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臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第449號
上 訴 人
即被上訴人
法定代理人 曾桂枝
訴訟代理人 謝昆峯律師
林泓毅律師
被 上訴人
即 上訴人 陳文土
訴訟代理人 林麗玉
上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人即被上訴人住友不動產管理顧問股份有限公司（下稱住友公司）、被上訴人即上訴人
陳文土對於中華民國105 年6 月30日本院臺北簡易庭103 年度北
簡字第10125 號第一審判決各自提起上訴，本院於106 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第四項關於命住友不動產管理顧問股份有限公司給付陳文土逾新臺幣伍萬柒仟貳佰肆拾貳元及自民國一百零五年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，陳文土於第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
兩造其餘上訴均駁回。
本訴部分第二審訴訟費用，由住友不動產管理顧問股份有限公司負擔。
反訴部分第一審及第二審訴訟費用，由住友不動產管理顧問股份有限公司負擔百分之十四，餘由陳文土負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、住友公司起訴主張：住友公司前向陳文土租用門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號3 樓之房屋（下稱系爭房屋）已達11年之久，雙方最近一次續約係於民國100 年7 月6 日，簽有租賃契約（下稱系爭租約）並經公證，約定租賃期間自100 年11月1 日起至103 年10月31日止，每月租金為新臺幣（下同）55,555元，扣除每月預繳之房屋租賃所得稅5,555元後，陳文土每月實收租金為50,000元。
惟近年因系爭房屋之鄰戶裝修過於吵雜，住友公司難以繼續於系爭房屋辦公，故於102 年8 月5 日由員工許庭茜與陳文土之代理人即其配偶黃美燕聯絡提前解約事宜，並合意提前終止系爭租約，約定住友公司於102 年12月10日前搬遷，並免除住友公司102年8 月、11月暨搬遷期間之租金。
嗣住友公司於102 年8 月14日尋妥新址，與新址房東簽立另紙租賃契約（租期自102年11月1 日開始），並依約於102 年12月10日搬離系爭房屋，並無陳文土所稱積欠5 個月租金之情事。
詎陳文土不承認雙方先前約定合意終止之事，在明知雙方租約已合意終止之情形下，竟以系爭租約之公證書向本院聲請強制執行，經本院以103 年度司執字第89891 號給付租金強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理。
因兩造並無租金債務存在，且陳文土係以逕受強制執行以外之事項聲請強制執行，則系爭強制執行程序並無理由，住友公司自得提起債務人異議之訴，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序。又系爭租約既已於
102 年12月16日合意終止，且住友公司已寄交鑰匙予陳文土，陳文土即應依約返還押租保證金10萬元，經住友公司於102 年12月26日函催陳文土應於函到3 日內給付，陳文土遲未給付，自應自102 年12月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息等語。
二、陳文土答辯則以：
㈠住友公司於102 年8 月1 日起即未按月支付租金，故陳文土以如附表編號1 之存證信函催告住友公司支付租金。
住友公司因要求陳文土減免102 年8 月、11月之租金未果，即開始拒付租金，亦拒交還房屋予陳文土，至103 年4 月12日始將系爭房屋鑰匙交與陳文土。
是陳文土持系爭租約之公證書向本院聲請對住友公司強制執行102 年8 月、11月及12月1 日至1 日至16日之租金共計126,662 元，並無違誤。
㈡住友公司雖主張陳文土出租系爭房屋，均係委託黃燕美與其接洽處理，黃美燕已同意免除住友公司102 年8 月、11月、12月之租金云云，然陳文土於住友公司收受如附表編號1 之存證信函後，以如附表編號2 之存證信函誣指陳文土同意酌減2 個月租金作為其11年來多次損害之補償云云，陳文土旋以如附表編號3 之存證信函否認之。
且從住友公司如附表編號4 之存證信函內容亦可窺知陳文土並無答應住友公司免除102 年8 月、11月租金之協議。
