臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,重訴,372,20170512,1

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第372號
原 告
即反訴被告 李伊雯
訴訟代理人 蔡文育律師
曾紀穎律師
被 告
即反訴原告 石宛仙
被 告 石奉周
上二人共同
訴訟代理人 李美寬律師
上列當事人間請求撤銷買賣契約等事件，本院於民國106 年4 月12 日 言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應於反訴原告交付新臺幣玖佰伍拾貳伍仟元時，將如附表一、二所示不動產所有權移轉登記予反訴原告。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。

本件依兩造於民國103 年12月28日就所簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）第14條所載：「本契約…如有爭議致涉訟時，甲、乙雙方合意以買賣標的物所在地地方法院為第一審管轄法院。」

（見本院104 年度司北調字第1668號卷第25頁反面、第30頁反面），而本件買賣標的為如附表一、二所示不動產（下稱系爭不動產），均位於本院轄區，揆諸前開規定，本院就本件訴訟有管轄權。

二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。

本件被告石宛仙於言詞辯論終結前之105 年5 月6 日以民事反訴起訴狀，主張反訴被告即原告李伊雯應於石宛仙交付買賣價金後將系爭不動產所有權移轉登記予石宛仙所有（見本院卷㈠第52頁），經核其所提反訴標的法律關係所發生之原因與本訴法律關係均係基於同一買賣契約，而與本訴所為攻擊、防禦方法相牽連，揆諸上開規定，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、李伊雯起訴主張：㈠緣李伊雯前於99年9 月30日與舅舅即被告石奉周共同繼承外祖母石李毓進所遺系爭不動產，二人應有部分各2 分之1 ，李伊雯並與石奉周簽訂同意書（下稱系爭同意書），約定系爭不動產將於簽訂同意書後4 年內出售，出售所得價金由二人平分。

李伊雯於103 年12月間返臺拜訪石奉周時，其竟向李伊雯提出買受系爭不動產之2 分之1 持分之想法，並在提及買賣事宜時一再指責李伊雯常年住居美國，未曾對外祖母及母親克盡孝道、對石家毫無貢獻竟可不勞而獲繼承遺產等等，令李伊雯憶及母親係因自殺辭世而深感愧疚與痛苦，心理上承受極大之壓力，造成做出錯誤判斷輕率同意締約，而與石奉周之女兒石宛仙於103 年12月28日就系爭不動產簽訂出賣持分之買賣契約（即系爭買賣契約）。

石宛仙、石奉周既係利用李伊雯之急迫輕率之情簽訂本件買賣契約，李伊雯自得依民法第74條撤銷之。

㈡被告雖辯稱李伊雯來臺後走訪多家仲介公司，應已了解系爭不動產價格，且係由李伊雯自行出價，是無民法第74條之適用云云，然民法第74條係為調和契約形式自由與契約實質正義所為規定，契約自由仍應受法律限制，故不得僅憑李伊雯應石奉周之要求先行出價，即推認李伊雯已充分考量所蒐集之市場價格資料，仍應審認李伊雯是否出於不得已而屈服於石宛仙之代理人即石奉周意思之下，訂立售價顯失公平之買賣契約，始符民法第74條第1項之立法意旨。

⒈不懂中文之李伊雯此次返臺時年僅25歲，仍在美國就讀大學中，此乃利用短暫聖誕假期回臺旅遊並希望藉此同時處理系爭不動產出售事宜，惟李伊雯從無正職工作經歷，更未曾有交易不動產之經驗，對於影響房價之臺灣當地經濟因素（包括經濟成長、匯率漲跌、市場利率等) 、社會因素（包括人口分布、家庭結構等）、政治因素（包括兩岸關係、國內政局等）、政策因素（包括土地政策、財稅政策等），以及系爭不動產特有之住宅因素（包括外觀造型、坪數、結構、格局、屋齡、樓層、住宅類型、車位型態、有無瑕疵、管理保全服務等）、環境品質因素（包括基地位置、座向、臨街路寬、交通便利性、學區、購物商圈、治安、醫療等），均毫無所悉，更遑論有何能力對系爭不動產之市價事先取得任何瞭解。

是被告辯稱李伊雯既為處理系爭不動產出售事宜返臺，返臺前就系爭不動產之市價應非毫無所悉云云，純屬臆測之詞，並非實在。

⒉李伊雯於前揭語言障礙及無從瞭解系爭不動產價值之背景因素下，為履行同意書之約定，遂於返臺前之103 年11月10日，以email 正式通知石奉周，已委由第三人黃正良（李伊雯男友Eric之父親）代理李伊雯與石奉周協商系爭不動產之出售事宜，石奉周接獲通知後，固亦以email 邀請黃正良陪同李伊雯返臺，惟黃正良適因工作繁忙不便請假回臺，並認房價估算極為複雜，遂於同年11月13日，以email 代李伊雯向石奉周提出書面建議，即由李伊雯與石奉周共同委託不動產經紀人出售系爭不動產，交由自由經濟市場決定適當的價格。

