臺灣臺北地方法院民事-TPDV,103,訴,4465,20151204,1

臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4465號
原 告 黃正南
訴訟代理人 楊進興律師
被 告 許芷蘅
汪若愚
安信建築經理股份有限公司
法定代理人 周俊吉
被 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 周俊吉
被 告 李健維
上三人共同
訴訟代理人 詹德柱律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國104年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告許芷蘅、汪若愚應連帶給付原告新臺幣肆佰伍拾萬元及自民國一○四年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告許芷蘅、汪若愚連帶負擔。

本判決第一項原告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告許芷蘅、汪若愚供擔保後，得假執行；

但被告許芷蘅、汪若愚如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；

前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。

本件被告安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）法定代理人原為高志尚，嗣於本院審理期間變更為周俊吉，業據新任法定代理人周俊吉具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、公司登記資料查詢在卷可憑（見本院卷第98至99頁），核無不合，應予准許。

二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查，本件原告起訴時主張被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）、安信公司、李健維應負連帶賠償責任，並依代辦履約保證委任契約書及民法第541條、第544條委任部分請求。

嗣原告於104年5月22日以民事準備㈤狀對被告信義房屋追加以不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、對被告李健維以地政士法第26條規定為請求權基礎（見本院卷第175頁），原告追加之請求權基礎均係基於原告主張被告信義房屋、安信公司、李健維違背受任義務，致其受有損害之事實，足徵原告所為追加之基礎事實與起訴事實同一，揆諸首揭說明，原告追加請求權基礎，亦應准許。

三、被告許芷蘅、汪若愚經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠被告許芷蘅、汪若愚於102年4月29日向原告借款新臺幣（下同）1,000萬元（下稱系爭借款），約定清償期限為103年4月28日，並由被告許芷蘅提供其所有坐落新北市○○區○○路00○00號7樓房地（下稱系爭房地）設定抵押權及信託登記予原告，以擔保系爭借款之清償，並約定被告許芷蘅、汪若愚就系爭借款債務應負連帶清償之責。

嗣因被告許芷蘅、汪若愚無力清償系爭借款，乃同意將系爭房地委託被告信義房屋銷售，被告許芷蘅並以原告之代理人名義，於103年2月12日與被告信義房屋仲介之買主即訴外人徐茂松簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價金1,130萬元，並由被告安信公司辦理履約保證，然因系爭房地所有權業已信託及設定抵押權予原告，以及被告許芷蘅尚欠原告450萬元未還，仲介公司人員遂解釋可先塗銷信託及抵押權登記，以利辦理買賣所有權過戶手續，待買賣價金存入履約保證專戶後，系爭房地完成所有權移轉登記，履約保證專戶將優先將450萬元撥入原告帳戶，以清償系爭借款之餘額，此有被告信義房屋提供之服務流程概要說明其上以記載「103年3月5或6日解除信託設定，103年3月10日完稅及辦理產權移轉登記，103年3月14日交付450萬給原告，於103年3月28日交屋」可資證明，故原告因信賴而同意先行塗銷信託及抵押權，以利辦理買賣移轉登記。

詎許芷蘅、汪若愚竟向被告信義房屋、安信公司人員施用詐術謊稱「系爭房地之抵押權及信託業已塗銷，即表示伊積欠原告之借款已清償完畢，故可由其一人領取全部買賣價金，毋庸通知原告。」

，被告許芷蘅於領得系爭房地買賣價款後隨即出國，原告始知受騙。

核被告許芷蘅、汪若愚為夫妻，其等就系爭借款簽立同一份借款契約且負連帶清償責任，實有共謀本件詐欺之嫌，渠等自應負連帶清償責任，爰依金錢消費借款契約第8條第9款、民法侵權行為之法律關係，請求被告許芷蘅、汪若愚負連帶清償責任。

㈡又系爭房地買賣係委託被告信義房屋辦理，其於仲介買方後並邀同被告安信公司、信義地政士聯合事務所地政士即被告李健維辦理簽定不動產買賣契約、履約保證及過戶等手續，然渠等竟疏未注意，於辦理前開手續時，要求原告先行塗銷抵押權，並稱於辦理過戶完成再將價金撥入原告帳戶，以償還被告許芷蘅積欠原告之系爭借款餘額，誤將系爭房地買賣價款全數撥予被告許芷蘅，渠等依法自應負履約保證責任。

雖被告信義房屋辯稱其與原告間委任契約業已終止云云，並提出103年3月11日協議書（下稱系爭協議書）為證，惟原告未曾同意解除系爭買賣契約而另訂新約，且系爭買賣契約買賣雙方當事人為徐茂松、原告，如有解除契約之情事，依法應由買方徐茂松與賣方即原告為之，何以都沒有原告之簽名，足見被告信義房屋、安信公司、李健維主張解除系爭買賣契約，依法殊屬無效。

