臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,簡上,345,20170510,1

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第345號
上訴人即附 黃寧靜 指定送達處所：新北市○○區○○路0
○○○○○ 段00000號9樓
被上訴人即 林憬鴻
附帶上訴人
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國105年3月16日本院臺北簡易庭103 年度北簡字第9115號第一審民事簡易判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於民國106年4月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於：㈠命上訴人給付逾新臺幣壹拾貳萬玖仟玖佰肆拾陸元本息部分及該部分假執行之宣告；

㈡駁回被上訴人後開第四項之訴部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。

上開廢棄㈠部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

上訴人應再給付被上訴人新臺幣壹拾貳萬玖仟玖佰肆拾陸元部分自民國一百零三年六月二十七日起至民國一百零四年十一月二十五日止，按年息百分之五計算之利息。

其餘附帶上訴駁回。

第一審、第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔；

關於附帶上訴部分，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，同法第446條第1項亦規定於簡易程序之第二審準用之。

被上訴人於上訴人提起本件上訴後，亦提起附帶上訴，請求將原判決上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）25萬9,892 元之利息起算日，變更自民國103 年5 月1 日開始起算（見本院卷第18頁），嗣變更附帶上訴聲明為：一、原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴部分廢棄；

二、上廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人23萬1,400 元部分自支付命令送達翌日即103 年6 月27日起至104 年11月25日止，按年息5%計算之利息等情（見本院卷第127 頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，且為上訴人不爭（見本院卷第127頁背面），揆諸首揭規定，自應准許。

貳、實體方面

一、被上訴人主張：緣兩造於102 年8 月7 日就臺北市○○區○○段0 ○段000 ○00000 ○00000 ○00000 地號土地（應有部分均各為111/10000 ），及坐落於其上之同小段969 建號即門牌號碼為臺北市○○區○○路000 號10樓之2 建物（下稱系爭建物）以及共有部分即同小段1000建號（應有部分11/10000，與上開土地下合稱系爭不動產）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），買賣價金860 萬元（不含仲介服務費13萬6,000 元），並於同年9 月18日以同年8 月12日買賣為登記原因，自上訴人名下移轉登記予被上訴人。

兩造原約定於102年9 月25日前交付系爭不動產，惟於9 月初第一次交屋時，被上訴人發現系爭建物有漏水情形，被上訴人亦表示會行修復；

嗣經告知業已修復，被上訴人始於同年11月初接受第二次交屋。

詎甫交屋之同年12月間，被上訴人至系爭建物查看，始發現因連日大雨，系爭建物客廳天花板嚴重漏水，復陸續發現廚房、臥室之天花板亦有漏水，拆開天花板夾層後，更見上方牆面滲水嚴重，亦有高壓灌注止漏工程（即俗稱「打針」）及漏水破損之痕跡，始悉系爭建物漏水情形與系爭契約內容不符，上訴人應賠償被上訴人所需支出修繕費用之損害，爰依民法第359條、第360條、第227條及系爭契約之法律關係，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴判決等語。

並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人25萬9,892 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：系爭契約第10條已明文約定系爭建物應以簽約時現狀或系爭契約約定為準，且上訴人於102 年7 月2 日填寫之系爭建物標的物現況說明書已註明客廳漏水，被上訴人就漏水一事顯已知情，上訴人無故意隱瞞系爭建物具漏水之瑕疵，亦未保證無漏水瑕疵之品質。

兩造原約定系爭建物於102 年9 月15日交屋，然系爭建物位於「銀河大廈」頂樓，交屋前被上訴人發現客廳天花板漏水，然屋頂應屬大樓公共區域，應由大樓管理委員會（下稱管委會）處理，故延至同年10月底由管委會出面完成屋頂防水處理，並經被上訴人同意後，系爭不動產始於102 年11月初交屋並完成所有權移轉登記。

被上訴人嗣後固多次要求上訴人賠償其漏水修繕費用，然系爭建物漏水原因既因屋頂滲漏所致，本應要求管委會解決，而非向上訴人請求損害賠償，上訴人亦從未承諾將修復系爭建物漏水瑕疵，僅稱會通知管委會處理漏水問題。

至其餘漏水部分，係交屋後始漏水，未必屬簽訂系爭契約時瑕疵。

況系爭不動產上訴人原開價988 萬元，最終以860 萬元出售，業已減少價金，是被上訴人於締結系爭契約時已知系爭建物有漏水瑕疵，上訴人毋庸負物之瑕疵擔保責任，亦無不完全給付之問題等語，資為抗辯。

並聲明：㈠被上訴人之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原審為上訴人部分敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄；

㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。

另被上訴人就其敗訴部分為附帶上訴，附帶上訴聲明為：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴部分廢棄；

㈡上廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人23萬1,400 元部分自支付命令送達翌日即103 年6 月27日起至104 年11月25日止，按年息5%計算之利息。

上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於102 年8 月7 日就系爭不動產簽訂買賣契約，買賣價金為860 萬元，並於同年9 月18日以同年8 月12日買賣為登記原因，自上訴人名下移轉登記予被上訴人。

㈡上訴人102 年7 月2 日填寫之系爭建物標的物現況說明書上，於「本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」、「本標的物委託前6 個月是否曾有滲漏水、壁癌？」部分，均勾選「是」，並註記位置為「客廳」。

㈢臺北市建築師公會（104 ）鑑字第1132號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）認定系爭建物現於臥室夾板天花板、牆面均有漏水之情況。

㈣系爭鑑定報告書認定系爭建物漏水係因屋頂滲漏所致。

㈤兩造原約定應於102 年9 月25日前交付系爭不動產予被上訴人，因故未為交付，最終於102 年11月初交付系爭不動產予被上訴人。

五、被上訴人另主張上訴人應就系爭建物漏水部分負損害賠償責任一事，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。

是以，本件爭點厥為：㈠系爭建物是否具漏水瑕疵？上訴人於出售系爭不動產時有無保證不具漏水瑕疵？㈡被上訴人請求上訴人給付25萬9,892 元及法定遲延利息，有無理由？茲分述如下：㈠就客廳漏水部分難謂上訴人有違其保證品質，就臥室漏水部分確有違其保證品質：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項、第355條第1項、第359條、第360條分別定有明文。

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。

⒉系爭建物具漏水情事，有相關照片附卷可稽（見原審卷第44頁至第47頁、第50頁至第53頁、第191 頁、第193 頁至第196 頁），參以買賣契約標的物現況說明書上業已勾選客廳部分於委託前6 個月迄今曾有滲漏水、壁癌情況（見原審卷第32頁），上訴人亦於本院準備程序中自承：其於96年間曾對系爭建物天花板頂板裂縫施作高壓灌注止漏工程，但自101年起客廳再度滲漏水，其於102 年7 月2 日與房仲簽約時曾於屋況記載客廳漏水，嗣因下雨致房間牆壁出現滲水現象，但其因已將鑰匙交由房仲處理，沒有更改屋況說明書等語（見本院卷第56頁背面至第57頁），足認系爭建物在客廳、臥室確有滲漏水之情形，此亦與原審所囑託兩造合意之臺北市建築師公會鑑定經過與結果：檢視系爭建物於臥室夾板天花板局部有水漬痕跡，牆面亦有漏水痕，經由屋頂層積水情況，可知系爭建物臥室夾板天花板和牆面漏水等情相符，此有臺北市建築師公會104 年10月14日（104 ）鑑字第1132號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）存卷足參，是系爭建物客廳、臥室確有漏水情形甚明。

被上訴人固稱系爭建物廚房部分亦有漏水，並提出照片為佐（見原審卷第48頁至第49頁），然觀前揭照片僅見廚房上方天花板具施作高壓灌注止漏工程之痕跡，兩旁並無明顯滲漏水之情事，又無其他證據可資證明，是此部分難遽對被上訴人主張為有利之認定。

⒊上訴人固辯以臥室漏水應係交屋後始發生云云，惟依系爭鑑定報告書與鑑定人王棟柱於原審時證稱：雖無法判斷漏水發生時點，但其以目測方式見頂樓陽臺有部分積水，亦有部分排水速度不佳，可謂防水層並不完善等語（見原審卷第270頁背面）；

以及證人即被上訴人友人吳瑞傑於原審中證稱：其從事水電，曾和被上訴人一同前往看屋，其見浴室做明管，且以肉眼見客廳木作天花板，維修孔打開有看到施打發泡劑之跡象，以手觸摸並無潮濕、漏水狀況，但其至系爭建物頂樓陽臺見許多管線且地面凹凸不平，即告知被上訴人此無論如何施作防水均無用。

其當時係確認客廳靠近浴室之維修孔，當時用手觸摸並無潮濕，並未見過其餘相片所示情形等語（見原審卷第107 頁），足認臥室漏水原因係肇因於屋頂防水層不佳所致，而屋頂層漏水本非一蹴可幾，王棟柱與吳瑞傑前揭證稱，均可證明系爭建物屋頂防水層即有瑕疵並具部分積水現象。