另李伊雯父親李永渝則因長年定居美國完全不清楚臺灣房價行情，且其除於82年間偕同妻女返臺10餘天，曾短暫借住於附表二房屋外，對於附表一不動產坐落位置及屋況亦毫無所悉，且李永渝於李伊雯簽訂系爭買賣契約前，根本未曾針對系爭不動產交易價格進行任何探詢，更遑論曾向兩造表示過任何意見。

⒊石奉周趁李永渝與黃正良無法陪同李伊雯返臺之機會，利用無償提供住宿之近親長輩身分，於李伊雯借住被告家中期間，刻意一再提及自己與太太必須每天辛苦工作12個小時，很少外食，甚至住家漏水也無力修繕，而李伊雯定居美國，從不知什麼是辛苦工作，完全不必努力工作就有房有車，讓年僅25歲就繼承系爭不動產持分之李伊雯，在面對年滿63歲的親舅舅（即石奉周）及其家人時，無形中內心已深植愧疚與憐憫之情。

而石奉周不顧黃正良前揭書面建議，僅花了短短半天逕將李伊雯先後帶往5 家房仲公司進行口頭詢價後即要求李伊雯出價。

姑且不論李伊雯無法理解各家房仲公司經紀人與石奉周之中文對話內容、復無法以中文向各家房仲公司經紀人提問及討論、房仲經紀人亦均未以英文向李伊雯解說等情，甚至沒有任何一家房仲公司經紀人曾親至系爭不動產現場看屋，顯然無法針對影響房價最關鍵之住宅特有屋況、環境品質因素進行實質估價；

更令人難以置信的是，整個詢價過程中均未見石奉周提出登記謄本或權狀供各家房仲公司經紀人參考，概由石奉周任以李伊雯聽不懂之中文口述屋況，並一再強調其中一戶為凶宅，藉此手法壓低各家房仲公司經紀人之估價。

石奉周此舉不但悖於我國目前一般不動產交易習慣，且循此途徑所取得之價格資訊，實質上無異於全面受石奉周人為因素所操控，致毫無不動產交易經驗之李伊雯陷於錯誤，誤信自己已從多家房仲公司經紀人處獲得客觀、充足之售價資訊。

故當石奉周代理石宛仙，於103 年12月27日下午要求李伊雯針對其所有系爭不動產應有部分2 分之1先行出價時，李伊雯即憑藉著先前於短短半天內，自各家房仲公司經紀人處所獲取已遭被告石奉周惡意壓低之價格資訊，再加上其對石奉周抱持愧疚、憐憫之情，率然向石奉周以遠低於當時行情之美金45萬元開價。

⒋詎石奉周及其配偶對此低價仍不滿意，聞言即對李伊雯態度丕變，不顧Eric在場，翻臉改以長輩的權威姿態開始辱罵、威嚇：相較於石奉周及其配偶辛苦工作所取得之微薄收入，及被告全家均曾照顧過李伊雯母親及外婆等情，李伊雯完全沒有付出任何勞力、對母親與外婆不孝，應無資格平白享有石奉周父母辛苦勤儉一輩子累積下來的遺產，因此，外婆的遺產本應由石奉周獨得；

李伊雯父親是壞丈夫，李伊雯也不關心母親，父女二人是利用母親自殺及與外婆死亡不勞而獲，共同奪取石家財產等足以毀損李伊雯名譽之事，持續指責李伊雯達1 個多小時。

李伊雯從未料想到其於臺灣唯一信任且倚賴親舅舅、舅媽，竟轉變成充滿對立敵意的施暴者，絲毫無招架之力，當場泣不成聲，為求能儘快脫離與石奉周處於充滿對立、敵意的壓力狀態，只好不計後果，率然將前揭開價直接驟降為美金30萬元。

⒌實則，李伊雯母親生前罹有精神分裂症、李伊雯父母離異，及原告母親隻身返臺後，於94年間自殺身亡，李伊雯代位繼承外婆遺產等情，均無可歸責於李伊雯之因素，且與磋商系爭不動產買賣價金之考量亦無任何正當關聯性，石奉周及其配偶身為李伊雯親舅舅、舅媽，非僅未念及李伊雯年僅15歲即遭喪母之痛，從此無法享有母愛，已屬人生一大憾事，詎竟貪圖為女兒即被告石宛仙以不公允之低價向李伊雯購買持分，反而利用李伊雯心中之缺憾，暗示李伊雯取得系爭不動產持分均屬不義之財。

依通常社會觀念，堪認石宛仙確有利用李伊雯處於急迫、輕率、無經驗而為法律行為之情事。

⒍李伊雯以總買賣價金美金30萬元出售系爭不動產持分予石宛仙，依當時情形，確實顯失公平：李伊雯於系爭買賣契約係以新臺幣（以下未特別註明者，均同）543 萬元、409.5 萬元（總計952.5 萬元）之低價出售持分，分別只有當時市價之64.26 ％、33.71 ％，兩造約定之總價竟不到當時市價之二分之一（952.5 萬÷2059.5萬＝46.24 ％），且兩者總價之價差達1,107 萬元之鉅（2,059.5 萬－952. 5萬＝1,107萬），堪認當時約定之售價客觀上對李伊雯確已顯失公平，自應容許李伊雯撤銷系爭買賣契約之法律行為，以避免遭石宛仙獲取暴利，致生顯失公平之情事。

