臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,重訴,501,20170510,2

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第501號
原 告 黃廷儀
蔡仁晃
徐美慧
陳正中
倪竹如
倪璿淇
何德華
楊趙玉蓮
楊淑清
楊大經
楊佩嫻
劉巧明
劉玲明
劉金台
官怡君
共 同
訴訟代理人 枋啟民律師
被 告 黃茂雄
李妙善
共 同
訴訟代理人 黃世芳律師
陳秋華律師
李天惠律師
被 告 佳永國際股份有限公司
法定代理人 周啟川
訴訟代理人 蔡全成
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年4月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查原告起訴時主張被告未得臺北市○○區○○段○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）暨坐落於其上門牌號碼分別為臺北市○○區○○街000 巷00號、12號房屋（下稱系爭10號房屋、系爭12號房屋；

合稱系爭建物）共有人同意，分別占用系爭10號房屋及12號房屋1 樓前方之法定空地（下稱系爭法定空地），被告佳永國際股份有限公司（下稱佳永公司）並於系爭12號房屋前方之法定空地設置地上物，侵害原告及其他共有人之所有權，故依民法第767條及第179條規定提起本訴，請求被告返還系爭法定空地並給付相當於租金之不當得利。

嗣於民國105年12月19日以民事言詞辯論意旨狀變更聲明為如後所述，核原告所為係訴之追加，並與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告為系爭土地之所有權人，被告黃茂雄為系爭12號房屋1樓之所有權人，未得原告同意即占用附圖所示B部分土地，且未經原告同意即將之出租予被告佳永公司並收取租金，被告佳永公司並於如附圖所示 B部分土地搭蓋工作物。

被告李妙善為系爭10號房屋 1樓之所有權人，未經原告同意即占用附圖所示A 部分土地。

原告並未與黃茂雄及李妙善合意成立分管契約，就被告占用系爭法定空地之情縱未為反對之意思表示，亦僅為單純沉默，非默示合意成立分管契約，被告無權占用原告共有之系爭法定空地，已侵害原告之所有權。

依系爭建物之峻工圖，被告占用之系爭法定空地係作為停車場使用，且依黃茂雄與訴外人王明德簽訂之房屋土地預定買賣契約（下稱系爭買賣契約）第17條約定，全體住戶無使用權者並不包括一樓之法定停車位，顯見系爭建物 1樓以外之所有權人並未與黃茂雄及李妙善共同或分別成立專用之規約，被告就系爭法定空地並無專用使用權。

系爭買賣契約手寫記載部分，僅係建商與黃茂雄間約定峻工後違法第二次施工之私約，各區分所有權人於預售屋銷售期間並未共同或分別簽署該約定，該約定自無從構成專用規約拘束其他區分所有權人。

各區分所有權人於84年及92年間曾就被告占用系爭法定空地並加蓋違建物表示不滿並舉報違建，且黃茂雄及李妙善未曾就其主張專用部分之系爭法地空地支付額外之管理費，不若系爭10號房屋頂樓因約定專用額外支付管理費，益見各區分所有權人並未同意被告得專用系爭法定空地。

縱認各區分所有權人間默示合意黃茂雄得專用附圖所示 B部分土地，亦僅限於無償借貸予黃茂雄供家宅使用，黃茂雄出租予他人營業並收取租金，原告自得主張依民法第472條或類推適用該條規定終止契約，並以書狀之送達為終止契約之意思，倘認原告無終止契約之權利，則依民法第467條、第199條第3項規定，請求被告履行分管契約不得對外出租之義務。

原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷出並返還系爭法定空地，並依民法第179條規定，請求被告分別給付起訴前 5年至起訴之日止、及自起訴狀送達翌日起至返還占用土地之日止相當於租金之不當得利予原告。

並聲明：㈠佳永公司應將系爭土地上如附圖所示 B部分地上物拆除，並將該地上物占用之土地騰空返還予原告及共有人全體；

㈡黃茂雄應將系爭土地上如附圖所示 B部分之地上物拆除，並將該地上物占用之土地騰空返還予原告及共有人全體；

㈢李妙善應將系爭土地上如附圖所示 A部分之地上物拆除，並將該地上物占用之土地騰空返還予原告及共有人全體；

㈣黃茂雄應給付原告各如附表一所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈤佳永公司應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告各如附表二所示金額、黃茂雄應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告各如附表二所示金額，上開金額於任一被告為給付後，他被告於給付範圍內同免責任；

