臺灣臺北地方法院民事-TPDV,103,簡上,484,20151209,4

臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第484號
上 訴 人 潘振青
左明立
上 一 人
訴訟代理人 蔡信章律師
複 代理人 林志輝律師
被 上訴人 吳義芳
訴訟代理人 陳家慶律師
複 代理人 林書緯律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國103年5月30日本院臺北簡易庭103年度北簡字第4106號第一審判決提起上訴，經本院於104年11月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決除確定部分外，關於命上訴人連帶給付超過新臺幣貳佰柒拾柒萬肆仟零陸元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之十六，餘由上訴人連帶負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、上訴人潘振青、左明立所提之上訴並未逾期：

㈠、按不能依民事訴訟法第136條、第137條之規定為送達者，固得依同法第138條之規定為寄存送達，惟應受送達人之住居所、事務所或營業所現已變更者，縱令其戶籍登記尚未遷移，仍不得於原處所為寄存送達。

有最高法院100年度台抗字第943號裁定可資參照。

次按當事人之不到場，係未於相當時期受合法之通知者，法院應裁定駁回當事人一造辯論之聲請，並延展辯論期日，復為民事訴訟法第386條第1款所明定。

再者，民事訴訟法第138條所規定之寄存送達，限於不能依同法第136條及第137條規定為送達者，始得為之。

倘其送達之處所並非應受送達人之住居所、事務所或營業所，即不得於該處所為寄存送達。

如於該處所為寄存送達，應於應受送達人實際領取該訴訟文書時，始生送達之效力，最高法院90年台抗字第33號亦著有裁判意旨可資參照。

查：(1)原審民國103年5月21日辯論通知書，原送達於上訴人潘振青戶籍地屏東縣佳冬鄉○○村○○路0號，因未獲會晤上訴人本人，亦無受領文書之同居人或受僱人，而於103年4月17日將之寄存於屏東縣政府警察局枋寮派出所，固有戶籍謄本、送達證書（見原審卷第42、46頁）附卷可參。

被上訴人起訴時，亦陳報上址為上訴人潘振青之住所，有起訴狀在卷可稽（見原審卷第1頁）。

然經原審向屏東縣政府警察局枋寮分局函查結果，上訴人潘振青並未實際住居於上開戶籍地，有該局103年8月16日枋警偵字第00000000000號函附卷足憑（見原審卷第82頁）。

⑵原審103年5月21日辯論通知書，原送達於上訴人左明立戶籍地臺北市○○區○○里○○○路○段00巷0號4樓，因未獲因未獲會晤上訴人本人，亦無受領文書之同居人或受僱人，而於103年4月17日將之寄存於台北市政府警察局南港分局舊莊派出所，固有戶籍謄本、送達證書（見原審卷第43、47頁）附卷可佐。

被上訴人起訴時，亦陳報上址為上訴人左明立之住所，有起訴狀在卷可稽（見原審卷第1頁）。

然經原審向臺北市政府警察局南港分局函查結果，上訴人左明立並未實際住居於上開戶籍地，有該局103年8月15日北市警南分刑字第00000000000號函附卷可憑（見原審卷第86頁），且上訴人左明立主張其已於102年8月1日起迄至104年7月31日止，將上址出租予訴外人鄭勝文居住等語，並提出雙方所簽立之房屋租賃契約書2份、鄭勝文自102 年8月起迄至103年7月止每月匯款23000元（至上訴人左明立配偶高妙玲所申設永豐銀行景美分行帳號00000000000000號帳戶在卷可考（見本院簡上卷一第24至40頁），經本院函查上訴人左明立戶籍地所設之台北市凌雲新邨管理委員會之收件情形，該管理委員會確未於上開期日及下述原審宣示判決筆錄寄存送達日為上訴人左明立收受信件，有該管理委員會10 4年4月14日函文（見本院簡上一卷第136頁）附卷可證。

原審103年5月21日辯論通知書送達之處所既非上訴人潘振青、左明立之住居所，揆諸前揭說明，尚不得於該處所為寄存送達，該項送達，自難認為合法。

上訴人潘振青、左明立既因未受合法通知而未到場應訴，依民事訴訟法第386條第1款規定，原審應裁定駁回當事人一造辯論之聲請，並延展辯論期日，原審遽依被上訴人之聲請，准由其一造辯論而為判決，其訴訟程序，容有重大瑕疵。

