規劃雜亂，地處萬華區為臺北市地價最便宜之一區。

原告主張以申報地價年息百分之十計算實屬過高，應以年息百分之四為適當，本案經複丈後，占用土地面積55.7平方公尺，房屋室內部分即系爭建物A 占42平方公尺，紅磚道雨庇部分即系爭建物B 占13.7平方公尺，系爭建物B 設於公共的人行紅磚道上，是原租賃耕地未經徵收被迫闢建為莒光路後，為方便行人避雨候車、行路遮蔭，配合市政府便民政策與里內需求所設置，並無其他私人設施與用途，是公眾得自由行走使用的人行紅磚道空間，故不應計算租金，及因系爭房屋為被告所自有，地主無需負擔房屋修繕與折舊，租金更應低於一般租賃行情，故經計算後應以年息百分之四為限等語資為抗辯。

並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。

三、系爭土地原為訴外人洪江川所有，洪江川於34年死亡後，為訴外人洪周鄭繼承取得，嗣由徐風楷於55年8 月18日拍賣取得，徐風楷於87年1 月21日死亡後，由原告繼承取得而公同共有；

重測前舊地號臺北市石路段165 之8 、165 之17、171 、172 地號，於65年間，因所有權人徐風楷之聲請，而合併為臺北市○○區000 ○0 地號，嗣變更登記為現在之臺北市○○段0 ○段000 地號即系爭土地；

坐落系爭土地上未辦保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○路000 號房屋即系爭房屋，為被告之祖父康溪於35年間向訴外人林振所購買取得，嗣被告因家族分產而取得系爭房屋之事實上處分權等情，有臺北市政府民政局門牌整合檢索系統網路資料、建物賣買契約書、土地登記資料、臺北市建成地政事務所103 年3 月7 日萬華土字第353 號土地複丈成果圖、104 年6 月16日筆錄、地籍資料在卷為憑（見本院卷一第61頁至第63頁、第72頁至第86頁、第163 頁，本院卷二第40頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、原告主張被告係無權占有系爭土地，占用面積如附圖所示包括系爭建物A 面積42平方公尺、系爭建物B 面積13.7平方公尺，被告應拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。

是本件應審究者，厥為：㈠、被告是否無權占有系爭土地？兩造間是否存在不定期限租賃關係？租賃關係是否合法終止？㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？茲論述如下：

㈠、被告是否無權占有系爭土地？兩造間是否存在不定期限租賃關係？租賃關係是否合法終止？１、經查，系爭房屋建物門牌號碼原為臺北市○○街00巷00弄00號，於50年8 月15日改編為臺北市○○街00巷00弄00號，後再於71年10月5 日整編為現在之門牌號碼臺北市○○路000號，此有臺北市萬華區戶政事務所102 年10月31日北市○○○○○00000000000 號函在卷可參（見本院卷一第148 頁），足徵被告辯稱系爭房屋原為門牌號碼「臺北市○○街00巷00弄00號」之建物，應屬可信。

至原告質疑依據被告於本院另案102 年重訴字第809 號就臺北市○○區○○路000 巷0號之拆屋還地訴訟中，被告所提出之臺北市萬華區戶政事務所門牌資料所示，亦顯示臺北市○○街00巷00弄00號房屋為莒光路144 巷8 號房屋，故認臺北市萬華區戶政事務所之資料顯有錯誤，不能證明系爭房屋原即為門牌號碼「臺北市○○街00巷00弄00號」之建物云云，然參以被告稱系爭建物原為訴外人林振向當時地主洪江川承租系爭土地所興建主建物之附屬建物，該主建物並由林振為建物保存登記，嗣後再由被告康義益之祖父康溪於35年間向林振所購買，並提出建築改良物登記簿謄本在卷可佐（見本院卷一第63頁至第71頁），再衡以臺北市萬華區莒光路為60年間開通，因莒光路開通自已改變系爭房屋當地之環境及建物臨路之狀況，復審酌系爭房屋室內部分僅為42平方公尺，面積甚小，顯原非完整建物，又未辦理保存登記，則其原為其他建物之附屬建物，因莒光路開通，因此變成臨路可獨立出入之建物，故分戶，而在71年10月5 日整編為現在之門牌號碼臺北市○○路000 號之獨立建物，亦屬可能，且戶政單位掌管之戶政資料有一定之公信力，非可任意推翻，故本院尚難為其他相左之認定，系爭房屋原為門牌號碼「臺北市○○街00巷00弄00號」之建物，應堪認定。

