臺灣臺北地方法院民事-TPDV,107,簡上,539,20190529,1

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度簡上字第539號
上 訴 人 游慧鈴

訴訟代理人 錢紀安律師
被上 訴 人 迷你房股份有限公司


法定代理人 郭武強
訴訟代理人 林嫦芬律師
複代 理 人 吳鴻奎律師
上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於民國107 年8 月1 日本院臺北簡易庭106 年度北簡字第7019號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國108 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序部分：按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。

解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。

公司之清算，以董事為清算人。

但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。

公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。

公司法第24條、第25條、第322條第1項、第8條第2項分有明文。

經查，被上訴人於民國107年2月22日經股東會決議解散，並選任郭武強為清算人，復經解散登記在案，有該公司基本資料查詢、股東會議紀錄、公司變更登記表在卷可參（見本院卷第61、138 、143 至146 頁），且經本院依職權調取被上訴人之公司登記案卷核閱無訛。

郭武強固尚未依公司法第83條第1項向法院聲報清算人就任，有臺灣士林地方法院108 年2 月13日士院彩民科字第1080100294號函存卷可查（見本院卷第171 頁），然被上訴人尚未清算終結，依上開規定，其於清算範圍內視為尚未解散，仍有民事訴訟上之當事人能力，並應以清算人郭武強為其法定代理人。

而郭武強亦具狀聲明承受訴訟（見本院卷第199 頁），核與民事訴訟法第175條第1項、第176條之規定相符，應予准許。

乙、實體部分：

壹、本訴部分：

一、被上訴人起訴主張：兩造於104 年2 月1 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人向上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段00號3 樓之房屋（下稱系爭房屋）經營旅館，約定租賃期間自104年2 月1 日起至114 年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）270,000 元，押金為1,080,000 元，104 年2 月1 日至同年4 月30日為施工裝潢期間免收租金，被上訴人於簽約時即支付押金100,000 元，及於104 年2 月16日將剩餘押金980,000 元匯入上訴人帳戶，而上訴人依約應全力配合被上訴人就系爭房屋進行旅館用途之相關作業。

嗣被上訴人開始施工後，因其經營旅館須設置大門電鈴、水塔、鍋爐、發電機、消防設備、糞管、外牆招牌等設備於系爭房屋所屬大樓即大興商業大樓（下稱系爭大樓）之共有部分，應獲該大樓管理委員會（下稱管委會）及區分所有權人同意始能為之，但遭管委會反對，並召集系爭大樓區分所有權人開會討論。

被上訴人除應管委會要求說明旅館出入動線管理及安全管制方式外，並至區分所有權人會議說明旅館安全機制、需施工項目及規劃內容，以爭取管委會及其他區分所有權人之支持，而上訴人配偶蔡旺盛雖曾配合出面協商，卻於協商中數次與管委會及其他區分所有權人發生衝突，並缺席2 次關鍵性之管委會會議，使被上訴人一直無法取得管委會之同意，而不敢貿然進行後續裝潢及申請變更使用執照，導致旅館無法開業。

是上訴人未積極協助被上訴人取得管委會及其他區分所有權人同意設置上開設備，違反其基於系爭租約之協力義務，致被上訴人無法正常開設旅館營業，顯有可歸責於上訴人之給付不能情事，故被上訴人以本件民事起訴狀繕本之送達，依民法第256條規定解除系爭租約，並依民法第259條第2款規定及系爭契約第2條第2項第3款約定，請求上訴人返還押金1,080,000 元及法定遲延利息。

又被上訴人為開設該旅館已委託訴外人丁文祥建築師事務所辦理變更使用執照等相關審查程序，及委託訴外人方程仕興業有限公司（下稱方程仕公司）進行室內設計，並委請訴外人全國拆除工程行拆除系爭房屋現場木作、磚造隔間、地坪打除及清運垃圾，因此支出建築師費用90,000元、設計費250,000 元、拆除費用86,000元，並替上訴人支付104 年2 月管理費10,980元，合計436,980 元，扣除方程仕公司返還220,000 元設計費外，被上訴人因無法開設旅館而受有共計216,980 元之損害（計算式：90,000＋250,000 ＋86,000＋10,980－220,000 ＝216,980 元），上訴人應依民法第226條規定負賠償責任。

