臺灣臺北地方法院民事-TPDV,107,訴,1457,20190527,1

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第1457號
原 告 陳幸瑜


訴訟代理人 陳明正律師
複 代理人 馬廷瑜律師
被 告 巫和娃
訴訟代理人 葉維軒律師
楊晴文律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國108年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查本件原告起訴請求被告應給付新臺幣（下同）365萬元，及自民國103年12月13日起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷第11頁），嗣於107年6月15日具狀變更法定遲延利息起算日為自起訴狀繕本送達翌日起算（見本院卷第127頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：緣伊於103年11月3日透過訴外人即信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）劉明威仲介購買門牌號碼臺北市○○區○○○路000號6樓之3逸仙雅室房屋，並委請劉明威協助尋找逸仙雅室汽車平面停車位，嗣看過劉明威告知之汽車平面停車位後，伊即於103年12月13日透過信義房屋在該公司簽約室以價金365萬元向被告購買如附表所示之臺北市○○區○○○路000號地下三層車位編號131號之汽車停車及坐落基地持分（下稱系爭停車位），兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並辦妥不動產所有權移轉登記，伊亦已依約給付價款完畢。

嗣於106年3月中，伊接獲逸仙雅室管理委員會通知臺北市政府建築管理工程處將前來會勘，始得知系爭停車位空間原為機車位，系爭停車位將回復原狀劃設為機車停車格，隔幾日伊又經逸仙雅室起造人即訴外人將作建設股份有限公司（下稱將作建設）人員通知要將系爭停車位劃回機車格，並告知伊系爭停車位為法定機車位而非汽車位，不能停放汽車。

被告於出售系爭停車位時，刻意隱瞞而未告知系爭停車位原為法定機車位，致伊陷於錯誤而購買，系爭停車位只能停放機車而無法停放汽車，顯不符合一般停車位之通常效用，並減低其經濟價值而具有物之瑕疵，與伊購買系爭停車位之目的相違，伊依民法第359條規定，自得解除契約，並以起訴狀為解除契約之意思表示；

又被告明知系爭停車位係法定機車位卻違反告知義務，亦屬不完全給付，伊亦得依法解除契約。

爰①依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259條規定請求被告返還買賣價金365萬元；

②依民法第227條第1項、第256條規定解除系爭契約，並依民法第259條規定請求被告返還365萬元。

並聲明：（一）被告應給付原告365萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭停車位原為伊所有，於103年11月間本欲出租，係經劉明威建議始決定出售，並於劉明威仲介下將系爭停車位出售予原告，惟伊於仲介聯繫時已主動告知系爭停車位原為機車位，且由信義房屋及信義房屋介紹之地政士即訴外人黃因鶯為兩造製作之系爭契約亦以第17條第16項特別約款明文約定：「本案所有權人持有之地下3樓停車位位置與建物測量成果圖登記者不符，係因車位已被重新劃設，並增加車位數量，是否因此影響使用便利性需就現況而定，本停車位移轉及使用權利須符合大樓管委會或分管契約之規定；

若日後其使用權屬規定有所變動，則從其調整；

日後其風險承受買方確已知悉無異議。」

，伊亦於簽約前再次向原告說明系爭停車位原為機車位，係經大樓管理委員會根據管理規約改劃為汽車停車位，原告亦表示瞭解，是伊已盡告知義務，並無故意隱匿重要資訊之可能，伊無須負擔保責任；

縱原告因自身疏忽或不在意，而未能理解系爭契約第17條第16項特別約款之意義，亦屬民法第355條第2項所稱「因重大過失而不知悉」之情形，原告仍不得請求伊承擔物之瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回；

（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項（見本院卷第324至325頁）：

(一)被告於103年12月13日將系爭停車位以365萬元出售予原告，兩造並簽訂系爭契約（見本院卷第147至164頁），原告已將買賣價金給付予被告，被告則已將遙控器及磁卡交付原告。

(二)系爭契約第17條第14項約定：「本物件銷售標的為車位（持分式建號），買方確已知悉。」

；

系爭契約第17條第16項約定：「本案所有權人持有之地下3樓停車位位置與建物測量成果圖登記者不符，係因車位已被重新劃設，並增加車位數量，是否因此影響使用便利性需就現況而定，本停車位移轉及使用權利須符合大樓管委會或分管契約之規定；