２、被告辯稱其就系爭建物A 部分，曾與系爭土地當時之地主洪周鄭成立不定期限之租賃契約，並繼續繳納租金乙情，業據被告提出49年至55年收據在卷可參（見本院卷一第95頁至第105 頁），且參以被告所提之49年7 月17日及50年2 月7 日之收據，其上均記載略以茲收到汕頭街22巷44弄34、36號房屋之基地租金528 元即基地44坪之租金等語（見本院卷一第95頁至第96頁），並經洪周鄭簽名蓋章為證且記載抬頭為「康益義」，其後50年8 月4 日起至55年9 月2 日之收據，亦均記載茲收到臺北市○路段000 ○0 地號內基地44坪租金528 元，並經洪周鄭簽名蓋章為證亦均記載「康益義台照」（見本院卷一第94頁至第105 頁），是以被告辯稱其就系爭建物A 部分所坐落之基地，與系爭土地當時之所有權人洪周鄭成立不定期限之租賃契約，而出租人洪周鄭亦持續收租直至55年6 月底間，應屬可信。

原告雖質疑原告所提上開收據之真實性，然本院衡以被告所提上開收據其上均貼有印花稅票，計有41年間發行之台灣博物館印花稅票、41年間發行之中山橋圖印花稅票、47年間發行之平版赤崁樓印花稅票、48年間發行之西湖圖印花稅票，此有被告所提臺灣印花藏玩手記在卷可參（見本院卷二第97頁至第103 頁），則該等印花稅票之發行日期在41年至48年間，符合上開收據所記載之收取土地租金期間，且亦有印花稅票上有蓋印印銷花之情形，復其張貼位置實難認可再經他人變造，再參諸該等收據質地、字跡等，顯非被告臨訟製作，又上開地租收據均有當時系爭土地地主洪周鄭之印文，收租時間接續並無間斷，應可認被告所提上開土地租金收據應為真正。

再者，徐風楷於55年8月18日拍賣取得原為洪周鄭所有之系爭土地，為兩造所不爭執，查被告於徐風楷取得系爭土地後，自57年3 月22日起至84年3 月16日間，有以「提存人因承租地主徐風楷坐落臺北市○○區○路段000 ○0 號土地壹筆，因地主拒絕收取，依法提存」為由，為徐風楷提存55年下半年至87年間之地租，此有本院57年度存字第550 號、62年度存字第1976號、64年度存字第24號、65年度存字第2108號、67年度存字第3001號、69年度存字第2705號、71年度存字第563 號、73年度存字第5156號、76年度存字第807 號、79年度存字第1235號、81年度存字第790 號、84年度存字第1008號提存書附表可查（見本院卷一第110 頁至第120 頁），亦可徵被告應確實曾與系爭土地原所有權人洪周鄭間，就系爭房屋建物A 部分，即原為門牌號碼「臺北市○○街00巷00弄00號」之建物，坐落之基地（舊地號臺北市石路段165 之8 部分）有租賃關係存在，其方會於55年間系爭土地變異所有權人為徐風楷後，因徐風楷拒絕受領土地租金，方會主動於57年間開始提存55年下半年開始之土地租金直至87年間徐風楷死亡，否則若非被告就系爭房屋建物A 部分坐落之基地，於55年間以前有與系爭土地當時之所有權人洪周鄭間，存有土地租賃契約關係，須按時繳納土地租金，其何以會無端於57年開始，提存55年間下半年之土地租金予新所有權人徐風楷。

則綜合上情，被告辯稱其就系爭房屋建物A 部分，即原為門牌號碼「臺北市○○街00巷00弄00號」之建物，坐落之基地，有與系爭土地（舊地號臺北市石路段165 之8 部分）當時之土地所有權人洪周鄭間，存有未定期限之土地租賃契約乙情，可堪採信。