為此，爰依民法第226條、第259條第2款規定及系爭租約第2條第2項第3款約定，請求被告返還押金及賠償損害共計1,296,980 元（計算式：1,080,000 ＋216,980=1 ,296,980元）等語。

並聲明：上訴人應給付被上訴人1,296,980 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、上訴人答辯則以：系爭租約第4條、第5條已約定上訴人依議定條件現況交付系爭房屋予被上訴人，被上訴人應自行負責營業裝修，故上訴人之給付義務僅須交付系爭房屋並協助被上訴人取得後續使用執照即足。

而兩造締約後，上訴人便盡力協助被上訴人向管委會溝通協調，管委會乃於104年4月發函詢問各主管機關，經函覆系爭房屋只要通過變更使用執照，並符合消防及安全法規後即得合法經營旅館事業，管委會遂從反對轉為觀望態度，僅訴求被上訴人經營旅館之一切設置應符合相關規範，雖管委會因系爭大樓頂樓已設置其他水塔、相關設備，而拒絕被上訴人再為增設，但亦表達願意提供系爭大樓1 樓空地供被上訴人使用，顯無刁難、阻擋之情。

另上訴人並曾於104 年5 月間以口頭方式同意被上訴人無需給付當月租金，自同年6 月再繳付第1 期租金即可。

詎上訴人於104 年12月21日協同律師至系爭房屋現場查看，竟發現被上訴人僅拆除系爭房屋原有辦公室裝潢，經詢被上訴人始承認並未積極辦理變更系爭房屋使用執照，徒使系爭房屋虛置，且未繳付租金，上訴人乃於104年12月28日至105年2 月1 日間寄發數封存證信函催告被上訴人給付104 年6 月1 日起之租金，然均未獲置理，至105 年2 月1 日止其已達8 個月未支付，上訴人再於105 年2 月17日以存證信函正式終止系爭租約之意思表示，故系爭租約已於同上日發生終止效力，上訴人依系爭租約第8條第1項之約定並得同時沒收被上訴人所支付之保證金作為懲罰性違約金。

是上訴人已盡出租人之給付義務，然被上訴人消極不提出變更使用執照之申請，顯係因可歸責於被上訴人之事由，始致系爭租約無法繼續履行，且系爭租約既於105 年2 月17日起生終止效力，則被上訴人嗣後以起訴狀解除系爭租約，自已無所憑，故被上訴人主張其得解除系爭租約並請求損害賠償云云，為無理由等語。

貳、反訴部分：

一、上訴人提起反訴主張：兩造於簽訂系爭租約，約定每月租金為270,000 元，押租金1,080,000 元，租賃期間自104年2月1 日起至114 年4 月30日止，其中104年2 月1 日至同年4月30日為裝修期，無庸給付租金，嗣上訴人並口頭同意多給予1 個月之緩衝時間，即被上訴人應自104 年6 月1 日開始按月給付租金。

然被上訴人嗣未依約給付租金，上訴人遂於104 年12月28日至105 年2 月1 日間陸續寄發存證信函催被上訴人繳付104年6月1日起之租金，然均未獲置理，至105 年2月1 日止其已積欠8 個月租金未支付，上訴人即再於105 年2 月17日以存證信函終止系爭租約之意思表示。

為此，爰依民法第421條第1項規定、系爭租約第2條第1項約定，請求被上訴人給付104 年6 月至105 年1 月之租金（105年2月未足1 個月部分不予請求），共計2,160,000 元（計算式：270,000 ×8 ＝2,160,000 元）等語。

並聲明：被上訴人應給付上訴人2,160,000 元，及自105 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被上訴人答辯則以：系爭房屋管委會一直要求上訴人應向社區住戶報告，但上訴人均沒有前往說明，致被上訴人施工進度遲未能推展，管委會並未如上訴人所稱由積極反對轉為觀察態度，亦無提供系爭大樓1 樓空地供被上訴人設置給水設備之情，上訴人此部分之陳述顯非真實。

