臺灣臺北地方法院民事-TPDV,111,訴,5530,20240329,2

臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第5530號
原 告 財團法人台灣省私立台北仁濟院

法定代理人 林明成
訴訟代理人 楊國華律師
被 告 蔡清國
蔡清弘
蔡清華

蔡清雯


上二人共同
訴訟代理人 蔡坤旺律師
沈哲慶律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國113年2月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地上，如附圖所示編號A、B部分（面積四十八平方公尺、五平方公尺）之建物拆除，將上開土地返還予原告。

被告應給付原告新台幣貳佰肆拾萬參仟陸佰貳拾元，及自民國一百一十三年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一百一十三年三月一日起至返還第一項土地之日止，按月於每月之末日給付原告新台幣參萬伍仟陸佰柒拾柒元，暨自各期給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣壹佰柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣伍佰貳拾肆萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新台幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣貳佰肆拾萬參仟陸佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。

查本件原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將坐落台北市○○區○○段○○段000○000地號土地上建物拆除，將上開土地返還原告，係因不動產之物權涉訟，上開土地位於本院轄區，是本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

經查，原告起訴原聲明請求：被告應將坐落台北市○○區○○段000○000地號土地上建物（面積以複丈實測為準）拆除，將上開土地返還原告，並自民國107年6月1日起至返還上開土地之日止，每月按申報地價8%給付原告不當得利，有民事起訴狀在卷可參（見卷第9頁）。

嗣於113年2月15日具狀變更聲明為：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段○○段000○000地號土地上，如附圖所示編號A之建物面積48平方公尺、編號B之建物面積5平方公尺拆除，將上開土地返還予原告；

㈡被告應給付原告新台幣（下同）2,403,620元，暨自113年3月1日至清償日止按週年利率5%計算之利息；

㈢被告應自113年3月1日起至返還第一項土地之日止，按月於每月之末日給付原告35,677元，暨自各期給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息；

㈣就聲明第1項、第2項，願供擔保請准宣告假執行，有民事綜合辯論意旨狀、言詞辯論筆錄附卷可參（見卷第301頁、第331頁）。

核原告所為訴之變更，為基於其主張被告無權占有土地受有不當得利之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告4人前共同向原告承租原告所有坐落於台北市○○區○○段○○段000○000地號土地，面積29.752平方公尺、4.944平方公尺，供作被告4人分別共有之門牌號碼台北市○○區○○路00號（即台北市○○區○○段○○段000○號）及「成都路56號後面」建物（即台北市○○區○○段○○段0000○號）之部分基地，經營上海老天祿食品有限公司，嗣租期於107年5月31日屆滿，且被告蔡清國、蔡清弘已於另案原告請求給付租金事件（案號：本院111年度北簡字第11889號）具狀稱承租方已表示不續租、租期屆滿請依法定程序收回土地等語，是兩造間自107年6月1日起已無土地租賃關係存在。

詎被告所有建物無權占用原告所有之漢中段一小段645、646地號土地，面積分別為48平方公尺、5平方公尺（下稱系爭土地）。

爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告將如附圖所示A、B部分之建物拆除，將上開土地返還原告，另依民法第179條規定，請求被告自107年6月1日起至113年2月29日止，按月以申報地價年息8%計算，給付原告相當於租金之不當得利共2,403,620元（詳如原告民事綜合辯論意旨狀附表所示，卷第309頁），暨自113年3月1日至清償日止按週年利率5%計算之利息，並自113年3月1日起至返還土地之日止，按月於每月末日給付原告不當得利35,677元（計算式：〈48㎡×84,200元×8%÷12月〉＋〈5㎡×262,000元×8%÷12月〉＝35,677元），暨自各期給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息等語。

並聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段○○段000○000地號土地上，如附圖所示編號A之建物面積48平方公尺、編號B之建物面積5平方公尺拆除，將上開土地返還予原告。

㈡被告應給付原告2,403,620元，暨自113年3月1日至清償日止按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自113年3月1日起至返還第一項土地之日止，按月於每月之末日給付原告35,677元，暨自各期給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息。

㈣就聲明第1項、第2項，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：㈠被告蔡清國、蔡清弘：被告4人共有門牌號碼萬華區成都路56號（即萬華區漢中段一小段106建號）、「成都路56號後面」建物（即萬華區漢中段一小段2451建號），權利範圍各1/4。

