臺灣臺北地方法院民事-TPDV,108,訴,83,20190529,1

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第83號
原 告 張菊芳



訴訟代理人 李岳洋律師
姜鈞律師
張嘉哲律師
被 告 李曉鶯


訴訟代理人 王羽潔律師
黃世昌律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國108年4月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院105年度台抗字第651號裁定參照）。

經查，原告於民國107年10月8日起訴時，原以民法第365條、第227條之2為請求權基礎，起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,392,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，按年利率5％計算利息；

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第6頁）；

嗣於108年4月10日具狀追加民法第227條為請求權基礎（本院卷第84頁）。

核原告追加民法第227條為請求權基礎，與原訴係本於請求減少價金社會事實衍生之關聯性紛爭，訴訟及證據資料於相當程度範圍內具共通性及同一性，堪認請求之基礎事實同一，於法並無不合，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：兩造於95年5月15日簽署房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告以625萬元向被告購買門牌號碼為臺北市○○○路○段000號7樓之1之房屋及坐落土地（下稱系爭房地），原告購買系爭房地時，被告表示曾有房客即訴外人李秀丹在系爭房地內燒炭自殺，而在送醫途中死亡，系爭房地與凶宅之定義有別，原告方答應買受之。

詎原告嗣後聽鄰居稱系爭房地內有房客燒炭死亡，系爭房地係凶宅，原告即向被告提起民事訴訟請求減少價金，經本院以97年訴字第5524號審理，該案審理中臺北市政府警察局松山分局及三民派出所均函覆稱系爭房地查無燒炭自殺或中毒事件等相關報案資料，兩造遂經勸諭達成和解，原告撤回起訴並同意就買受系爭房地乙事日後不再對被告提起任何訴訟（下稱和解契約）；

惟系爭房地陸續轉手予訴外人賴瑞麟，賴瑞麟於103年9月5日以系爭房地為凶宅為由，對原告及其他人提起訴訟請求損害賠償，經本院以103年度消字第19號（下稱前案訴訟）事件受理，該案審理時確認系爭房地為凶宅，此為兩造成立和解契約時無法預料之情事變更，原告以一般市價買受凶宅受有損害，被告亦受有高於凶宅之價金利益，對原告而言實有顯失公平。

被告故意隱匿系爭房地為凶宅此一重大訊息，顯有故意不告知瑕疵之情事，且具可歸責事由，為不完全給付，致原告受有交易性貶值之損害，爰依民法第365條規定請求減少買賣價金、依第227條規定請求賠償1,392,000元。

又系爭房屋嗣後已證實為凶宅，為和解契約成立後所發生無法預料之情事變更，爰依同法第227條之2請求被告再給付原告1,392,000元。

並聲明：㈠被告應給付原告1,392,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，按年利率5％計算利息；

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告未於第一時間知悉李秀丹在系爭房地內發生事故，其後李秀丹之家屬向被告請求退還押租金時，方告知李秀丹係一氧化碳中毒，於送醫途中身故。

被告於系爭買賣契約中「房地產標的現況說明書」項次6「是否曾發生過兇殺或自殺致死案」乙欄中勾選「是」，承認系爭房地「曾發生過兇殺或自殺致死案」，業已盡被告所知誠實告知，被告應不負瑕疵擔保責任；

況系爭房地交付予原告迄今已逾12年之久，本件之減少價金請求權早已逾除斥期間而消滅，原告自不得行使上開請求權。

又兩造間就系爭房地之特定物而為買賣，被告已依約辦理所有權移轉登記及交付系爭房地予原告，自應認被告已依債務本旨給付。

另系爭房地發生李秀丹自殺死亡之事件而有瑕疵，惟該瑕疵係系爭買賣契約成立前已存在且不能補正，自不生不完全給付之問題。

本件並無減少價金請求權之存在，則原告自不得以情事變更為由，請求變更原有之效果；

且原告應受和解契約拘束，不得再行對被告起訴請求減少價金；

此外，原告於本院97年訴字第5524號事件起訴時，即已明確表達其自鄰居處得知被告之房客因燒炭自殺而於屋內身故，而認定系爭房地為凶宅，則系爭房地為凶宅之可能性，自為原告於前案和解前所得預料，原告於和解時本得自行評估風險，自不得於成立和解、撤回前案訴訟已近10年之際又事後反口、違反誠信原則而主張情事變更。

倘若鈞院認被告應負擔瑕疵擔保責任，然原告未舉證證明「系爭房地於95年5月15日出售當時之市價」、「原告係以高於市場行情之價格買受系爭房地」、「系爭房地確因自殺案件而有價值減損」以及「減損金額多少」，即自行臆測系爭房地應減少買賣價金1,392,000元，洵屬無據等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如為不利於被告之判決，被告願供擔保請准免為假執行。

三、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；

前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第354條第1項本文、第355條第1項、第359條本文、第365條分別定有明文。