衡之系爭建物所在銀河大廈社區管委會102年8 月31日會議記錄（見原審卷第148 頁至第149 頁），就頂樓漏水工程尾款支付部分，發言紀錄中承包商稱：大樓頂樓漏水嚴重，影響樓下住戶，前主任委員緊急委託伊進行處理，工程款分期支付，迄今仍有尾款10萬元未付，其餘管委會委員則回應：此事業已間隔數年，無法追溯合格與否，惟現今頂樓防水狀況不佳，已失去效能等情，可謂該大樓頂樓自數年前持續至102 年8 月間均有滲漏水情事；

另依上訴人前開陳稱，益徵系爭建物臥室確於兩造簽訂系爭契約前即已滲漏，是上訴人前開抗辯，尚非可採。

房屋固隨長期使用逐年折舊，然漏水將使居住者須疲於奔命處理解決，影響生活品質，長期漏水更可能造成鋼筋鏽蝕、天花板掉落或壁癌產生而影響居住者身體健康，是買受人於買受房屋時，應可預期出賣人交付之房屋不具漏水瑕疵存在，此亦屬系爭契約標的物現況說明書所列載內容之一，更知房屋有無漏水情事，於交易上實屬重要，系爭建物既具漏水情事，核屬物之瑕疵，洵堪認定。

⒋系爭建物在客廳、臥室具漏水乙節，已如前述。

上訴人既於標的物現況說明書上詳載客廳於其委託仲介「前6 個月至簽約現況」均具漏水情事，且被上訴人亦於下方簽名，則被上訴人於購買系爭不動產前，早已知悉客廳具漏水瑕疵，卻仍訂立契約，並於102 年11月初同意交屋，依首揭規定，被上訴人已知悉系爭建物客廳漏水瑕疵，且拋棄其本於瑕疵可請求擔保之權利，上訴人就客廳漏水瑕疵部分自不具擔保之責。

被上訴人固以兩造就系爭建物有2 次交屋為由，主張上訴人業保證交付不具漏水瑕疵之系爭不動產云云，惟自系爭契約第16條其他約定事項觀之，兩造僅記載依固定物現況交屋（見原審卷第31頁），而未就房屋保證品質為相關約定，且被上訴人亦於上訴人記載系爭不動產現況說明書上簽名，可認被上訴人就系爭建物客廳具漏水瑕疵，應早已知悉。

系爭建物雖有2 次交屋情形，然並無證據證明兩造當初於第一次交屋之修繕討論，兩造亦未就此部分聲請證人作證以實其說（見本院卷第57頁背面）。

另證人即賣方仲介何明毅、黃天佑雖於原審證稱：兩造曾於第一次交屋時約定修復漏水，並達成修復漏水之協議，又稱簽約前即攜同被上訴人至現場確認客廳、臥室等漏水部分等語（見原審卷第105 頁至第110頁），但其等證詞顯與現況說明書僅載「客廳漏水」情事不符，且何明毅一面稱其未參與兩造協議修復漏水過程，管委會當時所施作防水工程僅為補強施作，卻又稱兩造具修繕完畢後始交屋之協議；

黃天佑亦僅稱兩造同意等管委會處理完畢交屋，但不具對兩造間達成待修繕漏水完畢後始交屋協議之印象，是其等證詞實與其他證據所示有所不符、甚有矛盾，又未能證明上訴人對被上訴人具保證系爭建物無漏水之品質，職是，均不足對兩造有利之認定。

據上，被上訴人既於簽約時已知客廳漏水情事，且無法證明上訴人曾保證系爭建物客廳部分應具不漏水之品質，依民法第355條第1項，上訴人自毋庸就客廳漏水部分負物之瑕疵擔保責任。

至臥室漏水情事，上訴人既自承其於簽約前見臥室牆壁有滲水情形，但未特別更改標的物現況說明書，此亦有吳瑞傑上揭僅確認客廳維修孔上方之證述，可證被上訴人於簽訂系爭契約時僅知客廳漏水。

而何明毅、黃天佑之證述均無從採納，亦如上述；

另證人即上訴人友人李柏兆，亦僅證以：第一次交屋時，其較晚到，其到時已見被上訴人與伊友人將屋內維修孔打開檢查，其僅在下方仰視天花板，並未細見天花板樣態，亦未看見系爭建物客廳、廚房與臥室上方情形等語（見原審卷第109 頁背面至第110 頁），則李柏兆前開證述，實無法確認當時檢查滲漏水之部分與狀況，無從對上訴人為有利之認定。

