臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,重訴,409,20151223,3

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第409號
原 告 周為春
訴訟代理人 張建鳴律師
林宜君律師
連睿鈞律師
被 告 林高明美
訴訟代理人 王中平律師
蕭閔駿律師
朱俊穎律師
林雅娟
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國104年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告承租原告所有，坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地，面積共計九十八平方公尺，其年租金應自民國一百零四年三月二十七日起，調整為按土地申報地價年息百分之八計算。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之十五，其餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。

查本件原告訴之聲明第1項之先位聲明請求權基礎係依民法第455條租賃物返還請求權及同法第767條第1項前段、中段之所有物返還請求權與妨害排除請求權，核係因不動產物權涉訟，應專屬不動產所在地（即臺北市○○區○○段 0○段000○0地號土地，下稱系爭土地）之法院管轄，又系爭土地位於本院轄區，故本院就本件訴訟自有管轄權。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第 2、3、4款、第256條分別定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第 648號判決參照）。

查本件原告起訴時訴之聲明為：「先位聲明：被告應將系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號（下稱系爭建物）如起訴狀所附原證1複丈成果圖B部分所示之建築物拆除，將該部分面積98平方公尺之土地返還原告。

被告應給付自民國104年3月11日起至返還土地之日止，於每年3月11日給付原告新臺幣（下同）37萬5,634元。

備位聲明：被告承租原告所有系爭土地、面積共98平方公尺租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價年息10％計算每年租金。」

（見本院卷㈠第 5頁正反面）。

嗣因本院於104年7月16會同臺北市建成地政事務所人員現場履勘、丈量並做成如附圖所示之複丈成果圖，原告遂於 104年10月23日以民事言詞辯論意旨狀書狀變更上開訴之聲明為：「先位聲明：被告應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示編號A、C、D-1部分所示建築物拆除，並將該部分面積99.41平方公尺之土地返還予原告。

備位聲明：被告承租原告所有系爭土地、面積共98平方公尺範圍內之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價10％計算每年租金。

被告應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示編號 B部分所示建築物拆除，並將該部分面積7.74平方公尺之土地返還予原告。

被告應將坐落系爭土地，如附圖所示編號 E部分面積4.51平方公尺土地返還予原告。

被告應給付原告40萬 2,846元，及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年 8月19日給付原告42萬 7,993元。」

（見本院卷㈡第168至169頁）。

經核原告上開追加之訴訟標的，係基於被告是否無權占用原告所有之系爭土地，及原告得否請求被告拆屋還地或基於兩造間之不定期租賃關係請求調整租金之同一事實，其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，且於變更後亦給予被告充分之辯論機會，而無礙被告之攻擊防禦及訴訟之終結，且為擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：㈠伊於96年12月20日向訴外人洪淑秋購入系爭土地，並於同年月27日完成移轉登記，其中111.66平方公尺部分由被告占有，且經本院以96年度重訴字第80號判決（下稱前審判決）認定兩造間就系爭土地有不定期基地租賃關係（下稱系爭租約）存在，經伊提起上訴後，先後經臺灣高等法院、最高法院以99年度重上字第17號、 101年度台上字第1763號判決駁回上訴而確定。

惟被告自伊登記為系爭土地之所有權人以來，從未繳納租金，為此，伊先於104年2月24日催告被告給付，詎被告於翌（25）日收受催告通知後猶置若罔聞，伊遂於同年 3月10日以存證信函通知被告終止兩造間系爭租約，是本件被告延欠租金已逾兩年，且被告於系爭土地上所興建之系爭建物又違反建築技術規則建築設計施工篇第110條之1之規定，未保留防火間隔，致生危害於公共安全，並違反臺北市土地使用分區管制自治條例之建蔽率與容積率限制規定，與一般房屋可以建築，僅程序上未申請建造許可之情形不同，已構成實質違法，已符合土地法第103條第2、4款規定得收回建屋基地之情形，系爭租約確已中止無疑。