縱認李伊雯母親確於復興南路房屋內自殺身亡，但李伊雯母親係於94年3 月4 日辭世，距原告簽署系爭買賣契約書之時點已逾9 年，則母親自殺因素對房價之影響是否仍如此重大，亦屬可疑。

㈢李伊雯前於100 年間委託石奉周辦理繼承登記完成後，石奉周從未交付系爭不動產之所有權狀予李伊雯，嗣於103 年12月28日李伊雯與石宛仙簽訂系爭買賣契約書時，石奉周要求李伊雯授權其代理李伊雯向土地登記機關辦理出售義務，表示會將代為保管之所有權狀拿去辦理過戶之用，故系爭不動產之所有權狀迄今均在石奉周之持有中。

李伊雯已委請曾紀穎律師寄發臺北南海郵局第2026號存證信函撤回對被告石奉周之授權，基此石奉周即無繼續保管系爭不動產之所有權狀之必要，爰依民法第767條規定，請求石奉周將所有權狀返還李伊雯，乃依法有據。

㈣爰聲明：⒈李伊雯與石宛仙間就系爭不動產，於103 年12月28日所為之買賣行為應予撤銷。

⒉石奉周應將系爭不動產之所有權狀返還李伊雯。

⒊訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯則以：本件系爭買賣契約並非在李伊雯急迫、輕率、無經驗之情況下為之，是李伊雯請求撤銷系爭買賣行為乃於法無據：㈠李伊雯與石奉周為處理石李毓進之遺產，於99年12月30日在美國簽訂同意書乙份，其中第4項約定：「在臺灣的房子計2 棟，將由李伊雯及石奉周共同繼承，然而外祖母房產將在4 年內賣出結束後的金額將做一半一半的分配」，為此黃正良遂於103 年9 月中旬，自美以長途電話先行與石奉周提及系爭不動產出售事宜，嗣因李伊雯遲未與石奉周聯繫，石奉周遂於103 年10月4 日寄發電子郵件予李伊雯詢問此節，李永渝隨即於103 年10月6 日回覆，表達李伊雯已長大成年，不需要他就足以處理各種事宜，而李伊雯本人亦於103 年10月9 日回函表示將於該年12月底，偕Eric共同回臺與石奉周洽商系爭不動產事宜；

嗣黃正良於103 年10月14日寄發電子郵件予石奉周清楚載明：「…關於臺灣房子，我小舅子的經紀人朋友做了初步的瞭解。

他說因為政府實施實價登錄，因此現在房價相當透明簡單。

他認為虎林街（26.45 坪？）大約每坪75萬，復興南路（44.85 坪？）大約每坪80萬（各加減每坪5 萬，例如視屋內裝修及屋況而定）。

另外有大約17萬增值稅（自用可減半），若真正賣房子的話還有經紀人仲介費…」等語，並再於103 年10月26日寄發電子郵件予石奉周，其內容謂：「…關於我上次寄給你有關臺北兩個繼承房子的電子郵件，我了解房子價值的估算是一件非常複雜的事，也需要相當的一段時間，在此同時，Christine （即李伊雯）也希望聽聽你的看法。

她告訴我她有相當彈性…她因為與你溝通時感覺多少有些語言障礙，才要我居中與你討論…」。

惟石奉周恐黃正良前開電子郵件內容未經李伊雯授權，遂於103 年11月10日發函予黃正良詢問此節，翌日即收到李伊雯回覆，並確認確有委請黃正良與石奉周洽商系爭不動產買賣事宜，石奉周隨即於103 年11月13日回函予李伊雯，並建議黃正良及其父李永渝亦應偕同李伊雯至臺灣來探訪系爭不動產之實際市場行情價格，黃正良於103 年11月13日回覆婉拒一同返臺之邀請，並表示可委請房地產經紀人代為出售，而李伊雯則於103 年11月14日回覆，除說明李永渝不克同來外，並主動詢問被告石奉周是否要買受李伊雯之權利，並希望趁此機會將系爭不動產處理完畢，嗣石奉周於103 年11月15日回覆表示伊確實準備以伊兒女名義買受李伊雯就系爭不動產之持分，並告知系爭不動產之市場行情價格變動很大，且因李伊雯之母非以自然方式於其中一房子內往生，故會影響房地產買賣，並建議伊來臺後，共同與石奉周走訪仲介以詢問市場狀況等語，並再次於103 年11月30日發函予李伊雯，表明將帶著李伊雯探訪系爭不動產周邊之各仲介公司，以了解目前房市狀況及市場價錢等語。

顯見李伊雯返臺前其本人或代理人黃正良與石奉周之往來電子郵件內容足徵，李伊雯返臺之主要目的即係為處理系爭不動產出售事宜，且伊就系爭不動產之市場價格並非毫無所悉，於返臺前即已委請黃正良詢問熟悉臺灣房地產價格之經紀人，亦知來臺後應再探詢房屋仲介公司以了解當時市場價格，且李伊雯來臺後亦確實走訪多家房屋仲介公司，以了解系爭不動產之價格，此有李伊雯之父李永渝之103 年12月30日電子郵件可稽。

