臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,訴,890,20240105,1

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第890號
原 告 林慶昌
訴訟代理人 林懿君律師
被 告 陳永松
訴訟代理人 蘇顯讀律師
黃勝和律師
周麗玲
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣叁佰叁拾陸萬元，及自民國一百一十二年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣叁佰叁拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面 原告起訴時聲明原請求：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）336萬元，並應同意原告向玉山銀行敦南分行領取履約保證專戶帳號（000000-0000-00000）內之價金227萬2,000元，及自起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。」

（本院卷一第7頁）。

嗣民國112年10月19日具狀變更聲明如後述原告主張聲明所載（本院卷二第313頁）。

核原告所為訴之變更，屬減縮應受判決事項，且請求之基礎事實同一，與民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定尚無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：㈠被告委由配偶即訴訟代理人周麗玲於110年10月23日經信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）居間仲介，與原告簽立「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），以總價3,360萬元向原告購買原告所有坐落臺北市○○區○○段0○段0000○0000地號土地（權利範圍各為100/5600）暨其上同小段546建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號2樓房屋（下稱系爭房屋，權利範圍全部，與上開土地合稱系爭房地）。

依系爭買賣契約第4條之約定，第一次款：簽約款336萬元，第二次款：用印零元，第三次款：完稅款168萬元；

第四次款：交屋款2,856萬元。

兩造於另與信義房屋、安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）簽立代辦履約保證委任契約書，由兩造委由安信公司代向玉山商業銀行開立履約保證專戶（下稱系爭履約保證專戶）。

被告嗣於110年10月25日、27日將第一次簽約款20萬元、316萬元合計共336萬元匯入系爭履約保證專戶。

㈡110年10月26日臺北市建築師公會余聖衡建築師會同買賣雙方及信義房屋人員會勘後，出具建築物結構調查初勘表，詳細說明系爭房地並無發現結構問題，適合供一般住宅正常使用。

詎兩造原約定110年12月15日備齊證件公契進行，被告藉故拒不配合，並於111年1月22日寄發律師函通知原告系爭房地有漏水等瑕疵爭議，未獲解決以前，將行使同時履行抗辯權，並拒絕支付剩餘款項。

111年1月25日被告委請陳佳鴻律師至信義房屋總部協商，另要求進行系爭買賣契約中原約定無庸進行之氯離子檢測，及要求拆除裝潢檢測漏水、房屋傾斜，並要求原告支付原約定由被告負擔之瓦斯管線接管費用。

原告即於111年2月9日寄發台北青年郵局第000014號存證信函催告被告應於函到後5日內給付完稅款168萬元，並配合後續各項不動產買賣履約義務。

㈢111年2月24日兩造再次協商後，原告為求買賣順利進行同意進行氯離子檢測，並於111年3月3日由兩造、被告委請之設計師、信義房屋人員會同測量人員到系爭房屋採樣。

同年3月9日檢測公司出具TAF認證氯離子檢測之試驗報告，記載系爭房屋之氯離子檢測並無超標，非屬海砂屋。

然被告仍於111年3月28日稱系爭房屋氯離子超標有鋼筋外露之情，要求系爭房地之承租人須搬遷完畢並拆除系爭房屋內部裝潢進行漏水檢測及結構檢測。

實因系爭買賣契約約定滲漏水、結構安全等部分均已由信義房屋委請專業廠商檢測，於同年4月7日由WTA中華民國營建防水協會認證廠商出具防水測漏估價單，初估漏水修復約5萬元應可完成修補補強。

然被告仍執意於111年4月向本院聲請調解，於未提出任何修補估價單據下要求原告減價80萬元。

㈣兩造多次協商後於111年8月3日簽立買賣補充協議書（下稱系爭買賣補充協議書），被告同意先將完稅款168萬元支票（下稱168萬支票）交付張茂楠議員處保管，惟要求原告拆除系爭房屋室內裝潢與屋外招牌，待清空後委請臺北市建築師公會指派輪值建築師進行滲漏水及結構安全檢測，並約定若系爭房地有結構安全危害，雙方無條件解約，如若結構安全無虞，但有滲漏水屋況，則合意依建築師估算之修繕費用減價，再經仲介方通知兩造會同取回張茂楠議員處保管之168萬元支票交由承辦地政士存入履約保證專戶中繼續履約。

