臺灣臺北地方法院民事-TPDV,107,訴,4447,20190502,1

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第4447號

原 告 吳三強

訴訟代理人 葛睿驎律師
複代理人 李雷傑
被 告 王美霖


上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國一０八年四月十五日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同段第九八一號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號三樓房屋遷出，將房屋騰空返還予原告。

被告應自民國一０七年七月二十三日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟叁佰肆拾壹元。

被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣壹拾叁萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰叁拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序方面：

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。

本件原告依民法第七百六十七條第一項規定請求被告將其所有、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同段第九八一號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號三樓房屋（下稱本件房屋）騰空遷讓返還予原告，及支付相當於租金之不當得利，而本件房屋坐落臺北市信義區，在本院管轄區域內，依首揭規定，專屬本院管轄。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；

㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；

㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款定有明文。

本件原告起訴依民法第七百六十七條規定請求被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰空返還予原告，及依民法第一百七十九條規定請求被告自民國一０七年六月二十五日起至返還本件房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）一萬六千三百四十一元，另請求被告給付十五萬元，嗣於一０八年二月十八日第一次言詞辯論期日變更為請求被告自一０七年七月二十三日起至返還本件房屋之日止，按月給付原告一萬六三百四十一元，另追加民法第二百五十九條為聲明第三項之訴訟標的請求權基礎（見訴字卷卷第六五、六六頁筆錄），原告前開變更追加，基礎事實同一（被告無權占用原告所有之本件房屋、妨害原告所有權之行使、無法律上原因受有利益並致原告受有損害、被告收受十五萬元搬遷費後並未依限搬遷），關於不當得利返還部分僅係減縮應受判決事項之聲明，無礙被告之防禦及訴訟之終結，於法自無不合，本院爰就變更追加後之訴為裁判。

三、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。

乙、實體方面

一、原告部分：

（一）訴之聲明：１被告應將本件房屋（即建號臺北市○○區○○段○○段○○○○號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號三樓）騰空遷讓返還予原告。

２被告應自一０七年七月二十三日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告一萬六千三百四十一元。

３被告應給付原告十五萬元。

４願供擔保請准宣告假執行。

（二）原告起訴主張：原告於一０七年間經鈞院民事執行處強制執行程序拍定買受原為被告所有、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號、權利範圍四分之一之土地（下稱本件土地），及其上建號同段第九八一號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號三樓房屋（即本件房屋，與本件土地合稱本件房地），鈞院民事執行處於同年七月六日核發不動產權利移轉證書，原告並於同年月二十三日完成所有權移轉登記。

詎被告無權占有本件房屋，妨礙原告所有權之行使，且無法律上原因受有相當於房地租金每月一萬六千三百四十一元之利益，致原告受有損害，爰依民法第七百六十七條第一項規定請求被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰空返還予原告，及自一０七年七月二十三日起至返還本件房屋之日止，按月給付原告一萬六千三百四十一元。

又兩造曾於一０七年七月二十六日達成搬遷協議，約定由原告給付被告二十萬元之搬遷費用，被告於同年九月二十四日前遷出本件房屋、將本件房屋交還予原告，原告業已交付其中十五萬元，惟被告逾期仍拒不搬遷，經原告數度口頭催告未獲置理，原告乃於一０八年一月八日向被告為解除搬遷協議之意思表示，被告自應依民法第二百五十九條規定返還所受領之十五萬元。

二、被告部分：被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

：

三、原告主張之事實，業據提出土地所有權狀、建物所有權狀、戶籍謄本、相片、臺灣臺北地方法院民事執行處函節本、執行命令節本、不動產權利移轉證書、切結書、收據、錄影光碟、截圖為證（見簡字卷第十七至二七、三三至四三頁、訴字卷第七四、七五頁），核屬相符，關於本件房地即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號、權利範圍四分之一之土地，及其上建號同段第九八一號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號三樓房屋，原為被告所有，於一０七年七月二十三日以拍賣為原因移轉登記為原告所有一節，並經本院職權查證屬實，有臺北市松山地政事務所覆函暨土地登記謄本、建物登記謄本、異動索引可考（見訴字卷第二九至五七頁），被告經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依民事訴訟法第二百八十條第三項規定，視同自認，原告之主張應堪信為真實。

四、茲分述如下：

（一）所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、第七百六十七條第一項前段定有明文。

本件原告於一０七年間經本院民事執行處強制執行程序拍定買受原為被告所有、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號、權利範圍四分之一之土地，及其上建號同段第九八一號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號三樓房屋（即本件房地），本院民事執行處於同年七月六日核發不動產權利移轉證書，原告並於同年月二十三日完成所有權移轉登記，有土地所有權狀、建物所有權狀、不動產權利移轉證書、土地登記謄本、建物登記謄本可稽，前已述及，原告至遲自一０七年七月二十三日起為本件房地之所有權人，得於法令限制之範圍內，自由使用、收益、處分本件房地並排除他人之干涉，被告迄至本件言詞辯論終結時止仍占用本件房地，且始終未陳明並舉證有對原告占有使用本件房地之權源存在，自有礙原告所有權之行使，原告依民法第七百六十七條第一項前段規定請求被告將本件房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。