準此，李伊雯辯稱伊返臺僅係為探親，並未特別研究臺灣不動產之市場行情云云，顯屬事實不符，而屬臨訟狡飾之詞，自非可採。

㈡李伊雯於系爭買賣契約簽訂之4 年前即已決定將系爭不動產之持分賣出，復經有3 個多月期間，雙方以電話及多次電子郵件往返協商，並無急迫性。

李伊雯於103 年底專程來臺處理系爭房地買賣事宜，係由其男友Eric陪同全程參與各仲介公司之訪談與價金之商議，即便是最後匯率之換算，亦均係其男友在土地代書面前利用手機上網查詢後，李伊雯始鄭重簽下契約，是亦非輕率。

況系爭不動產買賣交易過程，李伊雯更係於李永渝及黃正良兩位長輩利用各種資源並加以指導，有相當長之時間準備，其又如何能稱之為無經驗？再者，石奉周甚至曾以電子郵件主動邀請李永渝及黃正良，或其他人士陪同李伊雯來臺處理系爭不動產買賣事宜，足見其開誠布公之坦然態度，準此，本案不論主觀或客觀上均有別於民法第74條暴利行為之構成要件。

至於原告之母確實於附表二之不動產內燒炭自殺身亡，而曾發生自殺身亡事件之房屋屬凶宅，即便發生時間於買賣前2 年或長達30餘年，仍屬瑕疵，確會影響房屋交易價格，況系爭不動產之買賣價格乃李伊雯自行提出，並非石奉周給予任何錯誤資訊。

㈢至於李伊雯主張系爭虎林街房地價值應為1,710 萬元，復興南路房地價值應為3,112 萬元，而系爭買賣契約所約定之買賣價格僅為市價不到2 分之1 之價格，故顯失公平云云，惟查，上開價格並非系爭不動產之市價，且石奉周係李伊雯之舅舅、石宛仙與李伊雯係表姊妹，彼此在為買賣交易行為時，當會參雜感情因素於其中，豈能僅以市價即率斷認定有失公平，況系爭不動產買賣價格係李伊雯主動提出，伊自係在已充分考量所蒐集之市場價格資料後，始會主動提出該價格。

準此，李伊雯主張被告係乘李伊雯急迫、輕率或無經驗而與之簽訂系爭買賣契約云云，顯屬無據。

㈣爰聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

三、本件系爭不動產原係石李毓進所有，石李毓進於99年9 月30日死亡後，本應由其2 名子女即石奉周、石奉玉共同繼承，因石奉玉已先於94年3 月4 日在如附表二所示房屋內燒炭，一氧化碳中毒身亡，遂由李伊雯代位繼承系爭不動產，李伊雯及石奉周先於99年12月31日簽訂系爭同意書，約定於簽訂同意書後4 年內出售系爭不動產，所得價金由2 人平分，並於100 年8 月3 日就系爭不動產完成繼承登記。

嗣李伊雯於103 年12月23日自美國返臺，石奉周即代理石宛仙於103 年12月28日與李伊雯簽訂系爭買賣契約，約定由李伊雯以5,430,000 元出售其就附表一所示房地、以4,095,000 元出售其就附表二所示房地之應有部分予石宛仙，有石李毓進之遺囑、石奉玉之相驗屍體證明書、系爭同意書、房地產買賣契約書2 份在卷可憑（見本院卷㈠第26頁至第29頁、本院104 年度司北調字第1668號卷第23頁至第32頁），應堪認為真實。

四、得心證之理由：李伊雯起訴主張，石奉周係趁其急迫、輕率或無經驗而代理石宛仙與其簽訂系爭買賣契約，惟為被告所否認並以前詞置辯，是本件應審酌者為：李伊雯依民法第74條第1項之規定請求撤銷系爭買賣契約，並依民法第767條請求石奉周返還系爭不動產之所有權狀，是否有據？㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，為民法第74條第1項所明定，法院依前開規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之，最高法院著有28年上字第107 號判例可資參照。

⒈針對兩造締結系爭買賣契約之緣由，石奉周與李伊雯因共同繼承石李毓進之遺產，而共有系爭不動產，因系爭同意書第4項約定：在臺灣的房子計2 棟，將由李伊雯及石奉周共同繼承，然而，外祖母房產將在4 年內賣出結果後的金額，將做一半一半的分配等語（見本院卷㈠第29頁），故李伊雯於103 年返臺之目的即在處理系爭不動產之出售事宜，乃兩造所不爭執。

而於李伊雯於103 年返臺前，其男友Eric之父親黃正良就系爭不動產出售事宜，即先於103 年9 月間與石奉周電話聯繫過，經石奉周於103 年10月4 日以電子郵件向李伊雯、李伊雯之父親李永渝、黃正良傳達，就系爭不動產，李伊雯可以邀請任何人隨時與其聯繫（見本院卷㈠第31頁）後，李永渝即於103 年10月6 日以電子郵件向石奉周表示：李伊雯已將25歲，不需要其就有能力處理各種事情等語（見本院卷㈠第32頁），黃正良亦於同年月14日以電子郵件向石奉周表示：關於臺灣房子，已請小舅子的經紀人朋友做了初步的瞭解，因為政府實施實價登錄，因此現在房價相當透明簡單。