若日後其使用權屬規定有所變動，則從其調整；

日後其風險承受買方確已知悉無異議。」

。

(三)系爭停車位於106年3月中旬劃設為機車停車格。

四、本院之判斷：原告主張被告於出售系爭停車位時，明知系爭停車位原為法定機車位，竟未予告知，其直至106年3月間始知悉上情，因上開瑕疵重大，故請求解除系爭契約並返還買賣價金本息等語，惟為被告否認，並以前詞置辯，本件爭點為：（一）原告主張被告於出售系爭停車位時故意不告知該車位原為法定機車位，屬買賣物之瑕疵而請求解除契約，被告應返還買賣價金本息，有無理由？（二）原告主張被告不完全給付而請求解除契約，被告應返還買賣價金本息，有無理由？

(一)原告主張被告於出售系爭停車位時故意不告知該車位原為法定機車位，屬買賣物之瑕疵而請求解除契約，被告應返還買賣價金本息，有無理由？1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

又買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；

又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此觀同法第354條、第359條、第360條之規定自明。

出賣人與買受人間就買賣之物有無保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。

又依民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；

買受人因重大過失，而不知該瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；

但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生瑕疵，而買受人於締約時，已知物有瑕疵者，出賣人即不負瑕疵擔保責任。

2.經查，系爭停車位前經信義房屋進行產權調查，並調閱建物測量成果圖等文件作成不動產說明書，原告及其配偶即訴外人謝仁傑由劉明威解說並閱覽，其中產權調查表第三類使用相關欄已記明「本案所有權人持有之地下3樓停車位位置與建物測量成果圖登記者不符，係因車位已被重新劃設，並增加車位數量，是否因此影響使用便利性需就現況而定，本停車位移轉及使用權利須符合大樓管委會或分管契約之規定；

若日後其使用權屬規定有所變動，則從其調整；

另簽約時請委託人（即被告）出具車位使用之相關證明文件。」

（見本院卷第87、91頁），再觀諸系爭停車位所在建物地下一、二、三層之建物測量成果圖（見本院卷第95至101頁），可見該地下室有以虛線清楚標明「停車位」之位置，並以實線劃出「機車位」（及標明長寬），再於地下三層以虛線標註數十個面積較「停車位」小的格子，其中系爭停車位所在位置亦有劃設約8個虛線小格，系爭停車位之原始劃設顯非「汽車」停車位甚明，原告已閱覽不動產說明書，又經信義房屋仲介劉明威解說，對於系爭停車位係重新劃設之情形自不能諉為不知。

況系爭契約第17條第16項已清楚約定：「本案所有權人持有之地下3樓停車位位置與建物測量成果圖登記者不符，係因車位已被重新劃設，並增加車位數量，是否因此影響使用便利性需就現況而定，本停車位移轉及使用權利須符合大樓管委會或分管契約之規定；

若日後其使用權屬規定有所變動，則從其調整；

日後其風險承受買方確已知悉無異議。」

，可知兩造於系爭契約再次約明系爭停車位原設計即非汽車停車位，係經分管約定為汽車停車位使用，而買方即原告知悉風險且無異議，則原告於簽約時即已知悉系爭停車位非原始設為「汽車」停車位，原告基於利益及風險衡量後仍予以買受，應可預見將來可能有不能停放汽車之風險等節，已堪認定。

3.原告主張被告於出售系爭停車位時故意不告知該車位原為法定機車位云云，惟為被告所否認，並辯稱已經告知仲介、原告等人，而無論係不動產說明書、系爭契約條款亦均對於重新劃設乙節，均有明文約定，已如前所述，兩造既均係委託專業仲介為系爭停車位產權調查，更於簽約前經調閱建物測量成果圖顯示系爭停車位所在位置並非劃設為「汽車停車位」，僅係「虛線小格」，原告復經過仲介劉明威解說、於簽署系爭契約時亦經仲介劉明威、地政士黃因鶯解釋系爭契約第17條第16項特別約款，上開文件資料既是先經專業仲介調查，再經原告閱覽、聽取說明，系爭停車位原設計並非作為汽車停車位使用乙節，尚非被告所得以隱瞞，原告既已知悉系爭停車位係屬重新劃設之停車位，並接受、承擔日後無法使用之風險，堪認原告對於上情已經明知，且無從推論被告有故意不告知系爭停車位原係機車位之事實，是原告此部分主張，難認有理。