㈢住友公司雖主張早於102 年12月初即搬離系爭房屋云云，然倘住友公司確於102 年12月10日即已搬遷，豈會於102 年12月16日、103 年2 月17日及103 年3 月7 日於系爭房屋內收受陳文土寄發之如附表編號5 、9 、11之存證信函，並於102 年12月18日、102 年12月26日、103 年1 月8 日以系爭房屋地址為寄件人地址寄發如附表編號6 、7 、8 之存證信函予陳文土，又於102 年12月5 日所寄發如附表編號4 之存證信函中表示公司尚於系爭房屋內營業，是住友公司前開主張，並不足採。
住友公司雖稱數次寄出存證信函催告陳文土辦理房屋點交事宜，然卻數次爽約，遲至103 年4 月8 日始以如附表編號13之存誤信函通知陳文土已將系爭房屋鑰匙存放於管理室，陳文土於4 月17日始會同里長與管區警員進屋查看，始確定住友公司已搬遷而取回系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審判決撤銷系爭執行事件超過25,806元部分之執行程序，並駁回住友公司其餘之訴，住友公司不服，提起上訴（陳文土就本訴敗訴部分未據上訴，業已確定）。
上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於住友公司之部分廢棄。
㈡上開廢棄部分系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷。
㈢陳文土應給付住友公司10萬元及自102 年12月31日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。陳文土答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠住友公司前於100 年7 月6 日向陳文土租用系爭房屋，簽立租賃契約並經公證，約定租賃期間自100 年11月1 日至103年10月31日止，每月租金為55,555元，扣除每月預繳之房屋租賃所得稅5,555 元後，陳文土每月實收租金為50,000元，住友公司並給付保證金100,000 元予陳文土。
㈡住友公司未給付陳文土102 年8 月及11月之租金，陳文土於102 年11月15日以如附表編號1 之存證信函催告住友公司繳納未果，嗣於102 年12月16日以如附表編號5 之存證信函通知住友公司系爭租約自102 年12月16日終止，兩造均同意系爭租約自該日終止。
㈢住友公司自102 年12月5 日起陸續以如附表編號7 、10、12之存證信函催告陳文土與其承辦人員約定點交系爭房屋之日期及返還保證金。
嗣住友公司以如附表編號13之存證信函通知陳文土，於103 年4 月8 日將系爭房屋鑰匙交與系爭房屋所在大廈之管理室。
㈣陳文土於103 年7 月25日持本院所屬民間公證人忠孝聯合事務所100 年度北院民公玉字第330 號公證書，原以住友公司尚積欠5 個月租金25萬元為由，向本院聲請對住友公司強制執行，經本院以系爭執行事件受理後，陳文土於104 年6 月12日以103 年1 、2 月份之租金尚有爭議為由，減縮其執行金額為126,662 元，執行程序尚未終結。
四、本院之判斷：住友公司主張其早於102 年12月初即搬離系爭房屋，且經黃美燕同意免除102 年8 月、11月及12月搬遷期間之租金，故並未積欠租金，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，並請求陳文土返還10萬元押租金等語，為陳文土所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。
又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所規定，然此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。
倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任（最高法院100 年度台上字第596 號判決意旨參照），是揆諸上開見解，住友公司主張黃美燕已免除其102年8 月、11月之租金，有表見代理規定之適用，自應舉證以實其說。
⒈住友公司之員工即證人許庭茜於原審審理時固到庭證稱：於102 年8 月初時，其與房東太太連絡，議定於102 年12月10日搬遷，終止租約，並免除2 個月租金等語（見原審卷第137 頁），然證人許庭茜為住友公司員工，其證言是否屬實，仍應審酌是否與卷存證據相符。
