臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,訴,1798,20170510,2

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1798號
原 告 吳秀雄
吳素月
共 同
訴訟代理人 古乾樹律師
被 告 謝麗惠
李樸（原名李少樸）
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國106 年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院105 年度台抗字第651 號裁定參照）。

二、經查，原告原以被告謝麗惠、訴外人翁愛間於民國99年6 月25日簽立之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第6條前段、第13條、暨系爭租約之公證書（下稱系爭公證書）之約定為先位請求權基礎；

民法第179條規定為備位請求權基礎，起訴聲明：（一）被告應連帶給付原告吳秀雄新臺幣（下同）65萬5,714 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

並自104 年12月1 日起至騰空返還臺北市○○區○○路0 段000 號前半段房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月於每月末日給付原告吳秀雄3 萬8,571 元，及各自次月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（二）被告應連帶給付原告吳素月65萬5,714 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

並自104 年12月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告吳素月3 萬8,571 元，及各自次月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（三）願供擔保，請准宣告假執行等語（北簡字卷第3 頁）。

嗣於105 年11月10日準備程序期日，追加備位聲明為：（一）被告應連帶給付原告吳秀雄13萬1,143 元，及自104 年12月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告吳秀雄7,714 元。

（二）被告應連帶給付原告吳素月13萬1,143 元，及自104 年12月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告吳素月7,714 元。

（三）願供擔保，請准宣告假執行等語（本院卷第136 頁反面）。

末於106 年2 月9日準備程序期日，追加系爭租約第4條為請求權基礎，變更、確認其全部聲明為：（一）被告應連帶給付原告吳秀雄63萬2,571 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（二）被告應連帶給付原告吳素月63萬2,571 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（三）願供擔保，請准宣告假執行等語（本院卷第194 、196 至197 頁）。

經核，原告追加系爭租約第4條為請求權基礎，與原訴係本於同一租賃契約社會事實衍生之關聯性紛爭，訴訟及證據資料於相當程度範圍內具共通性及同一性，堪認請求之基礎事實同一；

又原告前開變更聲明部分，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與首開規定相符，均應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告謝麗惠於99年6 月25日邀同被告李樸為連帶保證人，與翁愛簽訂系爭租約，向翁愛承租系爭房屋。

系爭租約租期自99年7 月1 日起至103 年6 月30日止，每月租金為5 萬3,000 元，自101 年7 月1 日起，調整為5 萬4,000元。

嗣翁愛於102 年6 月5 日辭世，系爭房屋由伊等2 人、訴外人翁興次、吳翁平、翁月妹、吳素雲及翁貞等7 人（下合稱翁愛之繼承人7 人）繼承，並經分割登記為分別共有，權利範圍各為7 分之1 。

詎被告謝麗惠自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止，未依共有人應有部分比例，各給付伊等系爭房屋租金9 萬2,571 元（54,000×12÷7 ＝92,571）；

又系爭租約屆期前，伊等已於103 年5 月23日函告被告謝麗惠表明不續租之意，被告謝麗惠復未向伊等洽辦續租事宜，則被告謝麗惠於103 年6 月30日租期屆滿後，即應依約騰空返還系爭房屋於翁愛之繼承人7 人，惟被告謝麗惠自103年7 月1 日起至104 年8 月31日止，仍無權占用系爭房屋，則依系爭契約第6條後段約定，被告謝麗惠應按應有部分比例，各給付伊等依房租5 倍計算之違約金54萬元（計算式：54,000×5 ×14÷7 ＝540,000 ）。

倘本院認伊等違約金之請求為無理由，被告謝麗惠於103 年7 月1 日至104 年8 月31日間占有系爭房屋，乃受有相當於租金之不當得利，伊等應得請求被告謝麗惠各給付10萬8,000 元（計算式：54,000 ×14 ÷7 ＝108,000 ）；

倘本院認系爭租約自103 年7 月1 日起至104 年8 月31日止尚為存續，伊等應得請求被告各給付租金10萬8,000 元（計算式：54,000×14÷7 ＝108,000 ）。

