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臺灣臺北地方法院民事判決 103年度簡上字第553號
上 訴 人 闕麗梅
訴訟代理人 張立業律師
複 代理人 劉禹劭律師
被 上訴人 闕梅桂
訴訟代理人 楊愛基律師
被 上訴人 林珊
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國103年10月1日本院臺北簡易庭103年度北簡字第1448號第一審判決提起上訴，本院於民國104年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項定有明文。
本件被上訴人林珊經合法通知而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：㈠坐落臺北市○○區○○段0○段000地號之土地，及其上臺北市○○區○○段0○段00○號之建物，即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00號之房屋（下稱系爭房屋）於民國52年12月31日興建完成，由上訴人、被上訴人闕梅桂、訴外人闕秀育及上述3人之父闕河成分別共有，應有部分各為4分之1。
闕秀育於83年至87年間，提供其應有部分4分之1及系爭房屋所坐落土地全部向訴外人宋賢抵押借款新臺幣（下同）9600萬元。
後闕秀育因屆期未清償9600萬元借款，而遭宋賢聲請拍賣抵押物，系爭房屋部分嗣由被上訴人闕梅桂以共有人身分優先承買原屬闕秀育之應有部分4分之1，被上訴人闕梅桂並於96年1月31日辦妥所有權移轉登記，故自96年1月31日起，系爭房屋之共有人分別為闕河成、上訴人及被上訴人闕梅桂，應有部分各為4分之1、4分之1及2分之1。
嗣闕河成於99年5月11日死亡，其繼承人為上訴人、被上訴人闕梅桂及訴外人闕李春花、闕秀育、闕才貴、闕梅雪等6人。
闕河成原有系爭房屋應有部分4分之1即由上述6人均分，故自99年5月11日起，系爭房屋各共有人之應有部分變更為：上訴人24分之7、被上訴人闕梅桂24分之13及闕李春花、闕秀育、闕才貴、闕梅雪各24分之1。
又闕李春花於101年9月16日死亡，其繼承人為上訴人、被上訴人闕梅桂及闕秀育、闕才貴（因闕梅雪並非闕李春花所生，故無繼承權），闕李春花就系爭房屋應有部分24分之1由上述4人均分，系爭房屋至此各共有人應有部分為：上訴人96分之29、被上訴人闕梅桂96分之53、闕秀育96分之5、闕才貴96分之5、闕梅雪96分之4。
㈡上訴人於99年10月10日出具委託書，授權被上訴人闕梅桂處理系爭房屋修繕出租事宜。
詎被上訴人闕梅桂為圖將系爭房屋4、5樓占有使用，竟與訴外人張顯銘私相收受，表面約定將系爭房屋全棟以20萬元出租予集辰貿易有限公司（下稱集辰公司），再由該公司負責人張顯銘將系爭房屋4、5樓無償供與被上訴人使用。
實則，集辰公司與被上訴人間，就系爭房屋4、5樓，並無租賃關係存在。
被上訴人占有使用系爭房屋之4、5樓，甚至連系爭房屋1至3樓向集辰公司所收取之每月20萬元租金亦拒絕按應有部分比例交付予上訴人。
經上訴人起訴請求被上訴人闕梅桂交付租金，被上訴人闕梅桂更要求上訴人負擔系爭房屋4、5樓因其為個人居住使用而支出之高額裝潢、修繕費用92萬4517元，經本院以101年度訴字第857號民事判決，認定被上訴人闕梅桂主張上訴人應負擔其為個人居住使用所生之高額裝潢修繕費用云云，並無理由，被上訴人闕梅桂不服提起上訴，亦經臺灣高等法院以102年度上易字第716號民事判決駁回上訴而確定。
㈢被上訴人主張渠等係基於共有人間之管理約定、基於合法轉租之次承租人地位，占有使用系爭房屋4、5樓，並非無權占有，惟兩造係約定被上訴人闕梅桂就系爭房屋有權處理修繕、出租事宜，並不包括系爭房屋之奢侈裝潢，亦絕非授權被上訴人闕梅桂將系爭房屋之4、5樓納為己用，且系爭房屋共有人間對於系爭房屋並無分管契約存在。
㈣系爭房屋4樓之面積為105.7平方公尺（約32坪）、5樓面積為79.5平方公尺（約24坪），總共可使用面積高達56坪，相較系爭房屋周邊地區相同坪數之租金，40坪房屋每月租金為4萬2000元，若坪數在20坪以下，最低租金亦需9500元，集辰公司以1萬元租金將系爭房屋4、5樓出租予被上訴人，顯違常理。
另集辰公司將系爭房屋1樓出租予訴外人桂麗瑩黃金有限公司（下稱桂麗瑩公司），不僅有簽訂租約，更有報稅，集辰公司與被上訴人間若有租賃關係存在，衡情集辰公司應會如系爭房屋1樓般簽立租約及依法報稅。
又由張顯銘之證詞可知，系爭租金根本沒有入公司帳，既然集辰公司連租金皆未向被上訴人收取，倘真有租賃關係，亦係存在被上訴人與張顯銘間，而與集辰公司無涉，被上訴人主張渠等係基於合法轉租之次承租人地位，占有系爭房屋4、5樓云云，於法無據。