查系爭租約係由住友公司與陳文土所簽訂，有系爭租約及公證書在卷可憑（見原審卷第23 頁 至第26頁），其上並無黃美燕之用印及簽名，而住友公司歷月之租金均係以匯款之方式匯入陳文土華南銀行忠孝分行帳戶內，亦有陳文土上開存摺內頁在卷可憑（見原審卷第232 頁），又住友公司雖提出102 年12月6 日黃美燕與陳文土本件訴訟之代理人林麗玉至系爭房屋查看之監視錄影器翻拍照片（見本院卷第146 頁），主張系爭租約均係由黃美燕代理陳文土處理云云，惟縱認黃美燕有代陳文土至系爭房屋查看或為陳文土與住友公司聯絡之窗口，亦難遽認黃美燕有代理陳文土為免除租金之權限，住友公司就其主張過往11年間相關租約續約、修繕事宜，均係由黃美燕處理等節，並未舉證以實其說，難認陳文土有何具體行為表示以代理權授與黃美燕，亦難認有授與黃美燕代理權之外觀。
⒉住友公司雖主張因陳文土同意免除102 年8 月、11月之租金，故其僅支付102 年9 月及10月之租金等節，有匯款單據在卷可稽（見本院卷第200 頁），雖上開匯款單據有註記係支付102 年9 月及10月份之租金，然上開匯款單之附言，僅有住友公司及銀行人員可得知悉，依陳文土上開帳戶存摺內頁顯示，陳文土僅可得知住友公司有於102 年10月7 日匯入現金50,000元，尚無從知悉該筆50,000元係在繳付何月之租金，況陳文土業於102 年11月15日以如附表編號1 之存證信函催告住友公司給付積欠之8 月、11月租金，復於住友公司以如附表編號2 之存證信函回覆告知陳文土其曾言明酌減2 個月租金後，再以如附表編號3 之存證信函表明並無同意酌減2 個月租金，已難認陳文土確有同意減免住友公司8 月及11月之租金。
況依陳文土所提出103 年3 月5 日、6 日其與許庭茜通話之手機錄音，縱依住友公司所為之譯文內容（見本院卷第138 頁至第140 頁），103 年3 月5 日之通話僅係在聯絡何時點交房屋，103 年3 月6 日之通話，雙方就押租金是否返還乙節，仍存有很大爭議，陳文土對於許庭茜表示黃美燕有同意免除租金之言論，強烈表示不認同，則證人許庭茜前為之證詞，自難採之。
陳文土並無「知黃美燕表示為其代理人免除住友公司2 個月租金，而不為表示反對之情事」，自與民法第169條表見代理要件不符，核無表見代理之適用，住友公司主張陳文土已免除住友公司102 年8 月及10月之租金，並不足採。
⒊系爭租約係於102 年12月16日經兩造合意終止乙節，為兩造所不爭執，而住友公司對於其並未支付12月份終止前之租金，亦不爭執，其既未舉證證明陳文土有免除其該段期間之租金，自應依民法第439條前段之規定支付102 年12月1 日至16日之租金25,806元（50,000/31 ×16，元以下四捨五入，下同），及102 年8 月份及11月份租金各50,000元，共計125,806元（50,000×2+25,806）。
㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。
亦即押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。
足見系爭租約押租金之目的在於擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係終了、承租人遷出並返還租賃物時，出租人負有將押租金全額返還承租人之義務，而於租賃關係終了，承租人雖已返還租賃物，但就租賃債務有部分未履行完畢者，承租人所交付之押租金，發生當然抵充之效力，若抵償後之押租金尚有餘額則應返還承租人，若押租金已不足以清償租賃債務，出租人仍得就不足之部分另行向承租人為請求，如此解釋符合公平及誠信原則，並合於系爭租約押租金係用以擔保承租人就系爭租約所生之租賃債務之目的。
準此，住友公司積欠之租金即由押租金當然抵充，則以住友公司前已繳之保證金100,000 元扣抵積欠之102 年8 月、11月及12月1 日至16日之租金後，原告尚積欠25,806元（保證金100,000 元-102年8 月租金50,000元-102年11月租金50,000元-102年12月1 日至16日租金25,806）之租金未給付。
㈢按強制執行，依左列執行名義為之：㈣依公證法規定得為強制執行之公證書。
又當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：㈢租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
強制執行法第4條第1項第4款、公證法第13條第1項第3款定有明文。
復按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院提起異議之訴。
執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第1項前段、第2項分別定有明文。
又所謂消滅債權人請求之事由，係指足以使執行名義之請求權及執行力消滅之原因事實，如清償、提存、抵銷、免除、混同、債權之讓與、債務之承擔、解除條件之成就、和解契約之成立，或類此之情形，始足當之（最高法院94年度臺上字第671 號判決意旨參照）。
