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臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第689號
原 告 陳鄭蓮華
訴訟代理人 劉韋廷律師
馮世道律師
陳義龍律師
被 告 韓如伶
訴訟代理人 廖晏崧律師
複 代理人 黃品喆律師
蔡柏毅律師
上列當事人間請求履行不動產買賣契約等事件，本院於民國113年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰參拾萬元及自民國一百一十一年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹仟貳佰參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。
查本件原告起訴時原係請求，先位聲明：被告應給付新臺幣（下同）1,550萬1,952元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
備位聲明：被告應給付至少204萬6,952元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息(依民事訴訟法第244條第4項規定，表明其全部請求之最低金額，見新北地方法院111年度重訴字第319號卷宗【下稱新北卷】第11頁）。
嗣因本院委託台北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）做成民國113年4月25日(113)北結師鑑字第3415號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），原告於113年5月31日以民事變更訴之聲明暨補充理由五狀變更聲明如下二、 ㈢所示（本院卷一第423頁），核其請求之基礎事實均係基於同一購屋糾紛，所生之物之瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償，並擴張部分聲明之數額，經核於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造於110年9月29日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告向被告購買坐落新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍：58/10000）及其上1235建號即門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），價金1,230萬元，原告已付清買賣價金，系爭房地所有權已移轉登記予原告子女即訴外人陳定麟、陳芝蕙，並於111年1月17日辦理交屋。
被告明知系爭房屋於交易前已存在多處（廁所、地下室等）滲漏水瑕疵（下稱滲漏水瑕疵）、頂板混凝土剝落及鋼筋鏽蝕裸露瑕疵（下稱混凝土剝落瑕疵）、氯離子含量超標瑕疵（下稱氯離子含量超標瑕疵，上開瑕疵合稱系爭瑕疵）等瑕疵，竟於不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書）第32項「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的物房屋鋼筋是否裸露？」、第33項「是否有施作過輻射檢測？」、第39項「本標的梁、柱部分是否有顯見間隙裂痕？」均勾選「否」，說明系爭房屋並無鋼筋裸露、氯離子含量超標等情形，於第35項「現況是否有滲漏水之情形？」則勾選「是」，位置「店面靠門口之牆面」，另註記「由屋主交屋前負責修繕完成」（然被告迄今仍未修補），而故意不告知系爭瑕疵，致原告不知瑕疵而買受系爭房屋，經本院委託結構技師公會進行鑑定，系爭鑑定報告綜合研判認，系爭房屋地下室廚房頂板角落處有滲漏水；
系爭房屋地下室頂板有多處頂板龜裂、混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕等現象與混凝土氯離子含量過高有關、混凝土中氯離子含量過高，最主要之影響為造成鋼筋腐蝕，當鋼筋腐蝕膨脹後，結構上之元件將因鋼筋腐蝕後斷面減小、混凝土鬆動剝落等，使其乘載強度愈趨往下折減；
長期而言結構材料劣化、鋼筋斷面減少，影響抗震性，結構安全性及耐久性存有疑慮（系爭鑑定報告第10、11頁）。
且因系爭房屋氯離子含量B1樓層平均1.084(kg/㎥)、1F樓層平均值0.892(kg/㎥) ，均遠高於系爭契約訂立時之國家標準(CNS)0.15(kg/㎥) ，縱氯離子含量超標瑕疵得以修繕補強等方法暫且解決，但隨屋齡漸高與上開瑕疵交互影響，將對系爭房屋之結構安全造成危害，縱經相當修復仍無法回復至一般房屋狀態，系爭房屋確已喪失安全居住之效用與價值，而有減少其應具備通常效用及經濟價值之重大瑕疵存在，從而原告得依民法第359條規定主張解除系爭契約。
而系爭房屋既存有前揭瑕疵，被告未盡出賣人所應負之善良管理人注意之檢查及告知義務，甚至明知系爭瑕疵此重要交易條件竟刻意隱匿，被告所為之給付不符債之本旨，被告就此應負不完全給付之責任，原告亦得依系爭契約第10條第3項、民法第227條第1項準用第256條規定，主張解除契約，並依民法第259條第2款、第179條規定，請求返還價金1,230萬元。
