臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,訴,4305,20151225,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4305號
原 告 周進生
訴訟代理人 許志嘉律師
被 告 覃克正（即阿基商行）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號建物即台北市○○區○○路000號1樓之房屋(下稱系爭房屋)，於民國102年12月15日出租予被告，兩造並簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，租期自102年12月15日起至113年1月14日止為期10年又1個月，租金前4年每月新臺幣(下同)50,500元，第5年起每月51,500元，第7年起每月52,500元，第9年起每月53,500元，被告並應於每月15日前給付租金。

惟被告承租後即偶有未準時給付租金之情形，自103年9月份起更明顯遲延給付租金，甚且103年10月及104年1月均未給付租金，從而，被告自103年9月15日起至104年8月14日止計11個月，僅給付9個月租金合計454,500元(計算式：50,500元×9＝454,500元)，尚積欠2個月租金合計101,000元(50,500元×2＝454,500元)。

為此，原告爰依民法第440條規定於104年8月17日以土城青雲郵局第241號存證信函催告被告於函到後5日內給付積欠之租金，否則即逕行終止租約，不再另為終止之意思表示。

被告於104年8月18日收受上開存證信函，迄至催告期限104年8月23日止，皆未給付積欠之租金，則兩造之租約依法業已終止甚明。

又兩造租約既已終止，原告自得依民法第455條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，且兩造租約終止後，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告亦得依民法第767條第1項前段規定，本於所有權人地位請求被告返還系爭房屋。

再者，被告依系爭租約第3、4條約定有給付租金之義務，故原告亦得請求被告給付所積欠之租金，又兩造租約終止後，被告繼續占有使用系爭房屋係受有原租約租金之利益，原告亦因此受有損害，被告自應依民法第179條規定給付相當於原租金之不當得利予原告。

而被告於104年8月14日以前積欠2個月租金，合計為101,000元，已如上述，另有關104年8月15日起至同年9月14日止計1個月相當於原租金之不當得利50,500元，被告已於同年9月11日給付，然自104年9月15日起至遷讓房屋止，被告仍需按月給付相當於原租金之不當得利50,500元予原告。

綜上，被告自應給付原告101,000元及自104年9月1日起至遷讓房屋止按月給付50,500元予原告等語。

並聲明：㈠、被告應將系爭房屋遷讓交還原告。

㈡、被告應給付原告101,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

並自104年9月15日起至遷讓返還系爭房屋予原告止，按月給付原告50,500元。

㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：因房屋修繕、二代健保費及稅金等問題，雙方合意在104年簽訂另一租賃契約(系爭新租約)以取代102年之系爭租約，該新租約之租賃期限為10年1個月即102年12月15日至113年1月14日止，每月應繳付之租金為2萬元，被告自102年12月15日至104年12月15日應繳納原告之保證金及租金合計為54萬元，然其自102年12月15日至104年6月15日繳付原告之保證金及租金業為1,060,500元，已溢繳520,500元，原告自不得終止系爭租約，並請求遷讓返還系爭房屋及相當於原租金之不當得利。

又系爭新租約有原告之簽名蓋章，騎縫章等細節亦有蓋妥，另被告確實係依系爭新租約之約定負責系爭房屋之修繕及房屋稅繳納，故原告不得主張該租約無效。

退步言，縱原告得請求被告給付前揭款項，其亦得以保證金抵銷等語，資為抗辯。

並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷二第97反面至98頁，且依本院論述之妥適，調整其內容），並有相關證據在卷可證：

㈠、原告將其所有之系爭房屋於102年12月15日出租予被告使用，租期自102年12月15日起至113年1月14日止，並訂有租賃租約（見本院卷第1頁之○○區○○段○○段0000 ○號建物登記第一類謄本）。