查經兩造公證之系爭租約，於約定受強制執行者其本旨，係約定：「承租人應如期給付房屋租金，如有違約情形應給付違約金及期限屆滿應交還房屋，出租人應返還保證金，任何一方如有不履行時，均應逕受強制執行。」
，此有陳文土提出之公證書影本在卷足稽（見原審卷第23頁、24頁）。
而陳文土於系爭執行事件聲請執行之標的原為102 年10月1 日起5 個月之租金，嗣減縮103 年1 月及2 月份租金之請求，並於本院審理時表示其於系爭執行事件所請求之126,662 元，為102 年8 月、11月及12月1 日至16日之租金等語（見本院卷第144 頁反面），是系爭強制執行事件執行之標的為102 年8 月、11月及12月1 日至16日之租金，堪予認定。
住友公司所積欠陳文土102 年8 月、11月之租金以押租金抵充後，尚欠陳文土102 年12月1 日至16日之租金25,806元，已如前述，則陳文土執系爭公證書為執行名義，就前揭租金25,806元，聲請以系爭執行事件，強制執行住友公司之財產，並無不合，逾此金額之部分尚屬無據。
從而，住友公司依強制執行法第14條第2項提起債務人異議之訴，請求撤銷系爭執行事件超過25,806元之執行程序為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
㈣又住友公司請求返還押租金10萬元部分，業經抵充住友公司積欠之102 年8 月及11月租金而無剩餘，已如前述，是住友公司請求陳文土返還10萬元保證金，並無理由，應予駁回。
六、綜上，住友公司依強制執行法第14條第2項規定，提起債務人異議之訴，請求系爭執行事件所為之強制執行程序，於超過25,806元部分應予撤銷，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
原審就此部分之判決，並無不合，住友公司上訴論旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、陳文土反訴主張：兩造於102 年12月16日終止系爭租約，惟住友公司自102 年8 月1 日起至102 年12月17日止，扣除已繳9 月、10月之租金，尚積欠2 個月又17天之租金共128,332 元（2 個月×5 萬+5萬/30 ×17日），經扣除押租金10萬元後，尚積欠28,332元之租金未付。
且住友公司遲至103 年4 月8 日始交還系爭房屋鑰匙，已違反系爭租約而致陳文土受有損害，故住友公司應依系爭租約第6條第2項約定給付陳文土自102 年12月18日起至103 年4 月8 日止，按月依2倍房租計算之違約金為373,362 元【每日違約金3,333 元×14 日 ）+ （103 年1 至3 月：3 ×10萬元）+ （每日違約金3,333 元×8 日）】。
又自102 年11月1 日起至102 年12月31日止每月管理費為4,500 元、自103 年1 月1 日起至103 年4 月8 日每月管理費為3,000 元，住友公司於103 年4月8 日前尚占有系爭房屋使用，理應支付系爭房屋之管理費，是102 年12月17日起至103 年4 月8 日止之系爭房屋之管理費，亦應由住友公司支付始合常理，則住友公司尚積欠管理費18,800元（4,500 ×2+3,000 ×3+3,000/30×8 ）未付。
為此，提起反訴請求住友公司應給付陳文土420,458 元（28,332+373,326+18,800 ）及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。
二、住友公司則以：
㈠原審判決認住友公司遲至103 年4 月8 日始將鑰匙寄交予大廈管理室，足見係於103 年4 月8 日始將系爭房屋移轉占有予陳文土云云。
然查，此係可歸責於陳文土之事由未配合辦理點交所致之受領鑰匙遲延。
蓋兩造原係約定102 年12月10日以前住友公司需清空系爭房屋，故住友公司於102 年12月5 日以如附表編號4 之存證信函通知陳文土於文到7 日內確認相關事宜，然其遲未回應。
住友公司又於102 年12月26日以如附表編號7 之存證信函要求陳文土於文到3 日後點交，住友公司已依約於12月上旬清空房屋，且數度專函及致電請求陳文土明定點交房屋與返還押租保證金日期。
惟陳文土收受前開通知後，仍未與住友公司辦理房屋點交事宜，反而持續拖延避不見面。
竟又於2 個月後以如附表編號9 之存證信函要求住友公司給付102 年10月至103 年2 月之租金，顯見陳文土故意拖延房屋點交事宜並拒絕受領系爭租賃房屋之鑰匙，已屬受領延遲，至為灼然。
㈡住友公司已於102 年12月10日依雙方約定搬離系爭房屋，此有得格爾包裝有限公司（下稱得格爾公司）發票（發票日期為102 年12月8 日）、報價單（最後搬運日期為102 年12月3 日）及結清水電瓦斯費之證明可稽。