㈡、按提起上訴，應於第一審判決送達後20日之不變期間內為之。

但宣示或公告後送達前之上訴，亦有效力，民事訴訟法第440條規定甚明，依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟程序事件之第二審上訴程序準用之。

另按當事人提起第二審上訴，固應於第一審判決正本送達後20日之不變期間內為之，民事訴訟法第440條定有明文。

然此20日之不變期間，應自原判決合法送達後起算，如未經合法送達，則該20日之不變期間無從起算，原判決即不能認為確定。

亦即如判決之送達不合法者，無使上訴期間開始進行之效力，即無上訴期間經過之可言，此有最高法院19年上字第1279號、29年抗字第534號判例可資參照。

查，原審宣示判決筆錄再於103年6月9日分別寄存送達於上訴人潘振青、左明立上開戶籍地，則所為寄存送達亦均難認為合法，原審宣示判決筆錄既未合法送達上訴人潘振青、左明立，上訴期間即無從進行，故上訴人潘振青於103年7月22日具狀聲明上訴，有民事聲明上訴狀上本院收狀戳在卷可稽（見本院簡上卷一第6頁）；

上訴人左明立主張其知悉本院原審宣示判決筆錄係因其上開戶籍地於10 3年7月21日經本院民事執行處囑託臺灣士林地方法院民事執行處103司執助春第1833號執行命令，予以查封，經委任律師閱卷後，始知悉本院原審宣示判決筆錄，並於103年7月22 日提起本件上訴，亦有民事聲明上訴狀上本院收狀戳在卷（見本院簡上卷一第8頁），均未逾法定上訴期間，為合法上訴。

二、按第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院，但以因維持審級制度認為必要時為限；

前項情形，應予當事人陳述意見之機會，如兩造同意願由第二審法院就該事件為裁判者，應自為判決，民事訴訟法底451條第1、2項定有明文。

此項規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟程序事件之第二審上訴程序準用之。

查，原審固有送達未合等事實，惟兩造均同意由本院即第二審法院就該事件自為實體之裁判，有本院104年9月9日言詞辯論筆錄在卷可證（見本院簡上卷一第26頁），則本院自得就本件逕為裁判。

三、本件上訴人潘振青、左明立與原審被告陳梅月間為不真正連帶債務關係，因債務間各有其不同之發生原因，乃因相關法律規定偶然競合，債務人內部間並無分擔之問題，法律上無合一確定之情，故上訴效力不及於原審被告陳梅月。

四、上訴人左明立經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、被上訴人起訴主張：被上訴人將所有臺北市○○區○○○路000號6樓整層全部（含381地號6-1、6-2、6 -3及公共設施，下稱系爭房屋）於100年3月5日起以每月新臺幣（下同）160,000元出租予上訴人潘振青使用至103年3月4日（下稱系爭租約），並由陳梅月擔任連帶保證人（於100年5月6日起改由上訴人左明立擔任連帶保證人），惟上訴人潘振青自100年起常無故拖欠租金，甚於101年6月5日交付由陳梅月開立101年7月31日兌現之台北富邦銀行農安分行支票號碼NAO133424號32萬元支票（下稱系爭支票）用以擔保支付同年5月及6月房租，並承諾於同年6月20日以現金16萬元、同年6月25日以現金16萬元換回上開支票，並保證同年7月起房租都要以現金支付，如無法實行，願無條件交還系爭房屋。

詎上訴人潘振青未依上開約定履行，亦拒付租金320萬元（自101年5月至102年12月，共20個月，計算式：2016＝320）、水費4,231元（計算式：3,477＋754＝4,231）及電費69,775元（計算式：17,176＋11,354＋8,742＋8,393＋9, 026＋5,583＋9,501＝69,775），合計3,274,006元（計算式：3,200,000＋4,231＋69,77 5＝3,274,006），系爭支票經提示，亦遭退票，經被上訴人發函催繳，迄今仍未清償。

而上訴人左明立為其連帶保證人，自應就上訴人潘振青積欠被上訴人之租金、水電費及管理費，負連帶清償責任。

並聲明：㈠上訴人潘振青、左明立應連帶給付被上訴人3,274,006元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人潘振青經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟其於本院則以：從101年10月27日被上訴人把房屋換鎖，收回房屋，我根本進不去，我要進去看我的機器設備都要透過管理員陪同我進去，管理員有鑰匙，因為被上訴人準備將房屋另行出租，我的機器設備都沒有搬走等語，資為抗辯。