他認為虎林街大約每坪75萬，復興南路大約每坪80萬（各加減每坪5 萬，例如視屋內裝修及屋況而定）。

另外有大約17萬增值稅（自用可減半），若真正賣房子的話還有經紀人仲介費。

Christine （即李伊雯）說因為你一直在照顧房子，所以她對價錢沒有什麼看法，原則以你的意見為主，例如可以用出售房子的角度考慮，換句話說即使你不準備賣房子，也請將她的部分扣除非自用增值稅及及一般經紀人仲介費計算為原則等語（見本院卷㈠第34頁），又於同年月26日以電子郵件向石奉周表示：我了解房子價值的估算是一件非常複雜的事，也需要相當的一段時間，在此同時Christine 也希望聽聽你的看法，她告訴我她有相當彈性，她還年輕，她知道她的人生一切都要靠自己奮鬥，本來她就不準備繼承財產，但現在她畢竟得了遺產，畢竟需要面對和與你達到一個共識和結論等語（見本院卷㈠第35頁），李伊雯則於103 年11月11日以電子郵件向石奉周表示：我要Francis （黃正良）幫助我來協商房屋買賣事宜，因為我們之間會有一些語言上的障礙等語（見本院卷㈠第37頁），顯見李伊雯早於簽立系爭約定書時即已打算於4 年內出售系爭不動產，且於其103 年12月返臺之3 個多月前即委由黃正良與石奉周就系爭不動產出售之事宜做討論及聯繫，而黃正良亦於上開103 年10月14日之電子郵件中即已表示其已就系爭不動產進行價格之調查，且Eric於本院審理時亦證稱：103 年12月來臺前，我父親有提供網路上找到，關於這個區域相似物件的售價給我們，讓我比較能夠了解價格等語（見本院卷㈠第176 頁反面），並提出相關不動產售價查詢資料（見本院卷㈠第197 頁至第207 頁），則被告辯稱李伊雯返臺前就系爭不動產交易情形已進行相關瞭解及調查等語，尚非虛枉。

⒉另參以石奉周於103 年11月13日以電子郵件回覆李伊雯：我強烈建議Francis （黃正良）應與你們一起來臺北，我想假如他要知道這兩房屋實際的市場行情價格，他必須親自來探訪一回，而不是從其他地方聽來的訊息，也許你父親阿John也應該同來（見本院卷㈠第39頁），又於103 年11月15日以電子郵件回覆李伊雯：這兩戶房屋的市場行情價格變動很大，最好的做法就是你們來臺後，我帶著你們走訪這兩房屋附近的許多且是任何一位仲介，你們可以詢問他們當下目前的房屋市場狀況是如何，由於你的媽媽並不是以自然的方式在住所裡往生，對房地買賣是一個很的問題，它代表著房屋價錢，會在買賣雙方的協議上有很大的落差，當妳問房屋仲介這部分時，我想他們會與妳解釋說明細節等語（見本院卷㈠第43頁），再於同年月30日以電子郵件向李伊雯表示：我將帶著你去探訪此兩房屋周邊的各仲介公司，由你們選擇一兩家，甚至更多，去詢問那裡的仲介，目前的房市狀況及市場價錢，在瞭解之後，你們再決定如何去做價格判定等語（見本院卷㈠第45頁），及Eric於本院審理時所證：議價前一天石奉周有帶我和李伊雯去房子所在的區域的4 、5 家仲介公司，仲介業者有提供我們相似物件的大概價格，一坪大約70到80萬元，我有將去仲介公司的事告訴黃正良，但黃正良並沒有多說什麼，隔天石奉周就請我們開價，我以每坪70萬元的價格幫李伊雯估算，就有自殺的房子以0.4 ％計算價格後，提出2 間房子總價45萬元美金之價格，因此議價當天，李伊雯先提出45元美金的開價等語（見本院卷㈠第177 頁至第178 頁）、李伊雯到庭所述：在議價的前一天石奉周有帶我們去找了4 、5 家仲介公司，我們並沒有到現場看屋，只是由石奉周口頭向仲介說明，之後我就請Eric幫我計算價錢，我於開價前有跟李永渝說45萬元美金的價格，李永渝表示由我自己決定，在簽約前一天我們去餐廳議價，我直接跟石奉周開價45萬元美金等語（見本院卷㈠第184 頁至第185 頁），應可認關於系爭不動產之出售價格，石奉周於李伊雯返臺前，即已邀請黃正良、李永渝與李伊雯共同來臺，以協助李伊雯作出決定，嗣後黃正良、李永渝雖未共同來臺，然兩造於議價前一天，石奉周亦有帶領李伊雯及Eric至4 、5 家不動產仲介公司詢價，再由Eric以每坪70萬元進行估價，因如附表二所示不動產因曾發生非自然死亡情形，故以0.4 ％折算，為李伊雯估算出45萬元美金之總價，Eric及李伊雯並分別有將此價格告知黃正良、李永渝，而黃正良、李永渝並未對該價格表示反對之表示，則李伊雯對於上開45萬元美金總價之提出，尚難認係在輕率下所作出，且難認石奉周有何施詐術使李伊雯陷於錯誤之情。