系爭租約既於102 年12月16日合意終止，且住友公司亦於102 年12月10日搬離系爭房屋，住友公司自無給付系爭房屋管理費之義務，陳文土請求系爭房屋自102 年12月17日起至103 年4 月8 日止之管理費，並無理由。
㈢縱法院認為住友公司有占有系爭房屋之事實，而認為住友公司應給付違約金，然依系爭租約第6條第2項約定之文義解釋，兩造已明確約定縱住友公司於租期屆滿後有未交還房屋之情事，其全部違約金之給付以租金之2 倍即10萬元為上限。
故原審縱將違約金酌減為租金1 倍（即自102 年12月18日起至103 年4 月8 日止合計3 個月又22日之違約金共185,914 元），仍逾越依系爭租約文義解釋之以總額兩倍租金計算之違約金100,000 元，與前揭契約解釋原則相悖，適用法規顯有錯誤而應予廢棄等語，資為抗辯。
三、原審判決住友公司應給付陳文土218,543 元及自105 年6 月2 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，逾此範圍之請求，則認無理由而予以駁回。
陳文土就敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於陳文土部分廢棄；
㈡廢棄部分住友公司應再給付陳文土176,109 元及自105 年6 月2 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
對住友公司上訴之答辯聲明為：上訴駁回。
住友公司亦就不利於住友公司部分不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於住友公司部分廢棄；
㈡就上開廢棄部分，陳文土之反訴駁回。對陳文土上訴之答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：陳文土主張住友公司應依系爭租約之約定，給付積欠之租金、違約金及管理費共計420,458 元等情，為住友公司所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠租金部分：
⒈住友公司積欠陳文土102 年8 月份及11月份租金各50,000元及102 年12月1 日至16日之租金25,806元，共計125,806 元，經扣抵保證金10萬元，住友公司尚積欠25,806元之租金，已如前所述，是陳文土請求住友公司應給付積欠之租金25,806元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
⒉又陳文土雖已執系爭公證書及租約聲請系爭執行事件，而得對住友公司之財產於25,806元之範圍內為強制執行，然系爭公證書僅有執行力，並無既判力，陳文土自得於反訴部分為租金給付之請求，惟此部分之請求與系爭執行事件之聲請，係基於同一給付原因，於系爭執行事件強制執行已受償部分，陳文土於本件反訴所請求之租金債權即為消滅，附此敘明。
㈡違約金部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條本文定有明文。
系爭租約第6條第2項亦約定：「乙方（即住友公司）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租約期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算之違約金」，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第25頁），系爭租約既已於102 年12月16日終止，住友公司於租約終止後，即負有即日將租賃物遷空交還陳文土之義務。
惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。
又按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。
債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234條、第235條但書亦定有明文。
是債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任。
⒉住友公司雖辯稱其已於102 年12月10日搬離，並於102 年12月5 日以如附表編號4 之存證信函催告陳文土點交房屋，然陳文土遲未配合辦理云云，惟如附表編號4 之存證信函係就是否有預告終止租約及酌減2 個月租金部分對陳文土為主張，且尚檢附102 年12月3 日住友公司營業中油漆雜務堆放之照片，應可認102 年12月3 日住友公司尚在營業中，而住友公司所提之搬家公司發票及報價單（見原審卷第206 頁至第207 頁）僅能證明住友公司曾委由搬家公司搬運物品，尚不足以證明住友公司於102 年12月10日即將屋內物品「全數搬空」之事實；
