臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,訴,2874,20200828,1

臺灣臺北地方法院民事判決
104年度訴字第2874號
原 告 杜勝理


訴訟代理人 林佳怡律師
複 代理人 張莠茹律師
被 告 連悅容

訴訟代理人 柯勝義律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國109年7月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）96,596元，及自民國104年6月13日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔10％，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行。但被告如以96,596元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：兩造於103年12月28日經永慶房屋仲介簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定原告向被告購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分390/10000，及其上同段891、894建號房屋(即門牌號碼臺北市○○區○○路0號5樓之3，下稱系爭房屋)，買賣價金1,130萬元。

原告嗣付訖價金，並於104年1月21日辦妥所有權登記。

交屋後原告拆除系爭房屋裝潢，發現系爭房屋有滲漏水及壁癌之瑕疵且不具有一般房屋之防水效用，經評估需支出修繕費用共355,050元，且尚有排糞管及汙水管橫跨於主臥室之上之瑕疵，而原告主張以系爭房屋正常價格之5％作為系爭房屋之價值減損計算，總計減損565,692元，原告則僅請求減損金額565,000元。

是本件爰依民法第359條、第179條及第360條之規定，請求被告給付共920,050元（即355,050元＋565,000元）等語，並聲明：㈠被告應給付原告920,050元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡原告願以現金或同額之銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請求准予宣告假執行。

二、被告則抗辯：系爭房屋臥室存有管路，乃原始建築依建物住戶生活所需之設計，並非建物瑕疵，且鋪位與排水管路尚間隔有約2公尺之距離，並不影響臥室之使用目的，更不致造成使用者心理上不適，被告無庸負買賣瑕疵擔保責任：且兩造交易系爭房屋時，被告提供之房屋資訊並無違反法令規定，亦無欺瞞原告之行為。

被告103年12月27日出售系爭房屋，104年1月30日交屋時，系爭房屋並無漏水瑕疵，台灣營建防水技術協進會（下稱防水協進會）鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第6頁所標示之臥室頂板⑦位置（下稱臥室頂板⑦）表面潮濕現象，係6樓屋主於6樓後陽台長期使用洗衣機大量放水所致，並非房屋自身瑕疵，其修繕責任應由6樓屋主負擔。

系爭鑑定報告第19頁勘驗照片17所指窗框填縫滲水，與事實不符。

又防水協進會回函所指之「一般房屋的防水效用」缺乏判斷基準，且非本案爭訟及建物買賣漏水瑕疵擔保範圍。

系爭房屋買賣時已完工20餘年，兩造買賣系爭房屋係以現狀點交，防水功能以買賣當時有無漏水為基準，原告欲加強房屋防水功能，不在被告瑕疵擔保範圍；

至於房屋天花板油漆脫落及壁紙剝落，其程度輕微，不致減損系爭房屋之效用及價值，被告無須負瑕疵擔保責任等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。

三、得心證之理由：㈠關於原告主張系爭房屋有排糞管及汙水管橫跨於主臥室之上之瑕疵部分：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

經查，原告所指「排糞管及汙水管橫跨於主臥室之上」乙節，依系爭房屋所在建物第三層至第六層竣工平面圖顯示（見本院卷一第134頁），系爭房屋所在第五層樓之格局與第四層相同，每層樓均為4戶，其中包含系爭房屋之3戶為1房1廳式，臥室均位於房屋側邊；

第六層樓格局則為1層2戶，每戶均有相鄰之2間廁所(盥洗室)，位置亦均位於房屋側邊，因五、六樓格局不同之故，第五層樓3戶1 房1 廳式房屋之臥室上方處為六樓之廁所位置，形成第五層樓平頂露出排水管管路之情形。

則系爭房屋所在建物第六層樓廁所及管線之配置，係屬於系爭房屋所在建物之原始設計，其目的在使建物供住宅之合理使用，亦難認有何違反當時建築法令規定之情形。

且依被告所提出之系爭房屋被告出售時之照片，當時臥室天花板排糞管及汙水管係以裝潢包覆，下方係設置衣櫥，而床鋪位置則在另一端（見本院卷一第83至84頁），該等設計亦未造成系爭房屋不能達其使用之目的。