⒊雖Eric於證稱：石奉周對李伊雯45萬元美金的開價很不高興，指責李伊雯沒有探望母親，石奉周的太太也一直說石奉周的小孩有不好的經歷，一直到現在還有傷痕，總之都是在說過去的事情，李伊雯就一直在哭，李伊雯不同意對方所說的，但是李伊雯就降低開價為美金30萬元，然後石奉周對於新的開價就很開心，他們是在吃飯的當下就決定了簽約的價格，議價的過程中，李伊雯只有降過一次價格，而石奉周並未提出過價格等語（見本院卷㈠第179 頁反面至第180 頁），且李伊雯亦陳稱：我跟石奉周開價45萬元美金，可是石奉周很不高興，花了一個小時時間指控我，說我自從我媽媽在臺灣的時候，我都不打電話給我媽媽，也沒有參加我媽媽的喪禮，我和我的爸爸都忽略媽媽，責備我沒有關心我媽媽，這一小時間我都在哭，我很傷心，就直接把錢降到30萬元美金，石奉周就很開心了，我沒有就美金30萬元跟Eric討論過，當時我很受傷，也很情緒化，只希望石奉周停止責備我。

之後要去公證時，李永渝有和石奉周通過電話，李永渝認為契約對我很不公平，和石奉周發生爭執，所以我後來就不想履約，我不想履約後石奉周的態度讓我很不舒服，所以我就搬離石奉周的家等語（見本院卷㈠第185 頁、第188 頁反面至第189 頁），則李伊雯於簽約後不願履約之原由，應是受李永渝之態度所影響。

參以石奉周之配偶徐嘉穎則證稱：103年12月27日我們是在咖啡廳邊用餐邊議價，因為李伊雯有問及其母親在臺灣的生活情形，所以我們就聊了相關的話題，李伊雯應該是思念母親所以有哭泣，而石奉周有提及房子是要以石宛仙的名義購買，而臺灣現在普遍低薪，要貸款買房子很不容易，這個貸款還是要由石奉周來支付，因此李伊雯就很平和的表示不希望舅舅那麼辛苦，主動降價為30萬元美金，之後待大家用完餐才離開等語（見本院卷㈡第4 頁、第8 頁），已難認石奉周確有指責李伊雯之情，而衡以買賣雙方於議價過程，本即會考量多方因素，並提出對己有利之說詞，希冀獲得對自己較有利之價格，是石奉周於議價過程中，縱有提及李伊雯母親之事、表示自己需辛苦清償房貸等語，以獲取李伊雯同情，顧念親情調降售價，惟尚不能憑此即認石奉周有對李伊雯施以強暴、脅迫之情。

況亦無證據顯示李伊雯當時負有債務，或有其他用錢孔急之情，自無急於將其就系爭不動產之應有部分出售變現之必要，而有所謂急迫、輕率之情。

而李伊雯當時已成年，李永渝已於電子郵件中向石奉周表示李伊雯可自主決定事務（見本院卷㈠第32頁），黃正良亦表示李伊雯向其表示因石奉周一直在照顧房子，所以她對價錢沒有什麼看法，原則以石奉周之意見為主，李伊雯在售價上相當有彈性，需與石奉周達到一個共識和結論（見本院卷㈠第34頁、第35頁），李伊雯到庭陳稱其想要幫石奉周等語（見本院卷㈠第185 頁），則其因情感上或其他因素考量，因而在石奉周未提出任何價格之情形下，自行將售價降至30萬元美金，尚難認係因急迫、輕率或無經驗所為。

⒋李伊雯與石奉周於103 年12月27日中午完成議價後，並未表現出對價格有任何不滿意之情，並繼續住在石奉周家中，於隔天亦與石奉周進行簽約，且依證人徐嘉穎所證：我們是到代書事務所進行簽約，由簡英案代書依李伊雯之意擬定買賣契約書，並將契約書之內容慢慢念給李伊雯聽，契約上的售價為新臺幣，是Eric用手機查詢當時的匯率後，由他們自己換算而得等語（見本院卷㈡第5 頁）及證人簡英案證稱：契約上的售價先是總價30萬元美金，後來由賣方換算為新臺幣後，因為要貸款，所以將兩間房子契約分開打，我就幫他們將金額拆成兩筆，有詢問買賣雙方的意見，國宅那戶因為有非自然死亡的情形，所以金額比較低，簽約時，我是依照買賣雙方的意思擬完契約後，再將重點向雙方說明，就價格、付款方式、特別約定條件都會特別再做說明，之後才讓雙方簽名，我知道李伊雯長居國外，中文不太好，所以在說明契約時，有特別將語調放慢，並詢問她是否了解我的意思，她都有點頭確認，而因為李伊雯在臺沒有戶籍，且簽完約就要出國，而其在臺灣除石奉周外，沒有其他親人，所以我就建議李伊雯找找石奉周當她的代理人，並去公證，李伊雯表示好，簽約過表中，李伊雯表現都很平靜等語（見本院卷㈡第9 頁至第11頁），應可認李伊雯對於以總價30萬元美金出售其就系爭不動產之應有部分等買賣契約之必要之點，應不至因其語言上的隔閡而有錯誤之情，且其於103 年12月28日乃係本於自由意思為系爭買賣契約之簽訂。