㈡退而言之，縱認為系爭租約未經合法解除，惟觀諸相關書證資料，被告於65年間時僅租用15.20坪（約 50.24816平方公尺）土地興建建物，亦應認為被告於79至 104年間所增建之部分不在系爭租約範圍內，應屬無權占用。

再者，縱認為系爭租約之效力範圍達原起訴時伊所主張之98平方公尺，亦應認為鈞院於104年7月16日現場複丈時所發現逾98平方公尺以外部分均為無權占有，伊自得依民法第767條第1項前段、中段規定請求拆除建物並返還。

又退而言之，系爭租約係屬不定期，且座落於萬華區，緊鄰西藏路與中華路口，周邊建物甚多，市場活絡、交通便利，原訂租金每半年收取 912元實屬過低，應按系爭土地申報地價年息之10％計算，以被告於65年時租賃土地範圍即15.2坪計算租金之調整，或以鈞院前審判決於96年間現場履勘丈量所得之占用面積98平方公尺計算租金之調整。

為此，先位聲明爰依民法第455條、第767條第1項前段規定請求被告拆除如附圖所示A、C、C-1部分之建物並返還系爭土地，備位聲明則爰依民法第442條規定請求調整系爭土地之年租金為按申報地價年息10％計算；

另就鈞院104年7月16日現場履勘丈量後所發現被告另擴大無權占用如附圖所示 B部分面積7.74平方公尺興建鐵棚，及無權占用如附圖所示 E部分面積4.51平方公尺做為停車場使用，亦爰依民法第767條第1項前段規定請求被告拆除鐵棚並返還此兩部分土地，併依民法第179條不當得利之規定請求被告給付自104年3月13日終止系爭租約後，無權占用附圖所示A、C、C-1部分土地自104年3月13日起至同年8月19日止，相當於法定最高限額租金之不當得利16萬8,075元（計算式：99.41平方公尺38,330元【申報地價】10％161日365日＝168, 075元），以及無權占用附圖所示B、E部分土地自104年8月19日民事變更聲明狀送達日之前 5年相當於法定最高限額租金之不當得利23萬4,771元（計算式：12.25平方公尺38,330元【申報地價】10％5年＝234,771元），合計40萬2, 846元，以及請求被告自104年8月20日起按年給付無權占用附圖所示 A、B、C、C-1、E部分土地，按系爭土地申報地價10％計算相當於租金之不當得利42萬 7,993元（計算式：111.66平方公尺38,330元【申報地價】10％＝ 427,993元）等語。

並聲明：㈠先位聲明：被告應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示編號 A、C、D-1部分所示建築物拆除，並將該部分面積 99.41平方公尺之土地返還予原告。

備位聲明：被告承租原告所有系爭土地、面積共98平方公尺範圍內之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價10％計算每年租金。

㈡被告應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示編號 B部分所示建築物拆除，並將該部分面積7.74平方公尺之土地返還予原告。

㈢被告應將坐落系爭土地，如附圖所示編號 E部分面積4.51平方公尺土地返還予原告。

㈣被告應給付原告40萬 2,846元，及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年8月19日給付原告42萬7,993元。

㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭土地之原所有人洪淑秋與原告就系爭土地訂立買賣契約，並未依土地法第104條規定通知優先購買權人即伊，而此優先購買權具有物權之效力，原告自不能對伊主張自己為所有權人，亦不得依民法第425條規定對伊主張其為系爭租賃契約之出租人，否則有違上開規定保護承租人之立法意旨。

退而言之，縱認為原告得對伊主張為所有權人，並依民法第425條規定主張伊為系爭租賃契約之出租人，本件租金債權依循往例皆由訴外人洪姓家族成員代表原土地所有人收取，係往取債務，原告未主動向伊收取租金，自屬受領遲延，伊當無遲延責任，況且原告104年2月24日之催告信函內容未表明催告給付之金額、範圍、方法，凡此俱不能認為本件已經有效催告，所為租金給付催告亦不生催告效力，又原告故意以虛設地址、拒收等方法使伊給付租金之意思無法送達原告，係以不正之方法促其解約法律行為之條件成就，原告解約行為之條件應視為未成就，原告退回伊主動給付之租金，益證原告係以不正之方法達其終止租約之目的，故原告終止租約之意思表示並不合法，不生終止系爭租約之效力。

