臺灣臺北地方法院民事-TPDV,103,訴,4540,20151221,1

臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4540號
原 告 廖新財
訴訟代理人 連世昌律師
複 代理人 吳婉貞
被 告 東芝不動產有限公司
法定代理人 謝幸瑾
上列當事人間請求返還仲介費事件，本院於民國104年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊就所有門牌號碼新北市○○區○○○路00號房屋及其坐落基地（以下合稱系爭房地），原於民國101年12月20日委託伊媳婦即被告公司營業員林幼青代為銷售，後因未能如期售出，復於102年6月27日委託被告公司營業員吳金盾代為銷售，約定委託期間為102年6月27日至102年9月30日，屆期後合意延長至102年10月10日止，惟仍未能售出。

伊乃經由訴外人林榮助介紹覓得買家即訴外人陳厚坪、陳柏聰，詎林幼青擅自拍攝渠等現場看屋照片傳送予吳金盾，俾佯稱陳厚坪、陳柏聰為被告公司居間所獲客戶，俟伊與陳厚坪、陳柏聰先於102年12月5日簽訂「房地產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），後於102年12月9日至代書事務所辦理系爭房地第2期付款事宜時，林幼青竟又通知吳金盾到場，共同誆稱伊須就被告公司所仲介陳厚坪、陳柏聰部分支付仲介費，否則吳金盾將循訴訟途徑使伊無法過戶系爭房地，伊因受該不實訊息影響，擔憂倘無法履行系爭買賣契約須賠付鉅額違約金，遂於102年12月10日與被告公司法定代理人謝幸瑾簽訂「服務費確認書」（下稱系爭確認書），並於103年1月7日將服務費新臺幣（下同）65萬元匯入被告公司帳戶。

然伊匯款後，始知悉兩造間早已不存在有效之一般或專任委託銷售契約關係，且陳厚坪、陳柏聰更非經被告居間之買家，此由系爭買賣契約第14條（特約事項）第3點記載「本件買方承諾如係仲介帶看過之客戶（含家屬），則仲介費全由買方負責，與賣方無涉。

（專屬仲介公司帶看）」、「介紹人：林榮助」等文字，已表明陳厚坪、陳柏聰絕非透過被告公司居間仲介等旨亦明，故被告就系爭房地成交之買方毫無干係，伊實無給付仲介費予被告之必要。

是原告係受被告履行輔助人林幼青、吳金盾及謝幸瑾之詐欺，且在吳金盾脅迫下給付65萬元，自得以103年5月16日臺北光武郵局第383號存證信函撤銷簽訂系爭確認書及給付仲介服務費65萬元之意思表示，並請求被告返還所受領65萬元本息之不當得利；

又因林幼青擅自拍攝伊與陳厚坪、陳柏聰看屋時之非公開照片，藉以與吳金盾、謝幸瑾故意為前開詐欺、脅迫行為，致侵害伊表意自由，伊亦得請求被告給付65萬元本息之損害賠償。

再縱認伊應支付被告仲介報酬，依民法第548條、第572條規定，仍應以被告確實曾為伊處理事務之範圍為限，超過部分仍屬不當得利而應返還。

爰依民法第92條、第179條、民法第184條第1項前段之規定，請求擇一為有利伊之審理等語。

並聲明：㈠被告應給付原告65萬元，及自支付命令狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告就系爭房地，曾陸續與伊公司營業員林幼青、吳金盾及原告之子廖偉宏簽訂3份「委託銷售契約書」（分別為專任、專任、一般委託銷售契約），均約定買賣成交時，原告即應給付伊買賣成交總價4%作為服務報酬；

且於原告與林幼青、吳金盾簽訂之專任委託銷售契約書第12條第1、4款中，尚約定「委託期間內，甲方（即原告）自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介…者，甲方應給付委託總價額4%與乙方（即被告）」、「委託期間內或委託期間屆滿…後二個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶或其配偶、二等親內之親屬者，甲方應給付委託總價額4%與乙方」。