又被告李樸為系爭租約之連帶保證人，應與被告謝麗惠負連帶責任。

爰先位依系爭租約第4條、第6條前段、第13條約定暨系爭公證書之約定；

備位依民法第179條、系爭租約第4條、第13條及系爭公證書之約定提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應連帶給付原告吳秀雄63萬2,571 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（二）被告應連帶給付原告吳素月63萬2,571 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（三）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則均以：翁愛於102 年6 月過世後，被告謝麗惠於系爭租約屆期前之103 年4 月間，即向翁愛之繼承人7 人即系爭房屋共有人洽詢續租事宜，經翁愛之繼承人7 人過半數即翁興次、吳翁平、翁月妹、吳素雲及翁貞（下稱翁興次等5 人）同意被告謝麗惠繼續使用系爭房屋，按原租約條件為續約迄今，系爭租約既因系爭房屋共有人逾半數同意發生法定或約定更新之效力，以不定期限租賃契約繼續合法有效存在，則被告謝麗惠自屬有權占用系爭房屋，未有何等違約或不當得利情形。

又被告謝麗惠向翁愛承租系爭房屋近20年來，從未遲付房租，系爭房屋自102 年7 月1 日起至104 年8 月31日止之租金，被告謝麗惠均依翁愛遺囑及翁愛之繼承人多數決之指示，以現金交付或存入吳素雲帳戶，茲為系爭房屋共有人過半數即翁興次等5 人所肯認，則原告請求被告謝麗惠應給付租金、相當於租金之不當得利或違約金，並請求被告李樸負連帶保證責任，實無理由等語置辯。

並聲明：（一）如主文第1項所示。

（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（本院卷第137 頁，依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：

（一）被告謝麗惠於99年6 月25日邀同被告李樸為連帶保證人與翁愛簽訂系爭租約，向翁愛承租系爭房屋，租期自99年7月1 日起至103 年6 月30日止，每月租金為5 萬3,000 元，自101 年7 月1 日起調整為5 萬4,000 元。

（二）翁愛於102 年6 月5 日因病過世，系爭房屋由翁愛之繼承人7 人繼承，且業於102 年6 月5 日登記為分別共有。

（三）依系爭租約第19條約定，倘被告謝麗惠於租期屆滿後有意續租，應於兩個月前，自動向出租人洽定續約，逾時視為無意續租，由出租人收回房屋，被告謝麗惠放棄不定期租賃請求權。

（四）翁愛繼承人7 人中之2 人即原告於103 年5 月23日以存證信函通知被告謝麗惠，表示系爭租約租期屆滿後將不續租之意。

（五）被告謝麗惠自103 年7 月1 日起至104 年8 月31日止，均占有、使用系爭房屋。

（六）被告謝麗惠自104 年9 月起迄今，均將租金分成7 份，各別給付翁愛繼承人7 人，原告之2 份租金原置於吳素雲住處，並通知原告吳秀雄、吳素月領取，嗣因僅原告吳秀雄、吳素月未受領，被告謝麗惠已提存之。

四、經本院於105 年11月10日與兩造整理並協議簡化之爭點（本院卷第137 頁反面至第138 頁，依論述先後、妥適性暨原告追加之訴調整順序、內容）：

（一）系爭租約租期屆滿後，是否發生民法第451條法定更新之效力？是否因系爭房屋多數共有人同意，發生約定更新之效力，或形成另一租賃關係？

（二）原告依系爭租約第4條約定，各向被告謝麗惠請求給付自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止之租金各9 萬2,571 元，有無理由？

（三）原告先位依系爭租約第6條後段約定，各向被告謝麗惠請求給付自103 年7 月1 日起至104 年8 月31日止無權占有之違約金54萬元，有無理由？

（四）倘（三）為無理由，原告備位依民法第179條、系爭租約第4條約定，向被告謝麗惠各請求給付相當於租金之不當得利或租金10萬8,000 元，有無理由？

（五）就（二）、（三）、（四）所生債務，原告依系爭租約第13條後段、系爭公證書約定，各請求被告李樸負連帶保證責任，有無理由？

五、茲就爭點分別論述如下：

（一）系爭租約屆期後，未生民法第451條法定更新之效力。１、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

本條規定所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。

故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。

２、經查，系爭租約第19條約定：「租期屆滿，乙方（即被告謝麗惠）有意續租，應於兩個月前，自動向甲方（即翁愛，翁愛死亡後為翁愛之繼承人7 人）洽訂續約，逾時視為無意續租，由甲方收回房屋，乙方放棄不定期租賃請求權」，有系爭租約影本附卷可憑（北簡字卷第11頁），且為兩造所不爭執（見上三、（三）不爭執事項）。