㈡另外原告雖主張伊違反土地法第103條第2款關於租賃基地使用之規定，然所謂基地之使用違背法令，係指以基地供違反法令之使用，例如開設娼寮、賭場等始屬之，且尚須致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形，始能終止租約，又建築技術規則係依建築法頒定之法規命令，伊所有之系爭建物縱然有違反建築技術規則之情事，也僅係違反建築法相關行政規令，僅屬私有建築違反許可之規定，與前揭土地法規範情形不合，原告自無由據此終止系爭租約。

又系爭建物經鈞院會同地政人員複丈後，確定占用系爭土地面積為93.05 平方公尺，其餘原告主張部分之如附圖所示 B部分為系爭建物側方鐵棚，如附圖所示C、D-1部分即系爭建物前方遮雨棚，均未附著土地，未占有土地面積，僅供遮雨之用，應係原地主出租系爭土地供伊使用居住之容許範圍，不應計入占用範圍，況且系爭土地及附近地域皆係由原地主之洪姓家族概括以區域劃分使用範圍出租予伊及前審判決之共同被告數十人，雖各承租人間戶戶相鄰並在建築房屋時互留活動空間，但非指系爭建物以外之空地係洪姓家族保留自用排除於租賃範圍而言。

又本案如認終止租約不合法，則伊亦係基於系爭租約合法占有系爭土地，非無法律上原因受有利益，自不構成不當得利；

如認為原告非土地所有人，則不因伊占有系爭土地而受損害，仍不構成不當得利。

另就原告之備位聲明部分，因原告不能對伊主張為系爭土地所有人或系爭租約之出租人，故無調整租金問題，縱認為原告為系爭土地所有人，其主張之調整後租金亦屬過高，有權利濫用之嫌，應以伊65年間繳付之年租金5,472元為基準，參以70年1月至104年6月止之通貨膨脹率78.88％，計算得出調整後年租金應為9,788元（計算式：5,472元178.88％＝9,788元，元以下四捨五入【下同】），否則亦應參考系爭土地附近房屋租金每坪每月495 元，以98平方公尺（相當於29.645坪）計算得年租金為17萬6, 091元（計算式：29.645坪495元12個月＝176,091元），惟本件原告對系爭建物無所有權，亦無貢獻，系爭建物亦非租賃標的，是年租金應酌減50％即以8萬8,046元計算始為妥當等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院偕同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷㈡第19頁正、反面）：㈠原告於96年12月20日向洪淑秋購入系爭土地，並於同年月27日登記為所有權人。

被告則為系爭建物之所有權人。

㈡系爭建物占用系爭土地之情形如臺北市建成地政事務所 104年 7月16日複丈成果圖即附圖A、B、C、D-1部分所載，面積共107.15平方公尺，被告另占有 E部分作為停車使用，面積為4.51平方公尺。

