臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,訴,4225,20151204,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4225號
原 告 陳秀蘭
訴訟代理人 侯水深律師
被 告 宏泰人壽保險股份有限公司
法定代理人 魯奐毅
訴訟代理人 邱柏青律師
游佳龍律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國104年11月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告向被告購買座落於新北市淡水區新市段00000地號「海洋都心」建案編號第B2棟第5樓房屋1戶及地下第4層平面式第979號車位1個（以下合稱系爭房屋）。

兩造於民國102年9月15日簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約書），被告已交付訂金新臺幣（下同）170,000元、簽約金480,000元、開工款330,000元，共計980,000元，嗣因原告無力繼續按期繳款，經被告以存證信函催告後仍未給付，被告乃依系爭契約書第25條第2項解除契約，並沒收前述980,000元款項作為違約金。

惟系爭契約書第25條第2項並未具體評估出賣人所受損害等一切情形，逕行約定依房地總價款百分之15計算之違約金為上限，致預購房地之買受人給付愈多價金卻應賠償愈多違約金之結果，顯失事理之平。

原告主張被告因給付遲延而解約所受損害之一切情狀，應不超過170,000元，故約定之違約金顯然過高，應依民法第252條予以酌減，而解約後雙方互負返還義務，爰依民法第259條之規定，請求被告將已沒收之980,000元扣除170,000元後，返還所餘810,000元予原告。

並聲明：被告應給付原告810,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告答辯：系爭契約書業經原告攜回審閱達205日，遠多於一般定型化契約規定之5日，顯見原告簽約時已充分知悉包括第25條在內之契約內容始同意並簽訂契約。

系爭契約之內容並未逾越內政部100年3月24日修正公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「預售屋買賣契約書範本」所訂違約金數額。

系爭房屋總買賣價款為8,010,000元，若以百分之15計算違約金之上限為1,201,500元，原告所繳納之違約金既未逾越該上限，則被告依約自得收取原告已繳交價金全部即980,000元充作違約金。

又系爭違約金之性質為損害賠償額之預定，原告並未舉證證明有何違約金確屬過高之情形。

爰聲明如訴之聲明第1項所示。

三、兩造不爭執事實：原告向被告購買座落新北市淡水區新市段00000地號「海洋都心」建案編號第B2棟第5樓房屋1戶及地下第4層平面式第979號車位1個。

兩造於102年9月15日簽訂房屋土地預定買賣契約書，被告已交付訂金170,000元、簽約金480,000元、開工款330,000元，共計980,000元，因原告無力繼續按期繳款，經被告以存證信函催告後仍未給付，被告乃依系爭契約書第25條第2項解除契約，並沒收前述980,000元款項作為違約金。

系爭契約書第25條第2項約定：「除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方違反付款條件及方式之規定者，買賣雙方並得解除本契約；

解約時乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」，並有系爭契約書、統一發票、台北台塑郵局存證號碼799號及945號存證信函均影本附卷可參，且為兩造所不爭執，堪信為真。

四、得心證之理由原告對於被告已合法解除系爭買賣契約乙節，並不爭執，惟主張其於簽立系爭買賣契約後，已繳付980,000元，嗣因無力繼續繳交款項而未繼續支付價款，被告乃解除契約，然系爭建案為大型建案，不因原告未繼續繳款而受影響，被告並無具體損害或具體所失利益；

且債務已為一部履行，得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；

法院應該考量有無因為銷售預售屋而有費用支出、營建業年度淨利率、有無再行轉售他人及銷售價格若干等具體情事；

原告認為被告損失金額應不超過訂金170,000元等語。

被告則以前詞置辯，是本件爭點厥為：原告請求酌減違約金是否合理有據。

以下析述之。

㈠依系爭契約書第25條第1項、第2項及第4項分別約定：「除經雙方個別磋商同意之約定外，乙方違反【主要建材及其廠牌、規格】、【開工及取得使用執照期限】、【瑕疵擔保責任】之規定者，甲方得解除本契約；

解約時乙方除應退還甲方已兌現之房地價款外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償依房地總價款百分之15計算之違約金予甲方，但前開應賠償之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」；

「除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方違反付款條件及方式之規定者，買賣雙方並得解除本契約；