另證人即原告所委託之系爭房屋裝潢設計師李騏就管線之部分，於本院審理中亦證述：「這應該是建築師依照他的專業去做的設計的安排」等語（見本院卷一第200頁）。

稽上，原告主張「排糞管及汙水管橫跨於主臥室之上」屬系爭房屋之瑕疵，尚難採認，則其依民法第359條規定請求減少價金，自屬無理由。

⒉按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。

原告又主張：被告出售系爭房屋時，所出具標的物現況說明書，該說明書項次第35項之內容為：「其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等有任何補充？)」，被告勾選「否」，則被告對於系爭房屋主臥室上方設有「排糞管及汙水管」之重要事項，未盡據實告知說明義務，更是保證屋況無異狀，被告以此方式向原告保證，則原告自得依民法第360條請求被告負損害賠責任等語。

惟查，原告上開所指標的物現況說明書項次第35項之內容：「其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等有任何補充？)」，被告勾選「否」（見本院卷一第15頁），並非有何上開法文所規定之「保證」情事，原告指此為出賣人有「保證」品質，已屬誤會。

況且，依證人即永慶房屋仲介人員何孟儒於本院審理中具結證稱：「(問：按你們公司規定，售屋資訊是否需要揭示建物的竣工平面圖？)不需要。

基本上售屋資訊就是依照現在內政部的法規去揭示。

(問：在標的物現況說明書中需否揭示建物的所有管路？)不需要」、「（問：請問依照交易慣例，如果臥室上方有糞管，賣方是否應該要告知？)基本上我們一般在委託案件同時會依照內政部頒訂的建物買賣現況標的物說明書來做系爭房屋的詢問，如果裡面的問題沒有問到這個，就是不會去詢問。

所以交易慣例上，內政部上開沒有規定的我們就不會詢問」（見本院卷一第205頁），則可知關於排糞管及汙水管之設置位置，亦難認屬於房屋買賣上應告知之事項。

是以，原告主張依民法第360條規定被告應負損害賠償責任，為無理由。

⒊據上，原告主張系爭房屋有排糞管及汙水管橫跨於主臥室之上之瑕疵，以及主張系爭房屋缺少出賣人所保證之品質，均屬無據，則原告依民法第359條、第179條、第360條請求減少價金或損害賠償，均為無理由。

㈡關於原告主張系爭房屋有滲漏水及壁癌之瑕疵部分：⒈原告主張：本件經送請防水協進會鑑定，系爭鑑定報告顯示：「業經高週波水份測試儀數據與立面牆比照明顯有含水率偏高現象，經紅外線熱顯像儀檢測發現房間天花板明顯滲漏現象」（系爭鑑定報告第3頁）、「紅色為混凝土表面明顯壁癌及滲漏位置①②③④⑤⑥⑦，壁癌情形為⑦較為嚴重」（系爭鑑定報告第6頁），以及系爭房屋勘驗照片（系爭鑑定報告第7至24頁）。

且依據防水協進會於105年6月13日函覆之說明二、（一）表示：經採用「高周波水份計HI-520-2儀器Concrete(混凝土)」模式檢驗，系爭房屋之檢測數值研判有「潮濕現象」（見本院卷二第164頁）；

同函覆之說明二、（十九）指出：「①（客廳）有1處壁癌現象。

(臥室)有一處壁癌現象。

…②初步研判系爭房屋室內頂版大部分不具有一般房屋的防水效用，系爭房屋外牆於窗框及裂縫部位局部不具有一般房屋的防水效用。

…④初步研判系爭房屋廚房窗框附近牆面不具有一般房屋的防水效用」(見本院卷二第167頁)，可知系爭房屋有滲漏水及壁癌之瑕疵且不具有一般房屋之防水效用等語。

⒉惟查，經系爭鑑定報告之勘察人員楊敏楠（見系爭鑑定報告第1、2頁）於本院審理中具結證述：「以鑑定報告之照片來看（頁8下方勘驗照片）房間天花板此處就有明顯的壁癌及滲漏水，這部分就是第6 頁的⑦，就是這個位置」、「（問：所以其他標示①至⑥的情形是什麼情形？）就是目視可以看出有點壁癌現象或者是油漆脫落，沒有辦法分清楚像⑦一樣明顯的滲漏水。

（問：所以①至⑥的情形可否具體說明狀況為何？）就是有油漆剝落」、「（問：你上述油漆剝落的意義為何？）有可能是潮濕或因老舊而剝落，但能確定的是⑦是滲漏水及壁癌明顯，就是因為滲漏水造成油漆剝落，其他①至⑥的油漆剝落是目視看出來有這個現象，但不確定原因。