又上訴人既未履行系爭租約所約定應提供被上訴人經營旅館之必要協助，則被上訴人因無法使用系爭房屋而未付租金，即無違約情事，且被上訴人於兩造協調時已表明於此情形下無法給付上訴人任何房租，其並無同意自106 年6 月1 日起繳付房租之情，是上訴人向被上訴人請求給付104 年6 月1 日起至105 年1 月31日止之租金，顯屬無據等語。

叁、原審就本訴部分判命上訴人應給付被上訴人1,296,980 元，及自106 年8 月10日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並駁回上訴人之反訴。

上訴人則就原審敗訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決廢棄；

⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡反訴部分：⒈原判決廢棄；

⒉被上訴人應給付上訴人2,160,000 元元，及自105 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

⒊願供擔保請准宣告假執行。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

肆、本院之判斷：

一、本訴部分：被上訴人主張上訴人未盡出租人之協力義務，有給付不能之債務不履行情事，其得解約並請求上訴人返還押租金及相關費用等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。

是本件本訴部分應審酌之點為：被上訴人依民法第226條第1項、第259條第2款規定解除系爭租約，並請求上訴人返還押租金1,080,000 元及賠償相關費用共216,980 元，有無理由？茲析述如下：㈠上訴人違反出租人之從給付義務：⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責（最高法院97年度台上字第2307號判決意旨參照）。

次按現行民法上債之關係係建立在主給付義務之上，所謂主給付義務，係指債之關係所固有必備，並用以決定債之關係類型之基本義務，例如在租賃契約，出租人負有交付租賃物於承租人供其使用收益之義務，承租人負支付租金之義務。

而在債之關係上，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務，其發生原因有三：㈠基於法律之明文規定，例如民法第296條之告知義務、第540條之報告義務、第541條之計算義務）；

㈡基於當事人之約定；

㈢基於誠實信用原則及契約之補充解釋。

然從給付義務不具獨立意義，僅具補助主給付義務之功能，其存在目的不在決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大滿足。

又從給付義務之債務不履行，債權人得否解除契約，亦應視他方之給付是否為達成契約目的所必要而定。

⒉經查，被上訴人向上訴人承租系爭房屋，係為供作旅館營業使用等情，為兩造所不爭執之事實。

又依系爭租約第2條第1項第4款、第5款：「為乙方（即被上訴人）前期經營籌備之需要，甲方（即上訴人）同意自104 年2 月1 日起起租，裝修期3 個月（免租金）至4 月30日止；

變更使用執照費用由乙方承擔」、第4條：「甲方依雙方議定條件交付租賃標的予乙方，乙方營業裝修自行負責；

乙方承租範圍應合法使用，若有違法使用其責任自負，與甲方無涉。

並已充分瞭解租賃標的之使用執照登記、用途及使用範圍等，使用責任由乙方自負，概與甲方無涉」、第5條第2項：「甲方應全力配合乙方進行本標的為旅館用途之相關作業，並對現況如實陳述」等約定觀之，可知兩造締結系爭租約時，均明知系爭房屋之現況未達可供開設旅館之程度，尚待進行裝修、辦理變更使用執照等後續事項，而被上訴人依約就旅館開業籌備之相關費用固應自行負責，但上訴人亦應盡力配合協助被上訴人進行所需作業，以達開設旅館營業之目的。

準此，兩造間簽訂之系爭租約為房屋租賃契約，則上訴人即出租人之主給付義務係交付並保持合於所約定使用收益之系爭房屋，而被上訴人即承租人之主給付義務為交付租金，且雙方又於系爭租約中明文約定上訴人有應協助配合該屋進行旅館用途相關作業之協力義務，此乃為達上述契約目的，以確保承租人之利益能夠獲得最大滿足，故基於當事人約定、契約解釋及誠信原則，所賦予上訴人之從給付義務。

⒊又查，被上訴人籌備旅館開業，除須辦理變更使用執照外，尚規劃設置大門電鈴、水塔、鍋爐、發電機、消防設備、糞管、外牆招牌等設備，相關設備均涉及系爭大樓共用部分之使用，此有被上訴人提出之大樓出路動線管理及安全管制規劃說明書及旅館安全機制、施工項目及規劃內容簡報在卷可參（見原審卷第15至39頁）。