又因被告不履行債務，原告受有支出如附表所示無益費用之損害，共計20萬1,952元（新北卷第55、56頁），原告得依民法第227條第2項、第259條第5款、第260條規定，請求被告賠償。
及依系爭契約第10條第3項約定，請求給付懲罰性違約金300萬元，以上共計1,550萬1,952元。
㈡倘認原告解約無理由，依系爭鑑定報告，系爭房屋因氯離子含量過高瑕疵之價值減損額為195萬3,240元，屬於無法修復之交易性貶值（即汙名價值減損），依民法第359條、第179條規定，原告得依瑕疵擔保責任規定主張減少價金，並請求被告返還溢收之價金195萬3,240元，或依民法第227條第1項準用第226條規定請求被告賠償195萬3,240元，請求本院擇一而為有利之判決。
及依民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求被告賠償氯離子含量過高瑕疵之修復費用142萬8,943元、漏水瑕疵修復費用7萬216元，計149萬9,159元。
又因系爭瑕疵影響原告自111年1月17日交屋後，無法裝潢系爭房屋而為通常之使用收益，受有相當於租金之損害，依民法第227條第2項規定，請求被告賠償自111年1月17日起至其給付上揭修復費用之日止，按月給付2萬元。
㈢至兩造雖於111年1月17日簽訂協議書（下稱系爭協議書），然僅就天花板剝落部分就補強方式達成合意，不及於其他瑕疵，且系爭協議書約定修補費用僅15萬元，根本無法修補氯離子超標瑕疵，更遑論氯離子超標房屋無修復之可能。
退步言，縱認系爭協議書之標的及於鋼筋裸露、氯離子超標瑕疵，系爭協議書約定被告承諾天花板剝落之修補費用多退少補，亦即被告所付保留款15萬元有所不足時，應另行支付修補費用直至系爭房屋改善為止，並未免除被告之債務不履行及物之瑕疵擔保責任。
為此聲明：1.先位聲明：⑴被告應給付原告1,550萬1,952元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴被告應給付原告345萬2,399元，及其中204萬6,952元自111年6月2日起至清償日止，其中140萬5,447元自113年6月1日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。
⑵被告應自111年1月17日起至給付修復費用149萬9,159元之日止，按月給付2萬元。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：㈠原告委任之房屋仲介員董芯茹至系爭房屋現場帶看時，即已告知原告系爭房屋所在社區多有氯離子過高情事，被告亦於系爭說明書誠實說明系爭房屋並未經氯離子檢測，原告至現場確認系爭房屋狀況後，仍同意與被告成立系爭契約，可知原告於簽訂系爭契約時，已知悉系爭房屋有氯離子過高之情形，仍同意購買系爭房屋，兩造更於系爭契約約定以現況交屋，依民法第355條第1項規定，被告不負瑕疵擔保之責。
且系爭說明書約定，原告如欲檢測高氯離子含量、輻射、得於簽訂買賣契約後自行付費檢測，董芯茹既已告知原告系爭房屋所在社區有氯離子過高情形，然原告均未做氯離子檢測，其對不知系爭房屋氯離子過高之情亦顯有重大過失，依民法第355條第2項規定，不得請求被告負擔瑕疵擔保責任。
又原告於110年9月7日簽訂系爭契約後，未從速檢查其所受領之物，遲至110年12月24日、111年3月8日進行檢測，於112年2月3日方提出相關檢測報告，依民法第356條第1項、第2項規定，應視為原告承認其所受領之物，故原告主張瑕疵擔保責任，亦無所據。
況原告於110年12月21日至系爭房屋丈量時即知悉系爭房屋有頂板混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕之狀況，遂於110年12月25日偕同董芯茹，與住商不動產公司房仲人員劉凱平、孫志達商議處理方式，後續兩造亦尋找技師針對系爭房屋進行鑑定，經技師告知系爭房屋並無結構性問題，兩造方進行交屋程序，並簽署系爭協議書，原告今提起本件訴訟實違反誠信原則。
另參酌系爭協議書及證人揚振詮證言，兩造就系爭房屋頂板混凝土剝落及氯離子含量超標之屋況，約定被告僅須負擔天花板補強之工程費用，原告就系爭瑕疵不得再為主張或請求，顯然原告已免除被告就其他瑕疵擔保責任。
系爭房屋於78年間興建時，我國對硬固混凝土之水溶性氯離子，並無任何相關之標準，故以現今之法規標準(104年修訂)，認定近30年前之房屋存有瑕疵，實與公平原則相違，且縱認系爭房屋存有瑕疵，且被告亦應負擔瑕疵責任，依系爭鑑定報告可知，系爭房屋混凝土抗壓強度並無疑慮，原告不得請求解除契約。
㈡縱認被告未依債務本旨為給付，原告主張如附表所示等費用，均屬原告履行系爭契約、購買系爭房屋所必須支出之成本，與被告不完全給付所生之損害無涉。
又鑑定費用本應由原告自行承擔，核與被告有無履行債務無涉。
原告請求懲罰性違約金300萬元，已達買賣價金24%，顯然過高，倘本院認被告有違約情事，亦請依民法第252條規定，予以酌減。
㈢系爭房屋所在區域具有氯離子過高情事之建物，其市場價值均與系爭房屋之買賣價金相符，故系爭鑑定報告稱系爭房屋存有價格減損云云，與常情不符。