三、上訴人左明立於本院則以：依系爭租約第6條約定，於主債務人即承租人潘振青遲延給付租金逾兩個月後，即得終止系爭租約，惟其未經保證人即上訴人左明立同意卻一再允許潘振青延期清償，依民法第755條規定，上訴人左明立即無庸負保證責任。

又且，被上訴人於101年10月27日就已自行更換門鎖鑰匙且於102年3月11日申請暫停全部用電，並指定台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）於102年3月22日停電拆表，故縱認上訴人有給付系爭房租之義務，自101年10月27日被上訴人將房屋收回時，上訴人即無給付租金之義務。

再者，依最高法院29年上字第762號判例要旨，至遲於102年3月11日被上訴人申請暫停系爭房屋之全部用電時，即可認為被上訴人有默示終止系爭租約之意思表示，上訴人要無給付租金之義務。

又依系爭租約第3條租金之約定「保證金伍拾萬元，於租賃期滿交還房屋實無息返還」故退步言之，縱認上訴人左明立有給付租金之義務，亦應先將前揭保證金50萬元扣除，方為允當等語置辯。

四、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人潘振青及左明立應連帶給付被上訴人3,274,006元，及自103年4月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並為準免假執行之宣告。

上訴人潘振青、左明立均不服，提起上訴，聲明為：㈠原判決關於命上訴人連帶給付部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。

被上訴人答辯聲明：駁回上訴。

（原審判決關於被上訴人以陳月梅為被告請求給付票款部分，未據上訴，且本件非必要共同訴訟，已如前述，該部分不在本院審理範圍）。

五、下列事項為兩造所不爭執（見本院簡上卷一第202、213頁），並有相關證據在卷可證：

㈠、被上訴人與上訴人潘振青於100年1月4日簽立房屋租賃契約（下稱系爭契約），由被上訴人將系爭房屋於100年3月5日起以每月16萬元出租予上訴人潘振清使用至103年3月4日，並由陳梅月擔任連帶保證人，嗣於100年5月6日起，改由上訴人左明立擔任連帶保證人（見原審卷第7至11頁之房屋租賃契約、協議書）。

㈡、上訴人潘振青積欠被上訴人自101年5月起至102年12月止之房租320萬元（計算式：16萬元×20個月）、水費4,231元（計算式：3,477+754）、電費69,775元（17,176+11,354+8,742+8,393+9,026+5,583+9,501），共計327萬4,006元（見原審卷第18至26頁之臺北自來水事業處水費通知單（收據）、台灣電力公司收據）。

㈢、被上訴人曾以吳義珍名義於102年3月11日就系爭房屋之用電申請單獨過戶，並暫停全部用電，且依其指定日期102年3月22日停電拆表。

上訴人潘振青則於102年8月8日以其名義申請復電併辦單獨過戶，同月9日裝表復電（見本院簡上卷第160頁之台灣電力股份有限公司台北市區營業處104年5月11日北市○○0000000000號函）。

㈣、被上訴人依系爭契約第3條約定，收有上訴人潘振青所繳交之50萬元保證金。

六、本院得心證之理由被上訴人主張上訴人潘振青向其承租系爭房屋，積欠自101年5月至102年12月租金、水電費等，被上訴人左明立為其連帶保證人，自應負連帶清償責任等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件兩造爭點厥為：㈠被上訴人是否已於101年10月27日更換系爭房屋門鎖？又其請求上訴人潘振青支付所積欠20個月房租及水電費，共計3,274,006元，有無理由？㈡被上訴人得否以代償上訴人潘振青所積欠之管理費360,000元，與上訴人潘振青所交付之500,000元保證金為抵銷？㈢上訴人左明立是否就上訴人潘振青積欠被上訴人之房租、水電費及管理費，負連帶保證人責任？茲分論敘述如下：

㈠、被上訴人是否已於101年10月27日更換系爭房屋門鎖？又其請求上訴人潘振青支付所積欠20個月房租及水電費，共計3,274,006元，有無理由？1.按民法第423條所定出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持租賃物合於所約定使用、收益之狀態，為出租人之主給付義務，如出租人於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不完全，承租人自得依民法第227條、第226條之規定終止租約。

