臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,訴,1592,20240419,1

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第1592號
原告即反訴
被告 冀大緣
訴訟代理人 陳添信律師
被告即反訴
原告 鄒鳳雲
訴訟代理人 陳宜新律師
上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國113年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應同意原告取回戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000之不動產買賣價金履約保證專戶内已付之新臺幣壹佰零壹萬元價金。

反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用由被告負擔。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明文。

經查，本件原告原起訴之聲明為：一、確認兩造就臺北市○○區○○路000巷00號1樓之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），依契約「特別約定事項」第6條内容，全部解除。

二、被告無條件返還原告已付之頭期款新臺幣（下同）95萬元及斡旋金6萬元，合計101萬元等語（見本院卷第9頁）。

嗣確認變更聲明為：先位聲明：被告應同意原告取回戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000之不動產買賣價金履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）内已付之101萬元價金。

備位聲明：一、被告應給付原告101萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第109頁）。

經核原告前揭聲明，僅係擴張或減縮應受判決事項之聲明，且係基於同一基礎事實，揆諸首開法條規定，應予准許，先予敘明。

貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

查本件本訴原告基於兩造間買賣契約請求被告返還已付之買賣價金及遲延利息；

反訴原告（下稱被告）主張反訴被告（下稱原告）遲延給付買賣價金，構成違約事由，請求原告給付違約金等語。

經核本件訟爭之基礎原因事實，均係因兩造間買賣契約所發生爭執，其主要部分相同，應認彼此間之請求有密切牽連關係，揆諸前揭規定，被告提起本件反訴，程序上於法並無不合，自應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：㈠原告於民國111年10月15日經由東森房屋板橋文化路加盟店（下稱東森房屋）仲介，以950萬元向被告購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號1樓房屋及其坐落之土地（下稱系爭房地），由東森房屋指定之迦南地政士聯合事務所居中簽訂系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書，兩造於系爭買賣契約特別約定事項中第6條明訂：「買賣雙方合意，若買方貸款之金額未達成交金額之7成，買方得選擇無條件解除本契約，因解約衍生之相關費用由買方支付。

但若未達成係因買方個人財力及信用所致無法達成，則買方仍需履行本合約，雙方確認無誤。」

（下稱系爭特約條款）。

原告已依約於111年10月19將頭期款95萬元匯入系爭履保專戶，連同前所支付之斡旋金6萬元，原告共計匯入101萬元至系爭履保專戶。

㈡嗣原告於簽約後委由新光銀行大安分行余佳容向新光、富邦、陽信、日盛、永豐、匯豐等多家銀行接洽，各家銀行依申貸程序鑑價後，因系爭房地係屬工業區用地，房屋屋齡過高，經銀行估價後可核貸成數較低，均回報可放款金額未達總售價950萬之7成即665萬元，原告於111年11月17日以電子郵件告知承辦代書張維民欲依系爭特約條款解除買賣契約，迦南地政士聯合事務所復介紹玉山銀行專員與原告聯繫申貸事宜，玉山銀行雖准予以680萬元核貸，惟其貸款條件為595萬元（還款年限20年）及85萬元（還款年限10年），利率均為年息1.9％，經詢問承辦專員陳冠融，其答覆因原告年齡偏大故另編85萬元且還款年限縮短，顯見該部分非房貸之會計科目，再經原告請玉山銀行其他行員查詢，亦告知該85萬元確實以非房貸之其他會計科目申辦，為短期融資之信用貸款，核貸前必須先告知申貸人，由申貸人決定是否接受，上開核貸條件未先諮詢原告，玉山銀行嗣因上開作業程序疏失最終決定不予承做系爭房地貸款，可見玉山銀行確實亦無法提供成交金額之7成的一般房貸額度。