被告另占有 E-1部分作為停車使用，面積為2.52平方公尺。

㈢原告於104年2月24日以臺北成功郵局第 158號存證信函催告被告於10日內給付租金，被告於翌（25）日收受該存證信函。

㈣被告於 104年3月4日以臺北莒光郵局第76號存證信函函詢原告租金金額，因「原址查無此人」遭退回。

㈤原告於 104年3月10日以國史館郵局105號存證信函通知被告終止系爭租約，被告於同年月12日收受。

㈥被告於104年3月16日寄發臺北莒光郵局第95號存證信函予原告訴代。

㈦被告於104年3月20日以六張犁郵局第164號存證信函檢附2萬7,630 元匯票給付租金，於同日送達原告訴代處。

被告再於同年月23日寄發六張犁郵局第 168號存證信函予原告，但因「原址查無此人」遭退回。

原告則於同年月26日將上開匯票退還與被告，被告於同年4月2日將上開匯票金額辦理提存。

四、本院得心證之理由：本件原告起訴主張伊於96年12月20日向洪淑秋買入系爭土地，經前審判決確定兩造間就系爭土地有系爭租約存在，惟被告自伊取得系爭土地所有權後從未繳納租金，經催告給付後又置之不理，復有違反法令使用系爭土地之情形，經本院履勘後又發現被告占有使用系爭土地之面積已達111.66平方公尺，為此爰依民法第455條、土地法第103條第2、4款規定解除契約，並依民法第767條第1項前、中段及同法第179條規定，請求被告拆除系爭建物、返還無權占有之系爭土地及所生相當於租金之不當得利，或請求依據民法第442條規定調整系爭土地之年租金為按申報地價年息10％，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告得否以被告逾 2年未給付租金為由，依土地法第103條第4款規定終止系爭租約？㈡原告得否以被告使用系爭土地違反法令（即建築技術規則建築設計施工篇第110條之1、臺北市土地使用管制規則關於建蔽率與容積率上限規定）為由，依土地法第103條第2款規定終止租約？㈢原告得否以被告無權占有如附圖所示B、E部分土地為由，依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除鐵棚並返還此部分土地？㈣原告得否依民法第442條規定請求調整系爭土地年租金？承上若是，租金金額為若干？㈤被告得否主張土地法第104條第2項之優先承買權？承上若是，原告是否因此不得基於系爭土地所有權人或出租人地位對被告有所主張？茲析述如下：㈠原告得否以被告逾2年未給付租金為由，依土地法第103條第4款規定終止租約？⒈按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達 2年以上時，出租人不得收回。

土地法第103條第4款定有明文。

次按依契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，則衹構成出租人受領之遲延，不能謂為承租人之欠租，設此際承租人業已催告出租人收租，或已將租金提存者，其不能謂承租人欠租固不待言，縱或承租人未為此項催告或提存，其不能構成承租人之欠租責任亦同。

又基地出租人以承租人積欠租金達2年以上而收回該基地時，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。

在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在。

又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。

此亦有最高法院52年台上字第1324號判例、69年台上字第1280號判例，72年度台上字第4249號判決意旨可參照。

⒉經查，兩造間就系爭土地業經前審判決認定存有不定期之系爭租約，有前審判決、臺灣高等法院99年度重上字第17號、最高法院 101年度台上字第1763號判決在卷可參（見本院卷㈠第11至49頁），而被告自承租系爭土地以來，均由出租人即系爭土地原所有人洪姓家族之各房輪派代表前來向被告之前手即訴外人黃阿海及被告收取租金，並開立收據予被告，此有被告給租收據及黃阿海給租收據影本在卷可稽（見本院卷㈠第50至51頁、第183至198頁），復佐以同向訴外人劉李阿品於前審判決審理時所證稱：向洪姓家族承租土地之藍李香係伊40年的鄰居，藍李香均有支付租金，洪傳福來收就給他等詞（見本院卷㈠第200至201頁），堪信被告與系爭土地之所有權人間就租金給付方式，向來係採往取債務之約定。

原告雖主張伊已於104年2月24日催告被告給付租金，詎被告竟置之不理，伊遂於同年 3月10日以存證信函向被告終止系爭租約，且被告所提出之給租收據所載坪數與被告實際使用面積不符，應非真正云云。

惟查，上開給租收據均經本院於前審判決審理時當庭核對原本後，確認為真實，此有前審判決及言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷㈠第18頁、第42至43頁、第 200頁），原告此部分主張自不足取。

其次，原告於104年2月24日以臺北成功郵局第 158號存證信函催告被告於10日內給付租金，經被告於翌（25）日收受該存證信函後，被告隨即依原告於上開存證信函上所載之地址（即臺北市○○區○○路 0段000巷00號3樓），於同年3月4日以臺北莒光郵局第76號存證信函函詢原告租金金額，此信函因「原址查無此人」而遭退回，原告隨後又於同年 3月10日以國史館郵局 105號存證信函通知被告終止系爭土地租約，被告於同年月12日收受後，隨即又依原告於104年2月24日存證信函上所載之另一地址（即臺北市○○區○○○路0段00號4樓，原告訴訟代理人張建鳴律師之地址），於104年3月16日寄發臺北莒光郵局第95號存證信函予原告訴代，表示願意就租金金額及給付方式進行協商；