而依公寓大廈管理條例第6條第1項第4款、第11條第1項規定：「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之」，是被上訴人開設旅館所需之前揭輔助設備，如係設置於系爭大樓之共用部分，自應取得管委會及區分所有權人決議同意，始得為之。

惟查，系爭大樓分別於104 年1 月30日召開區分所有人權會議、104 年3 月20日召開管理委員會會議、104 年5 月21日召開區分所有權人會議，討論被上訴人開設旅館等事宜，然前2 次會議均因房東蔡旺盛（即上訴人配偶）未出席而未討論，而第3 次會議雖有就該議題進行討論，然經管委會表示「目前不同意用印」，此後即無後續其他開會協商之紀錄等情，有系爭大樓第27屆第2 次區分所有權人會議通知單及記錄、第27屆第5 次管理委員會議通知單及紀錄、第27屆第3 次區分所有權人會議通知單及紀錄在卷可稽（見原審卷第132 至145 頁）。

又證人即時任系爭大樓管委會主任委員蔡俊雄具結證稱：當時大樓都不知道3 樓房屋（即系爭房屋）屋主（即上訴人）要將房屋出租給被上訴人當作旅館使用之事，是後來才知道，但因住戶說飯店會有客人出入，有安全疑慮，且系爭房屋在裝修時，大樓也曾經要求提出向建管處申請之執照，所以我們就請屋主來開會討論如何預防安全問題及表示關於裝修之意見，但屋主3 次都沒有來，我們以為他不來開會就是不會繼續出租房屋做為旅館使用，所以後來就不了了之；

又104 年5 月21日開會時，被上訴人曾有提出1 份文件要管委會用印，說要去建管處申請，但因大樓住戶認為既沒有相關說明，安全上有疏失誰要負責，所以後來就決定不幫被上訴人用印；

另關於設置鍋爐、水塔等設備部分，亦未見兩造有任何說明，故管委會就此並無任何反應等語（見原審卷第153 至154 頁），核與前揭會議紀錄之記載大抵相符，應值採信。

上訴人雖另舉系爭大樓103 年11月14日管委會會議紀錄（見本院卷第185 至187 頁），以證管委會當時即知上訴人將系爭房屋出租予被上訴人開設旅館之事，然除兩造於當時確尚未簽訂系爭租約外（簽約日期為104 年2 月1 日），觀諸該會議紀錄亦僅載明系爭房屋租約即將到期，有醫美診所、個人辦公室、麗湖飯店（即被上訴人）接洽承租，要求提出資料以供下次討論等語，此與證人蔡俊雄前述原先不知該屋係出租給旅館業者，是後來才知道等語，並無明顯扞格，故上訴人執此質疑證人蔡俊雄上開證言為虛偽，當無可採。

從而，綜觀上開會議紀錄及前開證人證述，堪認上訴人並未積極為被上訴人開設旅館相關事宜向系爭大樓之管委會或區分所有權人說明，致其等對上訴人開設旅館存有安全上之疑慮，管委會因而拒絕在上訴人向主管機關之申請文件上用印，亦未就開設旅館相關設備之設置地點表示意見。

⒋上訴人雖辯稱：上訴人之給付義務尚不及於為被上訴人設置旅館輔助設備一事負責，且該等設備亦無須置放於系爭大樓共用部分之必要云云。

然查，上訴人依系爭租約第5條第2項有協助配合系爭房屋進行旅館用途相關作業之協力義務，已詳前述，而據被上訴人提出之前揭大樓出路動線管理及安全管制規劃說明書及旅館安全機制、施工項目及規劃內容簡報，可知其經營旅館所規劃之大門電鈴、水塔、鍋爐、發電機、消防設備、糞管、外牆招牌等設備，均涉及系爭大樓共用部分之使用，此亦經上訴人自承有將此資料提出予管委會參考（見本院卷第181 、243 頁），是上訴人應已明知被上訴人經營旅館有上開設備設置於系爭大樓共用部分之需求甚明。