是系爭房屋室內裝潢完成拆除後，原告依約於111年9月28日即向臺北市建築師公會申請鑑定，就被告所提出所列鑑定項目亦表示無意見，詎被告竟於111年12月13日來函表示終止鑑定申請經原告拒絕。

江文宗建築師嗣於000年00月00日出具111年12月26日臺北市建築師公會（111）（十七）鑑字第3412號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），除就被告所提結構安全疑慮交代說明外，並估算漏水修補費用為30萬6,942元，信義房屋公司遂於112年1月6日發函通知兩造應依前上揭買賣補充協議書辦理後續流程。

原告即以112年1月13日112年度君律字第0000000號律師函請被告表示同意自買賣價金第4次款交屋款中減價30萬6,942元後繼續履約，且日後就滲漏水部分互不請求，倘被告仍拒不履約，則以該律師函作為解約之意思表示，並沒收已給付買賣價金336萬元。

㈤詎被告於112年1月16日竟來函先訛稱曾請原告及信義房屋再次協商遭拒，更已自行前往張茂楠議員處取回168萬元支票主張暫時停止本案交易，並發函通知系爭履約保證專戶銀行不得讓原告收取履約保證專戶中之扣除58萬元8,000元仲介服務費後剩餘之價金277萬2,000元。

至此，原告方確信被告自始至終均無履行系爭買賣契約之真意，並違反系爭補充協議之約定私下取回168萬元支票，表明不願履約之意，顯屬可歸責被告事由。

原告前已多次催告被告履行契約，仍未獲置理，是系爭買賣契約已由原告合法解除，自得提起本件訴訟以維權益，原告並以起訴狀繕本送達被告之日起，再次為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第226條、第250、第256條、第260條債務不履行規定，以及系爭買賣契約書第10條第2項第2款違約處罰之約定，請求被告就已支付買賣價金計336萬元作為損害賠償之違約金。

並聲明：⒈被告應給付原告336萬元，及自起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠信義房屋仲介於兩造簽立系爭買賣契約書前，曾提出標的物現況說明書，向被告代理人周麗玲大致說明系爭房地現出租予訴外人蘇敏華經營雲九美容SPA會館，係不定期租賃契約，系爭房地並無滲漏水或壁癌之情形，周麗玲僅賞屋一次即代理原告與被告簽約。

詎被告於110年11月6日偕同家人進入系爭房屋察看後，赫然發現有天花板、兩間廁所外牆、前陽台、裝潢之木作牆等滲漏水情形，更無裝設大台北公司天然瓦斯管線，此與標的物現況說明書所勾選「無」滲漏水或壁癌之情形、有供應大台北公司之天然瓦斯等事項不符。

被告為利於檢測建築物結構安全、滲漏水等事項，曾屢次請求原告儘速終止與蘇敏華間不定期租賃契約、搬離系爭房地，並請求原告負擔申裝天然瓦斯內外管之相關費用均未獲原告置理，被告始於110年12月14日通知信義房屋店長暫停110年12月15日公契進行，並委請律師通知原告系爭房地漏水瑕疵爭議未獲解決以前將行使同時履行抗辯權，拒絕支付系爭買賣契約剩餘款項，待完成滲漏水及結構安全檢測，確認瑕疵並商議該瑕疵修復等解決方案再履行契約後續付款。

㈡系爭買賣契約之交易既已經被告於110年12月14日通知暫停進行公契製作，原告即未依約於完稅日期111年1月18日以前繳納土地增值稅、契稅等費用，亦未請承租人蘇敏華於前揭完稅日以前將「雲九美容SPA會館」之商業登記遷出，並於111年2月16日前完成搬遷事宜，蘇敏華嗣後於111年4月13日至18日間搬離系爭房地，經雙方協調後，信義房屋人員自111年8月31日起請廠商拆除系爭房屋之木造裝潢及鋪設在地板之第1層、第2層塑膠板，發現前後陽台、廚房、房間等處地板有積水、水漬，再於同年9月5日自來水供水後，又發現廁所地板內所埋設水管有破損致水滲漏至429號1樓房屋，兩造為此於111年9月23日合意列鑑定項目交由臺北市建築師公會指派江文宗建築師進行鑑定，詎江文宗建築師所完成系爭鑑定報告書僅就第1項所列為鑑定，其餘第2至4項所列內容均未為鑑定，系爭鑑定報告存有諸多瑕疵、疑點懸而未決；