被告又於同年 3月20日以六張犁郵局第164號存證信函檢附2萬 7,630元匯票予原告給付租金，於同日送達原告訴代之上開臺北市大安區復興南路地址；

被告再於同年月23日寄發六張犁郵局第 168號存證信函至上開臺北市大安區信義路 4段地址予原告，表示已將租金寄至前揭臺北市大安區復興南路地址，但因「原址查無此人」遭退回：原告則於同年月26日將上開匯票退還與被告，被告於同年4月2日將上開匯票金額辦理提存等情，有存證信函、信封封面、中華郵政掛號郵件收件回執及郵政匯票影本在卷可參（見本院卷㈠第52至54頁、第133至152頁），且為兩造所不爭執（見本院卷㈡第19頁正、反面）。

是原告於取得系爭土地所有權後，基於繼受經前審判決確定之系爭租約關係，寄發存證信函向原告表示欲收取租金，自應依循系爭土地之原所有權人與被告間所約定系爭租約之租金收取方式，以往取方式至被告住所即系爭建物所在地收取租金，今原告於清償期屆滿後僅以存證信函要求給付被告租金，並未前往被告之住所收取租金，被告自不負給付遲延之責任，況且本件被告曾多次依循原告存證信函上所載之地址回復原告表示有意願給付租金，甚至依被告與原系爭土地所有權人所約定之租金計算方式給付租金，然均遭以「原址查無此人」為由退回，顯然被告確有意給付租金，但原告並未依約赴承租人即被告處收租，此種情形只構成原告受領租金之遲延，不能謂為被告欠租，原告主張得以被告逾 2年未給付租金為由，依土地法第103條第4款規定終止租約，並無理由。

⒊原告又主張因被告之實際住處多次搬遷，且被告曾居住於臺北市汕頭街、杭州南路等處，故本件系爭土地之租金應為赴償之債，否則出租人勢必多處奔波方能收取租金云云。

惟查，原告歷次向被告催收租金與終止租約之存證信函均寄至系爭建物所在門牌地址（即臺北市○○區○○路000巷0號），由被告親自收受後，再將郵局將回執寄還原告，此有存證信函及掛號信件收據在卷可按（見本院卷㈠第52頁至第54頁反面），足見原告確實知悉被告實際居住於系爭建物，況且被告確實長年居住於系爭建物，其住居所地址自前審判決以來均未更易（見本院卷㈠第11頁、第20頁反面、第47頁），則原告主張不知被告實際住所，無法收取租金，本件應為赴償之債云云，顯與卷證不符，不足採信。

⒋原告又主張依據被告所提出之給租收據可知，被告於51年12月30日應付之租金延宕至57年 8月10日入款（見本院卷㈠第 187頁），53年12月30日應付租金則延宕至59年11月17日方入款（見本院卷㈠第 188頁），可知承租人往往遲繳租金，收據上之印章與簽名均係出租人事先用印簽名妥當，待承租人前來繳交租金時才交付收據，況且收據上之立據人洪禮錠曾任臺北市議員，要難想像洪禮錠於擔任市議員期間會陪同其他地主親赴被告處收取租金，另訴外人呂禮生之提存書上亦載明「經管理人拒收」（見本院卷㈠第223 頁），被告復有寄送匯票、提存之舉，足證本件租金給付為赴償之債云云。