被上訴人闕梅桂與張顯銘私相收受，變相地將系爭房屋之特定部分（即4、5樓）據為己用，不僅侵害全體共有人之權利，而系爭房屋全體共有人本應享有4、5樓之租金利益，更遭被上訴人闕梅桂及張顯銘朋分。
㈤上訴人於100年9月14日及同年月16日分別寄發存證信函予被上訴人闕梅桂及張顯銘，告知終止與被上訴人闕梅桂之委任契約，則上訴人與被上訴人闕梅桂間之委任契約，已於100年9月14日合法終止，是被上訴人闕梅桂辯稱上訴人自始同意被上訴人闕梅桂出租系爭房屋予集辰公司，純屬虛構。
上訴人於99年10月10日授權被上訴人闕梅桂時，尚不知被上訴人闕梅桂與張顯銘勾串，如何能表示異議？遑論被上訴人林珊誆稱有向集辰公司回租房屋一事。
實係被上訴人闕梅桂遭上訴人起訴請求給付租金後，因被上訴人闕梅桂之訴訟代理人於本院101年度訴字第857號審理時供出此事，上訴人始悉上情。
嗣上訴人於訴訟過程更一再否認被上訴人林珊與集辰公司間有租賃關係存在而請求調查證據，足見被上訴人辯稱上訴人同意集辰公司轉租予被上訴人林珊，純屬虛構。
倘若被上訴人林珊與集辰公司間真有租賃關係存在（假設語），集辰公司應負擔100多萬元之修繕費用，何以被上訴人林珊願自行負擔上開費用而不向集辰公司請求，又倘集辰公司已負擔百萬元之裝潢費用，何以願意僅以1萬元將系爭房屋出租予被上訴人林珊（需要100個月方能回收裝潢成本而無任何盈餘），足見被上訴人林珊與集辰公司間並無租賃關係，被上訴人係無權占有系爭房屋之4、5樓。
爰依民法第767條第1項前段、第821條之規定，提起本件訴訟，請求：1.被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號4樓及5樓之房屋遷出，並將該房屋返還予上訴人及其他全體共有人。
2.上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈥並補陳：被上訴人闕梅桂與張顯銘私相收受，集辰公司以顯低於周邊租金行情之租金，承租系爭房屋，更變相令被上訴人闕梅桂廉價使用系爭房屋4、5樓空間，侵害系爭房屋全體共有人權利之事實，業經本院以103年度抗字第402號裁定查明。
可知，張顯銘同意配合謊稱與被上訴人林珊間有租賃契約存在，使被上訴人能無權占用系爭房屋，張顯銘方能以遠低於市場行情之租金承租系爭房屋1至3樓，故而集辰公司與被上訴人間就4、5樓部分根本無租賃關係存在。
被上訴人未經系爭房屋其他共有人全體之同意，竟將系爭房屋之特定部分占用收益、違法使用，上訴人得本於所有權請求除去被上訴人之妨害，並請求向全體共有人返還占用之部分，於法有據等語。
二、被上訴人則以：㈠系爭房屋現為上訴人、被上訴人闕梅桂及闕才貴、闕梅雪、闕秀育等5人所共有，其等之應有部分各為：上訴人96分之29、被上訴人闕梅桂96分之53、闕秀育96分之5、闕才貴96分之5、闕梅雪96分之4。
被上訴人闕梅桂及闕才貴、闕梅雪於101年12月25日與集辰公司訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），將系爭房屋之全部出租予集辰公司，嗣集辰公司復將系爭房屋之1樓出租與桂麗瑩公司及將4、5樓出租與被上訴人。
上訴人主張系爭租約未得其同意，另案起訴請求桂麗瑩公司遷讓房屋，業經本院102年度訴字第1867號及臺灣高等法院102年度上易字第1270號民事判決上訴人敗訴確定。
詎上訴人又以相同事件，對被上訴人提起本件訴訟。
㈡上訴人於99年10月10日授權被上訴人闕梅桂出租系爭房屋，被上訴人闕梅桂於同年12月出租予集辰公司，集辰公司再於100年1月10日出租予被上訴人林珊，姑不論集辰公司與被上訴人林珊間之租約是否真正，惟上訴人從未表示異議，且於嗣後提起給付租金訴訟（指本院101年度訴字第857號、臺灣高等法院102年度上易字第716號交付租金事件）時，亦主張集辰公司與被上訴人林珊間之租約存在，並要求按持分比例分配集辰公司所繳交之租金，且依上訴人起訴之主張，係要求分配系爭房屋全部之租金，足證上訴人已同意被上訴人闕梅桂出租系爭房屋之全部予集辰公司，且並未反對集辰公司轉租予被上訴人林珊，也未表示異議或不同意見。
又房屋租金會因屋況、裝潢、地點、位置及個人喜好而有不同，無法一概而論，且被上訴人林珊承租系爭房屋4、5樓時，該4、5樓殘破不堪，被上訴人林珊用自己費用將近100多萬元予以修繕，而依前案交付租金訴訟法院之見解，此部分修繕費用應由集辰公司承擔。
集辰公司也花費幾百萬元修繕系爭房屋1至3樓，故當初合約才會有集辰公司可以優先續約之條款。
是依系爭房屋4、5樓之屋況，集辰公司以1萬元出租予被上訴人林珊，並無不合理之處。