㈡、原告已收取被告所繳付之押租金101,000元，尚未返還（見本院卷第9頁）。

㈢、原告以租金收入50,500元為所得稅之申報（見本院卷第51至53頁之103年度綜合所得稅電子結算（網路）申報收執聯）。

㈣、原告曾於104年8月17日以土城青雲郵局第241號存證信函催告被告於函到5日內給付積欠之租金，否則即逕行終止租約，不再另為終止之意思表示，被告於同年月18日收受上開存證信函（見本院卷第15至17頁之存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執）。

㈤、被告現仍占有使用中。

四、本院得心證之理由：原告主張被告未按期繳付租金，經原告催告仍不履行，原告自得終止系爭租約，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，，並請求被告返還無權占有期間相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠、原告請求被告遷讓系爭房屋，是否有理？㈡、原告請求被告給付租金及不當得利，是否有理？茲論述如下：

㈠、原告請求被告遷讓系爭房屋，是否有理？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號著有判例）。

另出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚明，上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人所設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，不得由當事人基於契約自由之原則以約定予以排除，且依最高法院44年台上字第516號判例意旨，係一體適用於定期及不定期之租賃關係。

又土地法為為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。

⒉本件為定期租賃，類推適用土地法第100條第3款不定期租賃關於承租人積欠租金額係以擔保金抵償後計算之規定。

原告固主張兩造於102年12月15日就系爭房屋簽訂系爭租約，租金前4年每月50,500元，惟被告自103年9月至104年8月間積欠其2個月租金合計101,000元，是原告於104年8月17日以存證信函催告被告給付欠租，否則即逕行終止租約，不再另為終止之意思表示，被告於104年8月18日收受上開存證信函，迄至催告期限104年8月23日止，皆未給付積欠之租金，則兩造之系爭租約依法業已終止等語，並提出系爭租約、國泰世華銀行存摺影本、新北市土城青雲郵局第241號存證信函暨郵件收件回執影本為證（本院卷第8至17頁），且為被告所不爭執。

然被告曾依系爭租約第5條約定，於訂約時給付原告押租保證金101,000元，為原告所不爭，依上開規定，得抵償2個月之租金。

又查，被告於9月11日轉入50,500元，有原告所提之上開國泰世華銀行存摺可憑（見本院卷第14頁），是原告須自被告積欠104年8月、10月租金達2個月租額，即自104年10月15日起，方取得催告終止租約之權限。

⒊本件原告於104年8月17日以土城青雲郵局241號存證信函通知被告於函到5日內清償欠繳之租金，否則逕行終止租約（見本院卷第15至17頁），復於104年11月25日以民事辯論意旨狀再為催告被告於文到3日內給付積欠之租金，否則逕行終止租約，請被告遷出交還租賃物之意思表示(見本院卷第80頁)，而被告於104年9月11日轉入50,500元租金至原告上揭帳戶內，已如前述。

揆諸前揭說明，原告未於被告積欠租金達2個月後，再定相當期限催告被告支付租金，卻於104年8月17日催告清償欠租，被告於翌日收受，並於該日或104年11月25日為終止契約，原告所為終止租約之意思表示，並非合法。

㈡、原告請求被告給付租金及不當得利，是否有理？⒈原告固主張系爭租約已於104年月8日合法終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋，顯無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，依不當得利之規定，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，即自104年9月15日止至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告50,500元之不當得利等語。

⒉然而，系爭租約未經合法終止，已如前述，則原告依民法第179條請求被告自104年9月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋止，按月給付50,500元之不當得利，自無理由。

五、綜上所陳，原告未於被告積欠租金達2個月即104年10月15日後，再定相當期限催告被告支付租金，卻於104年8月17日催告清償欠租，並於被告收受存證信函日或104年11月25日終止契約，原告所為終止租約之意思表示為不合法。

系爭租約既未經合法終止，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，請求被告自104年9月15日起至遷讓返還系爭房屋止給付每月50,500元之不當得利，為無理由，不應准許。

又原告所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，亦應駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
民事第六庭 法 官 汪曉君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 楊婷雅