３、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4 月21日修正前民法第425條定有明文。

上述租賃物所有權讓與，並包括強制執行拍賣之所有權移轉在內（最高法院78年度台上字第613號判決要旨參照）。

被告就系爭房屋建物A 部分，即原為門牌號碼「臺北市○○街00巷00弄00號」之建物，坐落之基地，於55年間以前，有與系爭土地（舊地號臺北市石路段165之8 部分）當時之土地所有權人洪周鄭間，存有未定期限之土地租賃契約乙情，業已認定如前，而查徐風楷於55年8 月18日拍賣取得原為洪周鄭所有之系爭土地，為兩造所不爭執，揆諸上開說明，被告抗辯其與洪周鄭間不定期租賃契約對徐風楷繼續存在等語，應為可取。

４、再按民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思；

定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就（最高法院46年台上第1828號、47年台上第1820號判例意旨可資參照）。

經查，徐風楷依法承受被告就系爭房屋建物A 部分坐落之基地與系爭原土地所有權人洪周鄭間，存有未定期限之土地租賃契約後，其雖有拒絕受領土地租金之情形，致被告須以上開提存事由提存土地租金，然徐風楷縱使有拒絕直接向被告收取系爭土地租金之情形，原告並未舉證證明徐風楷有向被告表示反對續租之意思及有向被告為終止租賃契約之意思表示，尚難認定被告與徐風楷間就系爭房屋建物A 部分坐落之基地未定期限土地租賃契約有合法終止之情形。

況被告於徐風楷取得系爭土地後，自57年3 月22日起至84年3 月16日間，上開為徐風楷提存55年下半年至87年之土地租金，徐風楷其後有於69年間領取被告為其提存之55年下半年至65年、68年至69年地租，其餘提存金則因徐風楷10年未行使權利，依民法第330條規定解庫等節，亦有本院提存所102 年9 月4 日（57）存智字第550 號函暨附表可查（見本院卷一第121 頁至第122 頁），足見徐風楷實有領取提存租金之情，益徵被告抗辯徐風楷承認其與被告間不定期租賃契約之存在乙情，實有憑據。

又本件原告並未提出徐風楷有終止其與被告間不定期租賃契約證明，業如前述，故難認徐風楷生前有終止此一不定期租賃契約之情，且徐風楷於87年1 月21日過世，原告均為徐風楷之繼承人，依修正97年1 月2 日修正前民法第1148條本文規定，承受被繼承人即徐風楷財產上之一切權利、義務，原告既繼承系爭土地，自應繼承徐風楷與被告間就系爭房屋建物A 部分坐落之基地存在之不定期土地租賃契約關係。

是以，被告抗辯其與原告間就系爭房屋建物A 部分坐落之基地存在不定期土地租賃契約關係乙情，應可認定。

５、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

，民法第450條定有明文。

經查，原告已以民事準備㈡狀主張縱認兩造就系爭土地存有租賃關係且系爭建物A 係在該租賃契約範圍內，惟系爭建物A 興建時點係在24年間，距今已達80年，顯已超過木磚造房屋之使用年限，而被告當初承租系爭土地既係基於租地建屋之目的，縱使兩造未明定租賃之期限，然仍應依契約之目的探求當事人真意，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時為止之限期，並應受修正前民法第449條第1項20年之限制，則系爭建物A 既已使用超過20年，原告自得終止系爭租約，原告爰以民事準備㈡狀向被告為終止兩造間租約之意思表示，並請求被告返還系爭土地等語（見本院卷二第30頁），被告並於104 年6 月16日開庭時對其收受之上開原告民事準備㈡狀當庭表示意見（見本院卷二第7 頁背面），足見被告至遲於104 年6 月16日開庭前即已收受原告之準備二狀，堪認原告已於104 年6 月16日前向被告為終止系爭房屋建物A 部分坐落之基地存在之不定期土地租賃契約關係之意思表示，依上開民法第450條第2項未定期限者，各當事人得隨時終止契約之規定，應無不合。

