臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,訴,449,20151229,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第449號
原 告 欣瑞混凝土科技股份有限公司
法定代理人 林錦秀
訴訟代理人 林禮模律師
被 告 環遊市西華館管理委員會
法定代理人 王明坤
訴訟代理人 劉錦隆律師
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，本院於民國104 年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

民國一百零三年十一月二日環遊市西華館第五屆第二次區分所有權人會議決議通過之西華館住戶規約第十條第二項第二款「營業部分一樓店面尚未出租者以每月每坪五十元，出租者以每月每坪二百元，以出租合約起算」，應予撤銷。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告為門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，系爭建物屬環遊市西華館大夏（下稱系爭大夏）其中一專有部分，而被告於民國103 年11月2 日召開第五屆第二次區分所有權人會議（下稱系爭會議），在系爭會議中通過第四案議題修訂環遊市西華館住戶規約（下稱系爭規約）第10條第2項第2款為：「營業部分1 樓店面尚未出租者，以每月每坪50元，出租者每月每坪200 元，以出租合約起算。」

（下稱系爭修正規約），原告雖於系爭會議中提出系爭修正規約收費標準顯不合理，亦不公平，然仍經系爭會議出席住戶表決通過。

衡以系爭建物範圍均在一樓店面，並未及於一樓以上之其他範圍，進出往來均無須經過大樓大廳，亦未使用電梯，減省電費及維修保養費；

且因係屬獨立門戶出入，自行管理門禁安全，亦未使用保全人員管理門禁，又無使用大樓公共設施、照明及消防設備，甚而連清潔衛生工作亦由原告自行處理，可知系爭大廈一樓店面之住戶得以節省大樓資源或管理人力，自不能與2 樓以上之住戶相提並論，是一般公寓大廈乃有同意1 樓住戶或店家採取減額收取管理費之情形。

又系爭大樓雖因住戶分攤部分公共電費即小公，惟仍有大部分公共電費由全體住戶所繳之公共基金支出，換言之，原告固為一樓住戶未使用地下一樓至四樓之公共設施，卻仍以所繳管理費支付，被告未考量原告對公共設施使用極其有限，卻仍大幅調高原告應繳之管理費，顯不合理；

另系爭大廈與新店線七張捷運站共構，訴外人臺北市政府為使系爭大廈經營管理與捷運設施相配合，於開發時即依大眾捷運系統土地開發辦法（下稱捷運土地開發辦法）第21條第3項規定，訂有捷運新店線七張站聯合開發大樓營運管理章程（下稱系爭管理章程），系爭管理章程第1條、第4條第1項、第5條第1項、第19條規定，系爭大廈全體區分所有權人均有遵守本章程之義務，並不得以規約或區分所有權人會議決議或管委會決議予以排除或限制，甚且依捷運土地開發辦法第27條規定，系爭管理章程為排除公寓大廈管理條例之特別規定，據此，依系爭管理章程第30條規定系爭大廈廣告物設置限於臨北新路正面五樓以下供商場用途之外牆面，由營運人管理，並由商場無償使用，而為分管協議，訴外人樺福建設開發股份有限公司（下稱樺福公司）既為系爭大廈投資人、興建商，其後出售系爭大廈予區分所有權人，即受系爭管理章程之規定，系爭大廈外牆廣告物設置應受前揭分館協議之拘束，一樓商場得無償使用外牆，毋庸繳納回饋金，基此，被告或系爭大樓區分所有權人如欲變更分管協議，應依民法相關規定，又縱樺福公司與臺北市政府兼開發經營契約業已終止，然因系爭管理章程早於開發經營契約，自不因契約終止而影響系爭管理章程之效力；

本件系爭大廈住戶未審酌及此，竟於區分所有權人會議中以多數決方式不當決議提高一樓店面之管理費至多至4 倍，其增加之倍數及額度相差甚距，其情形已顯失公平。

為此，爰依民法第799條之1第3項規定及公平法理，請求撤銷系爭修正規約。

並聲明：如主文所示。

二、被告則以：系爭修正規約修訂之理由為系爭大廈對於1 樓部分設置廣告物，原規定應繳納回饋金，但因原告之房客拒不繳納，致有1 樓承租戶起而仿效，拒絕繳納，造成管理上之困擾，故系爭會議始決議修正系爭規約第10條第2項第2款，1 樓部分即不再收取回饋金，並無不合理或不公平之情；