況系爭鑑定報告所對比之標的，均為新北市中和區、土城區、蘆洲區等其他區域之建物，非系爭房屋鄰近之區域，又各該區域之環境、交通、繁榮程度均有所不同，故系爭鑑定報告稱系爭房屋存有價格減損，並非實在。
另原告主張受有相當於租金之損害，然系爭房屋縱有瑕疵均仍可補正，系爭房屋未喪失居住之功能，不需遷入他屋居住，且原告未舉證證明另行支出租金，亦未證明有出租系爭房屋預期收取租金之計畫等情狀，故原告之主張並無理由。
另依110年12月25日原告與房仲人員之對話記錄（本院卷一第460頁），原告已敘明其對二樓之漏水問題會自行處理，而毋庸被告負擔，故原告請求漏水瑕疵之損害賠償，亦屬無由等語。
並聲明：1原告之訴暨其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（本院卷一第50、51頁）：㈠兩造於110年9月29日簽訂系爭契約，原告向被告購買系爭房地，價金1,230萬元。
原告已付清買賣價金，系爭房地於110年12月16日移轉登記予原告之子女陳定麟、陳芝蕙（新北卷第75至91、119頁）。
㈡被告於110年9月7日系爭說明書，於項次32「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？、本標的房屋鋼筋是否裸露？」、項次33項「是否有施作過輻射檢測？」、項次39「本標的梁、柱部分是否有顯見間隙裂痕？」均勾選「否」。
項次35「現況是否有滲漏水之情形？」勾選「是」，其位置：「店面靠門口之牆面」，另註記「由屋主交屋前負責修繕完成」（新北卷第123至125頁）。
五、本院之判斷：㈠系爭房屋有無系爭瑕疵？1.按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。
又依系爭鑑定報告所載：「……1.硬固混凝土之水溶性氯離子含量之標準：目前經濟部標準檢驗局國家標準中尚無『硬固混凝土之水溶性氯離子含量』之標準，對於『硬固混凝土之水溶性氯離子含量』標準之制定，工程實務上均暫以國家標準CNS3090 A2042(預拌混凝土)第20節(新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量)中表7之規定作為評估依據，但由於CNS3090於民國83年修訂，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量為:鋼筋混凝土:0.6kg/㎥；
於民國87年修訂，更改新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量為:鋼筋混凝土:0.3kg/㎥；
於民國104年修訂，更改新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量為：鋼筋混凝土：0.15kg/㎥；
本次評估依據本案囑託函說明二、㈡110年9月29日兩造所簽訂買賣契約時經濟部標準檢驗局之國家標準進行檢核，故以CNS3090於民國104年修訂版0.15kg/㎥作為評估標準。」
（鑑定報告第8頁）。
2.原告主張系爭房屋有系爭瑕疵一節，被告固不爭執系爭房屋有滲漏水瑕疵及頂板混凝土剝落瑕疵，然否認有氯離子含量超標瑕疵，辯稱：頂板混凝土瑕疵已經兩造簽立系爭協議書，滲漏水瑕疵亦經被告承諾補正等語（本院卷一第360頁）。
查，本件有關系爭房屋廁所、地下室等處是否有系爭瑕疵，經本院委託結構技師公會進行鑑定，系爭鑑定報告鑑定結果為：「1.經現場勘查並進行試水試驗後，系爭房屋地下室廚房頂板角落處有滲漏水之情形，原因為1F外牆地面角落處(AC路面與建築結構體)有裂縫導致外水(雨水)藉由該裂縫滲漏至B1頂板，……。
2.經現場勘查並進行混凝土鑽心試體取樣送驗後可知其混凝土氯離子含量均超出110年9月29日兩造所簽訂買賣契約時經濟部標準檢驗局之國家標準，因此系爭房屋地下室頂板有多處頂板龜裂、混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕等現象與混凝土氯離子含量過高有關。
3.有關系爭房屋頂板龜裂、混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕等現象之修復須打除鬆動混凝土且外露鏽蝕之鋼筋則須進行除鏽、防鏽處理後以環氧樹脂砂漿進行修補復原，再採鋪貼碳纖維網予以改善，以一般情況評估，其費用為新臺幣1,428,943整 (詳附件八)；
惟高氯離子建物所造成之影響無法根治，劣化修繕之部分仍有因時間增加再次劣化之可能，建議應加強定期檢視。
4.另有關系爭房屋地下室廚房頂板角落處滲漏水其修復方式應先於1F外牆清潔作業後，針對外牆以高塑性滲透防水材料施工、B1牆平頂防水五層施工(防水(底材+基材+主材)+保護(底材+面材))、結構角隅以高強度結構修補材料填縫及施工後清潔作業等，其修復費用為新臺幣70,216元整……。」
（系爭鑑定報告第12、13頁），而依該公會就系爭房屋取樣點計6處（其中地下室3處，1樓3處），氯離子含量分別為0.562、1.198、1.493、0.926、1.020、0.732（單位均為kg/㎥，下同），地下室平均值為1.084、1樓平均值為0.892，總平值為0.989，均已超過104年版經濟部標準檢驗局之國家標準0.15之數值（系爭鑑定報告第9頁）。