且原告亦非為系爭協議書之當事人，原告雖同意塗銷信託登記再過戶予買方，然被告明知此係為節稅考量，此依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項規定需課徵奢侈稅可知，並為雙方預訂過戶程序之一部，為被告所要求，已如前述，被告竟故意曲解為雙方合意解除契約之意，殊屬無據，且原告完全不知悉有系爭協議書，更未參與，被告顯然是共同欺瞞原告，應共涉犯詐欺罪責。

復由系爭協議書第2條「…乙方（即許芷蘅）承諾嗣因舊約解除而致前信託受託人賣方黃正南先生衍生一切相關紛爭，概由乙方自行理直，與甲方、丙方（含受僱人）、信義地政士無涉」及第3條「甲方已支付之買賣價金、款項，全數移至新約履約保證專戶中」約定可知，被告等共同基於不法犯意，以不當解除舊約（即系爭買賣契約）另立新約方式，達到將全部價金由被告許芷蘅領取之目的，應屬違背任務之行為，並涉犯共同詐欺罪及背信罪，而有重大過失。

再由被告明知系爭買賣契約履約保證專戶款項須由買方徐茂松、賣方即原告簽字同意始可移轉，然渠等竟於原告不知情下另立新約，除將買方所交付之履約保證本票（面額：410萬元）返還予買方外，並將系爭房地全數買賣價金移至所謂新的履約保證專戶，縱無詐欺，亦顯有重大過失。

綜上，被告信義房屋、安信公司、李健維上開故意或重大過失違背任務之行為，違反民法第544條規定，致使原告受有財產上之損害，原告爰依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項請求被告信義房屋負損害賠償責任，依地政士法第26條規定請求被告李健維負損害賠償責任，並依共同侵權行為法律關係、代辦履約保證委任契約書及民法第541條第1項及第544條規定，請求被告信義房屋、安信公司、李健維連帶賠償450萬元予原告等語。

㈢並聲明：⒈被告應連帶給付原告450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告信義房屋、安信公司、李健維部分：⒈原告於簽署系爭買賣契約後曾多次表示因其有稅務等方面之考量，系爭房地不能以其名義擔任出賣人，要求被告信義房屋應將買賣價金其中450萬元，於交屋前以現金交付予原告，然因此等要求與系爭買賣契約及安信公司代辦履約保證委任契約書（下稱系爭履保契約）約定有違，復因原告未依服務流程概要說明於103年2月27日交付權狀、印鑑證明等文件，致使系爭買賣契約無法履行。

嗣後原告更與被告許芷蘅未經被告信義房屋、李健維之參與，私下另達成協議，由原告塗銷信託登記及抵押權設定，讓所有權人回復為被告許芷蘅，並由被告許芷蘅以其名義出售，則原告即逸脫被告信義房屋、安信公司、李健維風險控管流程（即未依前開服務流程概要說明履行），其後產生無法取償之損失，實與被告信義房屋、安信公司、李健維履行委任事務無涉。

⒉又依系爭買賣契約第17條第16項後段約定：「…過戶前所有權人有所變動或因故無法移轉登記予買方時，則雙方合意無條件解除契約，買方已付價款返還買方，其解約代書費2,000元或其衍生之稅費皆由賣方負擔。」

，是本件系爭買賣契約於所有權人自原告變更為被告許芷蘅時已無條件解除，該時被告信義房屋並透過賣方營業人員即訴外人汪妮瑩及信義房屋安康安民店店長即訴外人李資敏聯繫原告，原告表示知悉解約一事，且同意解約，後續買賣事宜則全權委託被告許芷蘅處理，並由被告許芷蘅與原買受人簽立新約，渠等並將簽署系爭協議書一事告知原告。

原告雖稱其非系爭協議書之當事人，然本件原告既委任被告許芷蘅為其代理人，並曾於103年1月22日親自簽立授權書，同意委由被告許芷蘅全權代理出售系爭房地，原告自應受所簽定之系爭買賣契約及其條款約定之拘束。

據此，原告與被告信義房屋間之委任關係，業因系爭買賣契約第17條第16項後段約定情事（即系爭房地有權回復為被告許芷蘅所有）發生而生終止委任契約之效力。

至被告許芷蘅期後與原告間如何約定、承諾或其間是否有施用詐術，被告信義房屋、安信公司、李健維均未參與，實無從知悉。

⒊被告信義房屋及所屬仲介人員亦未曾要求原告應於產權移轉前塗銷系爭房地上原有之抵押權；

況前開所有權信託登記塗銷後，原告已非系爭房地之所有權人，且非買賣契約之當事人，被告信義房屋、安信公司、李健維自無受託保管或給付價金予原告之義務。

原告本於委任之法律關係為本件之請求，自無理由。

且原告就被告信義房屋、安信公司、李健維有何違背任務？違背契約或法律上之何種義務？其各別且具體之違反情狀為何？均未具體說明，其請求自無所據。

另關於系爭房地買方共給付1,130萬元，加上解約重簽舊案利息242元，再扣除代為支付之賣方增值稅、房屋稅、仲介服務費、賣方原銀行貸款等共計610萬9,984元後，餘額為519萬258元。