（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第一百七十九條前段亦有明定。

土地法第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；

土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項已有明文。

而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；

基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號著有判例可資參照。

１原告至遲自一０七年七月二十三日起為本件房地之所有權人，被告無占有使用本件房地之權源存在，惟現仍占有使用本件房地，此經本院審認如前，被告自一０七年七月二十三日起至遷讓返還本件房地予原告之日止，無權占有本件房地，無法律上原因受有相當於本件房地租金之利益甚明。

２本件土地一０七年度申報地價為每平方公尺四萬九千九百二十元（見訴字卷第三一頁土地登記謄本），本件房屋一０七年度課稅現值為十五萬一千三百元（見簡字卷第三一頁契稅繳款書），本院審酌本件房地坐落臺北市信義區、一０七年間拍定價額為一千二百三十九萬九千九百九十九元（見簡字卷第三七頁不動產權利移轉證書），本件土地一０七年度公告現值達每平方公尺二十二萬八千元，總面積一四五平方公尺原告持分四分之一（見訴字卷第三一頁土地登記謄本），本件房屋為四層樓混凝土公寓住宅之第三層、面積一０二‧五二平方公尺（含十三‧一二平方公尺陽台，見訴字卷第四九頁建物登記謄本），臨臺北市忠孝東路五段七九０巷五七弄巷道，供住宅使用，原告支出一千二百餘萬元鉅款卻無法占有使用本件房地，所受損害甚鉅、被告所受利益非輕等情，認為被告自一０七年七月二十三日起無權占用本件房地所受相當於租金之利益，以本件房地申報總價年息百分之十計算，應屬適當。

３則被告自一０七年七月二十三日起無權占用本件房地，每月所受相當於租金之不當得利為一萬六千三百四十一元【小數點以下四捨五入】（計算式：「本件土地一０七年申報地價」每平方公尺四萬九千九百二十元，乘以「土地面積」一四五平方公尺，乘以「原告持分比例」四分之一，加「本件房屋一０七年度課稅現值」十五萬一千三百元，再乘以「年租金率」百分之十，再除以一年十二個月），則原告依民法第一百七十九條規定請求被告自一０七年七月二十三日日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，按月返還原告一萬六千三百四十一元相當於租金之不當得利，亦屬有據。

（三）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；

解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條、第二百五十八條第一項、第二百五十九條第一款規定甚明。

解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言；

契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，其已由他方所受領之給付物，依同法第二百五十九條第一款之規定自應返還；

契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，最高法院二十三年上字第三九六八號、四十年台上字第一０二０號、五十一年台上字第二八二九號著有判例闡釋甚明。

原告主張兩造曾於一０七年七月二十六日達成搬遷協議，約定由原告給付被告二十萬元之搬遷費用，被告應於同年九月二十四日前遷出本件房屋、將本件房屋交還予原告，原告業已交付其中十五萬元，惟被告逾期仍拒不搬遷，經原告數度口頭催告未獲置理，原告乃於一０八年一月八日向被告為解除搬遷協議之意思表示，已經提出切結書、收據、錄影光碟、截圖為憑，並為被告所不爭執，前業提及，被告遷出本件房屋、本件房屋交還原告之給付既定有確定期限即一０七年九月二十四日，被告逾期仍未遷出，應負遲延之責，經原告數度口頭催告未獲置理後，於一０八年一月八日以言詞為解除兩造間搬遷協議之意思表示，揆諸前揭法條、判例，於法自無不合，兩造間搬遷協議業於一０八年一月八日經原告解除而溯及自訂約時失其效力，原告依民法第二百五十九條第一款規定請求被告返還依搬遷協議受領之十五萬元給付，尚非無憑。

五、綜上所述，原告至遲自一０七年七月二十三日起為本件房地之所有權人，得於法令限制之範圍內，自由使用、收益、處分本件房地，並排除他人之干涉，被告迄至本件言詞辯論終結時止仍占用本件房地，且始終未陳明並舉證有對原告占有使用本件房地之權源存在，有礙原告所有權之行使，被告自一０七年七月二十三日起無權占用本件房地，每月所受相當於租金之不當得利為一萬六千三百四十一元，兩造曾於一０七年七月二十六日達成搬遷協議，原告業已交付其中十五萬元，惟兩造間搬遷協議業於一０八年一月八日經原告解除而溯及自訂約時失其效力，從而，原告依民法第七百六十七條第一項前段請求被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰空交還原告，依民法第一百七十九條規定請求被告自一０七年七月二十三日起至返還本件房屋之日止，按月給付原告一萬六千三百四十一元，以及依民法第二百五十九條第一款規定請求被告返還所受領之十五萬元，洵屬有據，應予准許。

原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。

六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 5 月 2 日
民事第四庭 法 官 洪文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 2 日
書記官 顏子薇