惟查，由被告所提出之租金收據內容觀之（見本院卷㈠第183至198頁），尚不足以認定租金收據是否由出租人事先用印妥當，待承租人前來繳交租金時方交付，或係由出租人事先用印妥當，再於前往承租人處收取租金時交付，或係由洪姓家族各房代表一同前往收租，並於收取租金時當場用印於收據上，訴外人洪禮錠是否曾任臺北市市議員亦無法推論系爭土地租金之收取方式係屬赴償之債，訴外人呂禮生於提存書上所載之「經管理人拒收」等文字，僅為單純之描述，亦無法推論本件系爭租約之租金收取方式為何，而被告寄送匯票、提存租金亦因原告已催告被告儘速支付租金，卻又未赴被告處所收取，且被告所寄送之匯票亦因「查無此人」而遭退回之故，凡此種種均不足以認定系爭租約係屬赴償之債，原告此部分主張，均難憑信。

㈡原告得否以被告使用系爭土地違反法令（即建築技術規則建築設計施工篇第110條之1、臺北市土地使用管制規則關於建蔽率與容積率上限規定）為由，依土地法第103條第2款規定終止租約？⒈次按租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令之使用，出租人不得收回。

土地法第103條第2款定有明文。

又土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地一之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。

再土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。

倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用。

此亦最高法院41年台上第95號判例、89年度台上字第1018號判決意旨可資參照。

是以原告欲主張被告違反土地法第103條第2條規定，必以被告以系爭土地「供」違反法令之使用，且危害公共安全或公序良俗，始足當之。

⒉原告主張被告於系爭土地上所興建之系爭建物違反建築技術規則建築設計施工篇有關保留防火間隔之規定，致生危害於公共安全，伊自得依土地法上開規定終止兩造間系爭租賃契約云云。

然查，被告興建系爭建物係以「供」居住之目的使用，而居住使用之目的並非違反法令之使用，縱有違反建築法令關於保留防火間隔之情形，僅屬建築管理法令之行政違章，亦非屬土地法第103條第2款所定之供違反法令使用之情形，況且經本院依職權函詢臺北市政府消防局、臺北市建築管理工程處等主管機關以查明系爭建物有無未依法留設防火間隔或其他違反消防安全、建築法令情形，臺北政府消防局復稱：「…現場為 2層樓住宅，非屬供公眾使用建築物，依規定免設消防安全設備，惟現場自設 2具滅火器，性能上符合規定。

…」，臺北市建築管理工程處則復稱：「…有關案址建物有無未依法留設防火巷乙節，經查該既有建物無申請建築執照紀錄，無資料可稽。

另有關案址有無其他違反建築法令情形，經查本府建築管理資訊系統，案址係屬83年底以前之既存違建，惟經調閱資料現場比對新增雨棚不符規定，本處已完成查報作業，俟完成行政送達程序後，依序執行。

…」，此有臺北市政府消防局104年7月29日北市○○○○00000000000號函、臺北市建築管理工程處104年9月9日北市都建查字第10468416700號函在卷可稽（見本院卷㈠第308頁、卷㈡第94頁），是系爭建物僅有新增雨棚部分未符建管法令，目前正由主管機關依行政程序查處中，然就其使用而言，並無違反法令之情形，原告此部分主張，亦難憑取。

⒊原告又主張系爭建物違反臺北市土地使用分區管制自治條例之建蔽率與容積率限制規定，此一自治條例係基於區域計畫法之授權而制訂之強制規定，已構成實質違法，與單純未取得建築執照之違章建築不同，已符合土地法第103條第 2規定得終止系爭租約之情形云云。

惟查，系爭建物係供被告居住目的之使用，此一使用目的並未違反法令，縱有違反關於建蔽率與容積率限制規定之建築法令，亦屬行政上之違章，況且違反建蔽率與容積率限制規定，亦不足以認定致生危害於公共安全。

原告雖另舉臺灣高等法院94年度上易字第 379號、95年度再易字第29號判決（見本院卷㈠第239至246頁）為例，主張違反建蔽率與容積率限制規定已屬實質上以基地供違反法令之使用，然此等判決並非判例，對本件並無拘束力，原告此部分主張，亦不足取。

