臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,訴,2783,20170526,1

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2783號
原 告 李孟潔
訴訟代理人 劉炳烽律師
被 告 劉會安
上列當事人間拆除房屋事件，本院於一百零六年五月五日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查，原告起訴時，係聲明被告應將座落臺北市○○區○○段○○段○000地號（下稱系爭土地）上，如附圖所示A部分之增建物拆除；

嗣於民國106年2月24日提出民事準備狀，變更訴之聲明為被告應將座落系爭土地上門牌碼臺北市○○區○○路0段000號1樓擴建如土地複丈成果圖所示編號A之增建物拆除（見本院卷第42頁），原告起訴請求及變更訴之聲明內容，均係請求被告應將占用系爭土地上增建物拆除，僅係依據地政事務所土地複丈測量結果而為補充、更正聲明，應屬補充、更正事實上或法律上之陳述，核與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告李孟潔、被告劉會安及訴外人等54人所共有坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地），系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號房屋為原告所有，門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號房屋為被告所有。

詎被告竟未經系爭土地所有共有人同意且無使用之基礎權源，擅自於系爭土地上，增建附圖所示Ａ部分未辦保存登記之建物（下稱系爭增建物）使用，嚴重妨礙共有人權益。

而被告具有事實上處分權，亦無可疑。

從而，原告自得基於所有權人之地位，依民法第767條及821條之規定，請求被告將占有系爭土地上如附圖A部分所示之系爭增建物拆除。

並聲明：被告應將坐落系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號1樓擴建如土地複丈成果圖所示編號A之增建物拆除。

願供擔保請准予宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭土地上附圖所示編號A土地（下稱A土地）位於臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋即「逸仙名宮」之12層樓住宅大廈（以下稱系爭大廈）範圍內後方之原有之獨立庭院。

原告依民法第767條主張，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

然原告為個人之私，藉利興訟、以案脅案之意圖明顯，其訴本案之目的已非為共有人全體之利益理由為之。

而被告為系爭土地上之改良建築物即系爭大廈原地主之一的繼承人。

系爭大廈之1樓係原地主與建商協議按照原舊建築平面隔局建造，1樓後方自始即規劃建構為供1樓專用之封閉型獨立門戶與分隔牆，由其圍牆外觀及座落位置可推知，A土地自改建前和改建後一直以來皆為該1樓住戶所使用，並各自劃定明確之範圍界線。

系爭大廈自民國74年竣工交屋至今逾31年，其他共有人並未表示反對，況長期以來1樓使用1樓空地，頂樓住戶使用頂樓本屬一般人所接受之通念，而對於其他共有人使用、收益、各自管理的部份皆未予干涉，足證被告使用A土地，係本於與其他共有人所成立之默示分管契約。

另原告於其454號後方庭院共有地亦同樣加蓋私人建物，可知原告明顯認知系爭土地具有1樓所有權人分管之效力。

原告所為「1樓所有權人無權侵占1樓共有土地」之主張自相矛盾。

㈡原告所指A土地之增建物（下稱系爭增建物），實為系爭大廈原始建築之後方庭院圍牆，由1樓所有權人僅於原圍牆上方架設輕鋼構造之簡易遮雨棚，為通常可理解之使用行為。

對應前述事實及理由，A土地既非被告無權占有，基於土地分管之實質涵義，該遮雨棚所在之範圍為1樓專用之封閉型獨立庭院位置，是原告縱拆除之，亦不能充分利用而獲得任何利益；

反觀之原告私自拆除系爭大廈大面積外牆之行為，或造成系爭大廈原有之建築結構毀損之緣故，致系爭大廈近年外牆磁磚和牆緣大型陶磚屢有破裂掉落事故，造成住家人人自危，倘1樓庭院遮雨棚驟然拆除，恐使用人將失去原有之安全屏蔽，致身體生命遭受危害之虞。

是依民法第148條第1項規定，二者利益顯然嚴重失衡，原告濫用權利提起本訴，原告拆除之訴應予駁回。

另被告於105年徵得系爭大廈管委會允諾，同意將妥善處理與454號1樓住戶之紛爭，除授意系爭大廈管委會委任律師於原告上訴之臺灣高等法院法庭提議合解之外，於當年9月4日系爭大廈區分所有權人會議中正當且合法提議補訂社區住戶規約中關於1樓各戶後方庭院「共用部分」之「約定專用」條款，並將決議後之社區住戶規約送交主管機關核備。

詎料原告代理人黃素玉於會議中發送不實言論之未具名信函，且蓄意阻撓會議進行表決程序，以致議案滯延，嚴重妨礙被告為本案維護權利而合理申辯、蒐證及提證，原告欲影響本案公正裁判之企圖明顯。