揆諸前開說明，系爭租約既已約明續租應洽訂續約，則系爭租約於103 年6 月30日屆期後，當不生民法第451條法定更新之效力，原告此部分主張，尚非有據。

（二）系爭租約屆期後，依翁興次等5 人即系爭房屋多數共有人之同意，與被告謝麗惠間發生約定更新之效力。

１、次按，共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，除契約另有約定外，應依民法第820條第1項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；

應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。

共有人為是項管理行為，僅須符合該項關於多數決之規定，且有為全體共有人管理共有物之意思，即足當之（最高法院106 年度台上字第100 號、100 年度台上字第1776號判決意旨參照）。

２、經查，翁興次等5 人於104 年12月19日簽立同意書（下稱系爭同意書），內容載以：「吾等五人（立同意書人，即翁興次等5 人）繼承母親翁愛於99年6 月25日租予謝麗惠小姐之房屋，每人繼承母親房產1/7 ，五人共擁有母親各個房屋產權之5/7 ，租予謝麗惠之房屋地址為台北市○○路○段000 號前半段，原約租賃期限係民國99年7 月1 日至民國103 年6 月30日，該址（台北市○○路○段000 號前半段）之後半段過去係母親及其弱勢女兒吳素雲共同居住，母親於102 年6 月去世後，承租人謝麗惠即曾向吾等分別洽詢有關房屋之續租事宜，其間吳素雲屢次表明希望自己能住在原住所至其往生為止，彼亦表達謝麗惠一貫善對自己，希望房屋若續租，能租給謝麗惠，不要換人。

吾等基於照顧弱勢吳素雲之意念，只要謝麗惠願意繼續依約支付房屋租金，吾等同意由謝麗惠繼續使用原租所，不曾打算於原訂租期屆滿後另行簽約或另訂租賃期限，並對謝麗惠所投資之其他事業使用到原租所一事不持異議。

吾等現今亦不打算另行簽約，對於洽簽新約不欲採取任何積極作為，如因而形成不定期租約，吾等亦同意該結局」，茲有系爭同意書在卷可參（本院卷第21頁）。

３、次查，證人翁月妹證稱：被告謝麗惠曾詢問我續租事宜，我願意續租，系爭同意書係大家（即翁興次等5 人）討論後之意見，確實是我們5 位所簽，字跡我都認識，被告謝麗惠未曾積欠房租等語（本院卷第214 頁反面、第215 頁）；

證人吳翁平證稱：被告謝麗惠曾洽詢我續租事宜，我同意續租，因翁愛生前說過被告謝麗惠為長期之好房客，且被告謝麗惠亦相當照顧吳素雲；

系爭同意書為我們5 位（即翁興次等5 人）簽的、被告謝麗惠沒有積欠租金等語（本院卷第215 頁、第216 頁）；

證人翁興次證稱：翁愛生前有提過要我去簽訂續租合約，但翁愛後來過世了。

翁月妹曾告訴我被告謝麗惠續租之事，我同意續租；

我有簽系爭同意書，其他人也都同意簽系爭同意書，系爭同意書是依大家共識所製，非隨便簽署、被告謝麗惠確實有按期繳納租金等語（本院卷第217 至218 頁）；

證人吳素雲證稱：（被告謝麗惠問：我是否有去一個一個問你願不願意繼續租給我？並簽下同意書？）是，我有簽名；

被告謝麗惠房租有給我，沒有欠我們房租等語（本院卷第212 頁反面、第214 頁）。

４、審諸上開證人就系爭租約續租、租金繳納及系爭同意書簽訂事宜等基礎事實之證詞均無齟齬；

復衡以證人翁月妹、翁興次、吳翁平、吳素雲、及訴外人翁貞均為系爭房屋之共有人，證人翁月妹、吳翁平均證稱知悉系爭租約於103年6 月30日屆期（本院卷第215 、216 頁），證人翁興次證稱知悉系爭租約應辦理續租事宜（本院卷第217 頁反面、第218 頁），而翁興次等5 人於系爭租約屆期後，對於被告謝麗惠持續占有、使用系爭房屋暨陸續於103 年6 月30日、同年9 月4 日、同年11月5 日、104 年1 月5 日、同年3 月4 日及5 日、同年5 月4 日、同年6 月17日向吳素雲給付租金均無異議（本院卷第126 至128 、164 至165 頁）；