㈢又被上訴人闕梅桂及闕才貴、闕梅雪就系爭房屋之應有部分（含潛在應有部分）比例合計為96分之62，此共有人數、應有部分合計均已過半數，故被上訴人將系爭房屋出租予集辰公司自屬合法。
集辰公司依系爭租約第8條對於系爭房屋既有轉租權，其將系爭房屋轉租予被上訴人亦屬合法。
況系爭租約第6條明定系爭房屋出租予集辰公司之收益按各共有人應有部分比例分配，而集辰公司已將102年1月至同年6月應分配予上訴人之租金數額為清償提存，足見上訴人已受管理之利益，其基於共有權所得享之權益並未受到損害，至集辰公司與被上訴人間之租約內容為何，與上訴人之權益無涉。
本件被上訴人林珊向集辰公司承租系爭房屋4、5樓，被上訴人闕梅桂則為其占有輔助人，被上訴人基於合法轉租之次承租人地位，占有使用系爭房屋4、5樓，並非無權占有等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；
㈡被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號4樓及5樓之房屋遷出，並將該房屋返還予上訴人及其他全體共有人、㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋係上訴人與被上訴人闕梅桂及闕才貴、闕梅雪、闕秀育等5人所共有，各應有部分（包含原分別共有之應有部分，及因繼承而取得之潛在應有部分）為96分之26、96分之53、96分之5、96分之4、96分之5，有建物登記謄本可稽（參原審卷第54頁）。
㈡上訴人於99年10月10日書立書面委託被上訴人闕梅桂出租系爭房屋，授權時間為：99年10月11日至101年12月31日止（參原審卷第153頁）。
㈢上訴人於100年9月14日以台北信維郵局第5028號存證信函通知被上訴人闕梅桂終止委任（參原審卷第164頁）。
㈣被上訴人闕梅桂與訴外人闕才貴、闕梅雪等3人於101年12月25日與集辰公司簽訂系爭租約，租期自102年1月1日起至106年12月31日止（參本院卷第117-118頁）。
㈤系爭房屋第4、5樓現由被上訴人2人占有使用中。
四、得心證之理由：㈠上訴人主張其為系爭房屋之共有人之一，系爭房屋之全體共有人間並無分管契約存在，被上訴人占用系爭房屋第4、5樓係無權占有，自應將系爭房屋返還予全體共有人，惟被上訴人則執上詞置辯，是本件所應審究者為：被上訴人占用系爭房屋4、5樓有無正當權源？而按所有人對於以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被上訴人對上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯，上訴人於被上訴人無權占有之事實，無舉證責任。
被上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認上訴人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
是被上訴人就占有系爭房屋4、5樓具正當權源之事實負舉證之責，合先敘明。
㈡按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。
前開規定於公同共有準用之，民法第820條第1項、第828條第2項分別定有明文。
共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍（最高法院100年度台上字第1776號判決意旨參照）。
又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承人對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，應以應繼分之比例為計算之標準（最高法院91年度台上字第2329號判決意旨參照）。
查系爭房屋為上訴人與被上訴人闕梅桂及闕才貴、闕梅雪、闕秀育等5人所共有，各應有部分（包含原分別共有之應有部分，及因繼承而取得之潛在應有部分）為96分之26、96分之53、96分之5、96分之4、96分之5，以及被上訴人闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪於101年12月25日與集辰公司訂立系爭租約，將系爭房屋之全部出租予集辰公司，租期自102年1月1日至106年12月31日（參本院卷第117-118頁），均為兩造所不爭執，業如前述。