（問：卷二頁167（十九）②記載：初步研判系爭房屋室內頂板大部分不具有一般房屋防水效用等語什麼意思？何為初步研判？）系爭鑑定報告後來的回函是經過協會內部研擬過後的回答，我有參加內部研擬過程，但當時我沒有表示意見。

通常是鑑定指導員吳俊仁所回覆的。

吳俊仁沒有去現場，他就是指導，依據我們現場所提供的資料，報告書是我製作，但報告書也需要由吳俊仁看過及理事長看過才會發文。

回函所示室內頂板大部分不具有一般房屋防水效用是協會回覆的回答。

我個人的專業就是一般房屋應該要做防水的地方就是廁所、陽台、窗框及承接縫，這是基本要做防水的地方。

有些比較有錢的人是連廚房都做，一般不會在房間沒有水源的地方做防水層。

我的意思一般如果有防水效用就是該有防水的地方要有效用。

（問：所以本件系爭房屋的室內頂板到底有沒有你所認為的一般房屋的防水效用？）我認為沒有。

因為不會有人在天花板做防水層，所以當然沒有。

（問：協會這樣的回答，其真意是你上開回答的內容嗎？因為一般這個問題的意思不會是你的意思？）我個人認為是協會會不會誤解這個問題的意思。

就是可能沒有看清楚貴院想要問的問題，可能不理解才會這樣回答，但這是我個人的看法。

（問：所以以你的鑑定報告，系爭房屋的室內頂板就是⑦部分有問題，其他室內頂板沒有明顯的問題？）是的」等語（見本院卷二第255頁反面、256頁），足見系爭房屋其中臥室頂板⑦部分（見系爭鑑定報告第6頁），可認有滲漏水及壁癌之瑕疵；

至於其他頂版部分油漆剝落，依證人楊敏楠上開證述或可能因潮濕或老舊而剝落，原因不清楚，且衡酌系爭房屋本為20年許之中古屋，油漆剝落應屬房屋正常使用、房屋老舊可能產生之現象，尚難認為係屬瑕疵。

另系爭鑑定報告所謂「不具有一般房屋的防水效用」，依證人楊敏楠上開證述可知，應屬誤會。

另兩造前於104年7月3日與土木技師洪啟德一同現場勘查，當日會勘說明亦載以：一般樓版不會施作防水等語（見本院卷一第62頁），則尚無從認為系爭房屋有所謂「不具有一般房屋的防水效用」之瑕疵。

另就外牆部分，證人楊敏楠於本院審理中結證：「 （問：提示本院卷㈡第165 頁㈧並告以要旨，針對本院函詢鑑定報告頁35就全部頂板都施作防水層是否為針對滲漏水壁癌處之修繕費用，有回函一般建物漏水徹底解決方式需全面性的施作防水層，故本件建議陽台、廚房、客廳、廁所、房間頂板全面施作防水層，又是什麼意思？）這個意見也不是我當時說的。

以我個人意見來看，本案要解決漏水問題的話，以我現場狀況瞭解要先去解決樓上漏水，…。

外牆部分以我個人看法是目前暫時不要修，除非雨水很大，否則雨水停留在立面外牆的時間很短暫，不會滲透到室內」（見本院卷二第257頁）、「外牆部分目前還沒有滲到裡面，我們是按照公文函詢事項檢查。

第16頁檢測立面牆的含水，數據是還好，所以是還沒有造成內牆滲漏水現象，但認為外牆有這些問題，可能會造成以後會滲漏水，還是要維修，而且是建議。

（問：外牆有這些上開所提到的問題的原因為何？）那是就現況檢查，原因的部分可能還要詳查。

（問：以系爭房屋的屋齡，外牆可能會因為老舊而產生上開問題嗎？）有可能。

地震、氣候都有可能」、「（問：台灣營建防水技術協進會105 年6 月13日台(105) 防協字第101 號函說明二( 十一) 記載「磁磚龜裂、裂縫、窗框填縫滲水」，你檢測時有發現各該相對位置之內部牆面有滲漏水現象嗎？）內部牆面我沒有看到有滲水狀況」（見本院卷二第259、286頁反面至287頁），則可知內部牆面實際上並無滲漏水之狀況，自難認系爭房屋牆面部分有滲漏水之瑕疵。

此外佐以證人即永慶房屋仲介何孟儒所委託前往系爭房屋估價之李沃灯於本院審理中證述：「（問：當時有去看系爭房屋外牆？）有。

當時有提到是不是有可能是外牆的關係，我的回覆是天花板與外牆無關，所以沒有針對此部分去估」、「（問：承上，外牆表面磁磚龜裂，能否推斷出建物有滲漏水？）有無滲漏水應該看室內，室內有漏水就會有漏水痕跡，室外看不出來。