並參以原告2 人於系爭租約屆滿前之103 年5 月23日以存證信函共同向被告謝麗惠表示：「前揭房屋（即系爭房屋）租期至103 年6 月30日止，擬不同意續約，屆期未經吾等（吳秀雄、吳素月）同意之租約對吾等（吳秀雄、吳素月）不生效力」，同日送達被告謝麗惠，有文山武功郵局000108號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執存卷可參（北簡字卷第16至18頁），被告謝麗惠於系爭房屋部分共有人已表明反對續租情形，倘欲續行租用系爭房屋，衡情當須即時於系爭租約屆滿前取得系爭房屋多數共有人即翁興次等5 人之同意。

依上開事證參互以觀，堪認被告謝麗惠於系爭租約屆滿前，應已洽詢翁興次等5 人關於系爭房屋之續租事宜，且獲翁興次等5 人之同意。

是則，被告抗辯：翁愛102 年6 月過世後，被告謝麗惠於系爭租約屆滿前曾向翁愛之繼承人洽詢續租事宜，經翁興次等5 人同意等情，應屬信實。

至系爭同意書之法律性質，則屬翁興次等5 人於104 年12月19日，就系爭房屋之法律關係所為確認性聲明，當可認定。

５、據上而論，翁興次等5 人既於系爭租約屆滿前均同意被告謝麗惠為續約，由被告謝麗惠依系爭租約原約定條件繼續承租系爭房屋，則翁興次等5 人間，當就共有物即系爭房屋之管理形成合意，而與被告謝麗惠約定更新系爭租約之租賃期限，茲觀系爭同意書載稱：「如因而形成不定期租約，吾等亦同意該結局」，更屬明確。

以故，系爭租約雖不生法定更新之效果，惟已因系爭房屋多數共有人之管理意思，與被告謝麗惠間約定更新租賃期限為不定期租賃關係，應屬灼然。

６、原告雖一再主張：①系爭同意書乃本件起訴後臨訟製作，且證人就同意書之簽名順序、在場有何人及書面由何人製作均無法明確陳述，又依吳素雲之證述，系爭同意書顯未達多數決門檻，伊否認形式真正云云；

②被告謝麗惠未於系爭租約屆期前2 月洽訂續約，且系爭同意書上所載「不曾打算於原訂租期屆滿後另行簽約或另訂租賃期限」、「對於洽簽新約不欲採取任何積極作為」等語，顯難認翁興次等5 人有同意續約之真意，又翁興次等5 人於104 年12月19日始同意續約，當不生溯及之效力云云；

③被告謝麗惠將系爭房屋違法轉租於訴外人新機感有限公司，伊等得依系爭租約第8條、第13條終止租約而收回系爭房屋云云。

④民法第820條之同意須為明示同意，不包括默示同意云云。

惟查：⑴按證人為不可代替之證據方法，如確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，自不能因其一、二語之不符，即認其證言不可採信（最高法院105 年度台上字第411 號判決意旨參照）。

關於系爭同意書之簽名順序、在場之人及書面撰擬者各節，證人翁月妹證稱：我忘記在場之人及擬定者為何人，但系爭同意書係大家討論之共同意見等語（本院卷第215 頁）。

證人吳翁平證稱：我忘記在場簽訂之人有幾位及簽名順序，只記得簽名時有兄弟姊妹在旁邊；

我不記得系爭同意書是誰擬定或打字的，但內容是大家討論的共識等語（本院卷第216 頁反面至第217 頁）。

證人翁興次證稱：我是在吳素雲那邊簽的，當時吳素雲在場，其他人未在場，不過大家都有說同意續租等語（本院卷第218 頁）。

證人翁月妹、吳翁平、翁興次雖未能鉅細靡遺證述關於系爭同意書簽訂之細節事項，惟就確有簽署系爭同意書、系爭同意書為翁興次等5 人共識之基本事實互核未有不符，參諸上開證人為證述時距系爭同意書簽訂時已經1 年餘，且翁月妹現已65歲餘，自陳記憶不佳；

翁興次現已72歲，自陳業對家中事物已不太記得；

吳翁平自陳身體狀況不佳並服藥中各節（本院卷第215 頁、第216 頁反面、第217 頁反面、卷附證物袋），當不能僅以證人就前開事項未能詳為記憶，遽謂渠等證述即難憑採。