4.原告主張被告未告知系爭停車位係法定機車位云云，固有證人即原告之兄陳必旺證稱：伊陪同原告購買系爭停車位，伊妹對信義房屋很信任，當時買房沒買車位，就找信義房屋介紹該棟樓的平面停車位，渠等看車位一次很滿意，車位大、位置不錯，角落有點梯型，中間畫一個長方形的車格，之後第二次就簽約，伊沒有看過不動產說明書、也沒印象見過建物測量成果圖，一點都不知道系爭停車位原來是劃設為機車位，伊陪同簽約時都是妹妹在簽，因為買房子時經驗很好，妹妹很信任，以為系爭契約第17條第14項、第16項約定是固定會有的約定，沒有特別去問是什麼意思，且仲介沒告訴渠等系爭停車位原來並不是劃設為停車位，就直接告知找到停車位、位置不錯在角落、停車方便，渠等就直接簽約了，價金365萬元因為在信義區渠等覺得價錢差不多，妹妹有請仲介問對方價錢可否低一點，但沒有刻意殺價，後來收到管委會及將作建設人員通知才知道是法定機車位，仲介有幫忙去找被告瞭解當時購買的情形，並拍一張被告與將作建設的契約條款，上面有載明此為機車車位的用語，之後有找信義房屋法務、被告在信義房屋會議室協調，過程中還聽到被告說怎麼會這麼快就知道的話等語（見本院卷第273至278頁）；

又證人劉明威於本院審理時具結證稱：伊擔任系爭停車位買賣之仲介，因伊幫原告成交逸仙雅室大樓房子，原告要找停車位、不要機械車位，伊看到被告在網路上出租車位的案子，就主動找被告詢問有無出售意願，被告說要賣很貴，伊有問多少錢、詳細金額忘記了，後來找被告簽委任後就找原告來談，建物測量成果圖可見社區機車位有標示為機車位，但地下三層的地方未標示，從該測量成果圖可以看出這並不是一個汽車停車位，所以才告知是重新劃設的車位，且逸仙雅室管委會目前仍禁止機車下到地下室，所以伊沒聯想到是機車停車位，而重新劃設是現場車位編號多於原車位數，伊就把知道的狀況寫出來並跟閱覽者說明，伊有明確告知車位重新劃設的問題，也帶原告到現場看過，簽約時有原告、陳必旺、謝仁傑、代書、被告及伊在場，系爭契約第17條第16項就是因為現況跟建物測量成果圖不符的條款，但管委會還是劃設為停車位並讓車子下去停車，當時講車位編號管委會有說屋主是被告，表示管委會認定這是一個停車位，伊有告知是重新劃分的車位，並告知重新劃設的風險就是「本案所有權人持有之地下3樓停車位位置與建物測量成果圖登記者不符，係因車位已被重新劃設，並增加車位數量，是否因此影響使用便利性需就現況而定，本停車位移轉及使用權利須符合大樓管委會或分管契約之規定；

若日後其使用權屬規定有所變動，則從其調整；

日後其風險承受買方確已知悉無異議。」

，伊不記得原告聽到這樣解釋車位風險後有沒有問伊甚麼，但最後原告還是同意購買，被告沒有告知是機車車位，在車位性質上被告告知不清楚是甚麼車位，所以伊在信義房屋買賣仲介專任委託書上勾選不清楚，後來原告通知系爭停車位被改成機車位，伊聯絡被告，被告本來不把最早的不動產買賣合約書給伊看，後來伊才拿到手上拍照，很明確的寫「依法核准設置原為法定機車停車位，經原始買受人約定專用為汽車停車使用」，伊個人心裡覺得被告有隱瞞等語（見本院卷第231至239頁）；