因上開金額存於履約保證專戶中，尚有利息407元，故買賣雙方於103年3月20日辦理房屋點交且確認履約保證專戶之餘額為519萬665元（計算式：519萬258元+407元）。

然因該金額中被告許芷蘅尚應給付代書費1,000元、稅費補貼1萬4,883元、水電費6,196元，被告安信公司遂依被告許芷蘅之指示，將系爭房地買賣餘款516萬8,586元（計算式：519萬665元-1,000元-1萬4883元-6,196元）匯至被告許芷蘅土地銀行信義分行帳號000000000000之帳戶中等語置辯。

⒋並聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡被告許芷蘅、汪若愚經本院合法通知，未於言詞辯論期日到埸，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、原告主張被告汪若愚、許芷蘅共同於102年4月29日與原告簽定金錢消費借款契約，向原告借款1,000萬元，借款期間自立約日起至103年4月28日止，並約定被告汪若愚提供其所有門牌號碼新北市○○區○○路00○00號7樓房地、被告許芷蘅提供其所有之系爭房地擔保系爭借款之履行，且被告汪若愚、許芷蘅均就系爭借款對原告負連帶清償責任。

前開契約並經臺灣新北地方法院所屬民間公證人於102年4月29日以102年度新北院民公龍字第100528號公證書公證等情，有上開公證書、金錢消費借款契約等件在卷可憑（見本院卷第7至9頁、第10至13頁）。

又被告許芷蘅於102年5月7日將其所有系爭房地辦理所有權信託登記予原告，並經臺北市建成地政事所於102年5月7日以102年新登字第058580號登記在案，其後於103年3月6日以103年新登字第032480號辦理塗銷信託登記。

被告許芷蘅復以買賣為原因、原因發生日期為103年3月11日，於103年3月17日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人楊玉如等情，有新北市新店地政事務所網路申領《異動索引》、新北市土地建物異動清冊、土地登記第二類謄本（部分）、建物登記第二類謄本（部分）等件附卷可佐（見本院卷第16至17頁、第18至27頁、第14頁、第15頁、第102至105頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。

四、原告主張被告許芷蘅、汪若愚於102年4月29日向其借款1,000萬元，並由被告許芷蘅提供其所有之系爭房地設定抵押權及信託登記予原告，以擔保系爭借款之清償，嗣因被告許芷蘅、汪若愚無力清償系爭借款餘款450萬元，乃同意將系爭房地委託被告信義房屋銷售，並由被告安信公司辦理履約保證，於銷售過程中，原告因信賴被告信義房屋，而同意先行塗銷信託及抵押權登記，以利辦理買賣移轉登記。

詎許芷蘅、汪若愚竟向被告信義房屋、安信公司人員施用詐術謊稱「系爭房地之抵押權及信託業已塗銷，即表示伊積欠原告之借款已清償完畢，故可由其一人領取全部買賣價金，毋庸通知原告。」

，被告許芷蘅於領得系爭房地買賣價款後隨即出國，原告始知受騙。

爰依金錢消費借款契約第8條第9款、民法侵權行為之法律關係，請求被告許芷蘅、汪若愚負連帶清償責任。

又被告信義房屋、安信公司、李健維竟疏未注意，於辦理前開手續時，要求原告先行塗銷抵押權，並稱於辦理過戶完成再將價金撥入原告帳戶，以償還被告許芷蘅積欠原告之系爭借款餘額，惟渠等誤將系爭房地買賣價款全數撥予被告許芷蘅，渠等依法自應負履約保證責任。

且原告完全不知悉有系爭協議書，更未參與，被告顯然是共同欺瞞原告，應共涉犯詐欺罪責。

被告等共同基於不法犯意，以不當解除舊約（即系爭買賣契約）另立新約方式，達到將全部價金由被告許芷蘅領取之目的，應屬違背任務之行為，並涉犯共同詐欺罪及背信罪，而有重大過失。

被告信義房屋、安信公司、李健維上開故意或重大過失違背任務之行為，違反民法第544條規定，致使原告受有財產上之損害，原告爰依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項請求被告信義房屋負損害賠償責任，依地政士法第26條規定請求被告李健維負損害賠償責任，及依共同侵權行為法律關係、代辦履約保證委任契約書及民法第541條第1項、第544條規定，請求被告信義房屋、安信公司、李健維連帶賠償450萬元予原告等語，惟為被告信義房屋、安信公司、李健維所否認，並執前詞置辯。