有漏水痕跡才會知道有漏水」等語（見本院卷二第263、264頁），益徵系爭房屋外牆部分應無滲漏水之瑕疵。

⒊系爭房屋廚房窗框附近牆面部分，證人李騏雖於本院審理中證述：「我現在看到所提示的第28頁廚房照片，想起來廚房窗台部分也有漏水。

照片中的磚塊上層還有表面磚，表面磚再上面還有一層玻璃，我們那時拆開表面玻璃後裡面就有很多水流出來」、「（問：提示本院卷第28頁並告以要旨，廚房窗台下面的磚塊縫隙是否是拆除所造成的？）是我們拆除的時候，那一塊磚鬆動而自然掉落」、「（問：證人提到拆除該部分裝潢後窗台有大量水漏出，是否與窗台下方磚塊縫隙有關？）水是從窗台跟磚塊之間流出來，如同我於本院卷第28頁照片所標示的位置」等語（見本院卷一第198頁反面），惟證人楊敏楠於本院審理中證述：「（問：系爭房屋廚房窗框部分，有無滲漏水？那邊在滲漏水？）現場看一定有漏水，請見鑑定報告第10頁上方照片。

現場就是當時已經打到見底，磚頭及窗戶的中間就已經可以看到外面，以現場這樣子看當然水會滲進來，很明顯有空隙。

因為這是人為打成這樣，我們應該是要針對要查的地方，該處不需要，一看就知道有洞會漏水，當時打的地方都沒有在特別去看，因為已經破壞現場了，所以鑑定報告沒針對這部分特別表示意見。

（問：提示本院卷㈠第28頁原證3 並告以要旨，你方稱有個洞是否指此處？）印象中就是提示照片中磚頭有缺一塊的那個洞。

（問：卷二頁167（十九）④初步研判廚房窗框附近牆面不具有一般房屋防水效用，這部分是系爭鑑定書的那個部分說明，廚房窗框附近牆面具體來說是指那裡？外牆？）以我的看法，回函應該是指內部，因為已經打到見磚了，所以內部當然是不會有防水的效用。

一般房屋廚房窗框的外面會做防水層，至於本件系爭房屋有無做防水層，因外面有貼磚看不出來。

以我們的看法就是因為已經打到見磚且又可以看見外面的天空，當然不具有防水的效用」、「（問：提示今日民事陳報狀原證19並告以要旨，此為系爭房屋廚房窗框的照片，以你的經驗判斷，這個狀況是房子結構本身就出現問題還是人為破壞？你上次有說是人為破壞打到見底，究竟如何？）鑑定當天看到的情況就是這樣，我認為是人為才有辦法打成這樣。

（問：我是指窗框與牆面中間的縫隙，請見原證19第2-4 頁的窗框縫隙）我認為是人為打的」等語（見本院卷二第257頁反面至258，287頁），則可知廚房之部分，因拆除原有裝潢之故，現場已經打到見底，有明顯之空隙、缺洞，故鑑定直接判定為漏水，並未特別查看。

則究竟廚房窗框附近牆面，係因打除裝潢時致生有些許縫隙，或系爭房屋交付時窗框一帶究竟是否有何致生滲漏水之瑕疵，尚屬有疑，尚難認定此部分有物之瑕疵。

⒋稽上，本件系爭房屋就臥室頂板⑦，經認定有滲漏水及壁癌之瑕疵，其餘部分尚難認定有瑕疵。

又就臥室頂板⑦，被告嗣雖否認為系爭房屋之瑕疵，然其前亦陳述：「原告起訴書所指房屋瑕疵，經兩造會同現場勘查後，僅發現系爭房屋臥室平頂(天花板)靠花台側(即6樓露台下方)有滲漏水現象，經估算修復費用為3萬4,280元，被告願在此額度內負瑕疵擔保責任」、「被告針對上述臥室平頂滲漏潮濕狀況，經徵詢漏水修復專業技師意見，參酌新北市土木技師公會鑑定手冊附錄五「新北市建築工程損壞修復單價表」所定修復單價基準，核算修復費用為3萬4,280元。