況系爭房屋牆壁為木材裝潢所包覆，顯無法進行建築物結構檢測及完整檢查滲漏水狀況，被告難以接受系爭鑑定報告之內容。

㈢原告未請蘇敏華於完稅日期以111年1月18日前將雲九美容會館之商業登記遷出，亦未請蘇敏華於111年2月16日前搬遷，已違約在先。

兩造於110年12月14日已暫停進行公契製作，江文宗建築師未依兩造協議項目出具系爭鑑定書，並有諸多瑕疵，原告亦未依約於完稅日以前繳納土地增值稅、契稅等費用，堪認給付遲延責任係屬可歸責於原告，被告無法依約履行對待給付完稅款168萬元，原告以被告給付遲延為由，主張解除系爭買賣契約並沒收已支付之款項338萬元，實屬無據。

又原告並未定相當期限催告被告協同製作公契並向地政事務所申請辦理，復未繳納相關稅捐後並催請被告給付完稅款168萬元，僅寄發112年1月13日律師函催告被告應於文到3日內完成給付完稅款168萬元及後續買賣程序，否則以該律師函作為解除系爭買賣契約之意思表示暨沒收原告已給付買賣價金336萬元作為損害賠償等語，顯未合法履行催告程序，原告片面主張解除系爭買賣契約云云，顯於法未合。

是以，系爭買賣契約迄今仍然有效存在，原告請求被告支付336萬元之違約金及相關利息，顯無理由。

㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（本院卷二第282頁、297頁，依判決格式修正文字）：㈠原告為系爭房地之所有權人。

㈡被告授與代理權予其配偶周麗玲，於110年10月23日由周麗玲代理被告與原告簽署系爭買賣契約（本院卷一第22頁），以總價3,360萬元購買系爭房地。

㈢被告於110年10月25日、27日將第一期簽約款20萬元、316萬元合計336萬元匯入履約保證專戶（本院卷一第43頁）。

㈣被告於110年11月6日進入系爭房地，並於111年1月20日寄發律師函（本院卷一第95頁）以漏水等瑕疵為由，要求解決瑕疵，並暫停後續付款、交屋事宜。

㈤原告於111年2月9日寄發存證信函要求被告給付完稅款168萬（本院卷一第99頁）。

被告於111年3月28日寄發律師函回覆（本院卷一第105頁）。

原告於111年6月29日寄發律師函主張應於3日內給付完稅款否則解除買賣契約並沒收336萬元（本院卷一第143頁）。

被告於111年7月5日寄發律師函（本院卷一第345頁）。

㈥兩造曾與信義房屋人員於張茂楠議員研究室達成協議，於111年8月3日簽立系爭買賣補充協議書（本院卷一第161頁）。

㈦信義房屋人員代原告向台北市建築師公會遞交鑑定申請書( 本院卷一第363頁)，由江文宗建築師鑑定（本院卷一第163頁）。

四、得心證之理由：兩造於簽立系爭買賣契約，被告並已支付第一期款共336萬元至履約保證專戶後，被告以系爭房屋漏水等瑕疵為由，於110年12月14日通知要求暫停公契進行，並為同時履行抗辯，拒絕支付剩餘款項。

原告則以被告給付遲延經催告仍未履約而有違約之情主張解約，並應賠償已支付之336萬元為違約金等情，為被告所否認，並以前情置辯。

則本件應審究者如下：㈠原告主張兩造系爭買賣契約業經原告合法解除，為有理由：⒈經查，本件系爭房地是否漏水之爭議，被告固以原告告知系爭房地有高檔全新裝潢，且於不動產說明書現況調查表中，就「是否有滲漏水、壁癌情形」項目，勾選「否」（本院卷一第131至132頁），始基於信任而即行簽約，於簽約後始發現有漏水等瑕疵等情；