又關於系爭委託契約之存續期間，原告委託林幼青代銷期間為101年12月20日起至系爭房地賣出時止；

委託吳金盾代銷期間為102年6月27日起至102年10月10日，原告並曾口頭同意延至同年月15日止；

委託廖偉宏代銷期間則為102年10月11日起至102年12月31日。

伊公司營業員在受委託代銷期間確實皆有提供相關人力、物力之居間仲介服務，且為陳厚坪、陳柏聰帶看過系爭房地，後原告與陳厚坪、陳柏聰於102年12月5日簽訂系爭買賣契約時，吳金盾更在場要求參與，惟遭原告及代書拒絕。

是原告於與伊前揭委託銷售契約有效存續中，將系爭房地以總價4,150萬元售予陳厚坪、陳柏聰，即屬伊居間仲介所賣出，當應負有給付伊4%即約160餘萬元仲介報酬之義務。

而該報酬經伊公司抽成後，餘款本應分配予均曾承辦系爭房地仲介之林幼青、吳金盾、廖偉宏3人，惟因原告主動聯絡伊公司負責人謝幸瑾欲洽談仲介服務費事宜，表示將另行私下給付仲介報酬予林幼青、廖偉宏，兩造遂於102年12月10日簽立系爭確認書，就系爭房地居間服務費達成以65萬元和解之意思表示合致，林幼青、廖偉宏並同時在該確認書上簽名確認，原告乃於103年1月7日將65萬元匯入伊公司帳戶，過程中原告從未遭詐欺或脅迫，更無何表意自由遭受侵害之情事，況原告對此亦未能舉證以實其說。

從而，具和解契約性質之系爭確認書及原告據以給付之65萬元應屬有效，原告時隔數月始主張其遭詐欺脅迫，以103年5月16日存證信函撤銷簽訂系爭確認書及給付65萬元之意思表示，並依不當得利、侵權行為之法律關係，請求伊返還該65萬元款項，要屬無據。

至原告雖另依民法第548條、第572條規定請求減少系爭仲介報酬，然因民法第548條規定已給付報酬者不得請求返還，第572條則僅係關於請求報酬時期之規定，原告此部分主張亦難認有理等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件經本院協助兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第163頁正反面、第205頁反面）：㈠系爭不動產原為原告所有。

㈡原告於101年12月20日與被告公司營業員林幼青（即原告媳婦）就系爭不動產簽定如本院卷第68至72頁所示專任委託銷售契約，且不爭執該契約之形式真正。

㈢原告於102年6月27日與被告公司營業員吳金盾就系爭不動產簽定如本院卷第73至75頁所示專任委託銷售契約，約定委託期間自102年6月27日起至102年9月30日止；

嗣於102年10月1日復簽定如本院卷第76頁所示「契約內容變更同意書」，將委託期間延長為自102年10月1日起至102年10月10日止，且不爭執上開契約及契約內容變更同意書之形式真正。

㈣原告於102年10月11日與被告公司營業員廖偉宏（即原告之子）就系爭不動產簽定如本院卷第78頁所示一般委託銷售契約，約定委託期間自102年10月11日起至102年12月31日止，且不爭執該契約之形式真正。

㈤原告於102年12月5日與陳厚坪、陳柏聰簽定如本院卷第42至44頁所示系爭房地買賣契約，且於該契約第14條（特約事項）第3點中載有「本件買方承諾如係仲介帶看過之客戶（含家屬），則仲介費全由買方負責，與賣方無涉。

（專屬仲介公司帶看）」等文字。

㈥原告於102年12月10日簽定如本院卷第55頁所示系爭確認書。

㈦原告於103年1月7日將65萬元匯入被告公司帳戶。

㈧原告以103年5月16日臺北光武郵局第383號存證信函，請求被告返還所受領之65萬元。

四、得心證之理由：原告主張兩造間實不存在有效之居間契約，系爭房地亦非經由被告仲介而售出，詎被告竟佯稱其有給付仲介報酬義務，否則不得將系爭房地過戶予買受人，以此方式詐欺、脅迫其不得不給付65萬元，其嗣已撤銷簽訂系爭確認書暨給付之意思表示，被告即應依不當得利、侵權行為之法律關係返還所收受65萬元本息，況其縱有給付仲介服務費義務，仍以被告曾處理事務之範圍為限，被告亦應返還溢領報酬等語；

