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臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第155號
原 告 徐南淵
訴訟代理人 徐家福律師
被 告 徐南洲
徐南瀛
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示之比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造為兄弟關係，坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地，及其上之同段248 建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街000 號6 樓房屋（面積、權利範圍等均詳如附表一所示，以下分稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動產）為兩造所共有。
系爭不動產並無不能分割或契約定有不能分割期限情事，惟兩造無法協議分割。
又系爭建物為8 層樓鋼筋混凝土造建物中之第6 層，對外僅有一出入口，顯不適於原物分配，系爭土地則為系爭建物之基地，亦無從與建物分離單獨為分割；
另如將系爭不動產原物分配予部分共有人，則受分配者對於未受分配或未能按其應有部分受分配者需以金錢補償，而各共有人對於金錢補償之標準不易取得共識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人；
如採變價分割方式，基於市場之自由競爭，可使系爭不動產之市場價值極大化，對於共有人而言自屬有利。
為此，爰依民法第823條、第824條第2項規定提起本件訴訟等語。
並聲明：兩造共有如附表一所示之系爭不動產准予變價分割，所得價金按附表二所示之比例分配之。
二、被告則以：系爭不動產是父母留下來的，希望能由被告買下來維持共有，但本件估價報告書認定之系爭不動產價值偏高，如需補償原告，應以每坪單價400,000 元計算等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；
又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。
經查，兩造係於100 年12月9 日因繼承共有系爭不動產，權利範圍如附表一所示，系爭建物則係於78年6 月29日建築完成，為8 層樓建物中之第6 層，有系爭建物之105 年全期房屋稅繳納證明書、系爭土地及建物之登記第一類謄本等在卷足稽（見司北調卷第11頁、本院卷第63至65頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
又兩造均稱就系爭不動產並未定有不分割之期限（見本院卷第61頁反面），依系爭不動產之使用目的亦無不能分割之情況。
且兩造經本院調解不成立（見司北調卷第23頁），足見共有人對於系爭不動產之分割方法不能達成協議，是原告請求裁判分割，自屬有據。
㈡又分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
民法第824條第2項、第3項分別定有明文。
而共有人請求分割共有物，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院49年台上第2569號判例參照）；
並斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
經查：⒈系爭建物為8 層樓建物中之第6 層，出入僅有1 門戶，有兩造不爭執之系爭建物格局圖及使用現況照片在卷足稽（見本院卷第24至36、38至40頁）；
若以原物分割，勢必須劃分一定區域維持共有或約定留供他部分出入用，而影響系爭建物得有效使用之面積，且日後任一共有人如欲出售其分得部分，亦因欠缺獨立使用性而不易完成交易，此種分割方式不僅不符合經濟效用，且損及系爭建物之完整性，勢必破壞系爭建物使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值；
而系爭土地為系爭建物之基地，性質上亦無從為原物分配，足見系爭不動產確不宜原物分割。
況兩造均稱系爭建物目前無人居住使用，主要係供存放兩造父母遺留之物品（見本院卷第21頁），依系爭建物使用現況觀之，兩造亦無必須受原物分配之需求。
⒉又若將原物分配於部分共有人，則受分配者對於未受分配或不能按其應有部分受分配者，依民法第824條第3項規定，必須以金錢補償。
而本院依原告之聲請送請鑑定系爭不動產之價值，經鑑定單位考量影響不動產價格之政策、經濟、市場面等一般因素，暨系爭不動產所在之臺北市松山區位置、地理形勢、土地及建物利用情形、公共設施及交通運輸概況、重大公共建設、未來發展趨勢等區域因素，再審酌系爭不動產之土地及建物個別條件等各項因素後，依比較法估算系爭不動產每坪單價為501,954 元，再依收益法估算，並綜合檢討後，估定系爭不動產之總價為21,639,000元（價格日期為105 年11月1 日），有估價報告書附卷可參（見外放台新不動產估價師事務所估價報告書），應足採為系爭不動產補償分割價值計算之依據。
原告對於上開鑑定價值雖無意見，惟主張應變價分割，而無受原物分配之意願；
被告雖曾表示願受原物分配並以金錢補償原告，惟認鑑價金額過高，應以每坪400,000 元計算補償金額（見本院卷第61頁反面）。
被告所稱願補償之具體金額，既與系爭不動產之價值差異甚鉅，足見系爭不動產倘採補償分割方式，即將原物分配於被告，並由被告以金錢補償原告，亦有困難，且徒生兩造間紛爭，當非妥適。
⒊另參酌系爭不動產鄰近八德路，半徑1000公尺以內有捷運站、鄰里公園、國民中小學等公共設施，系爭建物屋況尚屬良好（見外放估價報告書第13至20頁）；
如以變價分割方式，除可避免前述原物分割及補償分割之失，經良性公平競價結果，亦可使兩造獲取符合通常買賣交易水準之變價利益，對於共有人而言，顯較有利。
此外，兩造亦得依其對共有物之利用情形、在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，決定是否參與競標或行使共有人優先承買之權利，以單獨取得共有物之所有權。
本院審酌上開各情，認系爭不動產應採變價分割最為妥當，並符合公平原則。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定請求分割系爭不動產，為有理由，應予准許，並審酌系爭不動產之使用目的及經濟效益，認應予變價分割，將變價後所得價金依兩造應有部分即兩造各三分之一之比例分配，爰判決如主文第1項所示。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁之必要，併予敘明。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。
分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，命兩造依其應有部分比例分擔訴訟費用。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第四庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 簡素惠
附表一：
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│土地標示 │
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│編│土地坐落 │地目│土地面積（│權利範圍 │
│號│ │ │平方公尺）│ │
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│1 │臺北市松山區寶│建 │171 │徐南淵：30000 分之1250 │
│ │清段6 小段55地│ │ │徐南洲：30000 分之1250 │
│ │號 │ │ │徐南瀛：30000 分之1250 │
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│建物標示 │
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│編│建號│坐落地號│建物門牌│層數│建物面積( 平方│權利範圍 │
│號│ │ │ │層次│公尺) │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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│1 │248 │臺北市松│臺北市松│8 層│總面積：108.89│徐南淵：3 分之1 │
│ │ │山區寶清│山區松河│6 層│陽台：12.27 │徐南洲：3 分之1 │
│ │ │段6 小段│街264 號│ │露台：2.03 │徐南瀛：3 分之1 │
│ │ │55地號 │6 樓 │ │ │ │
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附表二：
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│編號│姓名 │應有部分比例 │
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│ 1 │徐南淵│ 3分之1 │
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│ 2 │徐南洲│ 3分之1 │
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│ 3 │徐南瀛│ 3分之1 │
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