再審酌水塔、鍋爐等體積非小，本難想像得不設置於系爭大樓之共用部分，另發電機、消防設備、糞管等設施、管線依其運作方式，亦非必然能完全裝置於系爭房屋之專有部分內，而招牌、電鈴則勢必係設於系爭大樓外牆及大門，故衡諸一般社會通念，堪認被上訴人主張其有設置上開輔助設備於系爭大樓共用部分之必要等語，應非無稽。

上訴人就此固予否認，然並未提出任何證據以供參酌，自不足採。

又上訴人雖稱：經其協助與系爭大樓管委會溝通後，管委會雖不同意再增設水塔，但已同意將系爭大樓1 樓空地供被上訴人使用云云，惟此除與證人蔡俊雄上開證述內容不符外，觀諸前述各次會議記錄所載，亦無任何關於輔助設備設置地點之相關討論，要難遽信上訴人所述前情為真。

是上訴人此部分辯稱，殊不可採。

⒌上訴人又辯稱：上訴人已依約交付系爭房屋，並盡協力義務，即屬履行出租人之給付義務，而被上訴人開設旅館申請變更使用執照，本無須經系爭大樓管委會及區分所有權人之同意，只須符合相關法規，即可申請執照並開業營運，但被上訴人卻自行撤回申請，顯係可歸責於被上訴人之事由，始致系爭房屋無法順利開設旅館云云，並以各主管機關之回函為證（見原審卷第112 至115 頁）。

然查，系爭租約第5條第2項項關於上訴人協力義務之範圍，解釋上除包含協助被上訴人取得使用執照等行政作業外，亦應包括被上訴人開業所須並應由上訴人以所有權人身分出面配合之相關事項。

而被上訴人有設置輔助設備於系爭大樓共用部分之必要，且為上訴人所明知等情，均詳前述，則上訴人身為系爭房屋之區分所有權人，自應積極配合出席會議並協助向管委會或其他住戶進行說明，然其卻缺席數次會議，致系爭大樓未同意於文件用印且迄未就設備設置地點為任何討論，已難認上訴人確盡其契約約定之協力義務。

又依前開主管回函，固可知系爭房屋如依法申請變更使用執照及符合相關衛生、安全法規，即能作為旅宿業營業使用等情，惟被上訴人既尚未取得系爭大樓管委會及區分所有權人同意其於共用部分設置輔助設備，則如貿然施工恐將遭住戶抵制而被迫停工，除可能導致工期延宕而受有不可預期之損害外，更將衍生其他法律糾紛，且上訴人後續亦無任何積極作為，被上訴人始自行停工並撤回變更使用執照之申請。

是以，被上訴人無法開設旅館營業，並非因未申請變更使用執照，而係其因未取得系爭大樓區分所有權人會議決議得合法使用共用部分之故，則上訴人前揭所辯，自無可取。

⒍基上各節，上訴人未積極協助被上訴人取得系爭大樓管委會及其餘區分所有權人同意用印或使用共用部分等開設旅館之相關必要事宜，致被上訴人未能如期裝潢開設旅館營業，堪認上訴人未盡其基於系爭租約之協力義務，而違反出租人之從給付義務甚明。

㈡被上訴人得主張解除系爭租約，並請求返還押租金及賠償費用：⒈按可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；

債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第226條第1項、第256條、第259條第2款分別定有明文。

另系爭租約第2條第2項第3款約定：「若因非甲方（即上訴人）因素因故未能通過變更使用執照或因他因素導致本案無法開業，甲方則須無息退還乙方（即被上訴人）全部押金」。

⒉經查，上訴人因違反從給付義務，致被上訴人無法營運旅館，使其締結系爭租約以開設旅館之契約目的無法達成，顯係可歸責於上訴人之給付不能，被上訴人得依首揭規定解除契約並請求損害賠償。

又被上訴人以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並於106 年8 月9 日送達上訴人（見原審卷第51頁送達證書），則系爭租約經被上訴人於106年8月9 日合法解除（至上訴人主張系爭租約前已經其終止，被上訴人應無法再解除契約云云，並無理由，詳參反訴部分之論述）。

