臺灣臺北地方法院民事-TPDV,108,訴,883,20190517,1

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第883號
原 告 謝依穎

訴訟代理人 陳柏廷律師
李欣倫律師
被 告 張美惠
上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國108年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣貳拾伍萬零捌佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新台幣貳拾伍萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告與被告於民國107年3月10日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），購買被告所有坐落於台北市○○區○○段○○段000地號土地上之728建號建物（門牌號碼台北市○○區○○路00號4樓，下稱系爭房屋），並約定買賣價金為新台幣（下同）1,900萬元，由原告代為清償被告之抵押債務作為買賣價金給付之一部，嗣被告於約定之107年5月10日將系爭房屋過戶登記予原告。

詎原告於同年5月20日左右前往系爭房屋驗屋時發現有漏水瑕疵，且因被告無法即時提供原有抵押設定之代償同意書及稅率問題，致原告於107年7月17日始付清約定之款項，依約被告即應將系爭房屋交付原告占有，惟被告遲未交屋，迄於本件審理中107年12月5日始將系爭房屋交付原告。

依系爭契約第12條第3項約定，被告遲延交屋，每日應賠償原告按買賣價款千分之一計算之違約金，自107年7月19日迄107年12月5日止共計140日，共計應給付原告違約金266萬元（計算式：計13＋31＋30＋31＋30＋5＝140，140×19,000＝2,660,000）。

爰依系爭契約上開條文請求被告給付違約金等語。

並聲明：被告應給付原告2,660,000元。

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於107年3月15日即準備交屋予原告，係原告主張系爭房屋漏水而不願點交，伊向原告表示先點交，再來修繕漏水，原告不願意，最後導致系爭房屋要被法拍才去清償貸款。

又被告委任仲介公司銷售系爭房屋，已告知系爭房屋全部漏水情形，並無隱瞞，系爭房屋標的現況說明書中雖未勾選浴室及臥室漏水，惟被告已口頭告知，係因系爭房屋浴室已經被告整修過，仲介人員表示不用勾選浴室漏水等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。

三、原告起訴主張兩造簽訂系爭契約買賣系爭房屋，並於107年5月10日辦理過戶登記，嗣於107年12月5日原告始取得系爭房屋之占有等情，為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本、系爭契約在卷足稽（附於本院新店簡易庭107年度店司簡調字第344號卷〈下稱調解卷〉），堪以採信。

四、本件之爭點為：被告於107年12月5日交屋，是否遲延？如被告給付遲延，是否可歸責於被告？原告請求違約金266萬元，有無理由？茲論述如下：㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；

因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；

債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條、第230條、第231條第1項分別定有明文。

查系爭契約第11條第1項、第12條第3項約定：「甲方（即原告）支付之尾款如係以個人票據付款時，其交屋之效力，應俟票據兌現時始生效。

本買賣標的物占有之移轉（即點交），甲、乙雙方約定應於甲方將尾款給付乙方（即被告），除雙方另有約定外，應將房屋騰空移交給甲方使用，並以現場點交方式為之」、「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止…」，有系爭契約在卷可憑。

是被告應負點交系爭房屋之期限即為原告將買賣價金尾款付清之時。

又依系爭契約第4條第1項之約定，兩造原應於107年5月9日以前交屋，同時付清尾款，原告係於107年7月17日始付清尾款，原告自無由主張被告應於107年5月9日以前交付房屋。

於此情形，堪認被告之給付無確定期限，應自其受原告催告而未給付時，負遲延責任。

原告於107年7月18日以文山景美郵局第315號存證信函通知被告於函到2日內點交系爭房屋，有該函在卷可憑（見本院卷第145-149頁），惟原告並未舉證該函何時寄達被告，無從據以計算被告應點交房屋之期限。

嗣原告委任律師於107年7月26日以（107）柏字第107072601號函再次催告被告點交，並於同日寄達被告，有該律師函及郵件收件回執在卷可查（見本院卷第27-30頁），堪認被告應自原告催告函寄達之翌日即107年7月27日起負遲延之責任。

又被告於107年12月5日將系爭房屋點交予原告，為兩造所不爭，是被告遲延之期間為107年7月27日起至107年12月5日止共132日（計算式：計5＋31＋30＋31＋30＋5＝132）。

㈡被告於107年7月18日以台北古亭郵局地805號存證信函通知原告解除契約，拒絕點交系爭房屋，有該函在卷可憑（見本院卷第23-26頁），惟原告已於107年7月17日清償被告對於系爭房屋之抵押債務而付清系爭房屋買賣價金，有華南商業銀行於107年7月17日出具之抵押權塗銷同意書在卷可憑（見調解卷），被告已無解除契約之事由，被告以前開信函主張解除契約，並非合法，依約被告即應將系爭房屋點交予原告。

又原告已於107年7月17日履行契約義務，被告即應依約履行點交房屋之義務，縱使兩造間就漏水修繕責任尚有爭執，亦非拒絕點交房屋之事由。

被告抗辯兩造因系爭房屋漏水問題發生爭執致被告未點交房屋云云，為無理由。

㈢按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。

又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。

查系爭契約第12條第3項、第4項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止…」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，堪認上開違約金之性質係懲罰性違約金。

惟上開違約金之約定，以系爭房屋買賣價金總價1,900萬元之千分之一計算每日違約金為19,000元，1年即達6,935,000元，折算高達買賣價金總價之37%（（計算式：6,935,000÷19,000,000＝37%），衡諸目前資金利率水準核屬過高。

爰審酌目前利率水準、社會經濟狀況、國民平均所得、房租水準等情，本院認原告請求被告違約132日所應給付之違約金，應酌減為250,800元（計算式：132×1,900＝250,800）為適當。

五、從而，原告依系爭契約第12條第3項約定，請求被告給付250,800元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
民事第八庭 法 官 林欣苑

以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
書記官 范煥堂