被告則否認之，並以前詞置辯。

茲就本院協同兩造協議確認之爭點（見本院卷第163頁反面至164頁反面、第205頁反面）析述如下：㈠原告以其簽訂系爭確認書暨同意給付65萬元之意思表示，係受被告公司營業員林幼青、吳金盾及負責人謝幸瑾詐欺，並遭吳金盾脅迫所為，已依民法第92條規定，撤銷上開意思表示，並依同法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告給付65萬元之不當得利或損害賠償，是否有據？⒈按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。

又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例要旨參照）。

本件原告主張受林幼青、吳金盾、謝幸瑾詐欺及遭吳金盾脅迫，始簽訂系爭服務費確認書暨同意給付65萬元一節，既為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。

⒉就原告是否遭被告履約輔助人林幼青、吳金盾、謝幸瑾詐欺，而得撤銷所為意思表示之部分：查原告主張其遭詐欺，無非以兩造間無有效之一般委託或專任委託銷售契約關係存在，且陳厚坪、陳柏聰非經被告居間而買受系爭房地，其並無必要給付仲介費予被告為論據，並提出其與廖偉宏所簽訂一般委託銷售契約書、其與陳厚坪及陳柏聰所簽訂102年12月5日系爭買賣契約、65萬元匯款回條、被告所開立65萬元統一發票、103年5月16日臺北光武郵局第383號存證信函（見本院103年度司促字第11240號卷，下稱司促卷，第3至6頁；

本院卷第42至45頁），及證人陳厚坪、林榮助之證言（見本院卷94頁反面至第96頁反面）為佐。

經查：⑴原告就系爭房地，曾先於101年12月20日與林幼青簽訂專任委託銷售契約，其中第3條就委託銷售期間之迄日留白未載，第12條則載有「甲方（即原告）如有下列情形之一者，視為乙方（即被告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：委託期間內，甲方自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止本契約者，甲方應給付委任總價額4%與乙方」之約款；

復於102年6月27日與吳金盾簽訂專任委託銷售契約，約定委託期間為102年6月27日至102年9月30日，後於102年10月1日簽訂契約內容變更同意書將該委託期間延長至102年10月10日止，其中第12條亦載有「甲方（即原告）如有下列情形之一者，視為乙方（即被告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2個月內，甲方（即原告）將委託標的出售予乙方（即被告）曾經仲介之客戶或其配偶，二等親內親屬者，甲方應給付委託總價額4%予乙方」之約款；

再於102年10月11日與廖偉宏簽訂一般委託銷售契約，約定委託期間為102年10月11日至102年12月31日等情，有前開契約在卷可稽（見本院卷第68至78頁），且為兩造所不爭；

而被告公司營業員除於前開委託期間內在系爭房地現場設置看板廣告、印製銷售DM、現場帶看多組客戶外，林幼青及廖偉宏亦曾為陳厚坪、陳柏聰之母即訴外人周月秀帶看系爭房地，有卷附照片及DM可參（見本院卷第79頁），並據吳金盾、林幼青結證綦詳（見本院卷第98頁、第99頁反面）。

又原告後雖於102年12月5日會同陳厚坪、陳柏聰就系爭房地簽訂系爭買賣契約，並於102年1月9日至代書處辦理後續手續，然復自行打電話予被告公司謝幸瑾，表示欲洽談服務費事宜，嗣兩造乃於102年12月10日在被告公司辦公室簽立系爭確認書等情，業經原告自承：每次簽約我媳婦（即林幼青）都有在場等語（見本院卷第101頁），及證人林幼青結證稱：102年12月5日第一次簽約因我們找不到所有權狀，所以又約第二次簽約即102年12月9日，吳金盾有到場，我有問公公（即原告）要不要陪同他與吳金盾談，但我公公說不用陪，他自己談就好…針對簽訂系爭確認書之事，當時我跟我公公說公司的事情，我先來瞭解狀況，之後再談，我請公公作決定前，我前腳進公司，我公公後腳就進來公司了…我並沒有打電話幫我公公打電話聯絡公司或謝幸瑾…所以後來我跟我先生（即廖偉宏）想說既然公公已經協調好系爭確認書，我們才簽名等語明確（見本院卷第101頁）。