又原告專有部分雖在一樓，用水之水塔設置在屋頂，而1-5樓為商場，必須在10樓另設一水塔使用，且大樓健身及交誼中心亦在屋頂，是原告仍有使用電梯之必要；

另商場冷氣冰水主機設於地下3 樓之共用部分，6 樓以上住戶則為分離式，毋庸使用共用部分，況電梯用電之公共電費，係由6-18樓住戶分攤，並非由管理費支付，系爭大廈除電梯外尚有許多安全監控設備及消防設備，1 樓住戶同享其利，卻未分攤電費，原告就此主張，恐有誤會；

另臺北市政府業已於100 年12月1 日因樺福公司違約，終止與樺福公司簽署之營運管理契約，則系爭管理章程所規定之營運人已不存在，自屬無效，因而臺北市政府始收回2至5樓自行營運，並與被告協調每月每坪管理費80元，況樺福公司並未將系爭管理章程公告之，系爭大廈區分所有權人並未知悉系爭管理章程存在，自不受系爭管理章程之拘束；

又系爭大廈區分所有權人已於104年11月8 日通過第6 屆第2 次區分所有權人會議（下稱系爭第2 次會議），其中第八案已明定系爭修訂規約1 樓店面尚未出租每月每坪50元，出租者每月每坪200 元，以出租合約起算；

本次修正內容：營業部分一樓店面上未出租者以每月每坪50元，出租者每月每坪80元，以出租合約起算（自行營業者依開赴營業首日計算），並依規定按時自行繳納，顯然系爭修訂規約並未實施，本件並無訴之利益等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、首查，以下為兩造不爭執事實㈠樺福公司與臺北市政府捷運工程局於97年1 月21日簽署臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發營運契約書（下稱系爭營運契約），約定由樺福公司負責新店線七張站基地聯合開發2-5樓建物及附屬設施營運管理，樺福公司於100 年5 月4日以經營不易虧損嚴重通知捷運工程局終止系爭營運契約，並由捷運工程局於同年12月1 日函覆樺福公司終止在案。

㈡原告為系爭建物之區分所有權人，系爭建物共有部分有寶強段5082建號（面積719.14平方公尺），權利範圍86/100000，建物層次西棟地下二層：75.63 平方公尺、西棟一層200.51平方公尺、東棟地下一層116.12平方公尺、東棟地下四層52.93 平方公尺、東棟一層273.95平方公尺；

寶強段5083建號（面積6,070.8 平方公尺），權利範圍187/100000，系爭建物屬於大廈，系爭大廈門牌地址為新北市○○區○○路0段000○000○000○000號，地下4 層，地上18層之建物，分為693戶專有部分。

㈢系爭大廈管理委員會於103年11月2日下午1時30分許，在北新國小大禮堂召開系爭會議，並就議題第四案修訂規約第10條第2項，通過一樓營業用店面管理費計算方式「營業部分1樓店面尚未出租者以每月每坪新台幣（下同）50元，出租者每月每坪200元」即系爭修正規約之決議。

四、其次，原告主張系爭修正規約顯失公平，依民法第799條之1第3項規定系爭會議決議第四案應予撤銷等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠原告提起本件訴訟是否欠缺權利保護要件，而無訴之利益？㈡原告主張依民法第799條之1第3項規定系爭修正規約應予撤銷，是否有據？茲分論述如下：㈠原告提起本件訴訟是否欠缺權利保護要件，而無訴之利益？按民事訴訟法乃確保私權之訴訟程序，必須於私權發生不安，有藉民事訴訟程序以為確保者，始能提起之，否則，其所提之訴即屬欠缺權利保護要件。

查被告固提出系爭第2 次會議紀錄及被告之104 年12月4 日函文辯稱系爭修訂規約並未執行，也不會執行，本件並無訴之利益云云，然觀諸系爭第2 次會議記錄（見本院卷卷二第155 頁至第166 頁），其中議題討論第八案說明三雖記載「本次修正內容：營業部分一樓店面尚未出租者以每月每坪50元，出租者每月每坪80元，以出租合約起算（自行營業者依開幕營業首日計算），…」，及被告104 年12月4 日西（函）字第104120401 號函說明一記載：「本次區權會議（即系爭第2 次會議）1-5 樓商家管理費收費修正案，係依103 年11月2 日第五屆第二次區分所有權人會議決議事項及環遊市西華館管理委員會與1-5樓商家多次協調會協議事項辦理，且1-5 樓商家（除128 號1樓即原告）均依協議自104 年1 月1 日開始繳交每月每坪80元管理費，故本項管理費修正案計算日期溯及104 年1 月1日開始實行，至103 年12月31日以前之管理費係按每坪60元收取，103 年11月2 日第五屆第二次區分所有權人會議修改之該部分規約，從未實行」（見本院卷卷二第171 頁），是系爭第2 次會議修正之規約第10條第2項規定為1 樓店面尚未出租者每月每坪50元，已出租者每月每坪80元，該部分修正規約並未記載溯及自系爭會議起適用，則系爭修正規約仍為系爭規約一部分，仍具有拘束系爭大廈區分所有權人之效力；