住友公司提出之水電、瓦斯費繳納單據（見原審卷第208 頁至第207 頁），固然證明住友公司分別於102年12月11日及同年月16日結清電費、瓦斯費及水費等，另依住友公司員工即證人陳瑞玲所證：住友公司大概係於102 年12 月 初搬完，搬家期間房東太太有來過一次，但因為許庭茜不在，所以由我接待，當時在打包，公司很亂，所以我沒有請她進來，而我會記得是在102 年12月初，是因為有一個不動產論壇（CCIM），是每年固定在12月舉行，我們是到新辦公室後，才去參加論壇，所以我記得是在12月初搬離等語（見本院卷第100 頁反面至第101 頁），然住友公司搬遷之日與是否業已完成點交乃屬二事，更何況兩造合意自102 年12月16日終止租約，在此之前住友公司仍應給付租金。
而依於102 年擔任系爭房屋所在仁愛名廬大廈之總幹事徐至鴻所證：系爭大樓之管理費，如果是公司行號就是每月4,500 元，如果是住家就每月3,000 元，印象中系爭房屋於103 年1月就沒有員工進出，經我確定公司已經搬走成為空戶，所以103 年1 月以後之管理費就從4,500 元改收3,000 元等語（見本院卷第97頁反面至第98頁），佐以陳文土之女兒陳姚杉所繳付仁愛名廬管理委員會102 年11月至103 年4 月之管理費憑證（見原審卷第244 頁至第246 頁），自103 年1 月起，即由4,500 元改為3,000 元等情，是證住友公司103 年1月起確實並未使用系爭房屋，陳文土事後雖稱是管理員想賣安麗產品，所以才將管理費調降云云，並未舉證以實其說，此空言所辯，自不足採。
住友公司上訴理由主張其於102 年12月26日以如附表編號7 之存證信函要求陳文土於文到3 日內與許庭茜聯絡點交房屋事宜，而陳文土於102 年12月27日收受存證信函，有送達回執在卷可佐（見本院卷第57頁反面），應認住友公司主張於102 年12月30日即已提出點交房屋，應屬可採。
⒊而所謂「點交」房屋之行為，兼需出租人之受領行為始足當之，是依前揭規定，住友公司自得以準備給付之事情，通知陳文土，以代提出。
查陳文土係於102 年12月27日收受如附表編號7 之存證信函，故其原應於102 年12月30日配合住友公司進行系爭房屋之點交，然陳文土卻因拒絕返還住友公司10萬元之押租金，拒絕會同住友公司辦理點交，經住友公司再以如附表編號8 、10之存證信函再三催告點交房屋後，陳文土始於103 年3 月7 日以如附表編號11之存證信函通知住友公司直接將鑰匙交付管理室，住友公司則於103 年4 月8日將鑰匙交放管理室，並以如附表編號13之存證信函通知陳文土，故陳文土應自102 年12月31日起負受領遲延責任，住友公司自102 年12月31日起至同年4 月8 日止未能返還系爭房屋予陳文土，係因不可歸責於己之事由所致，依民法第230條規定不負給付遲延責任，此段期間住友公司亦未因占有系爭房屋而受有利益，陳文土自不得以住友公司違約未返還租賃物，而依系爭租約第6條第2項約定向住友公司請求該段期間之違約金。
⒋按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異，最高法院49年度台上字第807 號、79年台上字第1612號、79年台上字第1915號等判例亦可參照。
查陳文土於租約終止後固因未能即時取回系爭房屋而受有損害，然其損害應係無法使用系爭房屋致無法獲得相當於租金之利益，陳文土請求依系爭租約第6條第2項約定，請求住友公司支付按房租2 倍計算之違約金尚屬過高，本院認應酌減為依租金1 倍計算為適當。
陳文土係於102 年12月31日起負受領遲延之責任，則其向住友公司請求102 年12月16日租約終止翌日（17日）起至102 年12月30日止，共計14天未依約返還系爭房屋之違約金22,581元（50,000×14/31 ，元以下四捨五入），即屬有據。
至於住友公司辯稱系爭租約違約金條款係指違約金上限為租金2 倍10萬元云云，顯然誤解該條款之文義，要無可採。
㈢管理費部分：陳文土主張依系爭租約約定住友公司應給付大樓管理費，而其已代住友公司給付102 年11月至103 年4 月8 日止之管理費共18,800元，住友公司自應給付陳文土上開管理費等語，並提出管理費憑證為據（見原審卷第244 頁至246 頁）。
按系爭租約第7條第1項約定：「房屋之捐稅由甲方（陳文土）負擔，乙方（住友公司）水電費、瓦斯費、大樓管理費及營業必須繳納之捐稅由乙方自行負擔。」
（見原審卷第26頁），是住友公司依上開約定於租賃期間即負有給付系爭房屋之大樓管理費之責，而系爭租約終止後至住友公司以如附表編號7 之存證信函催告陳文土於文到3 日內點交房屋以代其返還租賃物之給付前，因尚未完成點交，自仍應由住友公司負擔管理費，故陳文土請求住友公司給付102年11月1 日起至102 年12月30日止之大樓管理費共8,855 元（4,500+4,500 ×30/31 ，元以下四捨五入），即屬有據。