足見系爭房屋確因1樓外牆地面角落裂縫導致滲漏水，並因混凝土氯離子含量超出系爭契約訂約時經濟部標準檢驗局之國家標準，造成地下室頂板有多處頂板龜裂、混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕等現象，被告對系爭房屋有滲漏水及頂板混凝土剝落瑕疵亦不爭執，是原告主張系爭房屋在交屋時有系爭瑕疵一節，應屬可取。
㈡原告主張被告刻意隱匿系爭房屋有氯離子含量超標等瑕疵，影響通常效用及交易價值減損，先位主張依民法第第227條第1項、第254條、第256條、第359條規定解除契約，有無理由？並依民法第259條、第179條、第227條、第226條、第231條第1項規定、系爭契約第10條第3項約定，請求被告返還價金1,230萬元、損害賠償20萬1,952元（項目如下附表）、懲罰性違約金300萬元，有無理由？原告主張系爭房屋於交易前已存在系爭瑕疵，竟於系爭說明書故意不告知系爭瑕疵，致原告不知瑕疵而買受系爭房地，為被告否認，辯稱：原告之仲介董芯茹帶看時已告知系爭房屋所在社區多有氯離子過高情事，系爭說明書已說明系爭房屋未經氯離子檢測，原告至現場確認屋況後仍同意與被告簽立系爭契約，可知原告已知悉系爭房屋有氯離子過高情事，仍同意購買。
又原告於110年12月23日進入系爭房屋發現有牆壁剝落（應係指天花板鋼筋裸露）情形，兩造就頂板混凝土剝落及氯離子含量超標瑕疵成立系爭協議書，被告僅負擔修繕費用，其餘與被告無涉，應由原告自行修繕。
再系爭房屋係以現況交屋，依民法第355條第1項規定，被告不負瑕疵擔保之責等語。
經查：1.證人即原告委任之系爭房屋仲介董芯茹證稱：帶看時有跟原告說疑似玫瑰中國城社區疑似有海砂屋，被證3訊息是伊所傳送，在帶看時有跟原告說附近30幾年房子，有聽人家講，所以跟原告說疑似是海砂屋，原告沒有說什麼。
好像是第2次還第幾次帶看時，原告女婿有推開裝潢，有看到鋼筋裸露等語（本院卷一第311至320頁）。
又被告提出系爭房屋有關仲介間LINE對話訊息（即被證3）記載：「…我想確認一下，妳（按指董芯茹）在我們簽約中心有再跟買方這裏確認過她（按指原告）知道這個社區有氯離子偏高的狀況，買方也說OK嗎?。
董（按指董芯茹）：因為登記兒子女兒的名字，現在是沒有書面資料。
……我是帶看時有說。
……不過我也記得，我在要簽約的當下也有和妳確認，買方是否知道氯離子偏高，妳當下是回我說買方這裏沒問題。
……」，並有於110年12月23日傳送系爭房屋天花板剝落之照片（即被證4，本院卷一第105、107頁）。
然查，依證人董芯茹所證，董芯茹係就系爭房屋所在之玫瑰中國城社區告知原告有疑似氯離子過高情事，當下兩造對此未予處理，後續原告僅就頂板混凝土剝落部分與被告協商，系爭協議書並沒有講到氯離子問題，只有講到鋼筋裸露及天花板補強問題，交屋後一直針對漏水，當初在買賣時還不知道是否有氯離子過高的問題，因為尚未做檢測，在交屋前都不知道有氯離子過高的問題，只能以正常的房子賣等語（本院卷一第317至318頁），顯見原告在訂立系爭契約及交屋時，尚無法逕予確認系爭房屋有氯離子超標瑕疵。
2.依被告提出之系爭協議書記載：「立書人陳鄭蓮華(買方)、韓如伶(賣方)就新北市○○區○○街00號之房屋（下稱本標的物），於民國110年9月29日簽立買賣合約書……，今因天花板有剝落情形（附件：照片），雙方合意就本標的物天花板，賣方保留新台幣壹拾伍萬元整於承辦代書，就天花板補強工程部分，於1樓的浴室牆面處理完成後，地下室再進行天花板補強工程施工，由賣方找師傅進行補強工程，工程費用由賣方保留款憑收據請款，多退少補，若有剩餘款項由承辦代書返還賣方，日後就此處與賣方無涉，賣方不負責擔保，買方不得有任何主張。」
等語（本院卷一第95頁）。
另依被告提出之錄音譯文：「劉凱平（即住商不動產仲介）：董小姐（按指董芯茹）也有……提到這個疑慮是偏高……在這個區域裏面。
原告：因為現在已經等於是有狀況出來了。
劉凱平：對。
原告：當時大家也都認識也信用，沒看到那個嚴重的，現在看到那個。
劉凱平：對對所以我才說等到我們結果出來，……我怕家人不諒解，說你怎麼買了一個氯離子偏高的，……。
董小姐你事前是怎麼跟阿姨說的?董小姐：我事先就有跟他說，因為阿姨有聽到我講很多次，……我跟他說我們這個區就是會有氯離子的那個。
……。
原告：最好都沒事啦。
……我這個人也不會啦，看後續看怎樣，看檢驗出來看後續看怎麼樣我們再來談。
……原告：一朝被蛇咬，十年怕草蛇，所以今年看到，董小姐說明天……。
劉凱平：反正我們檢測出來，過去需要怎麼樣，明天可以找人估價，然後再來就是我們幫你跟屋主做溝通。
……今天不管是不是有買到有氯離子偏高的房子，如果我們今天在裝潢的時候，看到有一些我本來沒看到的，然後有瑕疵的部分，我覺得屋主都應該要把它弄好。
……」等語（本院卷一第459至460頁）。
依對話紀錄內容固有提及氯離子過高之事，然於原告與仲介對話時，系爭房屋尚未經氯離子檢測，仲介亦僅稱系爭房屋所在區域會有氯離子過高之情事，亦非針對系爭房屋確認有氯離子含量超標瑕疵；
另有關系爭房屋混凝土剝落瑕疵部分，依其情形亦僅係懷疑而不確定是否為氯離子過高所致。
再者，系爭協議書亦未提及氯離子含量超標瑕疵部分之問題，或原告就該部分瑕疵不對被告再為主張。