至被告前揭104 年12月4 日函文說明二雖有記載系爭第2 次會議第八議案修正內容得溯及自104 年1 月1 日適用，然其中亦記載此部分之協議不包含原告部分，況說明三僅記載系爭修正規約從未實行，而非不生效力或於系爭第2 次會議中在修正內容中載明系爭修正規約不適用，衡以系爭第2次會議第八案之修正內容自104 年11月8 日修正日起施行，原告既為1 樓店面，且未適用前揭104 年12月4 日函文中自104年1 月1 日1-5樓商家管理費每月每坪80元之協議，則系爭修正規約自仍有拘束系爭大廈區分所有權人之效力，難謂原告提起本件撤銷系爭修正規約訴訟為欠缺權利要件，而無訴之利益。

㈡原告主張依民法第799條之1第3項規定系爭修正規約應予撤銷，是否有據？⒈按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。

但規約另有約定者，不在此限」，民法第民法第799條之1第1項定有明文。

公寓大廈管理條例第10條第2項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。

又按「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之」，民法第799條之1第3項規定甚明。

⒉關於系爭大廈管理費收取標準係以每坪50元計收乙節，有系爭會議記錄及規約影本可稽（見本院103 年度司店調字第403 號卷第7 頁至第11頁、本院卷卷二第57頁）；

而系爭會議第四案決議即系爭修正規約內容為系爭大廈營業部分1 樓未出租者以每月每坪50元，出租者每月每坪200 元，以出租合約起算（見上開第403號卷第8頁背面），兩者相較，堪認系爭修正規約規定系爭大廈營業部分一樓出租者收費標準，與民法第799條之1 及公寓大廈管理條例第10條第2項規定區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之原則相左無誤。

⒊被告雖抗辯：因原告之房客拒不繳納廣告物回饋金，致有其他樓承租戶起而仿效，拒絕繳納，造成管理上之困擾，因而提高出租者之管理費，而無庸繳納回饋金云云，然查稽之被證1 被告第二屆管理委員會第十次例行性會議紀錄「參、臨時動議二、訂立商場回饋標準1.女兒牆招牌：依長度350元/米，高度由廠商自行與捷運局確認，惟不得超過二樓地板。

2.柱子廣告（貼圖輸出）比照crocs：700元/片大理石/月。

3.側招2*8尺比照crocs：1500元/月。」

（見本院卷卷一第154 頁至第155 頁），是由上開會議紀錄可知，系爭大廈商場廣告物之設置回饋與管理費之收取係屬二事；

而佐以系爭會議議題討論第四案說明2.記載考量出租經費之公平原則及廢止廣告物回饋辦法，堪認系爭大廈區分所有權人該次會議欲增加一樓店面出租者管理費，考量原因為出租經費之公平及廢止廣告物回饋辦法，但該議案決議說明二亦記載「…後續廢止廣告物回饋辦法及訂定廣告物設置等相關規定，應請1 樓區分所有權人參與研擬並予以尊重所提出之意見…」（見上開第403 號卷第8 頁背面），足見系爭會議召開並做成系爭修正規約決議時，系爭大廈廣告物回饋辦法仍存在，並未廢止，無法構成系爭修正規約修正之理由；

況被告亦未說明何謂出租經費之公平原則，自無從判斷一樓店面所有權人如何構成系爭會議議題討論第四案說明條件，因而使其所繳之管理費必須與系爭大廈一般住戶管理費繳納標準不一，甚而較高，是被告前揭所辯，委無可採。

⒋另被告又辯稱原告用水之水塔設置在屋頂，且1-5 樓為商場，必須在10樓另設一水塔使用，大樓健身及交誼中心亦在屋頂，是原告仍有使用電梯之必要，另商場冷氣冰水主機設於地下3 樓之共用部分，6 樓以上住戶則為分離式，毋庸使用共用部分，況電梯用電之公共電費，係由6-18樓住戶分攤，並非由管理費支付，系爭大廈除電梯外尚有許多安全監控設備及消防設備，1 樓住戶同享其利，卻未分攤電費，則系爭修正規約採取出租者每月每坪200 元之收費標準，並未有失公平云云。

