臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,訴,1568,20151204,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第1568號
原 告 陳炳仁
訴訟代理人 曹志仁律師
被 告 陳素捷
訴訟代理人 盧國勳律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國104年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落於臺北市○○區○○段○○段00000 ○00000 ○00000 地號土地（下稱系爭土地）上之房屋（門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段000 巷0 號、1 之1 號，下稱系爭房屋），係民國48年間由訴外人陳埕川、陳埕復、陳埕陽兄弟3 人共同起造，並分由陳埕川所有；

雖原告之父陳埕川生前於67年8 月間曾以附條件方式分配予原告，惟系爭房屋自始即未辦理保存登記，更未辦理移轉所有權登記予原告，依民法第758條第1項之規定，就系爭房屋分配予原告乙事自不生效力，系爭房屋所有權仍屬起造人即原告之父陳埕川所有。

嗣陳埕川於77年8 月16日逝世後，系爭房屋即屬陳埕川全體繼承人公同共有之財產，現由兩造及其他繼承人等計16人所公同共有。

又早年原告因經營醫院困難、週轉不靈，遂向被告借貸，然被告要求每月三分之利息，原告無力償還，不得不同意將系爭房屋所坐落之土地移轉予被告，故雙方雖有簽立不動產買賣契約書，然被告實際上並未支付原告任何買賣價金，且兩造同為陳埕川之子女，被告自始即知悉系爭房屋為陳埕川所有，於陳埕川過世後自當為全體繼承人所共有，原告僅係移轉系爭土地所有權予被告。

詎被告竟未經全體繼承人之同意即擅自從90年間起出租系爭房屋與第三人營業使用，並按月收取租金新臺幣（下同）75,000元，顯已侵害原告及其他繼承人之共有權，且被告收取租金獲有相當於租金之不當得利400 萬元（計算式：以被告過去5 年間共收取租金75,000元×12個月×5 年＝450 萬元，減去被告應繼分1/9 可分得50萬元，故不當得利金額400 萬元），為此，原告爰依民法第179條、第767條、第828條第1項、第3項以及第1151條之規定提起本訴等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告及其他公同共有人全體；

㈡被告應給付原告及其他公同共有人全體400 萬元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

㈢如獲勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭房屋所坐落之臺北市松山區延吉段一小段228 之1 、228 之2 、228 之3 地號土地之舊地號為「臺北市○○區○○○段0000000 地號」，系爭房屋係由陳埕川所原始起造，雖因係違章建築不能為第一次之建物保存登記，然仍屬陳埕川之財產無疑。

嗣陳埕川於生前將系爭房屋及其坐落土地一併分產與原告，並已辦理土地所有權移轉登記，依不動產移交書所載：「本人之先父陳埕川分產給本人之臺北市○○區○○里○○路0 段000 巷0 號、1 之1 號房屋…」及該分產書所載：「㈡次房陳炳仁分得座落原地號臺北市○○區○○○段○○段0000000 號0.0146公頃分叁分之貳土地及地上平房貳間所有權。」

等內容。

足見系爭房屋於陳埕川生前即已特定處分與原告單獨所有，非屬公同共有繼承財產至明。

㈡系爭房屋由原告單獨所有，且兩造間確有不動產買賣契約書存在，並依約移轉點交，被告非屬無權占有，原告請求返還系爭房屋，顯無理由：⒈原始建造人陳埕川已將系爭房屋讓與原告，依上開說明，原告即取得系爭房屋之事實上處分權，原告自得再將系爭房屋之事實上處分權讓與他人。

被告向原告承買系爭房屋及其所坐落之土地，買賣總價金為1,733 萬元，並於90年3 月12日將系爭房屋及其所坐落之土地點交予被告，是原告既依雙方所簽訂之不動產買賣契約書將系爭房屋讓與及交付予被告，則被告已取得系爭房屋之事實上處分權。

準此，被告並非無權占有系爭房屋，原告依第767條第1項規定向被告請求返還系爭房屋於全體繼承人，顯無理由。

⒉又按系爭房屋之契稅繳款書所載，原所有權人為原告，可證原告於陳埕川分產時，已完成稅籍之合法登記，業已取得系爭房屋之事實上處分權，僅因系爭房屋之性質無法為所有權移轉登記。