3.又證人即系爭契約訂約代書及撰擬系爭協議書之楊振銓證稱：伊有參與兩造間系爭房地買賣，有關系爭契約的簽訂、報稅、過戶、交屋等過程，伊不知道系爭房屋周遭均有疑似氯離子過高之事，系爭協議書是伊擬的，因當時買方（指原告）對於天花板部分有疑慮，沒辦法交屋，所以仲介把雙方約來協調好才擬系爭協議書，雙方沒意見才在協議書上簽名。
伊擬系爭協議書過程只記得有提及天花板混凝土剝落，就漏水和氯離子過高部分伊想不起來。
伊在擬系爭協議書時沒有向原告及被告解釋協議書內容的意思，伊有處理過氯離子偏高的房屋買賣，通常有氯離子偏高情形會在現況說明書註明氯離子偏高，然後請買方簽名，伊不知道系爭協議書記載系爭房屋「天花板有剝落」原因為何等語（本院卷一第374至377頁）；
且依前開證人董芯茹亦證稱：系爭協議書並沒有講到氯離子問題，只有講到鋼筋裸露及天花板補強問題等語，已如前述。
是證人楊振銓只知悉兩造係基於系爭房屋頂板混凝土剝落瑕疵而擬系爭協議書，對該頂板混凝土剝落之原因並不知悉，且在擬系爭協議書時亦未聽及兩造提及系爭房屋有氯離子含量超標瑕疵之事，依董芯茹證言亦可知系爭協議書係就天花板補強而為處理，尚無法確認有氯離子含量超標問題，顯見系爭協議書應係針對系爭房屋頂板混凝土剝落瑕疵所為處理之約定，而不及於當時尚未確認之氯離子含量超標瑕疵，縱系爭協議書有約定「日後就此處與賣方無涉，賣方不負擔保，買方不得有任何主張」，亦僅就頂板混凝土剝落瑕疵，而不及於系爭房屋氯離子含量超標瑕疵，被告抗辯兩造就系爭房屋有關氯離子含量超標之屋況，約定被告僅須負擔天花板補強之工程費用，原告就氯離子含量超標瑕疵不得再為主張或請求，原告已免除被告就其他瑕疵擔保責任云云，洵無足取。
4.再參酌被告於110年9月7日之系爭說明書於項次32「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」係勾選「否」（新北卷第125頁），系爭房屋在買賣交屋時既未經辦理混凝土中水溶性氯離子含量檢測（下稱氯離子檢測），依上開情形，顯見兩造就系爭房地買賣契約簽訂及交屋前，均無法確認系爭房屋是否有氯離子含量超標之情事，兩造係以系爭房屋為正常房屋，並非海砂屋之標的而為斡旋買賣，而僅就頂板混凝土剝落瑕疵簽訂系爭協議書，約明由被告預留15萬元款項在代書處修復頂板混凝土剝落瑕疵。
是被告抗辯已告知原告系爭房屋所在社區多有氯離子過高情事一節，縱認屬實，亦無從據以認定被告告知原告系爭房屋有氯離子含量超標瑕疵而仍願意買受之事實，上開錄音譯文亦不足為被告有利之認定。
5.按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。
但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
民法第355條、第356條定有明文。
又所謂現況交屋須基於買受人依一般情形審視房屋現況，對於房屋瑕疵情形有所瞭解，或出賣人於買賣契約上，已忠實反映房屋瑕疵，而為買受人所瞭解，否則，出賣人仍不得以契約記載「現況交屋」等語，即謂買受人一概須按房屋現況承擔其瑕疵。
查，兩造訂立系爭契約及交屋時，系爭房屋未經辦理氯離子檢測，且兩造係以系爭房屋為正常房屋，並非海砂屋之標的而為斡旋買賣；
又系爭房屋雖有頂板混凝土剝落瑕疵，經兩造以系爭協議書約定由被告保留15萬元作為修繕費用，然此僅係單純就頂板混凝土剝落瑕疵所為處理，並非針對系爭房屋氯離子含量超標瑕疵，已如前述。
再者，系爭房屋是否為氯離子含量超標瑕疵之海砂屋，並非依通常目視檢查即能發現，須經專業人員以專業方式、設備進行檢測始能得悉，該部分係屬不能即知之瑕疵，縱使系爭房屋交屋時有頂板混凝土剝落瑕疵及滲漏水瑕疵，亦無從據此認定原告明知或可得而知系爭房屋有氯離子含量超標瑕疵之情事，或據以認定原告不知系爭房屋氯離子含量超標有何重大過失，或視為其已承認受領系爭房屋。
被告尚不得以現況交屋為由排除其瑕疵擔保責任。
則被告辯稱：系爭房屋係以現況交屋，依民法第355條第1項規定，被告不負瑕疵擔保之責云云，應無足取。
6.被告又抗辯：系爭房屋於興建時，我國對硬固混凝土之水溶性氯離子並無相關之標準，故以104年修訂之現今法規標準認定近30年前之房屋存有瑕疵，與公平原則相違云云，然按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要。
依上開規定，買賣標的物是否具有瑕疵，應以該標的物於危險移轉時是否具有瑕疵，系爭房屋係78年間興建，而依系爭鑑定報告所載，經濟部標準檢驗局國家標準中本無硬固混凝土之水溶性氯離子含量標準，該含量標準實務上暫以國家標準CNS3090 A2042(預拌混凝土)第20節(新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量)規定作為評估依據，該標準於83年、87年及104年多次修訂，本件係以104年修訂版0.15kg/㎥作為評估標準等情，已如前述（見前開五、㈠、1.所載），本件兩造於110年9月29日簽訂系爭契約，並於111年1月17日交屋，則有關系爭房屋是否具有瑕疵，系爭鑑定報告參照現最新修正之標準，於法並無不合，且該等氯離子含量超標瑕疵確實影響系爭房屋之結構安全及居住安全，自難以系爭房屋於78年間興建時，我國對硬固混凝土之水溶性氯離子並無相關之標準，即認被告可因此就系爭房屋氯離子含量超標部分不負瑕疵擔保責任，被告上開抗辯，自不足取。