又出賣人負有物之瑕疪擔保責任，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵，而依民間一般看法之凶宅，係指曾發生過凶殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類有凶殺等非自然身故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼心理，居住於其內之住戶，除會對其居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。

經查：⒈李秀丹於系爭房地內因一氧化碳中毒死亡，臺北市政府消防局於94年11月19日接獲報案，派遣救護車出勤後，救護人員於於系爭房屋內發現李秀丹時，其已全身僵硬且無意識、無呼吸、無脈搏，認定為現場死亡而未送醫，並通報臺灣臺北地方檢察署檢察官相驗等情，有臺北市政府消防局提供議員索取資料、臺北市政府消防局104年2月13日北市消護字第10431443900號函暨所檢附之消防局救護紀錄表、臺灣臺北地方法院94年相868字第12963號函暨相驗屍體證明書等件可憑（見前案訴訟卷㈡第91頁、第136至138頁、第144至145頁；

本院卷第10頁、第11頁、第12頁），堪以認定。

是系爭房地曾發生李秀丹一氧化碳中毒死亡事件，當屬民間俗稱之「凶宅」，揆諸前揭說明，系爭房屋確實存有物之瑕疵，先予敘明。

⒉被告於95年間與原告就系爭房地簽立系爭買賣契約時，在房地產標的現況說明書上第6項「是否曾發生兇殺或自殺致死案」項目勾選「是」，備註說明「曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故」，有該說明書在卷可佐（見本院卷第38頁）。

依我國一般社會交易習慣而言，被告於該說明書第6項「是否曾發生兇殺或自殺致死案」項目勾選「是」，系爭房地即屬交易習慣上定義之「凶宅」，已減損交易價格，衡之常情，兩造成立買賣契約時，原告當據此調降系爭房地買入之價金，凶宅此一物之瑕疵應已作為兩造買賣系爭房地約定價金之考量，是兩造就成立買賣系爭房地之價金即為兩造交易時市場上凶宅之價格，則被告將系爭房地移轉於原告時，確實係合於兩造間所認定之價值，並無減少價值之瑕疵存在之情；

又原告既知系爭房地存有物之瑕疵，依上開規定，被告亦不負擔保之責。

至備註說明「曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故」乙節，雖與李秀丹係於系爭房地內死亡此事實不符，然無礙於系爭房地於兩造交易當時已為凶宅之認定，是原告據此主張被告負物之瑕疵擔保責任，即屬無據。

⒊從而，系爭房地雖存有物之瑕疵，然被告對原告無需負物之瑕疵擔保責任，原告即無請求減少價金之權利。

㈢又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，請求損害賠償、解除契約，民法第227條亦有明文。

查被告於房地產標的現況說明書上第6項「是否曾發生兇殺或自殺致死案」項目勾選「是」，已明確表示系爭房地為凶宅，其並無可歸責之事由；

另原告已知系爭房地為凶宅仍與被告成立系爭買賣契約，系爭房地為凶宅一事即為兩造肯認之債務內容，是被告以現狀交付系爭房地予原告，屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。

㈣末按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。

又情事變更原則，係基於衡平之理念，對於當事人於法律行為當時不可預見之情事，或其他為法律事實之基礎或環境發生劇變所設之救濟制度，如該情事於訂約時非不得預見，或為法律事實之基礎或環境未發生劇變，或其結果未達顯著不公平時，縱一方當事人因雙方依原訂契約履行之結果，受有損害，亦不得逕依情事變更原則，請求他方增加給付（最高法院96年度台上字第647號判決意旨參照）。

原告固主張和解契約成立後，系爭房屋方經確認為有人於屋內死亡之凶宅，此為兩造成立和解契約時無法預料之情事變更，原告以一般市價買受凶宅受有損害，被告亦受有高於凶宅之價金利益，對原告而言實有顯失公平云云。

惟原告就95年間其係以一般市價625萬元向被告買受系爭房地，並因此受有損害乙節，並未舉證以實其說；

又原告於100年間以1170萬元出售系爭房地予訴外人連秀茹（前案訴訟卷㈡第221頁反面、第225頁），亦無證據顯示原告因此受有損害；

況系爭房地陸續轉手予賴瑞麟，賴瑞麟於103年間對本件原告提起前案訴訟，請求本件原告給付410萬元及利息，經本院審理後認賴瑞麟無理由而駁回其訴，賴瑞麟不服提起上訴，再經臺灣高等法院以104年度消上字第3號判決駁回上訴而告確定，有前開判決可佐（見本院卷第64至79頁），是前案訴訟確定原告無需賠償賴瑞麟，原告即未受有損害。

準此，本件並無原告所稱履行和解契約會有顯失公平之情形，難認合於情事變更原則之要件，原告請求依民法第227條之2第1項規定，變更和解契約原有之效果，被告再給付原告請求之數額，委無可採。

四、綜上所述，原告依民法第365條、第227條、第227條之2請求被告給付1,392,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊惠如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
書記官 吳建元