然查，兩造於系爭買賣契約已約定若於簽約後交屋前發現有漏水之情，即依第24條至26條約定方式處理（本院卷一第30頁）。

據此即由建築師會同兩造及信義房屋人員會勘後，由俞聖衡建築師事務所就系爭房屋提出建築物結構調查初勘表（本院卷一第93頁），認定「依標的之室內狀況、屋齡（71年使用執照）、構造方式等綜合判斷，評估現況若無特殊重大外力（如地震）作用影響下，適合供一般住宅正常使用」並未發現結構問題。

另經應被告要求前往系爭房屋採樣，由臺灣檢驗科技股份有限公司就系爭房地提出TAF認證111年3月7日氯離子檢測之試驗報告，亦認定系爭房屋之氯離子含量檢測結果為0.18kg/m3至0.40kg/m3，並平均值為0.273kg/m3，並未超出系爭買賣契約第17條第2項第3款約定之0.6kg/m3之標準（本院卷一第27頁，系爭房屋係於71年建造完成），有試驗報告可查（本院卷一第103頁）。

則系爭房屋經初勘尚難認有結構或氯離子之瑕疵；

然被告仍以111年3月28日（111）士高法字第1110328003號律師函指稱系爭房屋氯離子含量超標致外牆有鋼筋外露之情形，催請原告辦理系爭房屋漏水及結構檢測爭議事宜，並據以主張行使同使履行抗辯權（本院卷一第105頁），則被告所為同時履行抗辯是否有據，已非無疑。

⒉再信義房屋後依系爭買賣契約第9條第8項第2款：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：…㈡買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍内，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要，得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔」之約定（本院卷一第26頁），委請WTA中華民國營建防水協會認證廠商就被告主張系爭房屋瑕疵進行檢測，並評估修繕補正費用，WTA中華民國營建防水協會認證廠商於000年0月0日出具建眾防水測漏估價單（本院卷一第109至111頁），初估漏水修復費用約需5萬元。

惟被告仍拒絕履約，續向本院提出民事調解之聲請（本院卷一第113頁）；

原告始於111年6月29日以111年度君律字第0000000號律師函通知被告依約3日內履行並給付完稅款168萬元，否則即解除買賣契約並依約沒收已給付之336萬元價金為損害賠償等語（本院卷一第143頁）。

⒊嗣兩造與信義房屋為共同解決系爭買賣契約之履約爭議，前經張茂楠市議員協調，於111年8月3日簽署系爭買賣補充協議書，依系爭買賣補充協議書記載：「買方陳永松、賣方林慶昌、仲介方信義房屋股份有限公司，三方經張茂楠議員協調，就座落於台北市○○○路0段000號2樓房地買寶，達成補充協議如下：⒈買方交付面額168萬元之支票（即本件完稅款）予張議員保管。

…⒊承上。

拆除後，三方合意申請台北市建築師公會指派建築師到場鑑定結構及有無滲漏水屋況，並依下列辦理：⑴建築師到場鑑定結構安全，亦無滲漏水屋況，則買賣雙方合意依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。

⑵建築師到場鑑定結構安全，但有滲漏水屋況，則買賣雙方合意依建築師估算之修繕費用，由賣方減價予買方自行處理，就本房地滲漏水屋況所生事宜，三方（含仲介方之人員）互不再請求。

另買賣雙方仍依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。

⑶建築師到場鑑定本房地有結構安全危害，買賣雙方合意無條件解除買賣契約。

…⒎本協議書具有優先於原買賣契約書約定之效力，本協議書未盡事宜，仍適用原買賣契約書之約定。

除本協議書之約定外，三方（包含仲介方之人員）不得再為其他請求或主張。

…」等語可悉（本院卷一第161頁）。

足認兩造事後已同意委由臺北市建築師公會指派建築師就系爭房屋結構及有無渗漏水屋況等疑義進行現場鑑定，再依建築師所提出鑑定報告之結果，作為是否繼續履約、減價履約或解除系爭買賣契約之考量，又依上開系爭買賣補充協議書第7條之約定，系爭買賣補充協議書有優先於系爭買賣契約之效力，系爭補充協議書之約款自應予以優先適用。