又前案即鈞院103年度訴字第4246號判決之454號1樓增建物由判決書文中敘明，屬拆除後重建並陸續擴建之新違建。

而本案之遮雨棚則早在系爭大廈竣工次年之75年間即已建構，其後均僅按照原建材及規格做修繕處理。

前案之標地物範圍為系爭大廈1樓西側方（仁愛路四段452巷）之增建物，與本案為系爭大廈1樓後方（光復南路415巷）獨立庭院所相對應位置有所不同。

系爭大廈管委會於前案所訴，系爭大廈住戶僅認定454號1樓「西側方」範圍之共有土地屬原告無權占有。

前案系爭土地原有之公共圍牆遭原告私自拆除，原有圍牆經拆除後已不符合分管定義中劃定明確的範圍界線之必要條件，雖系爭大廈管委會於其後來一再以安全堪慮為由，要求原告將外牆及公共圍牆恢復原狀，但原告仍置之不理，遂造成前案訴訟緣由。

而本案之A土地周遭原有圍牆均維持建築原狀，確實符合分管定義中劃定明確的使用範圍界線之條件，此為不爭之事實。

㈢並聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回。

如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執之事實：㈠被告為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）之所有人且為系爭土地之共有人（應有部分9600分之34），有建物登記公務用謄本、土地登記公務用謄本等件可稽（見本院卷第69、71頁）。

㈡原告為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號房屋（下稱454號房屋）之所有人且為系爭土地之共有人（應有部分192分之2），有建物登記第二類謄本、土地登記公務用謄本等件可稽（見本院卷第36、68頁）。

㈢系爭增建物由被告占有使用中，系爭增建物占有A土地面積為17平方公尺，有勘驗測量筆錄、臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖可稽（見本院卷第19、29頁）。

四、得心證之理由：㈠系爭土地共有人間就系爭大廈1樓之法定空地使用，有無分管契約？⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。

公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

又「按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。

該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」

（最高法院99年度台上字第1191號民事裁判參照）。

⒉經查，依被告提出系爭大廈1樓平面圖所示（見本院卷第71至72頁），系爭大廈1樓住戶依次為原告所有454號房屋、臺北市○○路0段000號、458號、460號、462號、464號（即系爭房屋）、466號、468號等房屋，前開房屋後方空地上均有按各戶使用面積劃設分隔牆隔開之獨立使用空間及出入門戶；

另依系爭大廈74年2月份竣工照片（見本院卷第81頁），亦顯示系爭大廈1樓房屋後方均於空地上設置混凝土造圍牆作為獨立使用空間；

原告於本院103年度訴字第4246號事件審理時主張地主與建商已簽訂分管契約，約定1樓空地歸1樓所有權人管理、使用，並提出地主代表人杜碩如與建商昇陽建設企業股份有限公司（下稱昇陽建設）簽訂合建契約書第21條約定：1樓空地歸1樓所有權人使用、管理，屋頂平台及突出物非公共使用部分歸12樓所有權人使用及維護等情，有本院103年度訴字第4246號民事判決可稽（見本院卷第45至51頁）；

原告復稱：「當初原告有跟建商簽立買賣契約，有分管協議。

分管協議包含後院圍牆內空地，由一樓住戶單獨使用。

…」等語（見本院卷第89頁），參酌系爭大廈取得使用執照並於1樓房屋後方空地興建如前揭平面圖所示之各戶分隔圍牆後，由454號房屋、系爭房屋及其他1樓房屋所有人分別占有使用房屋後方空地分隔牆內土地，歷時30餘年期間，系爭大廈其他區分所有權人彼此間均相安無事，並無人出面異議或主張應拆除1樓房屋後方空地上圍牆等情以觀，應可認建商出售系爭大廈時，確有以與買受人簽訂定型化契約並約定將1樓後方空地指定1樓買受人管理使用之情事，則購買系爭大廈之區分所有權人，已就共有之1樓後方空地，成立由1樓區分所有權人管理使用之分管契約，且原告於受讓454號房屋時，已明知或可得知悉分管契約存在，該分管契約對於包括兩造在內之全體區分所有權人均有效力。

㈡原告得否請求被告拆除系爭增建物？建商昇陽建設與系爭土地原地主於合建分售系爭大廈時，全體買受人與建商簽訂買賣契約時均已同意1樓後方空地歸1樓所有人使用，此分管契約對於包括兩造在內之全體區分所有權人均有效力。

公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項明訂：「住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者，從其約定。」

「前2項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」

。

被告就系爭土地內A土地部分有約定專用權，系爭增建物係混凝土造圍牆上覆蓋鐵皮屋頂，有現場照片可稽（見本院卷第81頁），被告就A土地既可排除其他共有人而專有使用，原告復未舉證證明被告就A土地之管理使用有違反其設置目的，或通常使用方法，或違反法令之強制規定使用之情形，依分管約定，被告就A土地自有合法占有此部分土地之權利，原告請求被告拆除A土地上系爭增建物，於法即屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告拆除系爭增建物，為無理由，應予駁回。

本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
民事第二庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 沈世儒