又依民法第241條規定，有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。

前項拋棄，應預先通知債權人。

但不能通知者，不在此限。

準此，倘承租人因出租人於租賃關係存續中，未盡保持租賃物合於所約定使用、收益狀態之義務，而欲終止租約，仍應先向出租人為終止租約之意思，並將不動產租賃物交付、移轉占有予出租人，如債權人遲延未受領後，始得拋棄其占有，否則縱使承租人事實上拋棄不動產租賃物之權利及占有，並兼有拋棄占有之意思，仍不得據以謂其已返還不動產租賃物予出租人。

查：⑴上訴人主張系爭房屋已於101年10月27日遭被上訴人更換門鎖，並收回房屋云云，惟查，證人即幸福大廈總幹事於本院到庭證稱：「（問：你印象中於101年10月以後6樓的房東是否曾經更換門鎖？）我只知道他有將鑰匙放管理員處。

房東也好，房客也好，都可以隨時去拿。

門就鎖起來，但門鎖有無更換，我不知道。

...（問：101年10月以後6樓房東是否有交待管理員或你，潘振青不可以進入系爭6樓房屋？）我只知道房東有放鑰匙在管理員處，我沒有聽過這件事情。

（問：潘振青在101年10月是否有要進入6樓房屋，而向你們拿鑰匙？）雙方都可以拿鑰匙。

如果不能拿的話，房東就不會交待把鑰匙放在管理員處。

...（問：潘振青有無向你反應，他要進系爭房屋拿東西，門卻被反鎖？）他不用向我反應，他直接向管理員拿鑰匙就可以進入，應該都可以進入。

我也沒有聽過管理員說過潘振青無法進入的事情。

...（問：潘振青何時開始沒有繳納房租？）他斷斷續續，找不到人，就向房東要管理費。

因為那邊有很多承租戶，都是這樣的情形。」

等語（見本院簡上卷一第101反面至103反面頁）；

證人即幸福大廈管理員黃得力於本院證稱：「（問：吳義芳或吳義芳之代理人吳萬來是否曾於前揭協調期限未屆至時，即於101年10月27日擅自更換系爭房屋之門鎖並禁止潘振青進入前揭房屋？）時間上我不清楚。

更換鑰匙是房東的事情，我不清楚。

我只知道之後房東有寄放鑰匙，經房東允許，我們才可以交付鑰匙。

潘振青曾經向我要過鑰匙，我有打電話給房東，房東說可以，我才交付鑰匙。

潘振青要進去，我打電話給房東，房東都會要我交給他鑰匙，沒有遇過房東不給他鑰匙的情形。

...（問：房東如果沒有打電話過來，潘振青有要求進去六樓，你也不會讓他進去？）房東交代讓他進去的話，我們才會讓他進去。

房東大部分會讓他進去，沒有不讓他進去的情形。」

等語（見本院簡上卷一第115至116反面頁）；

證人即幸福大廈管理員蕭時樂於本院證稱：「（問：101年10月以後，有無潘振青沒有鑰匙而無法進入的情形？）正常我們都有幫忙潘振青開門。

因為房東都有交代。

潘振青他上去看他的設備，我個人幫潘振青開門至少四次以上。

這四次間隔不到1個月時間。

...（問：六樓房東如果說不准潘振青進去，你會開門讓他進去？）沒有遇過這種情形。

房東都有讓他進去。

（問：就你了解，吳義芳或吳義芳之代理人吳萬來後來是否有將前揭房屋出租與第三人？（如有）房東是什麼時候再行將系爭房屋出租？）潘振青沒有承租以後，空屋率也蠻久。

去年才租出去。

潘振青約1、2年左右沒有住這房屋。

......（問：潘振青是否曾在101年10月以後，試圖進入六樓的房屋，但因門鎖以更換而無法進入？）六樓只有一戶，面積約226坪，六樓電梯鎖住，我不可能知道門鎖是否更換。

...（問：潘振青在與六樓房東發生租金糾葛以後，有無六樓的鑰匙？）潘振青承租以後，鑰匙是放在他身上。

房東曾經抱怨過潘振青一些簽約的事情。

之後潘振青與房東因租約的事情，鬧得意見不合，房東就把鑰匙寄放管理室，跟我交代潘振青鑰匙用就打電話給他，我們遇到潘振青來就會打電話給房東，房東都會讓他進去。

潘振青與房東發生糾葛時，房東尚未交付鑰匙給我們，是差不多隔半年後才交鑰匙與管理員」等語（見本院簡上卷一第116反面至118頁）。

揆之上揭證人證詞，雖不清楚被上訴人是否有更換系爭房屋鑰匙乙情，但均證稱系爭房屋之鑰匙至少於上訴人潘振青與被上訴人發生租約爭議時，已放置在管理室交由管理員保管，上訴人潘振青前往管理室領取時，未有不讓其領取使用之情形發生等語一致。

