臺灣臺北地方法院民事-TPDV,110,訴,6783,20221017,1

臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第6783號
原 告 王創鋒
訴訟代理人 詹連財律師
被 告 徐三立
訴訟代理人 張于憶律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國111年9月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；

被告對於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書、第2項分別定有明文。

本件原告起訴時先位聲明原為：被告於原告給付新臺幣（下同）70萬元時，應協同將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋）之稅籍納稅義務人，移轉登記為原告；

嗣於民國111年8月22日具狀變更先位聲明為：被告應於原告給付64萬5,000元及自110年2月24日起至110年7月17日止，按年息20%計算之利息，暨自110年7月20日起至清償日止，按年息16%計算之利息之同時，協同將系爭房屋之稅籍納稅義務人移轉登記為原告。

被告對於原告所為上開訴之變更，具狀表示無意見等語（見本院卷第253頁），被告既未異議而為本案之言詞辯論，依前揭法條規定，原告所為訴之變更，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

㈠、原告長期占有系爭房屋多年，兼作宫廟、住家之使用，嗣於110年1月17日向訴外人即前手陳晁垣以130萬元之總價買受。

因原告有資金需求，欲向外借款70萬元週轉，乃經友人介紹與被告聯繫，但被告要求須提供不動產辦理抵押擔保，惟因系爭房屋未辦理保存登記、無法設定抵押權，被告乃要求將系爭房屋稅籍之納稅義務人移轉登記（以下簡稱稅籍移轉登記）為被告之方式作為借款之擔保，兩造即於110年2月24日通謀虛偽簽立上述房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於契約第12第5款約定，原告得於110年8月31日前以相同價格買回系爭房屋，所產生之相關費用、稅金均由原告負擔；

又因兩造約定於借款期間，應支付月息2.5%（即年息30%）之利息，乃復通謀虛偽簽立前開房屋之租賃契約（下稱系爭租約），由原告按月支付1萬7,500元之租金，實則係支付前述借款之利息（計算式：70萬x2.5%=1萬7,500元），而由原告仍繼續占有使用系爭房屋。

兩造就系爭房屋所簽立之前述買賣、租賃契約，均係為擔保原告對被告借款之清償而隱藏之信託讓與擔保，然因110年5月間發生疫情，致原告周轉不及，乃向被告要求展延3個月還款期限，並獲被告同意。

詎被告竟於1個月後改稱，系爭買賣契約並非擔保借款，而拒絕返還系爭房屋予原告。

為此，特依民法第263條準用第259條、民法第179條規定，先位請求被告應於原告清償借款本息之同時，協同將系爭房屋之稅籍移轉登記為原告。

如認原告先位聲明無理由，則依信託讓與擔保之法律關係，被告仍負清算債務並返還系爭房屋剩餘價值之義務，系爭房屋之市價為140萬元，經扣除原告尚未清償之70萬元，被告仍應返還70萬元，是依民法第179條定，備位請求被告應返還原告70萬元。

㈡、並聲明：⒈先位聲明：被告應於原告給付64萬5,000元，及自110年2月24日起至110年7月17日止，按年息20%計算之利息，暨自110年7月20日起至清償日止，按年息16%計算之利息之同時，協同將系爭房屋稅籍之納稅義務人辦理移轉登記為原告。

⒉備位聲明：被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：

㈠、兩造間之系爭買賣契約並非通謀虛偽意思表示。被告不否認原告起初因資金需求與被告聯繫，惟要簽立消費借貸契約時，因系爭房屋為未辦保存登記建物，原告提供予被告作抵押權設定，被告已拒絕借款予原告，故消費借貸契約未成立，經協議後改為簽立系爭買賣契約，由原告將系爭房屋之稅籍移轉登記給被告以取得價金，並無隱含借貸契約之情。

又兩造另簽立系爭租賃契約，係因原告出售系爭房屋後，仍有使用該屋之需求，被告亦無急用房屋之情，兩造方簽立每月租金為1萬7,500元之租約，並非原告所稱為給付利息而簽立，兩造間並不存在消費借貸及信託讓與擔保之法律關係，原告先、備位聲明均無理由。