是本件應審究者為：㈠原告依金錢消費借款契約第8條第9款約定，請求被告許芷蘅、汪若愚連帶給付原告450萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應否准許？㈡原告依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項請求被告信義房屋負損害賠償責任，依地政士法第26條規定請求被告李健維負損害賠償責任，及依民法第541條第1項及第544條規定、代辦履約保證委任契約書，請求被告信義房屋、安信公司、李健維連帶賠償450萬元予原告，有無理由？㈢原告依民法第184條請求被告負共同侵權行為之損害賠償責任，有無理由？茲分述如下：㈠原告依金錢消費借款契約第8條第9款約定，請求被告許芷蘅、汪若愚連帶給付原告450萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應否准許？經查： ⒈按消費借貸之借用人應於約定期限內，返還與借用物種類 、品質、數量相同之物；

遲延之債務，以支付金錢為標的 者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利 率較高者，仍從其約定利率，民法第478條前段、第233條 第1項分別定有明文。

又金錢借貸契約，固屬要物契約，應 由貸與人就交付金錢之事實負舉證之責，惟若貸與人提出 之借用人自己製作之文書已載明積欠借款之事實者，應解 為貸與人就要物性之具備，已盡舉證責任（最高法院86年 度台上字第3880號判決意旨參照）。

⒉被告汪若愚、許芷蘅共同於102年4月29日與原告簽定金錢 消費借款契約，向原告借款1,000萬元，借款期間自立約日 起至103年4月28日止，被告許芷蘅並提供其所有之系爭房 地擔保系爭借款之履行，迄今尚餘450萬元未清償乙節，有 上開公證書、金錢消費借款契約等件在卷可憑（見本院卷 第7至9頁、第10至13頁）。

且依原告委託被告信義房屋出 售系爭房地及於103年2月12日出具同意書，其上記載：「 本人同意債務人或現所有權人至中華民國_年_月_日以前向 本人清償債務合計450萬元（含本金、利息、違約金及其他 執費用），則本人願出具「抵押權相關證明文件」辦理抵 押權塗銷登記乙節，有103年2月12日同意書附卷可稽（見 本院卷第47頁），則被告許芷蘅、汪若愚既且同意將為系 爭借款設有抵押權登記之系爭房地出賣，必係因被告許芷 蘅、汪若愚尚有積欠原告450萬元所致，足證被告許芷蘅、 汪若愚確尚有積欠原告450萬無訛。

⒊又依卷附金錢消費借款契約第8條第9款約定「乙方汪若愚 、許芷蘅、戀戀花菓山美食主題館皆對甲方（即原告）就 本次之借款負連帶清償責任。」

，是原告依上開金錢消費 借款契約第8條第9款約定，請求被告許芷蘅、汪若愚連帶 給付原告450萬元，自屬有據，應予准許。

㈡原告依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項請求被告信 義房屋負損害賠償責任，依地政士法第26條規定請求被告 李健維負損害賠償責任，依民法第541條第1項及第544條規 定、代辦履約保證委任契約書，請求被告信義房屋、安信 公司、李健維連帶賠償450萬元予原告，有無理由？經查： ⒈按民法第541條第1項規定，受任人因處理委任事務，所收 取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人；

受任人以自己 之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。

又民法 第544條規定，受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權 限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。

次按因 可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損 害時，由該經紀業負賠償責任；

經紀業因經紀人員執行仲 介業務或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者， 該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管 理條例第26條第1項、第2項分別定有明文。

再按地政士受 託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之 義務。

地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人 受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條亦定有明文 。

末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條定有明文。

是主張經紀業或經紀 人員、地政士應依上開規定負損害賠償責任者，須證明自 己受有損害，且損害係因經紀業或地政士不為完全之給付 ，或經紀業所屬經紀人員故意過失之仲介代銷行為所引起 者，或地政士有有不正當行為或違反業務上應盡之義務， 始足當之。

⒉原告於103年1月22日出具授權書授權被告許芷蘅自簽署本 授權書日起至103年2月28日止，代理其本人處理系爭房地 之買賣或租賃等法律行為，包含簽立委託契約、受領定金 、簽定不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、 辦理履約保證、過戶點交、和解、解約等事宜，及其他因 過戶所衍生之必要法律行為乙節，有授權書在卷可憑（見 本院卷第217頁）。

嗣被告許芷蘅以原告代理人名義委託被 告信義房屋仲介銷售系爭房地，委託期間自103年1月16日 起至103年2月28日止，後經被告信義房地仲介於103年2月1 2日與徐茂松、楊玉如簽定系爭買賣契約，買賣價金1,130 萬元，買賣雙方並同意就本件買賣契約之履行委由被告安 信公司向指定之特約銀行辦成屋履約保證手續。