又被告以原告買受系爭房地前已知悉該屋區域有氯離子過高之情，仍執意買受，更於簽立系爭協議書後再提本件訴訟，有違誠信原則云云。
然依前開所述，系爭房屋當時尚未進行氯離子檢測，原告當時不能知悉系爭房屋是否確定有氯離子過高情事，依證人董芯茹所述亦僅稱為疑似，且系爭房屋並非以氯離子含量超標瑕疵房屋而為斡旋買賣，而係以一般正常房屋進行議價，至系爭協議書亦係就頂板混凝土剝落而為協商，依證人董芯茹、楊振銓之證言可知，均非針對氯離子含量超標瑕疵一事而為處理，原告嗣就系爭房屋檢驗確知有氯離子含量超標瑕疵而提起本件訴訟，尚難認有何違反誠信原則，是被告上開抗辯，亦非可採。
7.被告另辯稱：兩造於110年9月7日成立系爭契約後，原告已知系爭房屋有氯離子過高疑慮，又依系爭說明書所載未施做過氯離子檢測，系爭房屋係以現況交屋，另系爭說明書約定買方如欲檢測高氯離子含量、輻射、得於簽訂買賣契約後自行付費檢測，賣方不得藉故拒絕等情形下，原告於受領系爭房屋後遲至110年12月24日、111年3月8日方詢問相關單位系爭房屋有無氯離子過高，更於112年2月3日方提出相關檢測報告，其未從速檢查其所受領之物，視為承認該受領之物，不得主張瑕疵擔保云云。
惟原告買受系爭房屋，於交屋時所負之義務，依民法第356條第1、2項規定，係依通常程序從速檢查所受領之物，而原告已發現系爭房屋有滲漏水及頂板混凝土剝落瑕疵，此部分已經原告在系爭說明書載明由被告予以修補，及兩造以系爭協議書約定由被告保留15萬元處理之（新北卷第125頁、本院卷一第95頁）。
至於氯離子含量超標瑕疵部分，依前開證人董芯茹證言，其既聽聞系爭房屋所在之社區有疑似氯離子過高之情事，此事不僅原告因董芯茹之通知而知悉，被告對此亦應有所認知，然對此不過是心存疑慮而已，並未實際進行氯離子檢測。
兩造在此情形下，既未約明排除被告此部分擔保責任，依法被告仍對原告負有無過失之瑕疵擔保責任，原告所負者既係通常程序檢查之義務，而非應辦理氯離子、輻射等需由專業人員檢測之義務；
且縱系爭說明書約定得自行付費檢測，亦非課予原告負有辦理氯離子檢測之義務，而排除被告之瑕疵擔保責任，自無從僅以原告於交屋後始向專業單位洽詢有關系爭房屋氯離子之事宜，並嗣後於112年提出氯離子檢測報告，即認原告對此有重大過失。
是被告此部分抗辯，尚非可取。
綜上，原告就系爭房屋混凝土氯離子含量超標瑕疵部分，主張被告應依民法第354條第1項規定負瑕疵擔保責任，應屬可取。
8.原告主張系爭房屋有系爭瑕疵，主張得依民法第359條規定主張解除系爭契約部分。
查，⑴系爭房屋有混凝土氯離子含量超標瑕疵情事，已如前述。
又依系爭鑑定報告所載：「標的物經現場進行B1及1F混凝土鑽心取樣及送驗後，其混凝土抗壓強度符合符合使用執照圖說及規範規定，而混凝土氯離子含量均超出110年9月29日兩造所簽訂買賣契約時經濟部標準檢驗局之國家標準……，依現場勘驗結果，標的物確已發生部分結構元件(頂板及梁)鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之現象，雖現況未有全面混凝土剝落及鋼筋鏽蝕，仍具潛在劣化之風險；
針對混凝土氯離子含量之影響結構部分，結構上之元件將因氯離子不斷腐蝕鋼筋，使其承載強度愈趨往下折減，嚴重者部分樓板混凝土持續剝落，如鋼筋因鏽蝕而斷裂樓板即無承載強度最後將崩塌，抗震能力亦會因梁柱鋼筋鏽蝕而折減，而降低結構安全，就長期而言結構材料劣化、鋼筋斷面減少……，影響抗震性，結構安全性及耐久性存有疑慮，如繼續使用應予修復，修復部分，須打除鬆動混凝土且外露鏽蝕之鋼筋須進行除鏽、防鏽處理後，以環氧樹脂砂漿進行修補復原再採鋪貼碳纖維網予以改善；
惟高氯離子建物所造成之影響無法根治，劣化修繕之部分仍有因時間增加再次劣化之可能，建議應加強定期檢視。」
等語（外放之系爭鑑定報告第10至11頁），顯見系爭房屋有關氯離子含量超標之情形，已致鋼筋鏽蝕及混凝土剝落之情事，雖未全面有此現象，但具潛在劣化風險，已影響及系爭房屋之結構，且該等氯離子含量超標瑕疵係無法完全去除，將致系爭房屋結構材料劣化、鋼筋斷面減少，將影響其抗震性、結構安全及耐久性，對系爭房屋之居住安全有重大威脅，其情形自屬重大，原告就此部分依民法第359條第1項規定據以解除系爭契約，自屬有據。
⑵被告雖抗辯依系爭鑑定報告可知，系爭房屋混凝土抗壓強度並無疑慮，尚不達得解除契約之標準，且該屋興建於78年間，距今已近40年，以現今法規標準為判斷基礎，認原告得解除契約，顯失公平云云。
然如前所述，系爭房屋確有混凝土氯離子含量超標情形，雖現尚未有全面混凝土剝落及鋼筋鏽蝕，但仍有潛在劣化風險，且氯離子含量超標之建物所造成影響無法根除，系爭房屋仍有增加再次劣化可能，致系爭房屋結構材料劣化、鋼筋斷面減少，將影響其抗震性、結構安全及耐久性等情。
而被告對原告就系爭房地係以其交付之危險移轉負無過失之瑕疵擔保責任，尚與被告所稱以40年後標準為判斷基礎無涉，自難據以認定原告解除系爭契約有顯失公平情事，是被告上開辯解，亦非可取。
至董芯茹於帶看原告時雖有告知有關系爭房屋所在社區有疑似氯離子偏高之語，然究無明確氯離子檢測結果；
而有關系爭說明書固勾選未施做氯離子檢測，然此本非原告對被告負有氯離子檢測之義務。