⑵上訴人潘振青固稱：被上訴人還沒有換鎖之前，我有跟被上訴人協調，一個星期時間，付他一個月的房租，再繼續營業，當時主委蘇再添也在場，被上訴人也答應一個星期，但不到三天就換鎖了云云，惟此情則為證人蘇再添所否認（見本院簡上卷一第102頁）；

另參系爭房屋於102年3月22日雖曾以吳義珍名義（即被上訴人之兄弟）申請停電拆表，然上訴人潘振青仍於102年8月8日申請復電併辦理單獨過戶，同月9日裝表復電，有台電公司104年5月11日北市○○0000000000號函在卷可稽（見本院簡上卷一第160頁），果若被上訴人業已收回系爭房屋使用為真，上訴人潘振青何得自行以其名義請復電，況如其未能使用系爭房屋，又何須申請復電？足見縱被上訴人將系爭房屋之鑰匙交付管理員保管，上訴人潘振青仍有權使用系爭房屋；

再酌上訴人潘振青自承確有積欠租金，經營卡拉OK所使用之機器設備均放置在系爭房屋內並未搬離等語（見本院簡上卷一第69反面、70頁），益徵上訴人潘振青並未向被上訴人終止系爭租約，且對於系爭房屋鑰匙交由管理員保管之使用狀態未予反對，亦未將系爭房屋交付、移轉占有予被上訴人。

是以，上訴人潘振青主張被上訴人將系爭房屋換鎖致其無法進入使用云云，未提出有利之事證可佐，自無可取。

⑶再按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明文。

準此，使用租賃物乃承租人之權利，縱承租人未使用租賃物，仍應給付租金。

上訴人潘振青主張其因系爭房屋於101年10月27日遭被上訴人換鎖，無法進入使用，自無給付租金之義務云云。

查，被上訴人於102年3月22日擅自拆除電表，至同年8月9日始經上訴人潘振青申請裝表復電，致系爭房屋無電可用，被上訴人固未盡保持系爭房屋合於約定使用、收益狀態之義務，惟按系爭租約第7條第1項約定：房屋之稅捐由甲方負擔，乙方水電及瓦斯、管理、電話費等自行負擔，然上訴人潘振青並未負擔101年11月起至3月間之水費、101年9月起至3月間、102年8月至9月間之電費，而由上訴人代墊等節，為上訴人潘振青所不否認，且有被上訴人所提出之水費、電費收據在卷可證（見原審卷第18至26頁）；

而管理費部分，亦經證人蘇再添證稱：管理費積欠1、2年沒有付，他（指潘振青）斷斷續續繳納房租，找不到人，就向房東要管理費等語（見本院簡上卷一第103及其反面頁），是被上訴人主張其為免電費持續增加，遂申請停電拆表，甚因上訴人潘振青拒繳房租而將系爭房屋鑰匙放置在管理室交由管理員保管等情，自屬可信，且非可歸究於被上訴人。

從而，觀諸上訴人潘振青仍置放其營業所需之機器設備在系爭房屋未搬，且事後自行申請復電，本可繼續占有使用系爭房屋，卻未為之，參照上開規定，自應依約給付租金。

準此以言，上訴人左明立主張被上訴人於102年3月已向台電公司申請暫停全部用電，並且指定台電公司於102年3月22日停電拆表，再者，被上訴人於101年10月間也已經更換系爭房屋的鑰匙，顯見至少從101年10月或102年3月22日起，被上訴人即以默示終止與上訴人潘振青的租賃契約云云，委無可取。