⒋綜上，原告主張得以被告使用系爭土地違反法令為由，依土地法第103條第2款規定終止租約，均無理由，不應准許。

㈢原告得否以被告無權占有如附圖所示B、E部分土地為由，依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除鐵棚並返還此兩部分土地：⒈再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民法第277條前段定有明文，次按一般基地租賃，承租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第10 3條第5款規定，並參照民法第438條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地。

此亦有最高法院59年台上字第4423號判例意旨可資參照。

⒉原告主張被告自認原先向洪姓地主僅租用系爭土地面積約15.20 坪（即約50.236平方公尺），又自承將系爭土地上之原有木造建物（面積30.3平方公尺）拆除後，於79至82年間擴建為72平方公尺，又於82至96年擴建至98平方公尺，於本院104年7月16日履勘時，複丈後竟發現被告已擴建至111.66平方公尺，已然超出原有木造建物將近 4倍面積，此超出部分均屬無權占有，伊自得依民法第767條物上請求權之規定請求被告拆除嗣後所占用之附圖所示B、E部分之地上物並返還土地云云，並提出臺北市建築管理處99年12月2日北市都建字第09973620500號函、新違建勒令停工拆除通知單、申請書、建築改良物標示、門牌證明書、臺北市稅捐稽徵處萬華分處函、臺北市政府工務局建築管理處違建違規查處小組第27次會議紀錄、臺北市政府工務局建築管理處函（書函）、切結書、便箋、違建查報現場照面黏貼卡、違建處理科違建案件明細及臺北市議會市民服務中心協調林高明美君陳情案會議紀錄等件影本為證（見本院卷㈡第64至87頁）。

惟查，由上述資料內容觀之，被告於系爭土地上將原有木造建築拆除，再逐年逐步擴建建物，終至系爭建物現有情形，然系爭土地之所有權人並無反對之意思，足見就嗣後擴建、使用之系爭土地部分亦在系爭租約之效力範圍之內，且原告對於被告就系爭土地之使用，有何違反兩造間或被告與系爭土地原所有權人間約定使用方法之有利事實，並未舉證證明，其主張被告於超出系爭土地上原木造建物範圍外之使用均屬無權占有，因此得依民法物上請求權規定請求被告拆除附圖所示B、E部分之地上物並返還土地，即無理由，不應准許。

㈣原告得否依民法第442條規定請求調整系爭土地年租金？承上若是，租金金額為若干？⒈又按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。

又租金應否增加及增加若干，應以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較等情形為標準。

又當事人在未聲請法院增減其租金前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之升降，而失其拘束雙方當事人之效力；

請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。

此有最高法院18年上字第2812號、22 年上字第283號、47年台上字第1152號、48年台上字第521 號判例可供參照。

⒉經查，系爭土地坐落於臺北市萬華路西藏路 156巷，門前為不足2公尺之狹窄巷道，為2層樓建築，離西藏路路口約10公尺，鄰近西藏路與中華路 2段路口，可步行至西藏路、中華路之公車站，亦可步行至忠義國小或南機場夜市，附近交通發達、工商尚稱繁榮，生活機能方便，有本院104年7月16日現場履勘筆錄、照片及附近地圖在卷可參（見本院卷㈠第 275頁、第277至295頁）；

被告雖抗辯應依70年與 104年間之通貨膨脹率差異情形計算並調整年租金為9,788 元，或參照附近房屋月租金每坪 495元計算，再酌減50％計算年租金為8萬8,046元，且所占用系爭土地面積僅有 93.05平方公尺，其餘部分或為鐵棚及遮雨棚，均未附著土地，未占有土地面積，僅供遮雨之用，不應計入占用範圍云云，惟被告始終未舉證以通貨膨脹率作為調整租金之依據為何，又未說明所指之附近地段房屋面積、條件、使用現況及租金數額各為何，又何以作為調整本件系爭「土地」租金之認定標準，其抗辯自難憑信。

再者，一地號所表示之土地即為一獨立物，在法律上得為一所有權客體，惟土地所有權除地面外並及於土地之上下一定立體之空間（民法第773條參照），該一定範圍之立體空間自均為所有權之範圍（參見謝在全著，民法物權論【上】，103年9月增訂6版，第15頁），而附圖所示之B、C、D-1及 E部分既均為被告搭建鐵棚、遮雨棚及設置停車位占有並實際使用，自應計入被告實際占用系爭土地之範圍，被告此部分抗辯，不足為憑。