被告對此臥室平頂滲漏水之瑕疵部分，願在上開修復費用範圍負瑕疵擔保責任」等語 （見本院卷一第74頁反面、第75頁反面），不爭執臥室頂板⑦ 確有滲漏水之瑕疵。

另兩造前與土木技師洪啟德一同至現場 會勘，結果以：現場平頂裝修面已拆除，臥室平頂出現油漆 剝落水漬現象，由於正上方6樓無法進入，依雙方皆表示該處 為6樓露台，範圍與疑似滲漏處相符，依經驗研判，露台20年 長期曝露，即使有防水層恐已失效，故該處逢雨暨濕漏等語 ，有會勘說明在卷可佐（見本院卷一第61頁）。

另107年5月3 0日高源不動產估價師聯合事務所（下稱高源事務所）估價師 前往現場勘估，經現況勘查後，建物部分天花版（318cm×200 cm）有油漆剝落及潮濕現象等語，亦有高源不動產估價師聯 合事務所估價報告書（下稱系爭估價報告）可參（見第14頁 ）。

則臥室頂板⑦有滲漏水及壁癌之瑕疵，應堪認定。

就此部 分原告主張依民法第359條規定，請求減少價金，為有理由。

⒌至於原告另主張被告出售系爭房屋時，所出具標的物現況說明 書為契約之一部分，該標的物現況說明書項次8之內容為：「 建物現況是否有滲漏水情形？」，被告勾選「否」（見本院 卷一第15頁），顯見被告對於系爭房屋漏水情形，乃是保證 無漏水之狀態，是被告以此方式向原告保證系爭房屋無漏水 ，則系爭房屋復欠缺被告所保證不漏水之品質，原告自得依 民法第360條請求損害賠償等語。

然查，上開標的物現況說明 書，僅是關於原告對於系爭房屋相關事項之陳述，並非可認 為係向原告「保證」系爭房屋並無漏水一事，原告指此為出 賣人有「保證」品質，實屬誤會，則原告依民法第360條請求 損害賠償，自屬無理由。

⒍原告本件依民法第359條之規定，就臥室頂板⑦部分之瑕疵， 請求減少價金為有理由，已如上述。

按就減少價金之計算方 式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後， 再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少 之數額（最高法院101 年度台上字第1916號判決、99年度台 上字第1972號判決意旨參照）。

本件依高源事務所就系爭房 屋之鑑定結果，系爭房屋於兩造買賣時，屋況正常無瑕疵之 正常總價為11,313,846元，有壁癌及滲漏水瑕疵情況之價值 減損比例為0.85 ％，價值減損金額為96,596元，有系爭估價 報告可稽（參系爭估價報告第55至56頁，5樓樓頂頂板拆除及 修復費用43,524元＋5樓內部隔間牆拆除及修復費用53,072元《 此為因5樓樓頂頂板拆除及修復必要所致》=96,596元），則原 告主張減少價金於96,596元之範圍內，為有理由；

逾此範圍 ，則屬無據。

被告雖辯稱：系爭房屋臥室頂板⑦係在6樓房屋 陽台正下方，應是6樓陽台未施作防水，且長期在後陽台大量 用水所致，顯可歸責於6樓建物所有人疏於管理之故，系爭估 價報告第55頁認為應以樓板拆除重製方式處理6樓滲水，其所 列「5樓樓頂板拆除及修復費用」43,524元，依民法第191條 規定乃屬6樓建物所有人之責任等語。

惟按物之瑕疵擔保責任 ，係物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354條參照） 。

因此物之瑕疵擔保係出賣人依法就物品應負之法定無過失 責任，不因是否為自身行為造成瑕疵發生而受影響。

本件被 告交付原告系爭房屋時，系爭房屋建物本身確有臥室頂板⑦之 壁癌及滲漏水瑕疵，已如前述。

無論是否為6樓用水所造成， 被告均應負物之瑕疵擔保責任，是被告上開抗辯尚無可採。

⒎按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一 經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應 減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內， 即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號 判決意旨參照）。

是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人 請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之 法律關係請求返還。

本件原告因系爭房屋有瑕疵請求減少價 金96,596元為有理由，已經本院認定如前，是原告以民事起 訴狀繕本送達被告為該意思表示後，被告就上開金額即無價 金請求權存在，則原告依民法第179條規定，請求被告返還9 6,596元，自屬有據。

至於原告依民法第360條規定為主張， 已屬無據，已如上述，則其依民法第360條規定，請求漏水修 補費用355,050元，自屬無理由。

四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付96,596元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即104年6月13日，見本院卷一第49頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，原告勝訴部分，本院依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、本件原告起訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。

中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
書記官 王曉雁