⒋經兩造依上開系爭補充協議書約定，申請臺北市建築師公會指派建築師鑑定系爭房屋有無結構暨滲漏水等瑕疵，經原告向臺北市建築師公會申請鑑定，並檢附鑑定項目為附件（ 本院卷一第185至188頁）；

由臺北市建築師公會指派江文宗建築師會同兩造等相關當事人進行現場會勘暨檢測後完成系爭鑑定報告，認定「系爭房地非屬高氯離子混凝土建築物，會勘時檢視鑑定標的物主要梁柱構件，未發現明顯結構性裂損，該標的物混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以下，雖前後陽台外推拆除原有居室外牆及拆除一部份室内0.5B隔間牆，因其非屬承重牆，亦不承擔抵抗地震水平橫力，並不影響結構安全，應無辦理耐震能力詳細評估之必要，研判無需補強，評估滲漏水修復工程費用共計30萬6,942元」等情，有系爭鑑定報告附卷可查（本院卷一第163至244頁）。

被告雖抗辯系爭鑑定報告疏漏，且質疑系爭鑑定報告偏頗不公，缺乏專業性云云；

然觀諸系爭鑑定報告明確記載鑑定要旨、鑑定事項，鑑定依據，並檢附相關房屋現況示意照片就系爭房屋之構造、用途、現況，就所列鑑定項目詳予鑑定說明，且鑑定意見並無違反事理之處而有疏漏；

況兩造既於系爭買賣補充協議書明確約定委由臺北市建築師公會指派建築師到場鑑定系爭房地之結構暨滲漏水相關爭議，並按建築師所提出鑑定報告解決雙方之履約爭議，自當同受其拘束，自難因被告主觀上認報告對之有不利益之虞，即率爾質疑鑑定意見之公信力，並以未經雙方合意之其他意見而否定該系爭鑑定報告之效力，是被告抗辯所為上揭主張，均與事理未符，要無可採。

⒌從而，系爭房地雖經鑑定後認有滲漏水狀況，但結構安全，則依系爭買賣補充協議書之約定，即應由原告按上揭「鑑定滲漏水修復工程費用30萬6,942元」減價予原告後，依信義房屋人員之通知，至張茂楠議員辦公室取回上揭168萬元支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方並繼續履行系爭買賣契約，且就系爭房地滲漏水屋況所生相關事宜互不再請求，始符合系爭兩造就系爭買賣補充協議書約定意旨甚明；

惟被告仍質疑系爭鑑定報告並要求重新進行鑑定，無視信義房屋隨函文通知兩造應依系爭買賣補充協議書辦理後續流程（本院卷一第251頁）。

原告方於112年1月13日以112年度君律字第0000000號律師函，通知請被告應於文到3日內與信義房屋地政士聯繫進行過戶用印，並給付完稅款168萬元，原告並表示同意自買賣價金第四次款交屋款中減價306,942元後繼續履約，且日後就滲漏水部分互不請求，倘原告仍拒不履約，謹以該律師函作為解約之意思表示，並沒收已給付買賣價金336萬元等語（本院卷一第255頁）。

惟被告仍再次主張暫停交易（本院卷一第257頁），更早於原告發函請求履約前，即已於112年1月10日單方向張茂楠議員取回先前保管之168萬元支票（本院卷一第259頁），是被告所為顯已違反系爭買賣補充協議書之約定，可認原告確有給付遲延之情事，且該給付遲之事由可歸責於原告，則被告以原告給付遲延為由，依系爭買賣契約第10條之約定、民法第256條、第260條之約定，並以起訴狀再次向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，核屬有據，則系爭買賣契約業經原告合法解除，堪可認定。

⒍被告雖復抗辯原告並未依約請承租人搬離，本件屬可歸責原告之事由等情；

然系爭買賣契約第19條約定：「本買賣標的現有承租方，為不定期租賃關係，據賣金表示每月租金新台幣55000元，押金共新台幣110000元（賣方有提供租賃契約如附件）現買方不同意繼受租約，賣方應於過戶前提供承租方搬遷同意書，並於產權移轉前排除租賃關係及承租方之占有及營業登記遷移完成。