被上訴人闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪之應有部分（包含原分別共有之應有部分，及因繼承而取得之潛在應有部分）比例合計為96分之62，足認其共有人數、應有部分（包含原分別共有之應有部分，及因繼承而取得之潛在應有部分）合計均已過半數，是被上訴人闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪於101年12月25日與集辰公司就系爭房屋簽訂系爭租約，縱未經上訴人同意或授權，依前開說明，自屬合法有效。
㈢依系爭租約第8條約定：「甲方（即闕梅桂等）同意乙方（即集辰公司）轉租」，則集辰公司倘有將系爭房屋轉租予他人使用，亦屬合法轉租。
而證人張顯銘於原審證述：伊有將系爭房屋4、5樓出租給林珊，第1年有簽訂租約，之後只有收租金並無簽約，每月租金為1萬元，租金是雙方商定。
系爭房屋4樓是30坪，5樓是加蓋，沒有權狀，沒有實際去量過，周邊市場行情很難說，有的2萬元，有的3個樓層1萬元。
租金並未入公司帳。
系爭房屋4、5樓之租金，承租人係以現金交付，有時由林珊交付，如果她沒有空，就是由她母親闕梅桂轉交。
伊原先與闕梅桂簽訂合約，闕梅桂是取得原告的授權書同意，當時伊有交付13個月支票租金給闕梅桂到隔年10月。
嗣伊與闕梅桂等另訂立系爭租約，是新的合約，租期為5年，而屬於上訴人的所有租金，集辰公司全部提存法院。
與林珊之租約在第2年後從來沒有換過約，也未約定租期多久，也未再協議調整租金。
伊一直是集辰公司之實際負責人，該公司從事買賣鞋業及套房出租，並無其他合夥人，僅有伊1人等語在案（參原審卷第115-118頁），堪認被上訴人抗辯：被上訴人林珊係向集辰公司承租系爭房屋4、5樓，被上訴人闕梅桂則為其占有輔助人，被上訴人2人係基於合法轉租之次承租人地位，而占有使用系爭房屋4、5樓，並非無權占有等語，並非無稽，而可採信。
㈣上訴人固以系爭房屋4、5樓之租金僅1萬元，不符市場行情，且依證人張顯銘於原審之證詞，系爭租金根本沒有入集辰公司帳，倘真有租賃關係，亦係存在被上訴人與張顯銘間，而與集辰公司無涉，並主張證人張顯銘與被告闕梅桂有私下利益交換之情。
惟承前所述，系爭租約係經多數共有人（即被上訴人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪等3人），且應有部分過半數之同意而出租予集辰公司，縱未經原告同意或授權，仍屬合法出租，且依據系爭租約之約定，准許承租人轉租他人，則集辰公司合法承租系爭房屋後，自有權轉租他人使用，至於集辰公司轉租予何人、轉租他人之租金依何而定、如何收取、如何報帳、完稅，甚至不予收取分文，而無償提供他人使用，在不違反相關法令及系爭租約約定之前提下，本即聽任集辰公司自由決定，非他人所得過問。
又證人張顯銘身為集辰公司之法定代理人，自有權代表公司為法律行為，茲證人張顯銘已到庭證實集辰公司確有以上揭條件將系爭房屋4、5樓出租予被上訴人林珊，並將該2樓層之房屋交由被上訴人使用之事實，上訴人一再砌詞爭執、否認，並無可取。
至於被上訴人林珊向集辰公司承租之後，現在如何使用系爭房屋4、5樓，甚或空置不予使用，在不違反相關法令及其與集辰公司間之約定下，亦均聽憑次承租人即被上訴人林珊決定，並非上訴人所得過問，更無從以被上訴人林珊現空置或交由他人使用等情由，而於租賃期限屆滿或依法終止前，以共有人身分請求返還共有物。
是上訴人請求本院履勘現場確認系爭房屋4、5樓目前實際使用現況，核屬並無必要，附此敘明。
㈤綜此，被上訴人林珊本於合法轉租之次承租人地位占有使用系爭房屋4、5樓，自非無權占有，被上訴人闕梅桂為被上訴人林珊之母，其主張為占有輔助人亦非無據。
縱認上訴人主張被上訴人林珊與集辰公司間係無償使用借貸關係，被告亦非屬無權占有，是上訴人主張被上訴人係無權占用系爭房屋4、5樓云云，並無可採。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第821條之法律關係，請求被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號4、5樓之房屋遷出，並返還予上訴人及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。
原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 11 日
民事第五庭 審判長 法 官 姜悌文
法 官 薛中興
法 官 李桂英
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 11 日
書記官 林芯瑜
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