又證人吳素雲雖證稱：我不記得系爭同意書了，我忘記續租過程了，但記得有拿到錢，我有一點失智症，記憶很不好，很多事情我都忘記了等語（本院卷第213 至214 頁），惟證人經被告謝麗惠詢問時，乃明確證稱：系爭同意書我有簽名等語（本院卷第214 頁），參核證人翁月妹、吳翁平、翁興次均明確證述系爭同意書乃翁興次等5 人之共識，渠等亦均同意續租於被告謝麗惠等語，詳如前述，足認吳素雲確簽署系爭同意書，且同意被告謝麗惠所請求之續租事宜，應無不實。

職此，原告以上①之詞，空言指摘系爭同意書之真正或未達多數決之門檻，當無足採。

另則，系爭同意書之法律性質，屬翁興次等5 人就系爭房屋之法律關係所為確認性聲明，如前認定，是系爭同意書縱於104 年12月19日即本件起訴後始為製作，亦無足影響本院上開之認定，併此指明。

⑵原告雖以上②之詞為主張，惟按，解釋當事人所立書據之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。

綜觀系爭同意書全文，暨證人翁月妹、吳翁平、翁興次、吳素雲等人到庭之證述，翁興次等5 人之真意，乃與被告謝麗惠依系爭租約原條件約定更新成立不定期租賃關係，如前認定，當不能擲拾系爭同意書之一、二語，遽謂翁興次等5 人無同意續約之真意；

又被告謝麗惠於系爭租約屆期前，即已洽詢翁興次等5 人續租事宜，經翁興次等5 人為同意，雙方約定更新系爭租約之期限，亦於前為認定，則被告迭為主張翁興次等5 人於104 年12月19日始同意續約，即與前開客觀事證均屬不符，當無可採。

而原告雖另以上③之詞為據，惟系爭租約之終止，乃屬共有物管理事項，須依民法第820條第1項規定得多數決同意，始得為之。

職是，被告謝麗惠縱有原告前開所指違約事由，於原告未得翁愛之繼承人7 人多數決之同意情形，當非得僅以渠等單方之意思表示，即認已合法終止系爭租約，原告執此為主張，自無理由。

又原告上④之陳詞（本院卷第138 頁反面），顯乏法律上或論理上之依據，尚難據此為有利於原告之認定，應予敘明。

（三）原告各向被告謝麗惠請求給付自102 年7 月1 日起至103年6 月30日止之租金，為無理由。

１、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；

自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項分別定有明文。

質言之，當事人於訴訟上所為自認，於辯論主義範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。

而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院105 年度台上字第484 號判決意旨參照）。

２、被告抗辯：被告謝麗惠於翁愛死亡後至104 年8 月31日止，均按期繳付租金，以現金交付或存入吳素雲之帳戶內等情，經原告於本院105 年5 月12日、同年11月10日準備程序暨106 年4 月21日民事綜合辯論意旨狀自承不爭執（本院卷第30、137 至138 、231 頁），堪認就被告此部分抗辯事實，原告已為自認。

原告吳秀雄雖於106 年4 月26日本院言詞辯論期日翻異前詞，改稱：伊爭執被告謝麗惠有將系爭房屋租金交給吳素雲等語（本院卷第242 頁反面），茲屬撤銷自認之訴訟行為，惟查：⑴系爭租約之租金依約應於每單數月為支付，每期支付2 月（北簡字卷第9 頁），關於系爭租約於102 年7 月至同年10月之應付租金，被告謝麗惠係以（本交）票據各於102年7 月9 日、同年9 月9 日存入原告吳素月、訴外人翁月妹之安泰商業銀行聯名帳戶（帳號：000000000000，下稱系爭聯名帳戶），茲有安泰商業銀行105 年12月5 日安泰銀作服存押字第1050008996號函、系爭聯名帳戶交易明細在卷可憑（本院卷第166 至167 頁），堪認此部分原告自認之事實，得證明與事實不符，原告吳秀雄就此部分自認之撤銷，應對原告全體生撤銷之效力（民事訴訟法第56條第1項第1款前段參照）。