如未如期完成，雙方同意依下列約定辦理：俟賣方完成排除承租方占有後始辦理產權移轉過戶，遲延期間依契約第十條辦理」（本院卷一第29頁）。

則依上開約定，應係於辦理系爭房地所有權移轉登記前，始須由原告提出承租方搬遷同意書，並完成排除租賃關係及承租方之占有及營業登記遷移，而蘇敏華既已出具搬遷切結書（本院卷一第341頁），且於系爭房地移轉登記前，已於111年4月18遷離，亦有被告提出「雲九美容SPA會館」臉書專頁擷圖可佐（本院卷一第343頁），則承租人確實已自系爭房地遷離，原告指稱被告有未及即時依約排除系爭房地之租賃關係暨承租人占有，而有違約可歸責原告之情，即無可採。

㈡原告請求被告給付336萬元數額之違約金及相關利息，為有理由：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；

二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。

而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。

又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，前者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，非以債權人所受損害為唯一審定標準；

後者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，惟應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，且此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上第2563號、83年度台上字第2879號判決意旨參照）。

⒉查系爭買賣契約第10條第2項約定：「買方若違約可歸責時..經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行，賣方得解除本契約，並沒收買方已繳款項作為違約之賠償...」（本院卷一第26頁）則依上開說明，此違約金應屬於損害賠償總額預定違約金。

被告違約情事既經認定如前，原告解除契約後請求沒收被告已繳納之336萬元款項做為損害賠償違約金，尚非無據。

被告雖抗辯原告就無確定期限之債務未為催告限期履行；

然查，原告前業已於111年2月9日寄發存證信函要求被告5日內給付完稅款168萬（本院卷一第99頁）。

再於111年6月29日寄發律師函主張應於3日內給付完稅款否則解除買賣契約並沒收336萬元（本院卷一第145頁），迄今均未獲被告回應且預示拒絕給付，即應符合催告履行之旨，被告上開抗辯，並無足採。

從而，系爭買賣契約既因被告違約而由原告合法解除，原告則依民法第250條、民法第226條、第256條、第260條債務不履行規定，以及系爭買賣契約書第10條第2項第2款違約處罰約定，自得請求被告已支付之價金計336萬元作為損害賠償總額預定之違約金。

被告雖又否認原告受有損害，且抗辯係因受原告及信義房屋之欺瞞，請求違約金酌減等情；

然兩造於110年10月23日簽立買賣契約迄今已逾2年，原告尚無法完成履約而得以為系爭房地之處分，損失所受本得取得款項之預期利息，或損失房屋無法出租他人取得之收益，是原告確實因被告之違約受有預期應獲得利益之損失，兩造約定損害賠償預定總額請求違約金，合乎社會常情，尚難認違約金有何過高之情。

職是，原告既確實受有損害，且兩造亦有約定損害賠償預定性質之違約金作為解約後之損害賠償，且該違約金之約定斟酌社會一般經濟狀況，並無過高之虞，即應尊重契約約定。

被告抗辯該違約金約定過高，顯無可採。

⒊又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。

原告以起訴狀繕本送達，請求被告給付336萬元加計自起訴狀繕本送達翌日即112年3月2日（本院卷一第293頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第250條、第226條、第256條、第260條債務不履行規定，以及系爭買賣契約書第10條第2項第2款違約處罰約定，請求被告336萬元之數額作為違約金，及自112年3月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保，請為准、免為假執行之宣告，於法核無不合，茲分別酌定相當之擔保准許之。

又本件相關事證業經認定如上，被告聲請命原告提出本件全部委託資料、裝修契約全部資料、命系爭鑑定書提出各個互相對應關係、傳喚證人張茂楠、重行鑑定、函詢臺北市建築管理工程處、將本件再送「中華民國建築結構非破壞檢測協會」進行鑑定（本院卷二第163至171頁、251頁、290頁）等主張，對本院之認定均不生影響，即無調查之必要，併予敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
民事第九庭 法 官 林怡君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
書記官 林昀潔