是原告於分產後再將此事實上處分權移轉予被告，尚無不合。

㈢又兩造就系爭房屋之不動產買賣契約書係有效存在，被告取得系爭房屋之事實上處分權並非無法律上原因，是被告基於與所有權無異之事實上處分權就系爭房屋為使用收益，亦無不當得利可言，故原告請求被告應返還不當得利之租金收入400 萬元與全體公同共有人云云，實屬無理等語，資為抗辯。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（本院訴字卷第133頁背面參照）：㈠坐落臺北市○○區○○街○○段00000 ○00000 ○00000 號土地上之系爭房屋前為兩造之父陳埕川所有，系爭房屋為未辦理保存登記之建物。

㈡系爭土地於90年3月12日由原告移轉登記與被告。

㈢90年3 月1 日之不動產移交書、67年8 月22日之分產書、89年12月3 日之不動產買賣契約書及90年3 月12日之土地房屋點交証明書均由原告親自在該等契約上簽署姓名（本院訴字卷第20至25頁參照）。

四、原告主張被告未經全體繼承人同意，擅自於90年間將系爭房屋出租與他人，顯已侵害原告及其他繼承人對系爭房屋之權利，並導致原告及其他繼承人受有相當於租金之損害，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告有無自陳埕川處取得系爭房屋之所有權或事實上處分權？㈡原告是否有出售系爭房屋與被告？茲分述如下：㈠原告已取得系爭房屋之事實上處分權：⒈按違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度臺上字第2154號判決參照）；

次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度臺上字第2272號判決參照）。

經查，系爭房屋原為兩造之父陳埕川所有，係未辦理保存登記之違章建築乙情，為兩造所不爭執。

又觀諸系爭分產書載明：「茲立書人陳埕川有子五人，長房陳一男、次男陳炳仁、參房陳滄淇、肆房陳滄海、伍房陳滄海，為使各房謀求發展，日後和睦，陳埕川爰將名下產業公平分與各房，特立分產條款如下：…㈡次房陳炳仁分得座落原地號臺北市○○區○○○段○○○○○○○段○○00○○○號0.0146公頃分參分之貳土地及地上平房貳間所有權。」

等內容，有該分產書在卷可參，顯見系爭房屋雖為無法向地政機關辦理登記之違章建築，然因陳埕川於67年8 月22日簽立系爭分產書時明示將系爭房屋讓與原告，則原告自因該讓與而取得系爭房屋之事實上處分權；

再參之證人即原告之妹陳素卿於104 年8月24日本院準備程序時證述：系爭房屋係其父親陳埕川分給原告，伊未曾聽過父親要將之送給其他兄弟等語（本院訴字卷第105 頁參照），益徵陳埕川於上開時日將系爭房屋之事實上處分權移轉與原告之事為真。

抑且，原告於受讓系爭土地及系爭房屋之事實上處分權後，再分別於89年12月3 日、90年3 月1 日及90年3 月12日，以系爭土地及房屋所有人之身分，與被告簽立不動產買賣契約書、不動產移交書及土地房屋點交證明書，明確約定由原告將系爭土地之所有權及系爭房屋之權利出賣與被告，原告亦在系爭不動產移交書記載「…出售給陳素捷女士無誤並附先父陳埕川之分產書正本為憑…」等語，足見原告顯知悉其已自陳埕川處取得系爭土地之所有權及系爭房屋之事實上處分權，否則其豈有可能再以權利人之身分與被告另立上開文書，約定由原告移轉前開權利與被告，並將系爭分產書附於系爭不動產移交書內，以表示其確實具有上開權利之意。

從而，系爭房屋雖為未辦理保存登記之違章建築，不能為不動產所有權之讓與，然揆諸前揭實務見解，該房屋既經所有人陳埕川與原告約定，由陳埕川讓與原告，則原告已取得系爭房屋之事實上處分權無訛。

⒉原告固主張系爭房屋仍屬陳埕川所有，於陳埕川77年死亡後，應屬全體繼承人所公同共有等語，然其所主張之事項與前開本院認定之事實不符，已難採信。

況依原告於104 年8 月24日本院準備程序時以當事人訊問方式到庭陳稱：「（問：當初拿來抵債的，是只有土地，還是土地加房子？）答：只有土地，房子還是我父親的名字，房子我只是佔有人而已，目前還是我父親的名下。

我父親民國77年過世後，房租才是由我代收。

我父親分產給我們兄弟後，說房子要留著收租，所以沒有過戶，後來我父親過世後，我才代收房租，後來陳素捷要買這房子，房租就由我妹妹代收了。」

等語以觀，若原告果於陳埕川77年死亡後，僅係為陳埕川之全體繼承人代收系爭房屋之租金，迄原告提起本件訴訟時起，已逾20年之時間，何以均未見其提出任何分配該租金與其他繼承人，或與其他繼承人協議租金收取及給付等相關證據資料，其上開主張顯與經驗法則有違，自難採信。