惟查：⑴系爭建物面臨北新路為一樓店面，與七張捷運站、系爭大廈出入口均不相同，且未使用系爭大廈門廳，及系爭大廈共有部分有①所有權人為系爭大廈各區分所有權人部分：地下1層（項目為台電配電室、防災中心、梯間、機房、配電箱室、排煙室）、地下2 層（項目為變電站、緊急發電機房、梯間、排煙室、網路機房）、地下3 層（項目為梯間、排煙室、空調主機房）、地下4 層（消防泵浦室、飲用水池（1-3F、6-18F 、梯間、排煙室、空調維修室）、1 樓（項目為梯廳、信箱間、宅配儲藏、陽台）、2-5 樓（項目為梯間、陽台、梯廳、機房）、10樓（項目為機房、消防中繼水箱（1-3F）、梯間）、6-18 樓（項目為梯間、梯廳、雨遮）、屋頂突出物（項目為梯廳、排煙室、梯間、機房、水箱、電梯機房）；

②所有權人為系爭大廈6樓至18樓區分所有權人：6樓（項目為走廊、電腦室、陽台、梯間、雨遮、電錶箱）、7-18樓（項目為走廊、陽台、梯間、雨遮、電錶箱）；

③所有權人為系爭大廈1樓至5樓所有權人：地下2 層（項目為預留商場電氣室）、1 樓（項目為安全梯、入口門廳、電梯、門廊、陽台、卸貨平台、貨梯）、2-5 樓（項目為安全梯、電梯、陽台、特別安全梯、電梯機房）、10樓（項目為中繼水箱（4-5樓）、地下4層（項目為商場專用水池、泵浦室）；

④無產權登記：屋頂平台（項目為1-5 樓商場之冷卻水塔部分、除1-5 樓商場冷卻水塔及捷運設施之冷卻水塔及相關管線外）、外牆面（1-18樓），有照片、新北市政府工務局100年7月15日新北市店工字第1000031097號函暨所附共用簡表可按（見本院卷卷一第39頁至第40頁、第81頁、第132 頁），可知系爭大廈各專有部分區分所有權人均有共有地下一層及地下四層，且各該層所附之設施係屬系爭大廈共有人所需使用，並另有就1-5 樓商場、6-18樓住家部分之共有設施分別列出共有。

⑵參以臺灣電力股份有限公司（下稱台電公司）104 年7 月2日北南字第1041508133號函說明二，電號01-62-2800-01-9、戶名：環遊市西華館管理委員會，供電範圍為新北市○○區○○路○段000號、126號、128號6樓至18樓共用相關設施，分攤戶數683 戶（見本院卷卷二第9 頁），再經本院確認前揭電號分攤戶數不包含1樓至5樓戶數，有本院公務電話紀錄可按（見本院卷卷二第10頁）核與前揭共用簡表記載系爭大廈6-18樓住戶有共用部分相符，顯然此部分即為6-18樓之共有部分設施之電費，而被告所提被證2 、10電費通知及收據（見本院卷卷一第157 頁、卷二第18頁），依台電公司104年7 月27日北南字第1041509157號函說明一及用電資料表，電號01-62-2827-76-0 為公電分攤之子戶，每個子戶僅會有一張電費單，電費單上所示之分攤公共電費會同時分別列入各子戶（683 戶）中，與其各戶實際用電數合併計算應繳電費金額，而用電資料表中電號01-62-2827-76-0 分攤之母戶為01-62-2800-01-9，01-62-2800-01-9為母戶、01-62-2827-76-0 為子戶，顯然被證2 、10均為系爭大廈6-18樓公共設施公共用電電費分攤之通知，則原告就此部分未予分擔，尚未違反就其應有部分比例分擔之原則；

再佐之台電公司104年7 月27日前揭函文所附用電資料表，電號01-62-2800-03-1 、用電地址為系爭大廈地下一至四層公共設施、無分攤（見本院卷卷二第29頁至第30頁），核與前揭共用簡表記載系爭大廈地下一至四層登記為系爭大廈各區分所有權人且作為公共設施使用相符，此又與被告所提環遊市西華館管理委員會100 年11月至104 年4 月收支財務表（見本院卷卷一第194 頁至第234 頁），其中公共電費支出大致相符，而揆之系爭大廈地下一層至地下四層為供系爭大廈公共設施所用，且此部分電費由管理費中支出，原告就此部分既有給付管理費，顯然原告並非未負擔公共設施之電費；

至系爭大廈1-5商場之水塔設置於系爭大廈10樓部分，該部分為系爭大廈4-5樓之水塔，並非一樓店面之水塔，原告縱未負擔此部分電費，亦與未依應有部分比例分擔管理費無涉，實難遽此認原告並未負擔公共設施之電費。