且縱認有消費借貸及信託讓與擔保法律關存在，則被告既未將系爭房屋變賣取償，原告應不得請求給付差額；

縱使以估價受償之方式，系爭房值亦非140萬元等語，資為抗辯。

㈡、並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：兩造曾於110年2月24日就系爭房屋簽立系爭買賣契約，並於系爭買賣契約第12條第5款約定：於110年8月23日前，原告得以相同價格買回系爭房屋，所產生之相關費用、稅金均由原告負擔；

復於同日併就系爭房屋另簽系爭租賃契約，租期自110年2月24日起至110年8月23日止，租金每月1萬7,500元，嗣原告於110年2月25日將系爭房屋稅籍移轉登記予被告等節，業據原告提出系爭買賣契約、租約影本各1份為證（見本院卷第17至28頁），復有臺北市稅捐稽徵處111年4月1日函文在卷可稽（見本院卷第119頁），且上情為兩造所不爭執（見本院卷第201至202頁、第253至254頁），堪信為真。

四、得心證之理由:原告主張伊因向被告借款，為擔保伊對被告消費借貸之清償，雙方乃通謀虛偽意思表示簽訂系爭買賣契約；

復簽訂系爭租賃契約按月給付租金以抵充原告應給付之借款利息。

兩造前述通謀虛偽之買賣、租賃契約，實隱藏消費借貸及信託讓與擔保之法律關係，惟為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件應審究者厥為：㈠系爭房屋稅籍移轉登記之法律上原因為何？㈡原告先位請求被告於伊給付64萬7,500元本息後應協同將系爭房屋稅籍辦理移轉登記為原告，有無理由？㈢原告備位請求被告給付70萬本息，有無理由？茲分述如下。

㈠、系爭房屋稅籍移轉登記之原因，應係以系爭房屋事實上處分權所為之兩造間借款擔保之信託讓與擔保契約。

⒈按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約，民法第474條第1項定有明文。

又買賣者，係當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1項、第2項亦有明文。

準此，買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件，未就標的物及價金互相同意者，自不得謂其間成立買賣契約。

至於書面契據則非買賣契約成立之要件，只不過係證據方法之一種，倘經調查發現書面契據內容與當事人合意內容不一致，仍應以當事人合意內容認作買賣契約內容。

再民法第87條第2項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言。

債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，固受有擔保目的之內在限制，惟仍屬真實，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，不能認其為無效（最高法院110年度台上字第510號、70年台上字第104號裁判意旨參照）。

原告就兩造間確立有系爭買賣、租賃契約，並因而為系爭房屋稅籍移轉登記乙節，並不爭執，惟主張簽訂前開契約及就系爭房屋所為之移轉稅籍登記，係作為伊向被告借貸金錢之信託讓與擔保，則依前開說明，就兩造間之系爭買賣契約、租約係擔保原告對被告消費借貸之清償所為隱藏之信託讓與擔保乙節，自應由原告負舉證責任。

而證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可；

當事人就其所主張有利於己之事實，各應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證以證明之（最高法院110年度台上字第3269號、109年度台上字第768號裁判意旨參照）。

⒉經查：⑴曾媒介本件借貸之證人賴國清於本院審理時證稱：原告去年用LINE跟我聯絡，說他想要用蓋的宮廟來借錢，我就跟他說借錢要房子有稅籍資料，且借款人須設籍在房子裡，金主才可能借錢，原告都照辦了，我就把案子介紹給阮姓朋友來承做，阮姓朋友又轉介給劉小姐來做，最後這個案子用我上述所講的方法作設定，可借到70萬元，我把這個消息告訴原告，原告就下來臺中會合，大家一起到朝富路的陳代書事務所辦理借錢手續，借錢的方法是陳代書跟金主、原告在事務所談的，後來原告一出來就跟我講已經辦好了、70萬元也借到了，他接著把應該給的佣金分給我們三個人，就是劉小姐、阮先生，還有我；