㈢本件非因原告個人因素無法貸款達成交金額之7成，原告自得按系爭特約條款無條件解除系爭買賣契約，原告除於111年11月17日以電子郵件告知承辦代書張維民通知被告解約，並於111年12月29以存證信函通知被告商討解約事宜，復於112年1月13日兩造於東森房屋見面時當場表示解約之意思，系爭買賣契約已解除，爰先位請求被告同意取回系爭履保專戶內之買賣價金101萬元，若被告已受領買賣價金，備位請求被告返還等語。

㈣並聲明： ⒈先位聲明：被告應同意原告取回系爭履保專戶内已付之101萬元價金。

⒉備位聲明：⑴被告應給付原告101萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告並未證明本件確非因其個人因素導致無法貸款買賣總價之7成，原告於起訴狀自承玉山銀行職員已告知係因原告年齡偏大故另編85萬且還款年限縮短云云，顯然系爭房地本身條件沒有問題，純係因原告個人因素才導致玉山銀行須採行此包裹方式核准貸款，依照系爭特約條款，原告自有繼續履行合約之義務，且系爭特約條款並未表明限定貸款之種類，原告既已獲得玉山銀行同意核貸680萬元，可證原告於本件買賣可獲得銀行貸款之金額確實已超過買賣總價之7成，該貸款條件對原告亦無不利，原告自始無從取得約定解除權。

況系爭特約條款乃賦予原告在用印前如確認無法取得價金7成之房屋貸款時，仍得選擇自行補足用印款而繼續履約，如原告不願繼續履約，則須另行行使解約權，原告應向被告為解除契約之意思表示，惟原告從未向被告為解除契約之意思表示，亦未依系爭買賣契約第10條第1項約定，透過僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）進行最終催告或認證，原告解除權之行使並未成立生效，原告主張系爭買賣契約業經其解除，即屬無據。

而依照系爭買賣契約約定，原告至遲應於111年11月22日前完成簽約款95萬元、完稅款95萬元共計190萬元之給付，惟原告未依約履行，被告前於111年12月19日以板橋江翠郵局1181號存證信函催告原告應於函到7日内完成完稅款之給付，未獲置理，致系爭房地無法辦理後續完稅及移轉登記而遭退件，原告顯已構成違約。

被告嗣於112年2月15日發函為解除契約之意思表示，該解除契約之信函經原告於112年2月17日收受，是應認系爭買賣契約於112年2月17日經被告解除。

又本件原告雖已匯交101萬元入系爭履保專戶，然該筆款項未經被告受領，被告對於系爭履保專戶内之款項並無處分權，原告請求被告返還並無理由等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、反訴部分：

一、被告主張：原告遲延給付價金，經定期催告後仍拒不履行，系爭買賣契約已於112年2月17日經被告合法解除，且契約解除係可歸責於原告之事由，依系爭買賣契約第10條第2項約定，原告已支付之價金應交付被告沒收作為懲罰性違約金。

爰訴請原告給付等語。

並聲明：㈠原告應給付被告101萬元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、原告則以：本件原告並無違約事由，被告據此解除買賣契約，並無理由。

若認被告解除契約有理由，被告請求被告給付違約金101萬元，顯屬過高，應予酌減等語置辯。

並聲明：㈠被告之反訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、不爭執事項：

一、原告於111年10月15日向被告購買系爭房地，買賣價金總價950萬，兩造於同日簽立系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書。

依照系爭買賣契約第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約；

經僑馥建經進行最終催告或認證，得由僑馥建經據以執行專戶價金之撥付作業。」

、第10條第2項之約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事，經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」

：另依照不動產買賣價金履約保證申請書之特別約定事項第2條：「完稅款、稅額規費等過戶必要費用及申貸金融機構對保手續，應於111年11月22日（前）給付及完納。」

、第6條：「買賣雙方合意，若買方貸款之金額未達成交金額之7成（即665萬元），買方得選擇無條件解除本契約，因解約衍生之相關費用由買方支付。

但若未達成係因買方個人財力及信用所致無法達成，則買方仍須履行本合約，雙方確認無誤。」

。

二、原告於111年10月17日、10月19日分別將6萬元、95萬元匯入系爭履保專戶。

三、玉山銀行專員於111年11月18日與原告聯繫貸款事宜，原告親自簽立玉山銀行貸款申請文件，經玉山銀行評估後給予核貸680萬元，原告於111年12月8日經由承辦代書告知玉山銀行已核貸680萬元（已達買賣總價之7成），請原告趕快對保等語。