解約時乙方得沒收依房地總價款百分之15計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」；

「依第一、二項之約定解除契約時，甲乙雙方除得依前二項約定之賠償外，不得另行請求其他損害賠償」。

又依系爭契約書第8條約定：「一、甲方應依【附件二】付款明細表約定之各期工程進度完成後，於接獲乙方書面繳款通知書7日內，依乙方指定之繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次繳清；

每期付款間隔日數應在20日以上。

二、如甲方逾繳款期限達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應負給付遲延責任，加付按逾期期款部份每日萬分之2單利計算遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方。

三、如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳清期款或遲延利息者，經乙方以書面催繳，經送達7日內仍未繳者，視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約，並依本契約第15條第2項違約約定辦理。」

（見本院卷第10頁背面、第19頁背面），顯係規範原告如有逾期未繳期款之違約情事，被告得沒收依房地總價款15％計算之違約金，但得沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，且買賣雙方均得解除買賣契約，上開約定係以確保原告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚為明確。

按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。

兩造並約定依系爭契約書第25條第1款、第2款任何一方解約時，除依該條約定之賠償外，均不得另行請求其他損害賠償，兩造均不爭執其性質屬於損害賠償之預定，自屬損害賠償額預定性之違約金。

查，原告經被告多次催告而未依期繳納價款，被告遂解除系爭買賣契約及依系爭契約第25條第2項約定沒收違約金980,000元等情，尚未超過房屋總價款百分之15，均如前述，故被告依約自原告已付價金沒收980,000元作為違約金，核屬有據。

㈡違約金有無過高情事而應予酌減？經查：⒈按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院89年度台上字第1709號判決要旨參照）。

另按關於賠償總額預定性之違約金，其本質為有債務不履行情事發生時，債權人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得按約定之違約金，請求債務人支付。

是以債權人不得因證明實際所受損害多於違約金數額，而請求按損害額賠償；

債務人亦不得證明債權人未受損害，或實際損害額不及違約金數額，而請求減免賠償。

唯法院得依民法第252條規定，審酌違約金數額有否過高情事。

其審核應就債務人如期履行契約，上訴人得享受之一切利益，為其衡量標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定（最高法院85年台上字第2995號判決意旨參照）。

⒉原告固主張被告之損失金額應不超過訂金170,000元，惟原告就此並未舉證或聲請調查任何證據以實其說。

而被告迄今尚未能將系爭房屋出售，堪認被告因原告違反系爭買賣契約而受有損害。

參以系爭房屋雖未移轉登記與原告，但兩造於簽立系爭買賣契約後，被告為後續履約事宜，對系爭房屋之使用或處分仍受有相當限制，且被告因原告未能遵期給付價金，尚受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益、孳息收入之損害。

且因原告任意違約，將使被告為了締結系爭買賣契約而付出之金錢、時間、勞力等有形、無形成本付諸流水，影響甚鉅。

雖被告業已合法解除系爭買賣契約，惟其後續為處理系爭房屋是否再行轉賣事宜，復須支出相當勞力及費用，轉賣價格亦可能受景氣而影響，而原告違約之情節，又係出於個人因素考量而與被告無涉等，自難謂被告未因原告違約而受有損害。

此外，審酌內政部100年3月24日及103年4月28日公告修正之「預售屋買賣契約書範本」第24條第4項規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地價總款百分之＿（最高不得起過百分之15）計算之金額。

…」（見本院卷第61至86頁），兩造於系爭買賣契約所約定違約金之數額，顯然未逾前開違約金之上限甚明；

甚且，違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，則兩造於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定違約金，原告之契約審閱期間更為205日，此為系爭契約書第1條所載明（見本院卷第8頁），顯見原告已有極為充足之時間審閱契約始簽訂，足認違約金之約定係兩造同意。

且原告復未能舉證證明本件約定之違約金額確有過高而顯失公平之情，是本院認本件違約金並無過高之情事，自無酌減之必要。

五、綜上所述，被告依約將原告已付價金980,000元予以沒收作為違約金，核屬有據，且本院認本件違約金並無過高之情事，自無酌減之必要，原告主張酌減違約金部分，自無理由。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
民事第八庭 法 官 郭銘禮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
書記官 徐明鈺