⒌從而，石奉周為李伊雯之舅舅，誼屬至親，系爭不動產又係李伊雯與石奉周共同繼承而得，則李伊雯雖以低於市價之價格出賣與石奉周之女兒石宛仙，或有情感上或其他因素考量，外人無從得知，惟系爭買賣契約既係李伊雯基於自由意志所為，本於契約自由原則，自無不可，尚難以出賣價格低於市價即認李伊雯簽訂系爭買賣契約，乃石奉周乘其急迫、輕率或無經驗時所為。

是李伊雯主張石奉周利用其返臺期間短暫、語言障礙、人地生疏等情獲有暴利，而依民法第74條第1項之規定撤銷系爭買賣契約，尚乏所據。

㈡李伊雯雖依民法第767條規定，請求石奉周返還系爭不動產之所有權狀，然其並未就其所有權狀係由石奉周占有乙節為任何舉證，其該部分之主張，自無理由。

五、綜上，依現有證據，無從認定石奉周係乘李伊雯急迫、輕率或無經驗，使李伊雯與石宛仙簽立系爭買賣契約，自毋庸再就依當時情形，是否顯失公平為探究之必要。

李伊雯依民法第74條規定，訴請撤銷兩造間於103 年12月28日訂立系爭買賣契約之法律行為並請求返還系爭不動產所有權狀，均無理由，應予駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴原告即石宛仙起訴主張：查依兩造間系爭買賣契約之約定，李伊雯應於石宛仙分別給付買賣價金543 萬元、409 萬5 千元予李伊雯時同時交屋。

詎李伊雯簽訂系爭買賣契約書後拒不履行，為此石宛仙依系爭買賣契約之約定及民法第348條第1項規定，請求李伊雯應於反訴原告交付952 萬5 千元時，將系爭不動產之所有權移轉登記予反訴原告所有，自於法有據。

並聲明：⒈李伊雯應於石宛仙交付9,525,000 元時，將系爭不動產所有權移轉登記予石宛仙。

⒉訴訟費用由李伊雯負擔。

⒊願供擔保請准宣告假執行。

二、李伊雯則以：㈠李伊雯發現遭石奉周詐欺及脅迫後，已於104 年12月10日以存證信函撤銷系爭不動產之買賣契約，石宛仙亦業於同年月11日收受該函，是李伊雯已依民法第92條合法撤銷系爭買賣契約，兩造間即無買賣契約關係存在，故李伊雯基於系爭買賣契約之約定及民法第348條第1項規定，訴請李伊雯應於石宛仙交付9,255,000 元時將系爭不動產之所有權移轉登記予反訴原告所有，即屬無據，應予駁回。

㈡石奉周於系爭不動產買賣契約之締結過程中既為石宛仙之代理人，故就石奉周施以詐術致使李伊雯獲取遭其刻意壓低之不實價格資訊構成詐欺行為，則依民法第224條之規定，石宛仙亦應負同一之責任。

㈢爰聲明：⒈石宛仙之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由石宛仙負擔。

⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：石宛仙請求李伊雯應於石宛仙給付買賣價金後移轉系爭不動產所有權，李伊雯則抗辯系爭買賣契約業依民法第92條第1項之規定撤銷，茲分述如下：⒈按因被詐欺或脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。

另按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上第371 號、56年臺上第3380號判例意旨參照）。

民法第92條所謂脅迫係指必其言語舉動有足以使被脅迫者發生恐怖心，致陷不能不遵從之狀態，而為此言語舉動之人，亦必有使他人身體上或精神上受其壓迫發生恐怖心之故意之情形而言。

受脅迫為意思表示者，必須一方以惡意加害之意思通知他方，使他方發生恐怖而為意思表示時，始足當之（最高法院50年度上字第707 號、55年度臺上字第1016號判決意旨參照）。

復按「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。」

（最高法院39年臺上字第902 號判例、29年上字第895 號判例意旨參照）。

⒉李伊雯固主張系爭買賣契約係遭石奉周詐欺、脅迫所為，故依民法第92條第1項予以撤銷，並提出臺北南海郵局104 年12月10日第002026號存證信函及石宛仙收受之掛號回執影本附卷以佐（見系爭調解卷第42頁至第44頁、本院卷㈠第98頁反面），惟查，石奉周於李伊雯議價前即有攜同李伊雯及Eric走訪4 、5 家仲介公司詢價，而李伊雯母親亦確於如附表二所示不動產內燒碳身亡，難認石奉周有以任何積極或消極的虛構或隱瞞等詐欺行為致使李伊雯陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約。