原告並於1 03年2月12日出具同意書，其上記載：「本人同意債務人或 現所有權人至中華民國_年_月_日以前向本人清償債務合計 新臺幣450萬元（含本金、利息、違約金及其他執費用）， 則本人願出具抵押權相關證明文件辦理抵押權塗銷登記」 ，被告許芷蘅其後於103年3月6日辦理塗銷信託登記，系爭 房地所有權人回復為被告許芷蘅，被告許芷蘅復以買賣為 原因，於103年3月17日將系爭房地所有權移轉登記予訴外 人楊玉如乙節，有系爭買賣契約、信義房屋買賣仲介一般 委託書、系爭履保契約、同意書、新北市新店地政事務所 網路申領《異動索引》、新北市土地建物異動清冊、土地 登記第二類謄本（部分）、建物登記第二類謄本（部分） 等件在卷可憑（見本院卷第28至42頁、第43至46頁、第49 至50頁、第47頁、第16至17頁、第18至27頁、第14頁、第 15頁、第102至105頁），堪信為真實。

⒊依上所述，顯見原告確有授權被告許芷蘅處理系爭房地之 買賣事宜，被告許芷蘅代理原告委託被告信義房屋銷售系 爭房地，並代理原告與徐茂松、楊玉如簽定系爭買賣契約 ，嗣原告同意系爭房地辦理塗銷抵押權及信託登記，被告 許芷蘅回復為系爭房地之所有權人。

審酌系爭買賣契約第17條第16項後段約定：「…過戶前所有權人有所變動或因 故無法移轉登記予買方時，則雙方合意無條件解除契約， 買方已付價款返還買方，其解約代書費2,000元或其衍生之 稅費皆由賣方負擔。」

，原告既授權被告許芷蘅簽立系爭 買賣契約，自應受系爭買賣契約約定之拘束，是本件系爭 買賣契約於所有權人自原告變更為被告許芷蘅時，以上開 約定顯已無條件解除。

而被告許芷蘅既已回復為所有權人 ，其自得以自己名義與徐茂松、楊玉如另行簽立新的買賣 契約，並由被告許芷蘅取得系爭房地買賣之價金。

⒋原告雖主張被告明知原告同意塗銷信託登記再過戶予買方 ，係為節稅考量，此依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項 規定需課徵奢侈稅可知，並為雙方預訂過戶程序之一部， 被告竟故意曲解為雙方合意解除契約之意，殊屬無據，且 原告完全不知悉有系爭協議書，更未參與。

系爭房地完成 所有權移轉登記，履約保證專戶將優先將450萬元撥入原告 帳戶，以清償系爭借款之450萬元餘額。

被告共同基於不法 犯意，以不當解除舊約即系爭買賣契約另立新約方式，達 到將全部價金由被告許芷蘅領取之目的，應屬違背任務之 行為，並涉犯共同詐欺罪及背信罪，而有重大過失。

再由 被告明知系爭買賣契約履約保證專戶款項應須由買方徐茂 松、賣方即原告簽字同意始可移轉，然渠等竟於原告不知 情下另立新約，除將買方所交付之履約保證本票（面額：4 10萬元）返還予買方外，並將系爭房地全數買賣價金移至 所謂新的履約保證專戶，縱無詐欺，亦顯有重大過失云云 ，惟查，系爭買賣契約既因原告與被告許芷蘅間就系爭房 地塗銷信託登記，而所有權人回復為被告許芷蘅而解除， 已如前述，則其後被告許芷蘅與徐茂松、楊玉如就系爭房 地所另行簽立買賣契約，並辦畢所有權移轉登記，原告顯 已非該新立買賣契約之當事人，被告信義房屋、安信公司 、李健維自無給付買方所交付價金予原告之義務。

縱原告 與被告許芷蘅、汪若愚間尚存有450萬之債權債務關係，惟 本於債之相對性原則，此僅為其等間之債權債務關係，要 與被告信義房屋、安信公司、李健維受託處理系爭房地之 買賣無涉。

況細鐸卷附之系爭買賣契約及信義房屋之買賣 仲介一般委託書、系爭履保契約（見本院卷第28至42頁、 第43頁、第49頁），均未見有何系爭房地完成所有權移轉 登記後，履約保證專戶將優先將450萬元撥入原告帳戶，以 清償系爭借款之450萬餘額之特別約定，尚難認被告信義房 屋、安信公司、李健維有何將系爭房地之履約保證專戶內 款項撥款至原告帳戶之義務。

⒌再者，依證人汪妮瑩於本院審理時證述：我有處理系爭房 地之買賣，首先我是在安坑的郵局發傳單，遇到屋主被告 許芷蘅，後來他打電話請我到他家討論處理賣房子的事情 ，討論過程中他有約略提到他跟原告之間債務的關係，當 時房子是在原告名下。