2.上訴人潘振青於本院固主張其曾有積欠幾個月租金，但有逐月清償，陸續填補，最後共積欠一個月租金云云，惟為被上訴人所否認，且觀以上訴人潘振青交付其於101年6月5日親寫載有「五月五日與六月五日支房租開立富邦0000000支票101年7月31日支付，於6月20以現金16萬，6月25日以現金16萬換回支票，7月五日後房租都要以現金支付，如無實行，願無條件交還房東」等語之字據（見原審卷第17頁）予被上訴人，且交付由陳梅月所開立發票日101年7月31日、付款人台北富邦銀行農安分行之面額32萬元支票乙張，嗣因上訴人潘振青未依約履行，被上訴人遂對上訴人潘振青、左明立及陳梅月提起本件訴訟，陳梅月未對原審判命給付票款部分聲明不服而告確定，是倘上訴人潘振青上揭所述僅積欠一個月租金為真，何以未於清償租金後，要求被上訴人返還陳梅月所開立之支票，以免被上訴人將之提示，毋寧怪哉；

甚且，上訴人潘振青對於本院所整理之上揭不爭執事項㈢，有關積欠租金部分，並未再行爭執，依民事訴訟法第270條之1第3項前段，自應受其拘束，堪認上訴人潘振青所述，尚非值採。

次查，上訴人左明立主張被上訴人於102年8月起業已將系爭房屋出租予第三人云云，亦為被上訴人所否認，上訴人左明立就此部分並未舉證以實其說，況上訴人潘振青曾於102年8月8日申請復電，承如前述，果系爭房屋於斯時已由被上訴人另行出租於他人，上訴人潘振青又何須多此一舉申請復電，故上訴人左明立上開所言，不足採信。

又縱系爭房屋鑰匙確有交由管理員保管之事實，惟上訴人潘振青自100年3月間簽立系爭租約迄至102年12月間，仍可持續占有使用系爭房屋，未見被上訴人有何惡意妨礙使用、收益之狀態，已如前述，則被上訴人請求上訴人給付租金320萬元（自101年5月至102年12月，共20個月，計算式：2016＝320）、水費4,231元（計算式：3,477＋754＝4, 231）及電費69, 775元（計算式：17,176＋11,354＋8,742＋8,393＋9,026＋5,583＋9,501＝69,775），合計3,274,006元（計算式：3,200,000＋4,231＋69,775＝3,274,006），即屬有據。

㈡、被上訴人得否以代償上訴人潘振青所積欠之管理費360,000元，與上訴人潘振青所交付之500,000元保證金為抵銷？1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文，因此抵銷須以二人互負之債務均屆清償期為要件。

而押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了、租賃物已返還、承租人無債務不履行情事，即得請求返還（最高法院101年度台簡上字第24號判決意旨參照）。

被上訴人雖不否認有收取保證金500,000元之事實，惟以上訴人潘振青自101年5月開始欠租至102年12月返還系爭房屋為止，尚積欠管理費每月18,000元，共計360,000元未付，自得於500,000元之保證金扣除云云。

惟按系爭租約第3條第2項約明：保證金伍拾萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還，且揆之該保證金之性質，等同押租金，則系爭房屋於103年出租於他人使用，據證人蕭時樂證述在卷（見本院簡上卷一第117反面頁），既經被上訴人自行占有系爭房屋予以出租他人，應認上訴人潘振青自斯時起已返還系爭房屋，是以，上訴人潘振青請求返還上開保證金之清償期已屆至，自可憑採。

2.另參證人蘇再添證稱：潘振青積欠管理費1、2年未付，後來房東先付100,000元的管理費。

系爭房屋的管理費是18,160元等語（見本院簡上卷一第103頁），且行文稱：「...早期所欠大樓的管理費，大樓已跟房東協商過以100,000元結，其它的大樓不予追繳了...」等語（見本院簡上卷二第37頁），被上訴人雖以縱使臨時管理處放棄超過100,000元部分追繳，但不保證其它住戶得另行以自己名義提出請求被上訴人返還欠繳管理費之訴訟云云為辯，然被上訴人對於其僅支付100,000元之管理費未予爭執，則其他住戶日後是否對其追繳其餘管理費，尚不得而知，自難以尚未發生之事強加諸於上訴人潘振青而令其返還。

是故，上訴人左明立主張以潘振青所有之該保證金債權與所積欠被上訴人之租金債務互為抵銷，自屬有據。

㈢、上訴人左明立是否就上訴人潘振青積欠被上訴人之房租、水電費及管理費，負連帶保證人責任？1.按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。