承上，綜合斟酌本件系爭土地所在地點雖位於臺北市萬華區之老舊社區，但仍屬臺北市萬華區之精華地段，被告係建築 2層房屋使用、附近商業繁盛、交通及生活便利等情，本院認原告起訴請求調整系爭土地年租金為「按系爭土地全部面積，依土地申報地價年息10％計算」，尚屬過高；

其租金應調整為：按被告實際使用面積111.66平方公尺（計算式：即附圖A＋B＋C＋D-1＋E＝93.05＋7.74＋6.10＋0.26＋4.51＝111.66平方公尺），並依申報地價年息 8％計算，始為合理，惟原告僅請求以占有面積98平方公尺計算調整後之租金，自屬有理。

又依前揭最高法院48年台上字第 521號判例意旨，原告既以起訴狀繕本之送達作為請求調整租金之意思表示，則本件調整租金之時點，應自起訴狀繕本送達被告之翌日（即104年3月27日，見本院卷㈠第60頁）起算。

⒊惟就原告所請求自 104年3月13日起至同年8月19日止如附圖所示A、C、C-1部分相當於租金之不當得利16萬8,075元，以及無權占用附圖所示B、E部分土地自104年8月19日民事變更聲明狀送達日之前 5年相當於法定最高限額租金之不當得利23萬4,771元，合計40萬2,846元，以及請求被告自104年8月20日起按年給付無權占用附圖所示A、B、C、C-1、 E部分土地，按系爭土地申報地價10％計算相當於租金之不當得利42萬 7,993元等部分，因兩造間就系爭土地確實存有系爭租約，且原告以被告違反土地法第103條第2、4 款規定為由終止系爭租約，均乏所據，不應准許，已詳如前述，故被告之系爭建物並非無權占用系爭土地，則原告依據民法不當得利規定請求被告給付相當於不當得利之租金，即無理由，均應駁回。

㈤被告抗辯伊係土地法第104條第2項之優先承買權人，原告不得對伊主張係系爭土地所有權人或出租人，有無理由：⒈末按土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。

出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力。

此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。

故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。

另按承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。

倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。

⒉經查，原告對於其是否已依土地法第104條第1項規定通知被告行使優先承買權之有利事實始終未舉證以實其說，自難以認定被告曾於接獲通知後10日內放棄其優先承買權，然被告不論得否行使此項優先承買權，均無礙於其依基地租賃關係而占有（最高法院 101年度台上字第1763號判決意旨參照），且被告亦自承於接獲原告催繳租金之信函通知後，數度以存證信函向原告表示同意支付租金，並寄送暫行概算之租金匯票予原告，已如前述，由此觀之，顯然被告亦同意兩造間存有系爭租約，則原告據此系爭租約請求調整租金，即有所據，被告以優先承買權抗辯無須給付租金云云，並無理由，亦有違誠信，不足為憑。

至被告雖舉司法院83年6月16日院台廳民一字第11005號民事法律問題研究意見認原告不得對被告主張為系爭土地之承租人（見本院卷㈡第146至147頁），惟細譯該法律意見內容，僅係針對第三人對基地承租人行使物上請求權時，承租人得否爰引民法第425條規定以租賃權對抗之之情形為解釋，與本件情形有別，自難比附爰引，被告此部分抗辯，不足為憑。

五、綜上所述，原告請求判決被告承租原告所有之系爭土地，其租金應自104年3月27日起調整為依被告占有系爭土地之面積98平方公尺，按申報地價年息 8％計算年租金為有理由，應予准許。

逾上開範圍以外之請求，即屬無據，應予駁回。

又民法第442條調整租金之訴為形成之訴，性質上不適於依原告之聲請准予供擔保宣告假執行，至於原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
民事第三庭 法 官 張志全
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官 洪王俞萍