至於現況交屋部分，亦無從認被告可不負擔保責任，均已詳述如前，本院參酌系爭房屋確有氯離子含量超標瑕疵，既已影響系爭房屋結構及居住安全，而得由原告解除契約，被告上開所辯皆無從據以認定原告解除契約有何顯失公平之情事，是其上開所辯，均非可取。
9.原告主張其得依民法第359條規定、系爭契約第10條第3項、民法第227條第1項準用第256條規定，主張解除契約，並依民法第259條第2款、第179條規定請求返還價金1,230萬元。
又因被告不履行債務，原告受有支出無益費用損害計20萬1,952元（新北卷第55、56頁），原告得依民法第227條第2項、第259條第5款、第260條規定請求被告賠償，並得依系爭契約第10條第3項約定，請求給付懲罰性違約金300萬元，合計1,550萬1,952元等語。
被告則抗辯：原證1、2、5、12無從證明原告有支出；
仲介費12萬3,000元係依其與該公司仲介契約所約定報酬；
登記規費及稅費5萬4,947元、貸款手續費4,600元、補貼水電費1,702元，依原證14、15、17、18，付款人均為陳定麟、陳芝蕙，且手續費為原告向銀行辦理貸款所需之費用；
房屋保險費1,836元係原告取得系爭房屋所有權後所需繳納之相關費用；
社區管理維護費3,677元係原告取得系爭房屋所有權後所需繳納之相關費用；
鑑定費用7,500元為原告起訴前為證明其權利存在之證明方法，本應由原告自行承擔；
況依系爭說明書買方如欲檢測高氯離子含量、輻射、得於簽訂買賣契約後自行付費檢測，故原告請求被告給付鑑定費用7,500元整，並無理由。
另上開費用核屬購買系爭房屋及履行系爭契約所生之成本，與被告不完全給付所生之損害無涉等語。
查：⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；
受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。
民法第259條第1、2款分別定有明文。
系爭房屋因有氯離子含量超標瑕疵而無法完全去除，將致系爭房屋結構材料劣化、鋼筋斷面減少，將影響其抗震性、結構安全及耐久性，對系爭房屋之居住安全有重大危險，其情形自屬重大，原告依民法第359條第1項規定據以解除系爭契約於法有據，已如前述。
而原告已將系爭房屋價金1,230萬元交付予被告一節，為兩造所不爭執，業如前述（見四、不爭執事項㈠所載）。
系爭契約既經原告解除，則其依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還所受領之價金及自受領時起之利息等語，即屬有據。
⑵按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項、第2項定有明文。
又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。
是出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，始構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院104年度台上字第418號裁判意旨參照）。
故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，自不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號裁判意旨參照）。
又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。
因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。
前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；
後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；
前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；
前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用，有最高法院94年度台上字第2352號民事裁判要旨可資參照。
⑶本件原告主張因被告所交付系爭房屋氯離子含量超標，經其解除契約，致受有無益費用損害20萬1,952元之損害，伊得依民法第260條、第227條第2項、第259條第5款規定，請求被告賠償等語。
惟查，原告主張系爭房屋氯離子含量超標而有重大瑕疵雖屬可取，然此部分瑕疵既非被告行為所致，於系爭契約簽訂時已存在，非系爭契約成立後始發生，且依系爭契約第9條第4項約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」
（新北卷第85頁），是被告抗辯兩造已約定現況交付一節應屬可信，被告應按契約成立時買賣標的物之現狀，交付系爭房屋，揆諸前揭說明，即屬依債務本旨所為之給付，尚不構成不完全給付。
至系爭房屋雖有滲漏水瑕疵，然該等瑕疵依系爭鑑定報告鑑定結果，係因1樓外牆地面角落處有裂縫導致外水（雨水）藉由該裂縫滲漏至地下1樓頂板，其修復方式應先於1樓外牆清潔作業後，針對外牆以高塑性滲透防水材料施工、地下1樓牆平頂防水五層施工，結構角隅以高強度結構修補材料填縫及施工後清潔作業，修復費用為7萬0,216元等情（外放系爭鑑定報告第12、13頁），依其瑕疵之情形，亦非不得補正。