上訴人左明立固否認保證契約公證書形式及實質之真正。

惟查，被上訴人所提100年5月6日簽立之協議書，形式上是由被上訴人與潘振青、陳梅月、左明立所簽立，然上訴人左明立並未否認其之印文真正，揆諸上開規定，自可推定為真正，有形式之證據力，除確有反證足以證明其記載不實外，就其所記載之事實自有實質之證據力；

況上訴人左明立其後並未否認其有擔任系爭租約之連帶保證人，如不爭執事項㈠所述，該協議書確經雙方當事人本人簽名、蓋章，是上訴人左明立依約，自負擔系爭租約之連帶保證人責任，灼然至明。

2.按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，民法第739條定有有文；

又連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273條第1項亦有明定。

上訴人左明立主張被上訴人有允許主債務人潘振青延期清償之情事云云，有潘振青於本院之陳述可證，並執潘振青分別於100年8月5日、未載明日期、100年9月1日、100年11月1日、100年11月8日、100年11月29日、100年12月22日所書立之欠條為據（見原審卷第12至16反面頁），然查：⑴就定有期限之債務為保證者，如債權人允許主債務人延期清償時，保證人除於其延期已為同意外，不負保證責任，為民法第755條之所明定。

此項規定凡保證債務均適用之，連帶保證債務不過保證人喪失先訴及檢索抗辯權，仍不失為保證債務之一種，自無排斥上開法條適用之理由，最高法院44年度台上字第1182號判例意旨固可參照；

惟就定有期限之債務為保證者，如債權人允許人延期清償時，保證人除對於延期已為同意外，不負保證責任，固為民法第755條所明定。

但約定保證人於一定期間內為保證者，則在此一定期間內所發生之債務，如債權人允許主債務人延期清償，而所延展之清償期仍在該一定期間內者，保證人自不得援引前開法條，而主張不負保證責任，最高法院40年台上字第1470號判例意旨足參。

查，上訴人潘振青於前曾因繳款不正常，而自書字據言明延後付款之情，經其自陳在卷，然上開積欠租金款項，均發生於本件請求自101年5月起租金之前，自與本件請求無涉，且按系爭租約第2條已約明，租賃期間為100年3月5日至103年3月4日，上訴人左明立所擔保者乃為上訴人即承租人潘振青承租期間之連帶保證責任，依上開判例見解，自無民法第755條之適用餘地；

更何況，上訴人左明立亦未舉證證明被上訴人有同意上訴人潘振青延期清償之意，故上訴人左明立就上訴人潘振青於承租系爭房屋所生之上揭租金、水電費等，自須負擔連帶保證責任，於連帶債務未全部履行前，上訴人左明立仍應負連帶保證責任。

被上訴人對上訴人潘振青、左明立請求連帶給付3,274,006元，自屬可憑。

⑵至上訴人左明立另主張被上訴人依系爭租約第6條約定，於主債務人即潘振青遲延給付租金逾兩月後，即得終止本件租約，惟其未經保證人即上訴人左明立同意卻一再允許潘振青延期清償，依民法第755條規定，其無庸負保證責任，且被上訴人於上訴人潘振青遲延繳納租金超過兩個月即得終止租約，卻沒有行使終止權，違反民法第148條第2項云云。

然按系爭租約第6條第1項係約定：「乙方（即上訴人潘振青）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾二個月，且經甲方催告期限繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方（即被上訴人）得終止租約」（見原審卷第8頁），意表承租人雖延遲給付租金達二個月，仍須出租人催告期限繳納仍不支付時。

出租人始得終止租約，乃為出租人即被上訴人終止契約權利之限制，非謂承租人一有遲延租金，出租人即可終止租約，核與延期清償租金債務無涉；

甚者，終止租約與否，乃被上訴人之權利行使，且上訴人潘振青如不予續租，亦得向被上訴人主張終止租約，卻捨此未為，自難謂被上訴人有何故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人即有違反誠信原則可言，併予敘明。

3.基此，被上訴人主張上訴人左明立於100年5月6日改由其擔任系爭租約之連帶保證人，依系爭租約，自應就上訴人潘振青所積欠之上開租金、水電費等，負連帶清償債任。

七、綜上所陳，被上訴人依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付被上訴人2,774,006元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年4月28日起（見原審卷第46、47頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬正當，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第451條第2項、第385條第1項、第79條、第85條第2項、，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第六庭 審判長法 官 黃明發
法 官 湯千慧
法 官 汪曉君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；
判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。
並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書記官 楊婷雅