（問：知道這一件後來做成買賣契約來借錢？）應該是原告上了賊船，類以養套殺一樣，因為產權跟債權完全不能混為一談，我從來沒有介紹做買賣，LINE對話可以作證據等語明確（見本院卷第141至142頁）。

而證人即承辦本件借款事宜之代書陳麗文亦證稱：雙方當初電話預約時就是說要借貸，他們當天來辦公室找我的時候，雙方也說要辦理借貸設定，文件拿給我看後，我說這個（房屋）沒有權狀不能做設定、你們自己討論；

（問：證人看過文件後，發現本件無法用借貸的方式辦理抵押設定，被告有無說那就無法借款？）我沒有這印象，我跟他們說不能辦理後，他們就自行討論，討論完後就說他們要用這種方式叫我寫買賣契約；

（問：當天是否有簽署本票作為擔保？）我有聽到他們好像有簽，但本票不會在我這裡，他們當天一來就說要借款、簽本票，我桌上有一本空白本票，他們有問我，我跟他們講可自取使用；

（問：所以那時候有因不能做借貸，而在契約裡簽買回條款，以作為擔保的條件？）有這樣的事情，買賣合約書後面也有註明買回日期；

（問：就證人所知或經手之案件，有無因借款而將不動產所有權移轉給他人之情況？此時通常會簽何種契約？）有，通常在沒有權狀的情況，雙方會協議以過戶方式（借款），還錢的時候再把產權還給原來的屋主，雙方通常就簽買賣合約，買賣金額就是借貸的金額，之後依照買賣合約的金額來返還借款，這樣不會再簽借貸契約，而會押本票；

（問：就證人認知，本件是否為此情形？）因雙方當初電話預約時間時，就是說要借貸，來辦公室來找我的時候也是說要用借貸等語（見本院卷第166至168頁）。

⑵互核證人賴國清、陳麗文上開證述內容，堪認原告確因資金週轉之需求，本欲以系爭房屋向被告借貸，因系爭房屋沒有表彰所有權之權狀，兩造乃協議辦理系爭房屋之稅籍移轉登記，以達成原告對被告借款擔保之目的，買賣金額即借貸金額，並於買賣契約書裡訂買回條款以為擔保之條件。

再佐以被告亦坦認，原告當時係為借款而與其聯繫（見本院卷第66頁）；

復參之證人賴國清已到庭證稱，其陪同原告前去代書陳麗文處向被告借得款項後，原告即給付居間聯繫貸款事宜之證人賴國清、劉小姐及阮先生報酬；

另原告曾欲向其週轉借款之證人王瑛蓉亦證稱：原告曾經跟我開口他的廟需要週轉100萬元，我就跟屏東的金主商量，但原告說別人要借他了，我們這邊就結束了；

要借款的廟我有去看過，後來知道他跟別人借了70萬，因為別人的手腳比較快，我快氣死了等語（見本院卷第139至140頁），益見原告主張當天前往陳麗文代書處係向被告借款，應非子虛。

⒊被告雖主張，因原告提議將系爭房屋稅籍移轉登記至被告名下藉以取得買賣價金，雙方在代書辦公室乃簽訂系爭房屋之買賣契約，消費借貸契約根本未成立云云。

惟細繹系爭買賣訂約過程及內容，與一般不動產交易實務或慣例，亦多所違背，茲說明如下：⑴對於買賣雙方而言，不動產交易契約最重要之點莫過於「價金交付」與「不動產過戶登記」，必經兩造約定明確，始有規則可循。

系爭買賣契約書經約定總價為70萬元，於第三條明定買受人之付款條件為：110年2月24日簽約、用印款共給付8萬元；

110年3月8日完稅款給付62萬元等語；

且於簽立契約之翌（25）日，原告即將系爭房稅籍移轉登記予被告，被告則待至110年3月3日後，始以現金付、匯方式，完成其給付（見本院卷第18頁、第263至265頁）。