接下來我就找原告簽授權書，委託 房子給被告許芷蘅處理，然後跟被告許芷蘅接洽賣房子的 事情。

是指賣系爭房地，還有隔壁的。

當時是處理兩間房 子。

隔壁的房子是被告汪若愚名下的。

除了簽授權書外， 接下來主要是以電話聯絡原告。

因為所有權人是原告，我 一定要去找原告簽授權書。

被告許芷蘅非常簡單的提到， 因為他不是很願意告訴我有關他們之間債務的關係。

被告 許芷蘅沒有跟我說他和原告之間現在還欠多少錢，因為簽 了授權書，所以後面的聯繫都是找被告許芷蘅。

另外一間 就找被告汪若愚。

基本上房子在原告名下，是可以直接過 戶給買方的。

至於為什麼要先塗銷登記，這要問原告，因 為沒有問題的話，可以直接過戶，如果原告不願直接過戶 的話，可能就要解約，因為沒有辦法履行買賣合約，就要 解約。

我不知道誰說要去塗銷信託登記，這就變成是原告 與被告許芷蘅、被告汪若愚要去處理的事。

後來有重新簽 立契約，因為我們在第一次買賣合約的時候，因原告有信 託的問題，所以買賣契約有註明如果有變更所有權人的話 ，則買賣契約就直接解約，因為我們怕這樣過戶會有問題 ，會沒有辦法過戶。

契約書是被告許芷蘅代理原告來簽的 ，我只記得原告有表示他要拿到錢，才會給權狀。

原告沒 有交付所有權狀正本及印鑑證明給我們辦理房地買賣事宜 ，因為是可以直接過戶的，所以應該不需要去建議作塗銷 的動作。

後來有一天被告許芷蘅突然聯絡我，拿新的權狀 給我們，上面就是被告許芷蘅的名字。

被告許芷蘅拿新的 權狀來繼續買賣房子的事宜，因為我們已經有找到買方了 。

當時已經快要交屋了，但一直沒有辦法過戶，所以被告 許芷蘅拿了新的所有權狀來，因為有新的權狀了，所以我 們就是對被告許芷蘅，跟被告許芷蘅及買方重新簽了新的 買賣契約。

系爭協議書是因為第一個買賣契約已經無條件 撤銷了，這是確保被告許芷蘅跟原告已經談妥了。

簽這協 議書之前中間有跟原告聯絡過幾次，原告請我們直接跟被 告許芷蘅夫婦聯絡。

且因為原本的第一份買賣契約約定如 果所有權人變更契約就無條件解除，所以不需要再由原告 來授權。

被證二的第二條係指因原本所有權人是原告，但 新的權狀是被告許芷蘅，我會認為他們私底下已談好，且 他們也不會告訴我他們之間債務的關係，所以才會約定有 什麼紛爭由他們自行去處理。

因為我們認為新的屋主是被 告許芷蘅，因為我認為名字變更代表他們之間的債務關係 已經談妥了，我就沒有去涉及他們之間債務的關係等語， 及證人李資敏於本院審理時證述：我是信義房屋安康安民 店店長。

我沒有經手，但我有協助處理系爭房地之買賣。

系爭房地之買賣過程是我們的同事汪妮瑩在路邊碰到信託 人被告許芷蘅，因為房子是信託登記，所以去找原告黃正 南，也就同時做了委託，就是簽立原證4的委託書，並且由 被告許芷蘅代為處理。

我記得在去年初發生的，一個月上 下我們就找到買主，我們本來是希望原告黃正南出來簽約 ，因為他是房子的所有權人，但他一直不願出面處理，所 以後來原告就授權給被告許芷蘅來處理。

在處理的過程中 ，因為這案子是信託的關係，原本可以直接由原告過戶給 買方徐茂松及楊玉如，可是中間原告黃正南要求要先拿到 錢，但在公司的流程是不能這樣做的，必須先拿到原告黃 正南的印鑑證明及所有權狀才能辦理後續的事宜，但這部 分他都不願意配合，案子就走不下去，我們就要求解約。

我們有明確告知原告如果不配合的話就要解約，他不願意 配合這樣的動作，因為他跟被告許芷蘅之間有債務關係， 這是一開始要簽委託書的時候被告許芷蘅就有跟我們提過 ，但沒有詳細的說明他們倆之間債務的內容。

有一天被告 許芷蘅拿了新的權狀來找我們，他們自己解除了信託關係 ，房子自然而然就回到被告許芷蘅名下，不動產買賣契約 書裡面有提到如果房子的名字更改了，原來的合約就立即 無效，在特約裡面應該也有，所以合約就無效了。