證人黃因鶯具結證稱：伊為執業25年的地政士，有處理系爭停車位買賣案件，在簽約時有做不動產說明書，建物測量成果圖是附件，伊在簽約時有看到，本件就是有增加車位數量，跟一開始的劃設不同才有系爭契約第17條第14項、第16項的約定，時間比較久遠，依據一般製作契約的精神，如果雙方有特別約定，伊會確認雙方沒有問題，就將特別約定依不動產說明書記載轉載成契約約款，本件伊沒有寫機車位可能是沒有收到這個資訊，伊沒有到現場，沒辦法講停車位位置在哪，但購買前買賣雙方都會去瞭解，伊沒辦法從建物測量成果圖面判斷原來劃設的用途，系爭契約第17條第9至17項都是現場增修，當場寫且有給兩造確認，公家機關的記載並沒有顯示系爭停車位是不是法定停車位，也沒顯示樣態、使用性質，只要兩造沒有意見，就是照不動產說明書轉載，伊沒辦法判斷是甚麼樣子的停車位，伊轉載後有照合約書向兩造說明，就是說重新劃設可能現場車位與測量成果圖、使用執照的車位數量不同，本件車位有被重新劃設，主要是怕分管協議推翻現況使用而要回復到原來的使用方式，所以條款有說「是否因此影響使用便利性需就現況而定」及「日後其使用權屬有所變動，則從其調整」，未來的情況不是渠等所能預知，所以會讓買方知悉等語（見本院卷第269至273頁），證人陳必旺、劉明威、黃因鶯雖稱被告未告知系爭停車位原劃設係機車停車位，惟由證人劉明威、黃因鶯所證，均顯示劉明威、黃因鶯有告知原告系爭停車位係「重新劃設」之車位，並將日後可能不能使用之風險告知原告，可見原告於購買系爭停車位時，對於系爭停車位原非汽車停車位之性質，已然知悉，則證人陳必旺所證不知悉係重新劃設的車位云云，即與證人劉明威、黃因鶯所證不符，亦與不動產說明書、系爭契約約定、建物測量成果圖之記載呈現情形相違，證人陳必旺所證既有上開瑕疵，自難為有利原告之認定。

而證人劉明威、黃因鶯對於有將系爭停車位係重新劃設之事實、風險告知原告乙節都予以肯定答覆，卻對於如何解釋「重新劃設」、「風險」的具體用語、說法均模糊閃爍，二位證人就此節證述有重大瑕疵，均不足作為不利被告之認定，從而，原告於閱覽不動產說明書及簽約時即已知悉系爭停車位係重新劃設車位，有日後不能使用之風險等情，已經認定如前，上開證人所證均有瑕疵，而不足以作為有利原告之認定，原告此部分主張，亦難認有據。

5.是以，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，為無理由，則其請求解除契約，並請求被告返還已給付之價金本息，亦無理由。

(二)原告主張被告不完全給付而請求解除契約，被告應返還買賣價金本息，有無理由？按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。

惟所稱不完全給付，係專就瑕疵給付及加害給付而為規範，必以給付內容不符合債務本旨，始足稱之。

原告主張被告故意不告知系爭停車位原係法定機車位，應負不完全給付責任等語，為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實負舉證責任。

然原告於閱覽不動產說明書及簽訂系爭契約時，明知系爭停車位有重新劃設之情形而仍予買受，業如前述，且系爭契約就買賣標的已約定係如附表所示之權利範圍（本記載未詳盡事項，悉依地政機關登記簿登記為準）、停車位事項為地下三層、現場編號第131號車位、本物件銷售標的為車位（持分式建號）等事項，被告已依約移轉登記並交付系爭停車位之遙控器及磁卡予原告，均無不符債之本旨之情事，依前揭說明，被告並無不完全給付情事，原告以此請求解除契約，並請求被告返還買賣價金本息，並無理由。

五、綜上所述，原告依民法第359條解除契約，並依民法第259條請求返還價金本息；

依民法第227條第1項、第256條解除契約，及依民法第259條請求返還價金本息，均為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰一併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 5 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴

法 官 林玲玉

法 官 唐 玥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 27 日
書記官 趙盈秀
附表：
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│編號│土地地號/建物建號                 │權利範圍        │
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│一  │臺北市○○區○○段0○段0000地號   │100,000分之4    │
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│二  │臺北市○○區○○段0○段0000○號   │6,625分之125    │
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│三  │臺北市○○區○○段0○段0000○號   │100,000分之21   │
│    │（共同使用部分）                  │                │
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│四  │臺北市○○區○○段0○段0000○號   │10,000之6,625   │
│    │（共同使用部分）                  │                │
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│五  │臺北市○○區○○段0○段0000○號   │10,000分之855   │
│    │（共同使用部分）                  │                │
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