⑵關於系爭租約於102 年11月至103 年6 月間之應付租金，原告僅空言泛稱：被告謝麗惠未將租金給付吳素雲云云，然未提出何等事證以實其說，且依吳素雲安泰商業銀行帳戶（帳號：00000000000000，下稱吳素雲帳戶）所示，於102 年11月13日、103 年1 月9 日、同年3 月11日、同年5 月5 日、同年6 月30日、同年9 月4 日、同年11月5 日、104 年1 月5 日、同年3 月4 日及5 日、同年5 月4 日、同年6 月17日，確有被告謝麗惠將系爭房屋租金存入之交易紀錄（102 年11月13日由吳翁平結清存入，本院卷第164 至165 頁），則原告吳秀雄此部分自認之撤銷，未能證明與事實不符，且非得被告之同意，不生撤銷自認之效力。

⑶綜上⑴、⑵以參，被告謝麗惠將系爭租約102 年7 月至同年10月之應付租金，以票據於102 年7 月9 日、9 月9 日存入系爭聯名帳戶；

102 年11月至103 年6 月之租金，存入吳素雲之帳戶之基礎事實，堪可認定。

３、關於系爭租約租金給付之方法一節：⑴首查，翁愛於96年9 月14日簽立代筆遺囑（下稱翁愛遺囑），略以：「一、本人名下2 間房屋（系爭房屋及臺北市羅斯福路4 段52巷16弄5 樓）由7 名子女共同繼承，在三女兒吳素雲往生之前，不得分割，僅得供出租之用。

二、租金部分，於扣除該房屋之各項稅金以後，全數用於照顧吳素雲之用。

吳素雲照顧方式，由兄弟姊妹共同決定之…（下略）」，茲為兩造所未爭執（本院卷第19、194 頁反面），足認上開翁愛遺囑應無不實，合先敘明。

⑵次查，證人翁月妹證稱：翁愛過世後，因處理喪事及其他金錢事宜，我們7 位兄弟姊妹中除原告吳秀雄外，6 人簽1 份處理翁愛之後事協議。

而依原告吳素月之先生之提議，由我與原告吳素月開立兄弟姊妹間之聯名帳戶，處理翁愛相關金錢事宜。

102 年7 月到9 月間，被告謝麗惠均將系爭房屋租金給付至系爭聯名帳戶，未有欠租；

102 年9月間，我們兄弟姊妹7 人除吳素雲外，於水源市場2 樓開會（下稱系爭水源市場會議），討論照顧吳素雲事宜，因未有共識而爭執，我遂於約1 、2 個禮拜後將翁愛遺囑公開，沒有人有異議，我亦將翁愛遺囑出示於謝麗惠。

依翁愛遺囑及生前所述，系爭房屋租金須用於照顧吳素雲，我願意遵從翁愛意思將租金給予吳素雲，我相信死去的妹妹翁貞也願意給，翁愛因為不放心吳素雲，乃另立遺囑等語（本院卷第214 至215 、218 頁）。

證人吳翁平證稱：翁愛過世後有開家庭會議，除吳秀雄外其餘6 人均參與。

當時決定開立吳素月、翁月妹聯名帳戶（即系爭聯名帳戶）處理翁愛之金錢事宜；

系爭水源市場會議，兄弟姊妹間對許多照顧吳素雲的細節（例如勞、健保）沒有共識。

翁愛遺囑是我帶翁愛去立的，生前翁愛非常明確提及系爭房屋須用於照顧吳素雲，依翁愛遺囑、兄弟姊妹間情感、吳素雲之身體狀況，我從頭到尾都願意將租金給予吳素雲等語（本院卷第215 至216 頁、第218 頁反面）。

證人翁興次證稱：我記得在水源市場2 樓有開過會，當時有提到遺囑。

翁愛死亡當時沒有拿出遺囑，後來過了一段時間才知道有遺囑。

被告謝麗惠確實有按時繳納租金，剛開始是匯到系爭聯名帳戶，但看到遺囑後，因為遺囑有提到房租要全部給吳素雲照顧之用，大家有共識要給吳素雲，後來不知道怎麼樣，又分成7 份等語（本院卷第217 至218 頁）。

⑶互核證人翁月妹、吳翁平、翁興次之證述，就系爭聯名帳戶、系爭水源市場會議暨系爭租約租金給付方式均屬相符，審諸：①依系爭聯名帳戶交易明細表所載，系爭聯名帳戶確於102 年6 月7 日開立，當日存入現金80萬元，於同年7 月24日繳交「萬安生命」款項22萬2,850 元、於同年8 月12日支出「遺產稅」款項24萬4,714 元，嗣於同年9月23日轉帳結清帳戶共40萬8,477 元（本院卷第167 頁）；