當被告 許芷蘅拿了新的所有權狀來的時候，我們就重新簽約了， 就重新簽了一個買賣契約。

中間的過程中，我們有明確的 告訴原告黃正南要解約，他都知道。

簽了新的買賣契約之 後，原告黃正南有來我們的分店找我們，想要了解新的買 賣契約流程到哪裡了，我們告訴他錢都交到被告許芷蘅手 上了，他就有點錯愕，他錯愕是因為為什麼沒有告訴他什 麼時候錢要交到被告許芷蘅手上這件事情，而不是他不知 道這件事，他來就是要合約書。

在處理房子的過程中，只 有第一次簽委託書的時候有看到原告黃正南，期間只有用 電話聯絡，第二次我見到原告黃正南就是他在新的買賣契 約簽立後來店裡找我們。

這中間，我們有聯絡原告黃正南 ，但他都不出面，所以只有電話聯絡，汪妮瑩來我們店只 有半年，他是前年八月到職的。

所以後來有些電話都是由 我協助聯絡。

有塗銷信託的登記，但這過程我完全不知道 ，因為大家都是朝著解約的方向前進，直到有一天，被告 許芷蘅跟我們說他與原告黃正南之間有達成解除信託的協 議，後來又拿了新的所有權狀來。

我不知道誰說要去塗銷 信託登記，因為按照正常程序不塗銷，由原告黃正南出名 一樣也可以賣掉。

我印象中我或公司或被告李健維沒有請 原告先去辦理信託登記及抵押權登記之塗銷的動作，因為 我們不會這樣做。

有簽立被證2之協議書，雖然原本的買賣 合約書有無條件解約的約定，但我們還是要告知原告黃正 南這件事，我和汪妮瑩都有以電話告知，因為被告許芷蘅 很清楚告訴我們他跟原告黃正南之間的解除信託協議，並 且授權由被告許芷蘅來簽被證二的協議書，所以我們的法 務才會在協議書的最後面寫到如果有問題的話，要由被告 許芷蘅自行擔當。

有告知原告要簽被證2之協議書，也是以 電話告知，通常都是汪妮瑩打，我再來確認，我會再親自 跟他講一次。

原告在第一次簽約的時候有要求我們要把履 約保證專戶的450萬優先撥給原告，我們有跟他說按照正常 的程序，如果在容許的範圍內可以，但本件原房貸的貸款 、增值稅、給信義房屋的服務費及其餘的費用，再加上這 450萬元，會超過安全範圍，所以必須買方同意，但因為買 方是付現金，所以買方不願意先給原告450萬元，也因此原 告黃正南不給我們印鑑證明及權狀，所以走不下去，後來 就解約。

本件系爭房地如由原告名下直接過戶給買方是否 需課奢侈稅，我不太清楚，但按照正常情況下應該是不會 。

本件原告及被告許芷蘅、被告汪若愚於買賣過程中都沒 有提到奢侈稅的事。

有電話告知原告解約及要簽新的買賣 契約，原告有親自來我們店裡要第二份買賣契約，他明確 知道有第二份契約等情詞觀之，足證原告與徐茂松、楊玉 如簽立系爭買賣契約時，顯然原告與徐茂松、楊玉如及被 告間就由履約保證專戶優先撥款450萬元予原告乙情，並無 達成合意，而原告並未交付系爭房地之所有權狀及印鑑證 明，期間亦未有論及奢侈稅之事，嗣原告與被告許芷蘅塗 銷信託登記，被告信義房屋、安信公司、李健維係因被告 許芷蘅與原告間業已塗銷信託登記，所有權人回復為被告 許芷蘅，而認系爭買賣契約業已解除，被告信義房屋、安 信公司、李健維遂依被告許芷蘅所提出之新所有權狀，而 由被告許芷蘅與徐茂松、楊玉如另行簽立買賣契約，被告 信義房屋並有電話告知原告解約及要簽新的買賣契約之事 。

且衡情原告尚有親自至信義房屋要第二份買賣契約，其 顯係知悉被告許芷蘅與徐茂松、楊玉如有簽立新的買賣契 約之事。

是原告上開主張，委無足採。

⒍另依卷附系爭協議書所載「甲方（即徐茂松、楊玉如）經 由丙方（即信義房屋）居間仲介，承購乙方（即被告許芷 蘅）所有坐落新北市○○區○○街00○00號7樓、85之23號 、85之25號、85之29號、85之32號、85之60號、83之1號房 地，買賣雙方並於103年2月12日簽定系爭買賣契約（契約 編號：G692647），且甲方已給付款項120萬元，並存入本 案履約保證專戶。

惟嗣因乙方與黃正南（即原告）終止信 託契約關係，乙方回復為所有權人，經甲、乙雙方誠意溝 通後，同意解除原系爭買賣契約（下稱舊約），甲方並同 意與乙方再行簽訂新不動產買賣契約（下稱新約），立書 人等爰達成協議如下：二、甲、乙雙方合意因舊約解約所 產生之一切相關費用均由乙方負擔。