至被告辯稱原告未依民法第450條第3項先期通知部分，然按民法第450條第3項之規定，其立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，本院審酌原告本件起訴請求被告返還系爭土地，起訴狀繕本亦已於102 年9 月11日送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷一第46頁），即已明確表示不欲繼續讓被告使用系爭土地、請求被告返還系爭土地、被告無權繼續占有使用系爭土地之意旨，且被告於104 年6 月16日亦當庭自承「訴訟後，已搬空，現已無人居住使用」（見本院卷二第7 頁背面），足見原告以上開民事準備㈡狀向被告為終止系爭房屋建物A部分坐落之基地存在之不定期土地租賃契約關係之意思表示，應無違反民法第450條第3項先期通知義務之情形。

至被告辯稱上開終止不定期土地租賃契約關係之意思表示僅為原告徐正青之意，不能證明為徐美榮、徐美麗亦為同意云云，然查，本件已因原告徐正青具狀聲請本院裁定命徐美榮、徐美麗追加為原告，本院已於104 年6 月18日裁定命徐美麗、徐美榮於裁定送達後7 日內追加為原告（見本院卷二第41頁至第42頁），其等逾期未追加（見本院卷二第46頁至第48頁），依民事訴訟法第56條之1第1項規定，已視為徐美麗、徐美榮已一同起訴，而同為原告，且原告徐正青提起本件訴訟及訴訟中之主張，堪認為伸張、防衛其因繼承所取得之由系爭土地所來之相關權利，復本院亦已均將相關訴訟書狀及開庭通知合法送達原告徐美麗、徐美榮，原告徐美麗、徐美榮並未對原告徐正青之主張為任何異議，故難認徐美麗、徐美榮未同意終止與被告間上開不定期土地租賃契約關係，被告上開所辯，尚難可採。

６、按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上第790 號裁判意旨參照）。

再按「土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。

所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；

否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平，則原審審酌第一審勘驗及兩造另案訴訟鑑定結果認：若將該建物於九二一之後增建之地樑、鋼柱及後段屋頂橫樑加強結構之Ｃ形鋼樑及塑膠貼紙部分拿掉，將無法符合結構法規之規定，且結構不安全。

原始構造已無法達到安全之要求，致不堪使用，並無違反論理或經驗法則之情形。

系爭土地租賃關係既因系爭房屋不堪使用而歸於消滅，當無再適用土地法第103條規定之餘地，上訴人嗣後雖將系爭房屋修繕，姑不論是否依九二一震災重建暫行條例之規定而為，亦不能使既已消滅之租賃關係回復。」

（最高法院95年度台上字第388 號裁判要旨參照）。

經查，系爭房屋建物A 部分興建時點係在24年間，且原為木磚造平房，距今已達80年，顯已超過木磚造房屋之使用年限，再參以依被告自行提出之系爭房屋現況照片可知（見本院卷二第95頁），系爭房屋室內部分即系爭建物A 部分，現為鐵皮屋頂，此鐵皮屋頂顯為後來加蓋增建修補，則扣除此後來加蓋增建修之鐵皮屋頂，系爭建物A 原始建築部分顯將不足以遮風避雨，而難認尚堪使用居住，故原告主張系爭建物A 之原始建築，應可認因已建造長達80年（24年至104 年），在長時間使用中自然毀壞，至不能為通常之使用之情形乙節，應可採信，原告為上開終止其與被告間就系爭建物A 部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係，應屬合法，且揆諸上開最高法院裁判意旨，在此情形下，因此土地租賃關係亦可認因系爭房屋不堪使用而歸於消滅，自無再適用土地法第103條規定之餘地，故被告辯稱原告須依土地法第103條之規定方可終止系爭土地之不定期租賃契約關係，尚難可採，否則在此不定期限土地租賃契約關係之情形下，只要被告不斷修補、加強房屋結構，而主張房屋尚堪使用，且無土地法第103條第2 、3 、4 、5 款之情形下（土地法第103條規定：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。