⑶另就清潔費、保全部分，觀諸被證6 駐衛保全合約第1條、被證7 管理維護服務合約第1條約定（見本院卷卷一第235頁至第249 頁），保全服務、清潔服務範圍均為系爭大廈1-18樓商場、套房住戶，合計693戶，含大樓外圍安全維護工作，可見系爭大廈之保全、清潔工作確實已有包含系爭建物範圍，則原告自應依應有部分比例分攤前揭保全、清潔費用，而參以前揭收支明細表，保全、管理維護服務費用均由管理費支出，是原告暨已依坪數繳納管理費，被告縱就已出租者調高每月每坪管理費，亦應提出合理計算方式，而非未據理由即予以調高，且一樓店面已出租者究係增加系爭大廈管理上有何不便、抑或增加何種費用，均未經被告提出，因此，尚難認系爭修正規約合於常情，而未顯失公平。

⑷再觀以被告所提出100 年11月至104 年4 月間收支財務報表，系爭大廈自100 年起固定支出之項目為保全服務業、物業服務費、垃圾清運費、弱電保養維護費、消防機電保養費、電梯保養維護費、公共電費、電話費等，前揭各項費用每月支出之金額並無相當大之差異，均為固定之支出，其餘未固定者則有設備購置費、法律顧問費、修繕費等，可見系爭大廈之支出並未因1 樓做為商場而有增加支出之情，則系爭會議決議增加系爭修正規約營業部分，1 樓出租者每月每坪200元，顯非合理。

⑸從而，被告前揭所辯，委不足採。

⒌至原告主張系爭規約不得違反系爭管理章程云云，查稽之臺北市政府捷運局104 年11月5 日北市捷聯字第10432884900號函說明二略為：「（一）89年1 月15日由本府（甲方）與保強公司（乙方）共同簽訂大眾捷運系統新店線七張站捷十、捷十一基地之聯合開發投資契約，本府於93年7 月5 日與保強公司（讓與人）、樺福公司（承受人）等簽訂五方契約書，更換投資人為樺福建設。」

、「（二）有關七張站西華館1樓部分、2至5 樓商場統一經營，自95年8 月25日本府函復營運人樺福建設同意營運管理章程並納入營運契約書，本局與樺福建設於97年1 月21日簽訂營運契約書，樺福建設於100 年5 月4 日以經營不易虧損嚴重來函通知自100 年8 月10日終止營運契約及租賃契約，本局報府終止營運契約書及租賃契約書後，即於100 年12月1 日函復樺福建設終止在案」（見本院卷卷二第108 頁至第121 頁），是由前揭函文可知系爭管理章程雖於95年8 月25日經捷運局同意在案，然系爭管理章程乃立於樺福公司與捷運局聯合開發所提出報請臺北市政府核備，且依系爭管理章程第5條第2項約定須於核備後送交每一區分所有權人並公布於一樓重要出入口或公告欄，或置於本大樓一樓供公開閱覽，以維章程之公信力及拘束力，而系爭規約第26條第7項則約定本大樓係屬臺北市政府捷運工程局聯合開發案，本規約須依臺北市捷運工程局之相關作業規定配合調整之（見本院卷卷一第131 頁），似可認系爭管理章程已具有系爭大廈規約之效力，惟系爭管理章程暨係因與樺福公司合作聯合開發，由樺福公司執行、管理，而依前述，捷運局與樺福公司暨已於100 年12月1 日終止，則系爭管理章程即無適用之餘地，甚且，99年12月12日系爭大廈召開之區分所有權人會議，其內已就廣告物回饋授權管理委員會訂定，而與系爭管理章程第30條廣告物管理辦法不符，有99年12月12日會議記錄、系爭管理章程附件三廣告物管理辦法在卷可按（見本院卷卷一第99頁至第101頁、卷二第62頁），益徵系爭管理章程並未公告且提供與各區分共有人，是否具有拘束系爭大廈各區分所有權人，即屬有疑，然此部分並不影響原告前揭主張，附此敘明。

⒍查系爭修正規約規定「營業部分1 樓店面尚未出租者以每月每坪新台幣（下同）50元，出租者每月每坪200 元」，確顯失公平，業經認定於前。

又系爭修正規約係於103 年11月2日作成，原告因不同意系爭修訂規約，於103 年12月10日向本院提起本件撤銷訴訟，有起訴狀收狀戳可稽（見上開第403 號卷第1 頁）；

核與民法第799條之1第3項規定於系爭修正規約成立後3個月內行使撤銷權之法定除斥期間相符。

⒎從而，原告依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷系爭修正規約，於法自無不合。

五、綜上所述，原告依民法第799條之1第3項之規定，訴請撤銷系爭修正規約，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
民事第四庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
書記官 洪婉菁