而被上訴人已給付押租金1,080,000 元，為兩造所不爭執，故依系爭租約第2條第2項第3款約定，被上訴人得請求上訴人返還押租金1,080,000 元；

另被上訴人為開設該旅館所先行支出建築師費用90,000元、設計費30,000元（原支付250,000 元，嗣經退回220,000 元）、拆除費用86,000元，並替上訴人支付104 年2 月管理費10,980元，合計216,980 元，有存摺、報價單、匯款申請書回條、管理費收據在卷足憑（見原審卷第13、40至42頁），復未見上訴人爭執該等證據之真正，自堪認為真實，則被上訴人依民法第226條第1項請求上訴人賠償其所受損害共216,980元，亦屬有據。

⒊又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別有明文規定。

查被上訴人之請求，核屬無確定期限之給付，則被上訴人請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即106 年8 月10日（見原審卷第51頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有稽。

㈢從而，本訴部分被上訴人主張依系爭租約及債務不履行之法律關係，請求上訴人給付1,296,980 元（計算式：1,080,000 ＋216,980 ＝1,296,980 元），及自106 年8 月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

二、反訴部分：上訴人主張被上訴人自104 年6 月1 日起即欠繳租金達8 個月，其並已合法終止系爭租約，被上訴人應給付其積欠之租金等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件反訴部分應審酌之點為：上訴人依民法第421條第1項規定、系爭租約第2條第1項約定，終止系爭租約並請求被上訴人給付租金2,160,000 元，有無理由？茲論述如下：㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨參照）。

又按在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付，是否立於互為對待給付之關係，能發生同時履行抗辯，應視其對契約目的之達成是否必要而定。

㈡經查，系爭房屋於雙方締結系爭租約時，尚未達依兩造約定可供旅館營運之狀態，故兩造始就此約定上訴人之前開協力義務，詳如前述。

又該屋係位於系爭大樓之其中1 層，其籌備旅館之經營，勢必將須與管委會及其他區分所有權人多所溝通、協調，如涉及大樓共用部分之設置或變更，亦須經其等同意始可為之，而被上訴人僅為承租人，並非系爭房屋之區分所有權人，衡情，上訴人如不協助或配合進行相關事項，被上訴人應無推展開業之可能。

是兩造既於系爭租約第5條第2項明定上訴人應全力配合被上訴人就系爭房屋從事旅館用途之相關作業，應足推認上訴人之該協力義務對於契約目的（即開設旅館）之達成，顯屬必要，而立於對待給付之地位。

然上訴人未履行系爭租約之協力義務，亦即違反出租人之從給付義務，致被上訴人難以進行裝修而無法如期開設旅館營業，業經認定如前，依上開說明，被上訴人得據以主張同時履行抗辯權，並拒絕租金之給付。

從而，被上訴人拒絕給付104 年6 月至105 年1 月之租金，應屬可採。

㈢上訴人雖主張其已於105 年2 月17日合法終止系爭租約云云，惟被上訴人既得拒絕給付上開期間之租金，則上訴人猶以其欠繳租金為由終止系爭租約，並請求被上訴人返還8 個月租金共2,160,000元（計算式：270,000 ×8 ＝2,160,000元），洵屬無據。

又系爭租約既未經上訴人合法終止，則被上訴人嗣於106 年8 月9 日以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，自於法無違，附此敘明。

㈣基上，反訴部分上訴人主張依民法第421條第1項規定、系爭租約第2條第1項約定，請求被上訴人給付2,160,000 元，及自105年2 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

伍、綜上所述，被上訴人提起本訴請求上訴人給付1,296,980 元，及自106年8 月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；

上訴人提起反訴請求被上訴人給付2,160,000 元，及自105 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，則無理由，應予駁回。

原審就上開應准許部分並依職權為被上訴人得假執行及上訴人可供擔保免為假執行之諭知；

就上開不應准許部分，則駁回上訴人之請求暨其假執行之聲請，經核均無不合。

上訴人上訴意旨，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

陸、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁。

至上訴人雖請傳喚蔡旺盛到庭作證（見本院卷第231 、264 頁），以證明被上訴人係自行撤回變更使用執照之申請等情，然被上訴人就此並無爭執（見本院卷第264 頁），其餘卷附事證或證人之證言，亦無顯然不可信之處，均詳前述，因認已無傳喚上開證人之必要，附此敘明。

柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 郭思妤
法 官 劉娟呈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後二十日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
書記官 周慈怡