一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

五、承租人違反租賃契約時。

），出租人即土地所有權人，將永無收回之期，顯違租地建屋之原始目的而有失情理之平，房屋所有權人即土地承租人將可以藉由不斷修繕、加強房屋結構，而達無限期使用系爭土地，架空土地所有權人之所有權，又無庸負擔高額地價稅，此對原告亦失公平。

綜上，本件原告主張縱認兩造間就系爭建物A 部分坐落之基地有不定期土地租賃契約關係存在，因系爭建物A 原始建物距今已達80年，而不堪使用，而被告當初承租系爭土地既係基於租地建屋之目的，縱使兩造未明定租賃之期限，然仍應依契約之目的探求當事人真意，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時為止之限期，原告自得終止兩造間就系爭建物A 部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係，並以民事準備㈡狀向被告為終止兩造間租約之意思表示，應屬可採，則兩造間就系爭建物A 部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係，既然已因終止而消滅，被告自屬無權占有使用系爭建物A 部分坐落之系爭土地，原告依民法所有權之法律關係請求被告系爭建物A 部分拆除，並將如附圖編號A 部分面積42平方公尺之土地騰空返還原告，當屬有據。

７、就系爭建物B 部分，被告固辯稱原坐落重測前臺北市○○區○路段000 地號土地範圍內，而就系爭建物B 所坐落之重測前臺北市○○區○路段000 ○000 地號土地，因康溪與洪周鄭就上開土地存有不定期耕地租賃契約，有本院43年民判字第341 號判決以茲為證，而此法律關係後為本件兩造所繼受云云。

然查，被告除未能就系爭建物B 坐落基地提出任何租賃契約書或地租繳納簿可資佐證外，被告所辯就系爭建物B坐落之土地存有不定期耕地租賃契約，被告所憑者僅為本院43年民判字第341 號判決（見本院卷一第123 頁至第124 頁），然該判決實無從據以認定本件兩造就上開土地存有不定期耕地租賃契約，甚者，臺北市莒光路於60年間即以開通，系爭房屋所在附近，早已不做耕地使用，此亦可由被告自行提出系爭土地（合併後之○○段○○段000 地號）土地登記簿顯示，至少自66年起地目已為「建」（見本院卷一第84頁至第86頁），再由被告所提系爭房屋之現況照片亦知（見本院卷二第94頁至第96頁），該區顯非耕地，故縱使被告之祖父康溪與原地主洪周鄭間就重測前臺北市○○區○路段000○000 地號土地，存有不定期耕地租賃契約，該不定期耕地租賃契約亦早已因地目變更、土地使用情形變更而消滅，被告辯稱就系爭建物B 部分坐落之基地，兩造間存有不定期耕地租賃契約，被告為有權使用云云，顯非可採。

至系爭建物B 部分即系爭房屋雨遮部分，非被告所設置，而係當地里幹事於74年間所設置乙情，業經證人即臺北市萬華區頂碩里里長李智聰證述屬實（見本院卷二第84頁至第84頁背面），亦為被告所不爭執（見本院卷二第115 頁背面），然此雨遮顯已與被告所有之系爭建物A 部分即系爭房屋室內部分之不動產相結合，已成為不動產之重要成分，非經毀損或變更其物之性質，不能分離，且以非暫時性為必要，堪認已因附合而由系爭建物A 部分之所有權人即被告取得此雨遮之所有權，而可認被告亦有因其所有系爭建物B 即系爭房屋雨遮部分，無權占有使用系爭建物B 部分坐落之系爭土地，原告依民法所有權之法律關係請求被告將系爭建物B 部分拆除，並將如附圖編號B 部分面積13.7平方公尺之土地騰空返還原告，亦屬有據。

㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？１、被告就系爭建物A 即系爭房屋室內部分坐落之基地，有與系爭土地55年間以前之土地所有權人洪周鄭間，存有未定期限之土地租賃契約，而原告之父徐風楷於55年8 月18日拍賣取得原為洪周鄭所有之系爭土地，被告原與洪周鄭間不定期土地租賃契約對徐風楷應繼續存在，原告繼承系爭土地後，自應繼承徐風楷與被告間就系爭建物A 部分坐落基地存在之不定期土地租賃契約關係等情，業已認定如前，則在本件原告於訴訟中對被告為終止兩造間就系爭建物A 部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係前，被告應屬依據上開不定期土地租賃契約關係有權占有使用系爭建物A 坐落之系爭土地，原告認被告無權占有使用而依民法第179條不當得利之法律關係請求被告返還起訴前五年受有相當於租金之不當得利（見本院卷一第10頁、本院卷二第115 頁背面），自屬無據。