被告共有之系爭2451建號占有被告所有之漢中段一小段644地號土地，及原告所有之漢中段一小段645、646地號部分土地，被告向原告承租該土地（依據租約為34.696平方公尺），兩造於租期屆滿後，因原告不同意由被告蔡清國、蔡清弘代表簽字申租，故無法完成換約。

系爭2451建號占用原告之土地僅34.696平方公尺（10.5坪），本件建成地政事務所複丈總面積53平方公尺誤差甚大，應採66年5月31日台北市地籍圖重測資料，並先測出地籍線位置後套入現地分割為準，不應先測建物反推地界線。

又原告之土地為畸零地，無法指定建築線單獨建築，原告縱取回土地，亦無法作其他有效利用，並無促進土地利用價值之目的，系爭2451建號被包圍在屋齡均為40、50年老舊建物中，拆除占用原告土地之部分建物時，將損害該建物和周邊建物之結構安全，原告請求將如附圖所示建物拆除及返還土地，已構成民法第148條權利濫用，應於建物內之雙方地界線上修築圍籬區分地界以返還原告土地為妥。

兩造間已無租約，原告即無租金之請求權基礎，假如兩造間不定期租約仍然有效，被告已按原租約所定土地公告地價3%，給付自107年6月1日至112年6月30日止，按公告地價3%計算之地租共567,680元，及年息5%之遲延利息共70,406元，總計638,086元。

被告非惡意占用不願付費無不當得利之適用，況不當得利須以償還義務成立時之客觀交易價值定之，參酌該土地上尚有其他建物承租戶，包含成都路58號、60號、62號，及西寧南路82巷5號、7號，均係按土地公告地價3%計算，可見原告請求數額過高，應以公告地價年息3%計算等語。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡被告蔡清華、蔡清雯：原告主張之租約雖於107年5月31日屆期，但原告沒有就被告續為使用土地為反對之意思表示，兩造已成立不定期租賃關係，是被告占用土地屬有法律上原因，原告之請求並無理由。

原告請求拆除被告部分建物，會影響建物全部，為民法第148條權利濫用。

又原告之土地為他人土地所包覆，對外無連接道路，對內亦無法作為西門商圈店面使用，使用價值極低，況申報地價之變動，已可充分反映西門商圈變化，故本件不當得利之計算應參酌兩造間既有契約約定，及原告與第三人間就無權占有西門商圈附近土地訴訟（案號：本院98年度重訴字第488號判決）所認不當得利數額，以申報地價年息3%，至多5%計算等語。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，願以現金或等值有價證券供擔保免為假執行。

三、不爭執之事項：㈠原告為台北市○○區○○段○○段000○000地號土地所有人。

㈡被告4人為門牌號碼台北市○○區○○路00號及成都路56號後面建物（即台北市○○區○○段○○段000○0000○號）所有人。

㈢被告4人前共同向原告承租台北市○○區○○段○○段000○000地號土地（面積34.696平方公尺）。

四、本件之爭點為：㈠原告主張被告所有如附圖A、B所示建物無權占有原告所有之台北市○○區○○段○○段000○000地號土地，依所有人之權能請求被告拆屋還地，有無理由？㈡原告依不當得利法律關係，請求被告給付自107年6月1日起至113年2月29日止相當於租金之不當得利2,403,620元，及按月給付每月35,677元，有無理由？茲論述如下：㈠經查，原告與被告4人前於102年間簽訂土地租賃契約書，由被告4人向原告承租系爭645、646地號土地17.348平方公尺、17.348平方公尺，被告4人於上開土地上已建有門牌號碼「台北市○○路00號（前）之建物（建號106）」及「台北市○○路00號建物」（未填載建號），有土地租賃契約書2紙在卷可稽（見卷第19-21頁）。

惟被告共有之「成都路56號建物」係坐落於同段642、643地號土地，並非原告所有之645、646地號土地上，門牌號碼「成都路56號後面建物」則坐落於漢中段一小段644、645、646地號上，此有建物登記第二類謄本在卷可查（見卷第125-127頁），是僅有被告共有之「成都路56號後面建物」坐落於原告所有之645、646地號土地上，先予敘明。

㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

該條規定非屬強制規定，於法律規範意義上，並無必須強制實現之作用，當事人得以其意願排除適用，該類法律規定之適用，僅具備位及補充之意義。

原告與被告4人之土地租賃契約書第2條約定：「一、租賃期間為自民國102年6月1日起至107年5月31日止，計5年。

租期屆滿時，租賃關係即行消滅，雙方不另通知。

二、乙方如有意續約，應於租期屆滿前二個月以書面向甲方提出申請，經雙方同意後，另行簽訂書面租賃契約以續租之。

乙方如有欠繳租金者，應先繳清，始得續租。

租賃期間屆滿雙方未續訂租約者，即視為無意續租，乙方應立即依本租約第七條第四項規定將承租土地返還甲方，不得主張租賃之默示更新。」

有兩造土地租賃契約書2紙在卷可稽（見卷第19-21頁）。

是兩造間租賃契約已於107年5月31日屆期終止，兩造間既特約約定無租約默示更新適用，被告蔡清華、蔡清雯抗辯兩造間尚存在不定期租賃關係，為無可採。

㈢原告請求自107年6月1日起至被告返還土地之日止，按月以申報地價年息8%計算給付原告不當得利，被告均未抗辯曾給付租金予原告，堪認被告自107年5月31日租賃契約屆期後，從未給付原告使用土地之對價。

此由被告蔡清國、蔡清弘書狀載稱：上述租約到期後…延宕未續約導致積欠數年土地使用金未付等語（見卷第73頁）亦明。

原告於兩造間租賃契約107年5月31日屆滿後，通知被告4人應共同與原告締結新租約，然被告以被告蔡清華、蔡清雯身在國外無法簽字換約為由，遲未與原告簽訂新租約，此為兩造所不爭執，且被告蔡清國、蔡清弘於另案（本院台北簡易庭111年度北簡字第11889號）以書狀表明「承租人也表示不續租」，有該書狀在卷可參（見卷第25頁），被告既無意向原告承租土地，則原告請求被告拆屋還地，自屬其所有權之正當行使。

被告抗辯其占用原告土地為畸零地，無法建築房屋，縱使原告取回被占用土地亦無法做其他利用，為權利濫用等語，惟被告建物占用原告之645、646地號土地，該土地全部為原告所有，有土地登記第二類謄本在卷可憑（見卷第15-18頁），則原告取回系爭土地後自可整體利用，並非純為損人不利己，難認有何權利濫用可言，被告前開抗辯並不可採。

被告復抗辯拆除被告建物占用原告土地部分將損害該建物及鄰房云云，惟被告所有之系爭2451建號房屋為66年9月15日登記，登記原因為「基地號變更」，該屋為木造一層房屋，有建物登記第二類謄本可憑（見卷第125頁），是該屋自有紀錄時起迄今已47年，依建築改良物耐用年數及每年折舊率表，已逾木造房屋30年之耐用年限，且觀諸系爭土地上之建物，並非木造，牆壁、地板、屋頂均係水泥建材，有現場照片在卷可參（見卷第271-281頁），足認被告所有之系爭2451建號房屋業已滅失，現存於系爭土地上之被告建物係另行興建。

㈣被告抗辯建成地政事務所測量645地號上被告建物占用面積有誤云云，然建成地政事務所測量被告建物占用原告所有之645地號面積48平方公尺，與該地隔鄰被告所有之644地號土地面積相比差距不遠，而被告陳報其所有之644地號土地面積為47平方公尺，有台北市土地登記簿1紙、被告提出之地籍圖1紙在卷可查（見卷第295頁、第241頁），堪認建成地政事務所測量面積並無錯誤。

被告蔡清國、蔡清弘復抗辯應採台北市土地登記簿所載66年5月31日實施地籍圖重測資料云云，惟台北市土地登記簿於66年5月31日登記系爭645、646地號土地面積435、241平方公尺，並未測量系爭2451建號面積，有土地登記簿在卷可查（見卷第297-299頁），另台北市○○地○○○○於00○0○00○○○○○○路00號後面」建物，未載該建物測量面積，有被告提出之台北市建成地政事務所建築改良物勘測成果表在卷可憑（見卷第99頁），被告前開抗辯並不可採。

㈤被告另抗辯拆除被告建物占用原告所有之系爭土地時，將損害該建物和周邊建物之結構安全云云，惟被告4人於89年間以贈與為原因取得系爭2451建號，有建物登記第二類謄本在卷可查（見卷第125頁），該建物原本為木造建築，業如前述，系爭2451建號坐落於漢中段一小段644、645、646地號，為前開謄本所明載，是系爭2451建號已無權占用原告所有之系爭土地為被告所明知，而後該木造建築不堪使用毀損，被告4人嗣後以水泥建材重建，即應知該重建之建物無權占有原告所有之系爭土地，且明知有遭原告請求拆除之風險。