且乙方承諾若嗣因舊 約解除而致與前信託受託人賣方黃正南（即原告）衍生一 切相關紛爭，概由乙方自行理直，與甲、丙方（含受雇人 ）、信義地政士無涉。

三、甲方已支付之買賣價金、款項 ，全數移至新約履約保證專戶中。」

內容觀之（見本院卷 第106頁），益徵系爭買賣契約業因被告許芷蘅回復為所有 權人而解除，並經買方徐茂松、楊玉如同意將原履約保證 專戶之款項移至新約之履約保證專戶，至於原告與被告許 芷蘅間之債權債務關係自應由其等自行處理。

⒎綜上可知，本件系爭買賣契約業因系爭房地經塗銷信託登 記後，所有權已由原告回復為被告許芷蘅所有，而依系爭 買賣契約第17條第16項後段約定，已無條件解除。

且依系 爭買賣契約及信義房屋之買賣仲介一般委託書、系爭履保 契約（見本院卷第28至42頁、第43頁、第49頁），均未見 有何系爭房地完成所有權移轉登記，履約保證專戶將優先 將450萬元撥入原告帳戶，以清償系爭借款之450萬餘額之 特別約定，原告就此復未舉證以實其說。

是以，被告許芷 蘅與徐茂松、楊玉如簽立新的買賣契約，並就系爭房地辦 理所有權移轉登記完畢後，由被告許芷蘅領取履約保證專 戶內之價金，並將買方所交付之履約保證本票（面額：410 萬元）返還予買方，顯無可歸責於被告信義房屋、安信公 司、李健維，亦無任何逾越受託權限之行為，自難認被告 信義房屋、安信公司、李健維有何故意或過失導致原告受 有損害之情事，被告信義房屋自無依不動產經紀業管理條 例第26條規定及被告李健維亦無依地政士法第26條規定為 賠償之理，故原告主張被告信義房屋、安信公司、李健維 違反原告委任事務之處理，致原告受有前揭損害，依民法 第541條、第544條、系爭履保契約及對被告信義房屋依不 動產經紀業管理條例第26條第1、2項之規定，及對被告李 健維地政士法第26條規定，渠等應負連帶賠償責任，難認 有據，委無可取。

㈢原告依民法第184條請求被告負共同侵權行為之損害賠償責 任，有無理由？經查： ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。

但能證明其行為無過失者，不在此限。

民法第184條定有明 文。

⒉原告固主張其雖同意塗銷信託登記再過戶予買方，然被告 明知此係為節稅考量，並為雙方預訂過戶程序之一部，被 告竟故意曲解為雙方合意解除契約之意，且原告完全不知 悉有系爭協議書，更未參與，被告顯然是共同欺瞞原告， 應共涉犯詐欺罪責。

且許芷蘅、汪若愚向被告信義房屋、 安信公司人員施用詐術謊稱「系爭房地之抵押權及信託業 已塗銷，即表示伊積欠原告之借款已清償完畢，故可由其 一人領取全部買賣價金，毋庸通知原告。」

，實有共謀本 件詐欺之嫌，自應負侵權行為責任云云，惟本件系爭買賣 契約業因系爭房地經塗銷信託登記後，所有權已由原告回 復為被告許芷蘅所有，且此為原告所同意，為原告所不爭 執，則依系爭買賣契約第17條第16項後段約定，系爭買賣 契約已無條件解除，被告許芷蘅與徐茂松、楊玉如其後簽 立新的買賣契約，並就系爭房地辦理所有權移轉登記完畢 後，由被告許芷蘅領取履約保證專戶內之價金，並將買方 所交付之履約保證本票（面額：410萬元）返還予買方，其 等依新簽立之買賣契約履行，尚難認有何故意或過失可言 ，業如前述。

且原告就本件被告究有何詐欺或背信之行為 ，而原告因而受有損害等情，尚未能舉證以實其說，原告 上開主張，自難認有憑，委不足採。

五、綜上所述，本件原告依上開金錢消費借款契約第8條第9款約定，請求被告許芷蘅、汪若愚連帶給付原告450萬元，尚屬有據，應予准許。

惟原告主張被告信義房屋、安信公司、李健維違反原告委任事務之處理，依民法第541條、第544條、系爭履保契約及被告信義房屋依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項之規定、被告李健維依地政士法第26條規定，應負連帶賠償責任，及被告應依民法第184條負侵權行為損害賠償責任，洵屬無據；

而被告信義房屋、安信公司、李健維所辯尚堪採信。

從而，原告請求被告許芷蘅、汪若愚應給付450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即104年1月29日起，見本院卷第95頁）至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

至逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；

並依職權酌定相當金額宣告被告許芷蘅、汪若愚如預供擔保，得免為假執行。

原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
民事第四庭 法 官 蔡世芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
書記官 洪彰言