再觀諸系爭確認書，除記載「茲有關賣方廖新財（即原告）出售系爭房地，今賣方同意支付服務費用65萬元完整無誤。

支付日期102年12月20日（第三次付款）。

此致東芝不動產公司（即被告），本服務費為經紀人吳金盾所有，與林幼青、廖偉宏無關。

中華民國102年12月10日」等文字，並經原告親自簽名，復由林幼青、廖偉宏在手寫「同意人」欄簽名（見本院卷第54頁），衡以原告之子廖偉宏、子媳林幼青均在被告公司擔任不動產仲介多年，原告於簽訂系爭確認書前，本有足夠時間與渠等討論、查詢是否應就系爭房地給付仲介費、服務費或其他費用等相關細節，且該確認書簽訂當日廖偉宏、林幼青亦在辦公室外等候，此情有證人吳金盾、林幼具結證述在卷（見本院卷第98頁、第99頁反面），足認簽立系爭確認書尚無違原告之真意，亦難認有何侵害其表意自由可言。

矧且，系爭確認書所約定65萬元金額之由來，經證人吳金盾結證稱：原告與陳厚坪、陳柏聰簽約時，我有到現場，代書與原告都說等簽完約再談…簽完約後我告訴原告去現場看房屋及簽約的客戶是同一人，所以原告應給付服務費，但原告說賣系爭房地的價金要跟其妻分一半之外，還要扣除貸款及利息其他費用所剩無幾，問我們能否服務費拿少點，我就說我可以建議公司（即被告）大約100萬元左右，原告說他再想想看…之後原告就跟被告公司負責人謝幸瑾到被告公司辦公室談，因為此案是我、林幼青、廖偉宏3人負責，所以我們3人都在辦公室外面等，他們（即原告與謝幸瑾）談好65萬元，才寫系爭確認書…原告依委託銷售契約只付一次4%即可，我們內部有協商分擔，在該4%中我分1/2，林幼青與廖偉宏一起分1/2，但原告表示林幼青與廖偉宏部分他會另外自己付，所以才寫65萬元歸我等語綦詳（見本院卷第98頁正反面），核與被告所述：原告依約本應給付房屋售價總價4,150萬元之4%即約160餘萬元仲介報酬，仲介報酬並應由吳金盾、林幼青、廖偉宏3人分配，然因兩造達成和解，遂合意原告給付65萬元予被告抽成後，由吳金盾獨得等語大致相符，益徵兩造確曾就原告給付65萬元一事達成意思表示合致。

再者，從系爭確認書原載原告應於102年12月20日給付65萬元，原告俟103年1月7日方將65萬元匯入被告公司帳戶，並取得被告103年1月10日開立之65萬元統一發票，嗣於103年5月16日發函予以被告表示遭威嚇詐騙等情以觀（見本院卷第54頁系爭確認書、第45頁匯款申請書回條，司促卷第5頁統一發票、第6頁之103年5月16日臺北光武郵局第383號存證信函），可知原告就兩造系爭確認書所約定給付期限屆至10餘日後才匯款65萬元，期間原已有充裕時間向熟稔不動產經紀實務之兒子及媳婦即廖偉宏、林幼青徵詢意見，卻於匯款數個月後始發函要求被告退還所匯65萬元，顯見原告陳稱誤信被告營業員所述不給付服務費即不得依法過戶乙節，已非無疑；

況承前所述，原告既係在其子媳均在場之情狀下簽立合意給付65萬元之系爭確認書，則其主張遭被告威嚇詐騙之情，亦與常情有悖。

⑵至原告上開所舉其於102年12月5日與陳厚坪、陳柏聰簽訂之系爭買賣契約，於第14條（特約事項）第3點載有「本件買方承諾如係仲介帶看過之客戶（含家屬），則仲介費全由買方負責，與賣方無涉。

（專屬仲介公司帶看）」、「介紹人：林榮助」之約款（見本院卷第44頁），輔以證人林榮助結證稱：算是我幫忙介紹系爭房地，原告有委託仲介賣房，但很久都沒賣出去，周月秀及陳厚坪母子來找我，跟我講個價錢，我去問原告說這價錢好不好…我也沒去過系爭房地，是原告帶我們一起去看房，原告成交後有給我紅包當介紹費等語（見本院卷第96頁正反面），固堪信陳厚坪、陳柏聰及渠等母親周月秀曾透過林榮助與原告洽商系爭房地買賣事宜。