原告與被告復於102年間簽訂土地租賃契約，由被告承租系爭土地，嗣該契約到期，被告不為續約，業如前述，並非原告不欲出租予被告4人，則原告於被告不欲承租系爭土地情況下，依所有權人之地位請求被告拆除無權占用土地，當屬所有權人合法行使其妨害除去請求權，被告抗辯其所有之重建建物將因原告行使所有權而受損，係其重建該建物時自應慮及，應歸責於被告。

綜上，原告請求被告拆除占用原告所有之系爭土地上建物（48平方公尺、5平方公尺），為有理由。

㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號裁判意旨參照）。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。

又土地法第97條第1項所稱「土地價額」，係指法定地價，即土地所有權人依土地法所申報之地價，此觀土地法第148條、土地法施行法第25條即明。

另土地法第97條所稱以土地申報總價額年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以決定租金。

本院審酌系爭土地所在地點即門牌號碼萬華區成都路56號後方，距離西門紅樓不過100公尺，鄰近國賓大戲院、萬年商業大樓，為西門町商業最繁盛地區，被告4人原以成都路56號及56號後方建物經營知名之「上海老天祿」，現已遷移至隔數間店鋪之成都路60-1號，及系爭土地107年至113年申報地價如附表1所示，有GOOGLE MAP地圖、街景照片、系爭土地地價第二類謄本可憑（見卷第27-29頁、第313-314頁），核其周邊環境、工商業繁榮及交通便利之程度等情狀，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，以上開土地申報地價按土地法第97條第1項所定租金最高不超過土地申報總價8%之標準核算並無不合。

依上開標準計算被告以建物占用系爭土地應給付原告之不當得利金額如附表2所示，原告僅請求被告給付107年6月至000年0月間不當得利金額2,403,620元，及自113年3月起每月35,677元（計算式：〈48×84,200×8%÷12〉＋〈5×262,000×8%÷12〉＝35,677），為有理由。

被告抗辯其已給付107年6月至112年6月租金567,680元法定遲延利息70,406元云云（見卷第200頁），並未提出任何證據，無可憑採。

被告復抗辯應以土地公告地價3%計算系爭土地不當得利金額云云，與土地法前開規定以「申報地價」計算有間，無足採信。

至原告與鄰近建物所有人間成立之租賃契約租金計算基準，抑或被告蔡清國、蔡清弘與財政部國有財產署承租642、643地號土地之租金計算基準，基於債權相對性原則，均無從拘束本件當事人。

系爭土地依其地理位置、商業價值，以申報地價8%年息計算不當得利，並無過高情事，被告抗辯原告主張以申報地價8%年息計算不當得利金額過高，亦不可採。

五、從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求被告應將坐落台北市○○區○○段○○段000○000地號土地上，如附圖所示編號A、B部分（面積48平方公尺、5平方公尺）之建物拆除，將上開土地返還予原告，並給付原告不當得利2,403,620元，及自113年3月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自113年3月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月末日給付原告35,677元，及自各期給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核符合規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第七庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 林思辰

附圖：台北市建成地政事務所113年1月9日複丈成果圖
附表1
編號 年度 萬華區漢中段一小段645地號 萬華區漢中段一小段646地號 1 107、108年 78,400元 257,000元 2 109、110年 82,800元 272,000元 3 111、112年 82,000元 262,000元 4 113年 84,200元 262,000元
附表2
編號 地號 107年至113年2月29日之不當得利計算式 1 萬華區漢中段一小段645地號土地（占用面積48平方公尺） （48×78,400×8%÷12）×19＋（48×82,800×8%÷12）×24＋（48×82,000×8%÷12）×24＋（48×84,200×8%÷12）×2＝ 476,672＋635,904＋629,760＋53,888＝1,796,224 2 萬華區漢中段一小段646地號（面積5平方公尺） （5×257,000×8%÷12）×19＋（5×272,000×8%÷12）×24＋（5×262,000×8%÷12）×24＋（5×262,000×8%÷12）×2＝162,767＋217,600＋209,600＋17,467＝607,434 總計 1,796,224＋607,434＝2,403,658