②依吳素雲帳戶於102 年6 月1 日至104 年8 月31日交易紀錄所載（本院卷第165 頁），於102 年11月13日，確由吳翁平轉帳存入51萬4,317 元，核屬系爭聯名帳戶結清款40萬8,477 元，加計被告謝麗惠給付之系爭房屋102 年11、12月房租10萬5,840 元之金額。

則依上開證人之證詞、暨①、②所示之客觀事證以察，足認翁愛逝世後，翁愛之繼承人7 人除原告吳秀雄外，確曾合意以系爭聯名帳戶處理翁愛遺產、金錢相關事宜，復因102 年9 月間之系爭水源市場會議發生嚴重爭執，翁月妹嗣公布翁愛遺囑，翁興次等5 人則形成共識，由吳素雲收取系爭房屋所生之租金。

甚則，關於系爭房屋吳素雲、吳翁平、翁月妹、翁貞（誤載為翁員）應納之房屋稅、地價稅，乃於103 年5 月、11月間由吳素雲帳戶轉帳代為支出（本院卷第165 頁），更徵翁興次等5 人於翁愛遺囑公布後，形成共識由吳素雲收取系爭房屋之租金甚明。

⑷末按，共有物出租為共有物之管理行為，應依民法第820條第1項規定，以共有人之多數決為之，前已敘明。

關於共有物出租之租金給付暨收取事宜，亦屬共有物出租之事項，當有民法第820條第1項規定之適用。

經查，系爭房屋102 年7 月至同年10月期間租金之收取，乃由翁愛之繼承人7 人除原告吳秀雄外合意以系爭聯名帳戶為管理；

102 年10月至103 年6 月期間之租金，則由翁興次等5 人形成共識由吳素雲收取，茲均屬系爭房屋共有人間依多數決形成之共有物管理約定，則就系爭房屋共有人與被告謝麗惠間之外部關係而言，被告謝麗惠於102 年7 月至同年10月給付之租金，既依上開共有物管理約定全數存入系爭聯名帳戶；

於102 年11月至103 年6 月給付之租金，亦依上開管理約定對吳素雲為給付，存入吳素雲之帳戶，當對系爭房屋全體共有人均生清償之效力。

４、原告雖屢屢主張：①翁愛遺囑雖載明系爭租金須全數用於照顧吳素雲之用，惟亦載明「吳素雲照顧方式仍應由兄弟姊妹共同決之」，當非將系爭租約所得收取之租金全數贈與吳素雲，於未有共識決下，被告謝麗惠對於吳素雲支付之租金為無效清償云云。

②證人翁興次、吳翁平、翁月妹、吳素雲之證詞，就系爭租約租金之處理、照顧吳素雲之方式，均各自表述，顯見未有明確決議、共識，是被告謝麗惠對於吳素雲之清償，當對於翁愛之繼承人全體不生效力云云。

惟查，證人翁月妹、吳翁平、翁興次均證述於翁月妹出示遺囑後，翁興次等5 人即形成共識，乃遵從翁愛之意思，由吳素雲收取系爭房屋之租金，茲屬共有人就共有物出租之事項，所形成關於共有物管理之合意，當不得僅以原告單方對於翁愛遺囑之認知或陳述，遽為有利原告之認定。

又吳素雲對於102 年11月至103 年6 月關於系爭租約之租金有收取權，已於前述，被告謝麗惠對於吳素雲支付租金，當對系爭房屋全體共有人生清償效力，原告上①之主張，並非可採。

次則，證人翁興次、吳翁平、翁月妹就翁愛之繼承人7 人除吳秀雄外，於翁愛遺囑公布前，乃合意系爭房屋之租金匯入系爭聯名帳戶處理；

翁興次等5 人於翁愛遺囑公布後，形成共識由吳素雲收取等基本事實，證詞互為一致，且與客觀事證及吳素雲之證詞均無不符，當不能以證人證詞一、二語之齟齬或遺漏，遽謂證人之證詞均無足採，原告上②之主張，亦非可憑。

５、綜上，原告各向被告謝麗惠請求給付自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止之租金，為無理由。

（四) 原告各向被告謝麗惠請求給付自103 年7 月1 日起至104年8 月31日止之違約金、相當於租金之不當得利、租金，均為無理由：１、按「乙方（即被告謝麗惠）於租期屆滿或終止租約時，除經甲方（即翁愛，翁愛死亡後為翁愛之繼承人7 人）同意續租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。