衡以不動產買賣之交易慣習，多係買方先行付款，待賣方收款（或經由履約保證方式）確認無誤後，始辦理產權移轉登記；

反之，如為借款往來，則係借款人先辦理抵押擔保之設定，經貸與人確定擔保無誤後，再行放款與借款人。

被告雖辯稱本件係兩造基於買賣契約之意思而為系爭房屋稅籍之移轉登記，卻是先辦畢稅籍登記之履行後，始交付買賣價金款項，此已異於一般買賣之交易模式，而與擔保放款之實態相符，被告辯稱系爭房屋之稅籍移轉登記，係本於原、被告雙方之買賣合意所為云云，已非無疑。

⑵系爭房屋經前手陳晁垣於109年10月5日申報未辦保存登記建物之房屋稅籍，其後於110年2月19日以買賣為原因而將之移轉予原告；

原告再於同年2月25日因買賣移轉予被告，有臺北市稅捐稽徵處111年4月1日函文可稽（見本院卷第119頁）。

觀之原告與陳晁垣於110年1月17日所訂之不動產買賣契約書、建物權利轉讓買賣書面（見本院卷第35至41頁）所定之系爭房屋買賣總價款（130萬元）給付方式，除於簽約日之110年1月17日、27日，各由原告給付10萬元予陳晁垣外，餘款則分11期逐月（自簽約日起次月計算，於每月10日匯款）付款。

旋於一週後（即110年2月24日）兩造所簽之系爭買賣契約，其買賣總價竟銳減為70萬元，以當時原告已完成之對陳晁垣價金給付，不過30萬元（見本院卷第39頁），衡諸原告當時需錢孔急，自身經濟又非寬裕，豈有可能於數日前甫買受之系爭房屋尚欠前手高達100萬元之情形下，逕將該屋以折半之賤價，拋售予被告？被告就此僅以系爭買賣契約之書面，逕主張兩造係基於買賣合意而為系爭房屋事實上處分權之移轉，已難憑信。

⑶再者，與簽立系爭買賣契約之同時，兩造並簽有系爭租賃契約，且自該日起租（租期自110年2月24日至110年8月23日）。

原告主張伊已占有使用系爭房屋多年，並將之兼作宮廟及住處使用，有原告提出之現況照片可憑（見本院卷第103至111頁）。

觀之兩造所訂租期屆至日為110年8月23日，恰為系爭房屋之買回日，參以證人陳麗文前述所證：因當時不能做借貸，乃在買賣契約裡簽買回條款，作為擔保的條件，買賣契約書後面也有註明買回日期等語，可證原告主張於借款期間，伊應按月支付2.5%計算之月息，因而復簽立系爭租約，約明原告按月支付之1萬7,500元之租金（70萬x2.5%=17,500），實則係支付前述借款之利息，而由原告繼續占有使用系爭房屋等節，並非虛情。

復佐以宮廟通常供信徒長期參拜，果兩造對於系爭房屋真係基於租賃契約所為之合意，衡情應係訂立長期租賃方符宮廟使用之常態，惟系爭租賃契約僅簽訂約半年，與原告使用需求不符，由是益徵原告前開主張可信；

被告指稱其於買入系爭房屋後，因無急用之需求，乃出租予原告云云，再再有疑。

⒋合前開事證，原告主張兩造間並無買賣或租賃系爭房屋之真意，而係以訂立系爭買賣、租賃契約方式，將該屋做為向原告借款之擔保，兩造所締前述買賣、租約係通謀虛偽意思表示而隱藏有消費借貸及提供系爭房屋事實上處分權為借款擔保之信託讓與擔保合意，應堪認定。

⒌按民事事件之證據法則，應採優勢證據法則，所謂優勢證據，係指證據之證明力，足以使法院對於爭執之事實認定其存在，勝於不存在，即可基於事實之蓋然性，認為符合真實之經驗，而肯定待證事實之存在，此時法院即得信該當事人所主張之事實為真，反之則應認該當事人主張之事實為偽。