另就原告主張被告應就系爭建物B 無權占有使用系爭土地部分，返還相當於租金不當得利，然查，系爭建物B 部分即系爭房屋雨遮部分，雖因附合而由系爭建物A 部分之所有權人即被告取得所有權，然此雨遮究非被告所設置，而係當地里幹事所設置乙情，業已認定如前，且參酌前開證人即臺北市萬華區頂碩里里長李智聰之證詞可知該雨遮設置之目的係為莒光路人行道行走之不特定公眾通行時得以遮風避雨之用（見本院卷二第84頁），再參以現系爭房屋現況照片（見本院卷二第94頁至第95頁），亦可認系爭建物B 部分即系爭房屋雨遮部分下之系爭土地，現為莒光路之人行道，統一鋪設有公共人行道地磚，並無被告將人行道及雨遮據為己有，進而排除他人使用而之情事，被告亦無任何管理收益可言，則原告此部分主張被告占用使用系爭建物B 部分即系爭房屋雨遮部分下之系爭土地，受有相當於租金之不當得利，尚非可採。

綜上，本件原告主張被告就系爭房屋占有使用如附圖編號A、B 部分之系爭土地，於原告起訴前5 年受有相當於租金之不當得利，原告得依民法第179條不當得利之法律關係請求被告返還起訴前五年受有相當於租金之不當得利共計1,324,768 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由。

２、至原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告應給付自起訴狀繕本送達之翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告22,848元（計算式為：申報地價49,224元×55.7平方公尺×10％÷12月＝22,848元）相當於租金之損害部分。

經查，原告業以民事準備㈡狀向被告為終止兩造間租約之意思表示，並請求被告返還系爭土地（見本院卷二第30頁），被告並於104 年6 月16日開庭時對其收受之上開原告民事準備㈡狀當庭表示意見（見本院卷二第7 頁背面），足見被告至遲於104 年6 月16日開庭前即已收受原告之準備二狀，堪認原告已於104 年6 月16日前向被告為終止系爭房屋建物A部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係之意思表示，且原告上開終止兩造間就系爭建物A 部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係，應屬合法終止，業已認定如前，則兩造間就系爭建物A 部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係，既然於104 年6 月16日即已因原告之終止而消滅，被告自該日起應即屬無權占有使用系爭建物A 部分坐落之系爭土地，原告依民法所有權之法律關係請求被告將系爭建物A 部分拆除，併依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告應給付自該日即104 年6 月16日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利部分，當屬有據。

另就原告主張被告應就系爭建物B 無權占有使用系爭土地部分給付相當於租金之不當得利，惟系爭建物B 即系爭房屋雨遮部分，雖因附合而由系爭建物A 之所有權人即被告取得所有權，然此雨遮究非被告所設置，而係當地里幹事所設置，設置之目的係為莒光路人行道行走之不特定公眾通行時得以遮風避雨之用，系爭建物B 即系爭房屋雨遮部分下之系爭土地，現為莒光路之人行道，統一鋪設有公共人行道地磚，並無被告將人行道及雨遮據為己有，進而排除他人使用而之情事，被告亦無任何管理收益可言，則原告此部分主張被告占用使用系爭建物B 即系爭房屋雨遮部分下之系爭土地，受有相當於租金之不當得利，尚非可採，業已認定如前，是就系爭建物B 所占用系爭土地部分，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告應給付自起訴狀繕本送達之翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利部分，則屬無據。

３、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。

又上開所謂之土地價額，依土地法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定之土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條第1項所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。