如逾時未交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付甲方按房租五倍計算之違約金，絕無異議」、「租金應於每單數月5 日以前繳納，每次應繳2 個月份，乙方不得藉詞拖延」，系爭租約第6條、第4條定有明文（北簡字卷第9 頁）。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。

２、經查，系爭租約租期屆至後，被告謝麗惠於自103 年7 月1 日起至104 年8 月31日止仍占有、使用系爭房屋，雖為兩造所不爭執（見上三、（五）），惟系爭租約屆期後，依翁興次等5 人即系爭房屋多數共有人之同意，業經發生與被告謝麗惠約定更新之效力，乃為不定期之租賃契約，業如前述（見上（二）說明）。

則基於前開因多數共有人與被告謝麗惠間約定更新所形成之不定期之租賃關係，當不能認被告謝麗惠有何違反系爭租約第6條約定或無法律上原因對系爭房屋為占有、用益之情形。

再則，翁月妹公布翁愛遺囑後，翁興次等5 人既形成共識，由吳素雲收取系爭房屋所生之租金，即屬共有人間關於共有物管理之合意；

而被告謝麗惠亦確自103 年7 月1 日起至104 年8 月31日止均向吳素雲給付租金，有安泰銀行新臺幣存提交易帳戶交易紀錄憑條、吳素雲帳戶交易紀錄可證（本院卷第126 至128 、164 至165 頁）。

是被告謝麗惠前開對於吳素雲之給付，應生清償上開不定期租賃關係自103 年7 月1 日起至104 年8 月31日止之租金債務之效力，同前論述，原告自不得復向被告謝麗惠請求給付租金。

職此，原告以先、備位之主張，各向被告謝麗惠請求給付自103 年7月1 日起至104 年8 月31日止之違約金、相當於租金之不當得利或租金，均屬無理，應可認定。

（五）原告依系爭租約第13條後段及系爭公證書之約定，各請求被告李樸負連帶保證責任，亦無理由：１、末按，「乙方（即被告謝麗惠）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，乙、丙方（即被告李樸）均應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權，同時，甲方（即翁愛，翁愛死亡後為翁愛之繼承人7 人）得隨時逕予解約並終止租約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」；

「承租人給付如契約所載之租金、違約金、損害賠償及於期限屆滿時交還如契約所載之房屋，出租人依約應返還押金，如不履行時，均應逕受強制執行。

承租人未為金錢給付時，連帶保證人亦願逕受強制執行」，系爭租約第13條、系爭公證書分別定有明文（北簡字卷第7 至8 、10頁）。

２、依上（一）至（四) 之說明，原告各向被告謝麗惠請求給付自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止之租金；

或自103 年7 月1 日起至104 年8 月31日止之違約金、相當於租金之不當得利、租金，均為無理由。

是則，原告另依系爭租約第13條後段及系爭公證書之約定，各請求被告李樸負連帶保證責任，本諸保證責任發生上之從屬性，亦屬無據，至為灼然。

六、綜上所述，原告依系爭租約第4條、第6條前段、第13條、系爭公證書之約定、民法第179條規定，各請求被告連帶給付63萬2,571 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，均應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要。

至兩造、吳素雲、翁興次、吳翁平、翁月妹、翁貞（106 年2 月歿）、新機感有限公司雖於105 年12月22日本院準備程序就「遷讓系爭房屋請求」成立訴訟上和解（一部和解），即原告吳秀雄、吳素月、第三人吳素雲、翁興次、吳翁平、翁月妹、翁貞（出租人方）同意承租人被告謝麗惠以不定期限之方式於104 年9 月1 日開始，繼續系爭租約，租金修正為每月6 萬元整。

出租人方倘欲終止上開租賃契約，應以多數決方式提前6 個月通知被告謝麗惠終止；

承租人被告謝麗惠如欲終止租賃契約，亦應提前6 個月通知出租人方全體（下稱系爭和解協議，本院卷第168 至177 頁），惟系爭和解協議既經約明關於原告104 年8 月31日前租金、違約金或相當於租金之不當得利，仍應由法院依和解前之原來情形另行裁判，不受前開和解之拘束或影響，則系爭和解協議，未拘束或影響本院前開判斷，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 賴淑芬
法 官 劉庭維
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 鄭涵文