五、綜上所述，陳文土反訴請求住友公司應給付尚欠租金25,806元、違約金22,581元、大樓管理費8,855 元，共57,242元及自反訴狀繕本最後送達之翌日即105 年6 月2 日（見原審卷第290 頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
原審就上開反訴應予准許部分，為住友公司敗訴之判決，並無不合，住友公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
又原審就上開反訴應予駁回部分，為住友公司敗訴之判決，尚有未洽，住友公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，陳文土上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。
爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
參、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉之證據，經核已與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，附此敘明。
肆、據上論結，本件本訴部分，住友公司上訴無理由；
反訴部分，住友公司上訴為一部有理由，一部無理由，陳文土上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
民事第二庭審判長 法 官 紀文惠
法 官 江春瑩
法 官 葉藍鸚
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
書記官 賴靖欣
附表：兩造存證信函往來情形
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│編號│日期 │發信者│信函號碼│出處 │
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│1 │102.11.15 │陳文土│471 │原審卷27頁 │
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│2 │102.11.21 │住友 │325 │原審卷74頁 │
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│3 │102.11.30 │陳文土│1463 │原審卷79頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│4 │102.12.5 │住友 │36 │原審卷48頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│5 │102.12.16 │陳文土│720 │原審卷9頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│6 │102.12.18 │住友 │113 │原審卷145頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│7 │102.12.26 │住友 │163 │本院卷66頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│8 │103.01.08 │住友 │246 │原審卷148頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│9 │103.02.17 │陳文土│94 │原審卷56頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│10 │103.03.04 │住友 │93 │原審卷81頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│11 │103.03.07 │陳文土│724 │原審卷82頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│12 │103.03.12 │住友 │138 │原審卷108頁 │
├──┼─────┼───┼────┼──────┤
│13 │103.04.08 │住友 │263 │原審卷85 │
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