是民事訴訟之當事人就其所須負擔之舉證責任，已達足可轉換舉證責任之優勢證據之程度，倘被告否認其事實主張者，即應改由被告負證明優勢證據瑕疵之責。

亦即各當事人之一方若已有適當之證明者，被告欲否認其主張，即不得不更舉反證以資推翻。

被告主張系爭買賣、租賃契約存在，除該書面形式外，並未提出其他證據方法足使本院認定兩造間就系爭房屋確有達成買賣、租賃之合意，反觀原告之主張及舉證，並無不合之處，依上說明，自應認系爭買賣、租賃契約非實在，兩造間所成立者，係消費借貸及以系爭房屋之事實上處分權為借款擔保之信託讓與擔保契約。

㈡、原告先位請求被告於伊給付64萬7,500元本息後，應協同原告將系爭房屋稅籍移轉登記為原告，有無理由？⒈按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉登記與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內取得擔保物所有權者，為信託讓與擔保。

債務人在未清償其債務前，不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物（最高法院88年度台上字第3419號、92年台上字第238號判決意旨參照）。

⒉原告先位主張：由於雙方協商無門，原告本於信託讓與擔保之法律關係，以起訴狀繕本送達被告為終止信託讓與擔保關係之意思表示，並依民法第263條準用第259條、第179條、類推民法第873條之1第3項等規定，請求被告於原告給付64萬5,000元本息之同時，應協同將系爭房屋稅籍移轉登記為原告等語（見本院卷第177頁），原告於本院言詞辯論終結止，尚未清償其對被告債務之本息，堪予認定。

原告既未依債務本旨為清償或提存，則兩造借貸契約猶然存在，擔保信託之目的尚未完成，依前揭說明，原告無片面終止與被告間信託讓與擔保關係之權利，此與原告對被告提起給付訴訟，被告為同時履行抗辯有理由時，法院應為對待給付判決之性質並不相同，原告逕自比附援引，主張被告於原告清償借款本息之同時，應將系爭房屋稅籍辦理移轉登記為原告，非無誤會。

原告請求既非有理，自不應准許。

㈢、原告備位請求被告給付70萬元本息，有無理由？ ⒈按信託讓與擔保契約，乃債務人為擔保其債務之清償，將自己或第三人提供之擔保物所有權移轉登記與債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償之契約。

是債務人屆期未清償擔保債務時，債權人已取得擔保標的之處分權，倘當事人未約定實行方法，債權人就變價或估價受償，有決定權，僅其負有清算之義務，於擔保物價值超過擔保之未償債務時，應返還剩餘價值予債務人或設定人（最高法院111年度台上字第32號判決意旨參照）。

是信託讓與擔保於債務人不依約清償債務時，僅債權人得依約定方法取償，或將擔保物變賣或估價，就該價金受償，此係債權人得行使之權利，並非債權人所必須行使之義務。

而債務人於未清償債務前，無片面終止系爭信託讓與擔保關係之權利，自不得僭行債權人之權利而逕將擔保物估價，並請求債權人應返還剩餘價值予己。

⒉原告於備位聲明固主張：系爭房屋，於原告購買時要價130萬元，又花費裝潢費，若法院否准先位聲明，則依擔保法理，市價至少140萬元之系爭房屋價值扣除借款70萬元，尚有差額，被告自應進行價格清算後，返還多受償之利益差額70萬元等語，然債務人之原告迄本院辯論終結前，仍未依約清償對被告之借款或予以提存，而兩造復未於系爭買賣或租賃契約中先行約定擔保物實行方法，可見僅取得擔保標的即系爭房屋事實上處分權之被告，就該屋應予變價或估價受償有決定權，亦只其負有清算之義務。

而被告至今尚未就擔保標的本於處分權予以變價或估價受償，則原告自行計算系爭房屋之剩餘價值，並請求被告應予返還，於法自屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告以先位聲明請求被告應於原告給付64萬5,000元及自110年2月24日起至110年7月17日止，按年息20%計算之利息，暨自110年7月20日起至清償日止，按年息16%計算利息之同時，協同將系爭房屋之稅籍辦理移轉登記為原告；

備位聲明請求被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
民事第二庭 法 官 蔡英雌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
書記官 霍薇帆