㈥李妙善應給付原告各如附表三所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈦李妙善應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告各如附表四所示金額；

㈧願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

(一)被告黃茂雄及李妙善以：黃茂雄於68年 4月16日向訴外人王明德買受系爭12號房屋 1樓並簽訂系爭買賣契約，且於69年10月18日辦妥建物所有權第一次登記；

李妙善於99年12月20日向訴外人江薰正購買系爭10號房屋1樓，並於100 年1月25日辦妥移轉登記；

其二人自交屋後，即分別管理使用附圖所示A、B部分土地迄今。

依系爭買賣契約之約定，黃茂雄及李妙善分別對其所有房屋 1樓前圍牆內之封閉空間有專用權，且建商交屋時，系爭10號、12號房屋前方土地即已設置圍牆區隔並交由1樓區分所有權人管理使用，且設有專供1樓區分所有權人進出使用之大門，其他住戶無法進出，應認系爭建物全體區分所有權人間，就附圖所示A、B部分土地分別由系爭10號、12號 1樓之區分所有權人專用乙情，合意或默示合意成立分管契約，系爭10號、12號房屋 1樓之圍牆及獨立大門並非二次施工，且是否為二次施工亦與分管契約之成立無涉，其二人係依分管契約管理使用系爭法定空地，且就分管部分按月給付加計之管理費，並非無權占用；

系爭建物各區分所有權人暨受讓之第三人就黃茂雄及李妙善依分管契約管理使用系爭法定空地之情應可得而知，非善意第三人，自應受分管契約之拘束，不得請求被告遷出或返還系爭法定空地。

系爭買賣契約第17條約定與系爭法定空地之分管協議無關；

再者，被告管理使用系爭法定空地係基於分管契約而非使用借貸關係，分管契約並未限制僅供家宅使用，被告將之出租亦未違反分管契約之約定，原告倘欲終止分管契約，須經全體共有人同意始得為之。

被告雖曾有遭查報違章之紀錄，惟違法部分已經拆除結案，且上開違章查報亦非系爭建物區分所有權人所為，難認區分所有權人有終止分管契約之意思表示。

另黃茂雄及李妙善既係依分管契約管理使用系爭法定空地，自未受有相當於租金之不當得利，原告該部分之請求亦無理由等語為辯。

(二)被告佳永公司則以：興建系爭建物之建商將系爭法定空地以圍牆加以封閉，專供1樓住戶使用，並將系爭12號房屋1樓與其他樓層之出入大門分開，原告等其他共有人自系爭建物完工以來，均未對附圖所示 B部分土地之使用、管理方法提出異議，顯係有默示合意由系爭12號房屋 1樓所有權人管理、使用附圖所示 B部分土地之分管契約存在，原告繼受系爭土地應有部分時，應可知悉附圖所示B部分土地由1樓所有權人管理使用，自應受上開分管契約之拘束。

黃茂雄既為系爭12號房屋1樓之所有權人，其依分管契約占有使用附圖所示B部分土地，自非無權占有。

佳永公司向黃茂雄承租附圖 B部分所示土地，係基於占有連鎖之法理，亦有合法占有之正當權源等語為辯

(三)均聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

(一)經查，原告及黃茂雄、李妙善均為系爭土地之共有人暨坐落於其上系爭建物之區分所有權人；

李妙善於99年12月20日買受系爭10號房屋1樓，並於100年1月2 5日辦妥移轉登記；

黃茂雄於68年4月16日向王明德買受系爭12號房屋1樓並簽訂系爭買賣契約，且於69年10月18日辦妥建物所有權第一次登記；

附圖所示A部分面積39 平方公尺現由李妙善占有使用；

附圖所示B部分面積38 平方公尺則由黃茂雄出租予佳永公司經營餐廳使用等情，有系爭買賣契約、土地及建物登記謄本、本院105年6月24日勘驗測量筆錄、臺北市大安地政事務所105年7月14日北市大地測字第10531218900 號函及其檢附土地複丈成果圖等件在卷可憑（本院卷㈠第22至32頁、第46至59頁、第128至131頁、第134至135頁、卷㈡第10至32頁），均堪信為真實。

(二)按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。

於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第1570號判決、48年台上字第1065 號判例、司法院釋字第349號解釋意旨參照）。