而於議價當日，石奉周縱有李伊雯所稱利用李伊雯對母親死亡之情感、並辱罵譴責李伊雯與李永渝共同奪取石家財產等節，然該等指責或辱罵等語，亦與以惡意加害之意思通知他方致使他方發生恐怖而為意思表示之脅迫行為有間，且李伊雯於議價後，仍繼續與石奉周同住，翌天並在其自由意思下與石奉周至代書事務所，於代書解說契約條款後簽立系爭買賣契約，是難認石奉周有對李伊雯施詐術或強暴、脅迫之情，已於前開本訴部分論及，則系爭買賣契約自不因李伊雯上開存證信函之主張及寄發而失效。

⒊本件系爭買賣契約既未依民法第74條第1項、第92條第1項予以撤銷而仍有效存在，則石宛仙依系爭買賣契約主張李伊雯應於其給付9,255,000 元買賣價金時將系爭不動產持份之所有權移轉登記予反訴原告所有，洵屬有據，應予准許。

四、綜上，石宛仙依兩造間系爭買賣契約，請求李伊雯於反訴原告給付其9,525,000 元之買賣價金同時，將系爭不動產所有權移轉登記予反訴原告，為有理由，應予准許。

五、至石宛仙陳明願供擔保，聲請宣告假執行部分。依強制執行法第130條第1項規定，就命債務人為一定之意思表示之執行名義，視為自判決確定或執行名義成立時，已為其意思表示，使之與債務人現實上已為意思表示具有相同之效果，以實現債權人之請求；

此係因該項債務，僅在使債權人取得債務人之意思表示之法律效果，即可達執行之目的，故債權人不得聲請強制執行。

而宣告假執行之前提，須該判決內容得為強制執行者，故命被告為意思表示之判決如許宣告假執行，將使債務人即被告意思表示之效力提前發生，除與強制執行法第130條規定不合外，亦因此類判決內容不適於強制執行，自亦不適於宣告假執行。

本判決命李伊雯於石宛仙給付買賣價金9,525,000 元時，應將系爭不動產移轉登記予石宛仙，乃命李伊雯於石宛仙提出對待給付時為一定之意思表示，揆諸上開說明，不得宣告假執行，是以石宛仙陳明願供擔保聲請宣告假執行，於法未合，自應駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
書記官 賴靖欣
附表一：
┌────────────────────────────────┐
│所有權人：李伊雯                                                │
├─┬──────────────────────────────┤
│建│建物門牌：臺北市○○區○○街000巷0000號                     │
│物├──────┬──────────┬────────────┤
│標│主建物建號  │100                 │主要用途                │
│示├──────┴──────────┼────────────┤
│  │登記面積：87.43 平方公尺          │權利範圍：1/2           │
│  │        （不含共同使用部分）      │                        │
├─┼────┬───┬──┬──┬──┼──┬────┬────┤
│土│市（縣）│區（鄉│段  │小段│地號│地目│面積（平│權利範圍│
│地│        │鎮市）│    │    │    │    │方公尺）│        │
│標├────┼───┼──┼──┼──┼──┼────┼────┤
│示│臺北    │信義  │永春│一  │223 │建  │148     │1/8     │
│  ├────┼───┼──┼──┼──┼──┼────┼────┤
│  │臺北    │信義  │永春│一  │224 │建  │30      │1/8     │
└─┴────┴───┴──┴──┴──┴──┴────┴────┘
附表二：
┌───────────────────────────────────┐
│所有權人：李伊雯                                                      │
├─┬───────────────┬─────────────────┤
│建│建物門牌：臺北市大安區復興南路│建物門牌：臺北市大安區和平東路2 段│
│物│2 段193 巷33號14樓            │265 巷25弄3 、5 、7 、4號         │
│標├────┬──┬────┬──┼───┬───┬────┬────┤
│示│主建物建│3374│主要用途│住家│主建物│4459  │主要用途│防空避  │
│  │號      │    │        │    │建號  │      │        │難室及  │
│  │        │    │        │    │      │      │        │停車場  │
│  ├────┴──┼────┴──┼───┴───┼────┴────┤
│  │登記面積：114.│權利範圍：1/2 │登記面積：    │權利範圍：        │
│  │09平方公尺（不│              │14809.83平方公│13/40752          │
│  │含共同使用部分│              │尺（不含共同使│                  │
│  │）            │              │用部分）      │                  │
│  ├───────┼───────┼───────┼─────────┤
│  │共同使用部分建│權利範圍：    │              │                  │
│  │號：3378、4460│185/10490 、  │              │                  │
│  ├───────┤13/18108      │              │                  │
│  │登記面積：1157│              │              │                  │
│  │.42 平方公尺、│              │              │                  │
│  │6088.3平方公尺│              │              │                  │
├─┼────┬──┼───┬───┼───┬───┼───┬─────┤
│土│市（    │區（│段    │小段  │地號  │地目  │面積（│權利範圍  │
│地│縣）    │鄉鎮│      │      │      │      │平方公│          │
│標│        │市）│      │      │      │      │尺）  │          │
│示├────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼─────┤
│  │臺北    │大安│大安  │三    │298   │建    │50318 │21/73499  │
└─┴────┴──┴───┴───┴───┴───┴───┴─────┘