然，徵以證人陳厚坪所結證稱：是我媽媽先知道系爭房地，後來才帶我過去看…我們在市場做生意，都有聽到系爭房地要出售的風聲，但沒有明確地知道是從何人知悉…系爭買賣契約14條第3點約款是針對房仲，意思是若跟仲介去看房，才由我們給付仲介費，但本件是我們自己跟屋主談，其實買賣系爭房地事宜都是我媽媽處理，我只負責在該契約上簽名…因為林榮助認識我媽媽、知道我媽在找店面，他跟我媽說有不動產要出售…但是為何系爭買賣契約上有「介紹人：林榮助」之記載，我不清楚等語（見本院卷第95頁正反面），顯見陳厚坪亦無從肯定或確認其買受系爭房地確係因林榮助單獨居間而成交。

況縱認原告所述系爭房地係經林榮助引介買受人陳厚坪、陳柏聰乙節為真，原告上開舉證仍不足證明其簽訂系爭確認書暨匯款65萬元係遭被告詐欺所致。

⑶另按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；

和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。

分別為民法第736條、第737條所明定。

而和解之效力，依學者通說認為當事人間之債權，就債權之絕對存否或範圍有爭執，經和解確定之債權，與真實之法律關不符者，就不符部分，發生創設之效力。

而承前所述，原告並未能證明其於簽訂系爭確認書過程中確有遭詐欺、抑或有何表意自由遭侵害之情事，則其在有充足時間審慎考慮之情形下，嗣依據該確認書之約定匯款65萬元予被告，尚難認有悖其真意。

又，姑不論系爭房地最終買家陳厚坪及陳柏聰是否確由被告公司營業員居間仲介而成交、抑或原告依兩造間一般或專任委託銷售契約有無給付居間報酬予被告之義務，兩造既於102年12月10日簽訂系爭確認書，表彰原告同意給付服務費65萬元予被告之意，核其性質應屬兩造就前開爭執事項，達成以支付65萬元為內容之和解，依首揭說明，縱使原告事後否認被告居間報酬請求權之存在，亦不足以推翻已合法成立之和解契約，是被告此部分抗辯，洵屬可採。

⒊就原告是否遭被告履約輔助人吳金盾脅迫，而得撤銷所為意思表示之部分：查原告固主張其與陳厚坪、陳柏聰簽約時，經被告公司營業員吳金盾到場恫嚇若不給付服務費，將循法律途徑令其無法履行過戶義務，致其心生恐懼而簽訂系爭確認書暨給付65萬元云云，然吳金盾於本院具結作證時已否認有該情事，稱：「（你私底下跟原告談時，有無向原告或其他人表示若原告不付仲介費，你將讓系爭買賣契約走不完？）沒有。」

（見本院卷第99頁），且原告亦未就所謂遭吳金盾恐嚇乙節舉證以實其說。

是原告主張遭被告輔助人吳金盾脅迫致意思表示不自由，委無足取。

⒋職是，原告所舉證據，均不足證明被告有何詐欺或脅迫情事，故原告稱其已以103年5月16日臺北光武郵局第383號存證信函撤銷簽訂系爭確認書暨給付65萬元之意思表示，於法不合；

而被告既係依該確認書之約定受領65萬元，並非無法律上原因，亦無何侵害原告權益之情事，則原告依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告給付65萬元本息，當屬無據。

㈡基上，被告抗辯系爭確認書係兩造間就系爭房地之服務費相互讓步而為和解，應屬有據，其依系爭確認書之約定受領原告所給付65萬元，亦於法無違。

是關於「原告得否依民法第548條、第572條規定，主張被告僅能請求原告給付被告業已處理事務部分之報酬」之爭點，即毋庸再行審酌，併予敘明。

五、綜上所述，原告既未能證明其係遭被告詐欺、脅迫，始簽訂系爭確認書並同意匯款65萬元，則其主張依民法第92條規定撤銷簽訂系爭確認書暨給付65萬元之意思表示，並依民法第179條、第184條第1項前段之規定，訴請被告給付65萬元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由；

其併依民法委任之規定，請求被告就該65萬元範圍內返還未處理委任事務部分之餘款本息，亦無理由，均應駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 12 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 林振芳
法 官 歐陽儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 21 日
書記官 徐筱涵