經查：本件被告黃茂雄於68年4月16 日向訴外人王明德購買系爭12號房屋1 樓時，已於系爭買賣契約之「建材設備」表附約記載：「附約A 樓部分：①附加前後圍牆及裝設鐵門，前大門加電燈、電鈴、對講機，圍牆式樣如說明書所示，鐵門十二尺，後圍牆開門。

②前庭院應整平鋪白水泥磨石磚…」等語；

又系爭買賣契約之「配置圖」就系爭建物房屋前方均配置有圍牆及供1 樓住戶進出使用之大門等情，有系爭買賣契約在卷可憑（本院卷㈠第53頁、第58至59頁）；

又王明德為系爭建物起造人之一，業經本院依職權調閱系爭建物建照執照卷宗查核無訛。

又參酌被告所提系爭建物71年及76年間之照片，系爭建物1 樓圍牆、大門與系爭建物其餘住戶出入之中央樓梯之頂蓋相連，且所使用之磁磚等建材相同，有照片附卷可稽（本院卷㈠第60頁、第157至160頁），堪認系爭建物1 樓圍牆、大門均係興建系爭建物之建商所興建。

原告雖主張系爭建物1樓曾於84年、92 年遭舉報為違建，並提出臺北市建築管理工程處查詢網頁資料為證（本院卷㈠第98至106頁）。

惟前揭查詢網頁資料並未記載係系爭建物區分所有權人檢舉，亦未記載檢舉範圍；

且系爭建物於69年即已完工，系爭建物為雙併之建築，1 樓係興建圍牆圍繞系爭法定空地，並由該圍牆裝設之大門進出，而其餘樓層之住戶均由中央樓梯進出，足見其餘住戶對於被告歷年來使用系爭法定空地之事實，應有相當之認識，長久以來亦互相容忍、未予干涉；

復參酌臺灣早期公寓大廈使用之習慣，公寓大廈之區分所有權人多同意由最高樓層之住戶單獨使用頂樓平台部分，1樓法定空地部分則多同意由1樓之住戶單獨占有使用，而系爭大樓乃69年建築完成之建物，屬臺灣早期興建之公寓大廈，又原告亦自承系爭建物頂樓係有專用之分管協議（本院卷㈠第84頁），由此足見被告所辯：系爭建物區分所有權人相互間已存有默示分管契約，系爭法定空地由系爭建物1 樓住戶使用等語，乃堪採據。

系爭建物從外觀即可得知1 樓外設有圍牆，原告承購系爭建物時得由完善之占有公示知悉系爭法定空地由系爭建物1 樓住戶占有使用；

且依一般經驗法則，一般人承購土地前對於取得土地所有權後得否使用理當為最關心之重點，而原告承購系爭土地時勢必業經前手告知無法交付占有，以及系爭法定空地為1 樓住戶占有之事實，揆諸前揭說明，原告即應受該默示分管契約之拘束。

(三)原告另主張黃茂雄將附圖所示 B部分出租予佳永公司，違反民法第467條，原告依民法第472條或類推適用該條得終止分管契約，或依民法第199條請求黃茂雄不得出租附圖所示B部分等語。

惟查，黃茂雄占有使用附圖所示B 部分係基於默示分管契約，已詳如前述，黃茂雄既非基於使用借貸契約而占有使用附圖所示B 部分，且亦難認本件之默示分管契約有不得出租使用之限制，原告主張依民法第472條或類推適用該條得終止分管契約，或依民法第199條請求黃茂雄不得出租附圖所示B部分，即屬無據。

佳永公司向黃茂雄承租附圖B部分所示土地，係基於占有連鎖之法理，亦有合法占有之正當權源。

(四)綜上所述，系爭建物區分所有權人間有如附圖所示A 部分面積39平方公尺由系爭10號房屋1樓住戶使用、如附圖所示B部分38平方公尺由系爭12 號房屋1樓住戶使用之默示分管契約，是被告李妙善就如附圖所示A部分、黃茂雄就如附圖所示B部分有占有權源，佳永公司基於與黃茂雄間之租賃關係，就如附圖所示B部分亦有占有權源。

四、從而，原告依民法第767條、第179條、第472條、第199條訴請被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予以駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦乏所據，一併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
民事第六庭審判長 法 官 沈佳宜
法 官 楊雅清
法 官 宋雲淳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 王琪雯