㈡被告自原告處受讓系爭房屋之事實上處分權：⒈兩造簽立系爭不動產買賣契約時，約定原告以總價1,733 萬元將系爭土地及系爭房屋出售與被告，且原告亦於系爭不動產買賣契約書簽署後，再與被告分別書立系爭不動產移交書及系爭土地房屋點交証明書，分別記載：「本人（即原告）之先父陳埕川分產給本人之臺北市○○區○○里○○路0 段000 巷0 ○0 ○0 號房屋，面積計九十七平方公尺於民國89年12月5 日於新台幣玖萬柒仟伍佰元整，出售給陳素捷女士無誤並附先父陳埕川之分產書正本為憑，於民國九十年三月一日房屋點交給陳素捷女士…」、「本人（即原告）所有座落臺北市○○區○○段○○段00000 ○00000 ○00000 地號等三筆土地及臺北市○○區○○路0 段000 巷0 ○0 ○0 號等參間（未保存登記）房屋於民國90年3 月12日全部點交給陳素捷女士即為新所有權人…本點交經新所有權人親自點交完畢…」等內容，足認兩造已於89年12月間約定由被告向原告買受系爭土地及房屋，原告並於90年3 月間將買賣標的物即系爭房屋交付被告占有使用。

再者，觀之證人陳素卿於本院準備程序時證述：系爭不動產移交書係約定由原告將其所有之系爭土地及房屋賣與被告，在伊擔任該契約見證人前，已聽聞原告要求被告購買系爭土地及房屋，且陳滄海亦有要求被告買受原告之系爭房屋，系爭土地房屋點交證明書見證人欄位係陳滄海之簽名等語（本院訴字卷第103 頁背面至第105 頁參照），此亦足徵兩造確有買賣系爭土地及房屋之合意。

準此，被告已因受讓而取得系爭房屋之事實上處分權，是被告占有使用系爭房屋，應屬具有占用之正當權源。

⒉至本院以當事人訊問程序訊問原告，原告於準備程序中固陳稱：系爭不動產移交書、土地房屋點交証明書及不動產買賣契約書雖均係伊所簽署，然伊未見過系爭不動產移交書、土地房屋點交証明書，且伊不知悉為何上開文書有伊之簽名，而系爭不動產買賣契約書所載之買賣價金應係2,000 萬元等語（本院訴字卷第106 頁背面至第107 頁參照），惟此為被告所否認，而原告對於究係為何簽名於上開文書及系爭不動產契約實係約定買賣價金為2,000 萬元等節，均無法明確舉證以實其說，自難信其所陳為真；

再衡諸常情，倘被告未曾為上開文書內容之約定或未曾同意簽署系爭文書，以被告當時之年齡、心智成熟度，及自承曾經營醫院之社會經濟活動經驗等觀之（本院訴字卷第77-1頁參照），其焉有親自簽署內容不明或未經其約定事項文書之理，是其上開所陳，與常情相異，則原告前開主張，自無可採。

⒊又證人即原告之女陳靚輿於104 年8 月24日本院準備程序時雖證述：系爭不動產移交書係伊所親簽，但伊沒有看過該契約之內容，也無法確認在哪裡或係何人交與伊所簽署等語，然觀諸其於該期日另證稱：伊曾於99、100 年間簽署被告交與伊與本件無關之其他文件，伊係看過該文件之內容才簽名，且伊一般不會在空白紙上簽名，簽名前也會確認內容等語（本院訴字卷第105 頁背面至第106 頁參照），是證人陳靚輿對於其所簽署之文件有確認該文件內容之習慣，且不會在空白文件上任意簽署姓名，則其豈有未經確認即簽署內容非微之系爭不動產移交書之可能，足見證人陳靚輿上開所證內容實有偏頗原告之情，自難為本件認定事實之依據。

⒋依上所述，被告就系爭房屋享有事實上之處分權，其占有、使用、收益系爭房屋，並非無權占有。

是原告依民法第767條、第828條第1項、第3項以及第1151條等規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告及其他公同共有人全體，均屬無據。

㈢按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

，民法第179條定有明文。

被告就系爭房屋既有事實上之處分權，已如前述，其占有、使用、收益系爭房屋，係具有法律上之原因，無不當得利之可言，是原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬無據。

五、綜上所述，本件原告依民法第179條、第767條、第828條第1項、第3項以及第1151條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告及其他公同共有人全體，及應給付原告及其他公同共有人全體400 萬元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，不應准許。

其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
民事第二庭 法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
書記官 張成龍