是以，上訴人既未向被上訴人告知系爭建物臥室亦有漏水瑕疵，被上訴人依民法第360條請求損害賠償，自屬有據。

⒌上訴人固以系爭不動產業已降價出售，抑或頂樓屬區分所有權人共有部分，應依公寓大廈管理條例第10條第2項前段由該大樓管委會負責修繕云云，惟房屋交易價額本隨市場價格所有波動，亦與房屋年份與外觀、所在地段環境、設施、公寓大廈居民素質，甚或雙方議價能力、買賣方急迫程度有關，尚無從據此反論被上訴人已知系爭建物臥室亦有漏水情事。

另公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈管理維護、提升居住品質所制定，並未排除各區分所有權人於出售房屋時，依民法規定對買受人所負物之瑕疵擔保責任，系爭建物所在大樓頂樓防水層固因不佳而致系爭建物具滲漏現象，惟上訴人本應交付除客廳外無漏水之系爭建物予被上訴人，被上訴人自得就臥室漏水部分對上訴人請求損害賠償，不因該大樓成立管委會與否而異，是上訴人此部分抗辯，難謂有據。

⒍復按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

買賣標的物如係特定物，於契約成立前已生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。

是如買受人於契約成立時已知有瑕疵之情形，出賣人即不負物之瑕疵擔保之責，且亦無給付內容不符合債務本旨之不完全給付責任。

本件被上訴人於訂立系爭契約時，已自系爭建物標的物現況說明書中知悉系爭建物客廳有漏水情事，仍願與上訴人訂立系爭契約，則系爭建物縱有被上訴人所指上開客廳漏水之情形，除不負瑕疵擔保責任，且其給付並無違反債之本旨，亦無不完全給付之債務不履行責任，另被上訴人於本件訴訟亦非主張解除契約或減少價金，故被上訴人主張民法第359條、第227條，均無可採，附此敘明。

㈡被上訴人請求為部分有理由，其餘部分則無理由：⒈法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。

但別有規定者，不在此限。

當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第1項、第2項定有明文。

⒉系爭鑑定報告鑑定結果略以：系爭建物漏水情形可進行修復，先修復屋頂漏水部分後，再修理系爭建物室內受屋頂漏水屋損處，並提出如附件所示漏水修復費用表，認系爭建物漏水修復費用為25萬9,892 元。

輔以王棟柱於原審具結證以：系爭建物漏水原因在於防水層不佳，修復費用僅包含系爭建物正上方屋頂範圍，但僅修復此部分仍有漏水可能，以全部修繕完畢最佳，如防水層新舊交接處應在施工時向外延伸新防水層，亦估算於修復費用中等語（見原審卷第270 頁至第272 頁），足認如附件所示修復費用應屬修復系爭建物漏水之必要費用。

惟修復費用難以區分客廳與臥室漏水部分，應以整戶計價等節，有臺北市建築師公會105 年11月18日105鑑字第2943號函附卷可稽（見本院卷第78頁），臺北市建築師公會更詳列各項次範圍多包含客餐廳及臥室，未特別說明修復範圍之項次，亦無其他足以判斷修繕範圍之證據；

佐以被上訴人所繪製系爭建物漏水部位，客廳與臥室漏水區域比例大致為1 ：1 （見原審卷第164 頁），則依上開認定，爰依民事訴訟法第222條第2項規定，認被上訴人12萬9,946 元之請求（計算式：259,892 2 ＝129,946 ），應屬可採，其餘部分，則屬無據。

⒊末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第203條、第229條第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233條第1項亦有明文。

上訴人應給付被上訴人前開金額，已如前述，被上訴人原係向上訴人請求23萬1,400 元，並以支付命令送達上訴人翌日作為利息起算點（見原審卷第37頁），嗣於104 年11月24日追加請求為25萬9,892 元，仍以支付命令送達上訴人翌日起為利息起算點（見原審卷第228 頁），而支付命令係於103 年6 月26日送達被上訴人等情，有送達回證附卷可證（見103 年度司促字第13091 號卷宗第24頁），則上訴人就應給付予被上訴人12萬9,946 元部分，應自103 年6 月27日起負遲延責任，則被上訴人請求自103 年6 月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有理。

六、綜上所述，上訴人僅就系爭建物臥室漏水部分應負物之瑕疵擔保責任，則被上訴人依民法第360條，請求上訴人給付12萬9,946 元，及自103 年6 月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，被上訴人其餘部分依民法第359條、第360條及第227條規定請求無理由，應予駁回。

原審就超過上開應准許部分，以及此部分自103 年6 月27日起至104 年11月25日止之遲延利息，為上訴人及被上訴人敗訴之判決，尚有未洽。

上訴意旨及附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項、第4項所示。

至上訴人、被上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人、被上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴人之上訴，及被上訴人之附帶上訴，均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、449 條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 洪文慧
法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 鄭仁榮
附件：漏水修復費用表