而系爭說明書項次35有關記載：「現況是否有滲漏水之情形？」勾選「是」，其位置：「店面靠門口之牆面」，另註記「由屋主交屋前負責修繕完成」等情（新北卷第123至125頁），已如前述（見四、不爭執事項㈡所載），顯見被告已告知系爭房屋之滲漏水瑕疵部分，並承諾予以修復。
而原告復未舉證證明其曾催告被告就滲漏水瑕疵部分為補正，而被告未依催告補正，則原告就滲漏水瑕疵部分自難據為解除系爭契約之正當理由，縱有解除契約，於法亦有未合，自不生解除契約之效力。
至原告主張被告未盡出賣人所應負之善良管理人注意之檢查及告知義務，明知系爭瑕疵此重要交易條件竟刻意隱匿，所為給付不符債之本旨，應負不完全給付之責任云云，就有關滲漏水部分瑕疵已如前述。
至系爭房屋氯離子含量超標部分，系爭說明書項次32部分「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？、本標的房屋鋼筋是否裸露？」係勾選「否」。
且依前所述，證人董芯茹有告知原告系爭房屋所在社區有海砂屋即氯離子含量超標狀況，本院依其情形認系爭房屋並未經送氯離子檢測而不能確知系爭房屋混凝土確有氯離子含量超標瑕疵之情事，因此難以認定原告於簽立系爭契約前已知悉系爭房屋有氯離子含量超標瑕疵，已如前述。
相對而言，系爭房屋既未經施作過氯離子檢測，縱被告有聽聞系爭房屋所在社區有海砂屋之事，亦不能據以推認被告有「明知」系爭房屋為海砂屋之氯離子含量超標瑕疵，而隱瞞其情將之賣予原告。
又系爭房屋固有頂板混凝土剝落之情事，然一般房屋牆、柱、梁或天花板等混凝土剝落是否即可認係氯離子含量超標所致，尚屬可疑，參酌即便是原告發現系爭房屋頂板混凝土剝落亦未率予認係氯離子含量超標所致，而與被告簽立系爭協議書，協議由被告保留15萬元款項作為修繕款一節，自難以系爭房屋頂板混凝土剝落即可逕予推認被告有原告所指隱匿氯離子含量超標瑕疵而出售該屋予原告之情事。
此外，原告復未能提出其他證據證明被告有明知系爭房屋為海砂屋之氯離子含量超標瑕疵，而仍隱匿出賣予原告之故意或過失情事，則原告主張被告有可歸責事由之不完全給付情事，其得依民法第227條規定解除契約，於法即有未合，自無可取。
⑷原告另主張被告依系爭契約第10條第3項約定給付300萬元懲罰性違約金部分。
查，系爭契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（按指被告，下同）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（按指原告，下同）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。
……」等語（新北卷第87頁）。
前開約款係為確保債務人即出賣人之履行義務，並於其債務不履行時，約定由出賣人給付違約金，而擔保義務違反並非違約之債務不履行規範之範疇。
有關債務不履行與物之瑕疵擔保之法律性質、構成要件及規範功能本屬有間，系爭房地之買賣係屬特定物之買賣，系爭房屋存有氯離子含量超標瑕疵，於系爭契約訂立時即已存在，兩造無從於系爭契約訂立後，經由違約金之約定確保被告給付氯離子含量符合國家標準之系爭房屋予原告，被告依約亦僅得給付該特定物予原告，並無可歸責之債務不履行即不為給付、給付不能或違約事實存在，原告以被告有債務不履行之違約事由，請求被告給付違約金，亦屬無據。
㈢原告備位主張依民法第359條規定，請求減少買賣價金195萬3,240元，並依民法第179條、第360條、第227條準用第226條、第231條第1項規定，請求返還價金差額195萬3,240元、修復費用149萬9,159元，有無理由？依第227條2項規定，請求無法使用系爭房屋，受有相當於租金之損害，請求被告賠償自111年1月17日起至其給付上揭修復費用之日止，按月給付2萬元，有無理由？原告先位之訴既屬一部有理由、一部無理由，經本院論述如前，則就其備位之訴部分本院自無庸予以審酌，附此敘明。
六、從而，原告主張依民法第359條規定解除契約後，依民法第259條第2款規定，請求被告給付1,230萬元，及自111年6月2日（新北卷第205頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
至原告逾前開部分之損害賠償、違約金請求，則為無理由，則應駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；
原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
民事第七庭 法 官 蔡政哲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 王緯騏
附表
損害項目
金額
簽約費
1,000元
仲介費
12萬3,000元
履約保證費
3,690元
登記規費及稅費
5萬4,947元
房屋保險費
1,836元
貸款手續費
4,600元
補貼水電費
1,702元
社區管理維護費
3,677元
鑑定費用
7,500元
總計
20萬1,952元
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