另所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例參照）。

本院審酌系爭土地位處被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路000 號坐落之系爭土地，系爭建物Ａ即系爭房屋室內部分僅42平方公尺，為平房之老舊建物，其附近為住宅區，巷弄間多老舊建物，缺乏規劃，較為雜亂，臺北市莒光路商業活動不盛，非熱鬧區域，亦無捷運站，被告使用系爭土地所得之利益，並無營利行為，臺北市區土地之利用情形及租金行情等一切情狀，認本件應按系爭土地申報地價年息百分之五計算相當於租金之利益為適當，原告主張以系爭土地申報地價週年利率百分之十計算尚嫌過高，應予酌減，以週年利率百分之五為當。

再查，依原告陳報之臺北市○○區○○段○○段000 地號土地公告地價及公告土地現值資料（見本院卷一第14頁），系爭土地最近一期即102 年1月起之申報地價為每平方公尺61,530元，以此計算其申報地價即應為49,224元（計算式61,530元×0.8 ），原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付自104 年6 月16日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利計為8,614 元（計算式：49,224元×系爭建物A 面積42平方公尺×年息百分之五÷12個月＝8,614 元，元以下四捨五入），為有理由，逾此部分之請求，並無理由，不應准許。

五、綜上所述，被告就系爭建物A 即系爭房屋室內部分坐落之基地，有與系爭土地55年間以前之土地所有權人洪周鄭間，存有未定期限之土地租賃契約，而原告之父徐風楷於55年8 月18日拍賣取得原為洪周鄭所有之系爭土地，被告原與洪周鄭間不定期土地租賃契約對徐風楷應繼續存在，原告繼承系爭土地後，自應繼承徐風楷與被告間就系爭建物A 部分坐落基地存在之不定期土地租賃契約關係，然原告已以民事準備㈡狀送達被告為終止上開不定期土地租賃契約關係，是兩造間就系爭建物A 部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係，已於104 年6 月16日因原告之合法終止而消滅，被告自該日起應即屬無權占有使用系爭建物A 部分坐落之系爭土地，原告依民法所有權之法律關係請求被告將系爭建物A 拆除，並將如附圖編號A 部分面積42平方公尺之土地騰空返還原告，及依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告應給付自該日即104 年6 月16日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利部分，當屬有據；

另被告所有系爭建物B 即系爭房屋雨遮部分，亦有無權占有使用系爭建物B坐落系爭土地之情形，原告依民法所有權之法律關係請求被告將系爭建物B 部分拆除，並將如附圖編號B 部分面積13.7平方公尺之土地騰空返還原告，亦屬有據；

惟就系爭建物B即系爭房屋雨遮部分，雖因附合而由系爭建物A 之所有權人即被告取得所有權，然此雨遮究非被告所設置，而係當地里幹事所設置，設置之目的係為莒光路人行道行走之不特定公眾通行時得以遮風避雨之用，系爭建物B 即系爭房屋雨遮部分下之系爭土地，現為莒光路之人行道，統一鋪設有公共人行道地磚，並無被告將人行道及雨遮據為己有，進而排除他人使用而之情事，被告亦無任何管理收益可言，則原告此部分主張被告占用使用系爭建物B 即系爭房屋雨遮部分下之系爭土地，受有相當於租金之不當得利，尚非可採；

另本件相當於租金之不當得利金額之計算，應以系爭土地申報地價百分之五核算為當。

從而，原告依第767條、第821條、第828條及第179條之規定，請求被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路000 號，如附圖編號A 部分面積42平方公尺、編號B 部分面積13.7平方公尺之系爭建物A 、B 地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告，及被告應自104 年6 月16日起至返還上開土地予原告之日止，按月給付原告8,614 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

至原告另依民法第184條第1項前段、第185條侵權行為之法律關係，請求被告返還相當於租金之損害賠償及回復土地原狀部分，係以單一聲明，請求法院與民法第767條、第821條、第828條及第179條請求為同一之判決，自屬訴之重疊合併，本院既認原告依民法第767條、第821條、第828條 及第179條之規定就原告上開請求為有理由之判決，則原告另依民法第184條第1項前段、第185條規定規定請求返還相當於租金之損害賠償及回復土地原狀部分，縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判斷，此部分自無須再加以論究，併予敘明。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第七庭 法 官 張宇葭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如自任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
書記官 林欣慧