四、被告於111年12月19日向原告寄發板橋江翠郵局1181號存證信函，催告原告應於含到7日内將完稅款95萬元匯入履約保證專戶，並完成貸款申請及對保。

被告嗣於112年2月15日向原告及僑馥建經發函為解除契約之意思表示，請求僑馥建經進行最終催告及認證，該解除契約之信函經原告於112年2月17日收受。

五、原告於111年12月29日向被告寄發三重正義郵局2275號函，被告已收受。

肆、本件爭點：

一、本訴部分： ㈠原告主張其依系爭特約條款，於112年1月13日解除系爭買賣契約，是否有理？㈡原告先對請求被告同意取回系爭履保專戶內已付之101萬元價金；

備位請求被告返還101萬元，有無理由？

二、反訴部分： ㈠被告主張系爭買賣契約於112年2月17日經被告合法解除，有無理由？㈡被告請求原告給付懲罰性違約金101萬元，有無理由？

伍、得心證之理由：

一、本訴部分： ㈠原告主張其依系爭特約條款，於112年1月13日解除系爭買賣契約，是否有理？⒈系爭特約條款約定：「買賣雙方合意，若買方貸款之金額未達成交金額之7成（即665萬元），買方得選擇無條件解除本契約，因解約衍生之相關費用由買方支付。

但若未達成係因買方個人財力及信用所致無法達成，則買方仍須履行本合約，雙方確認無誤。」

，此為兩造所不爭執。

據此，如非因原告個人財力及信用問題，原告就系爭買賣貸款金額未達成交金額之7成（即665萬元）時，原告得請求解除系爭買賣契約，堪予認定。

⒉被告雖抗辯系爭特約條款所載「買方貸款」並未表明限定貸款之種類，只要貸款金額有達665萬元，系爭特約條款所約定之解除契約條件即未成就，原告不能行使解除契約權。

然從系爭買賣契約付款方式及第6條產權移轉及貸款作業，均約定「若甲方（即原告）需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款」文義觀之，系爭買賣契約所謂之原告透過金融機構辦理貸款，顯指以系爭房地辦理抵押貸款而言，對照原告說明系爭特約條款約定之緣由為其配偶是銀行人員，有遇到過類似的狀況，那物件屋齡51年，基地又是工業用地，其配偶覺得他可以貸款那麼多嗎，如果不能貸款7成數額就不購買，代書說可以，有徵詢賣方（即被告），賣方也知道，代書就幫雙方撰寫條文，經雙方同意蓋章等語（見本院卷第104頁）；

證人張維民即系爭買賣契約承辦代書亦證述系爭特約條款是原告要求沒錯等語，可知原告購買系爭房地之財務規劃，係以系爭房地設定抵押後能夠取得買賣總價7成之貸款為前提，且兩造係基於此共同認識而另簽訂特約條款，故從系爭特約條款「買方貸款之金額」文義，尚難導出原告於不動產抵押貸款之外，有藉由其他方式借貸以滿足「成交金額7成」之義務，上開約定「買方貸款」僅指房屋貸款，不包含個人信用貸款、裝潢貸款及其他名目之借貸在內，是被告辯稱未限定貸款種類云云，尚無足採。

⒊原告主張其於系爭買賣契約簽訂後陸續向新光、富邦、陽信、日盛、永豐、匯豐等多家銀行申請上開房地抵押貸款，但均無法貸得買賣總價七成之金額等情，業據其提出與新光銀行大安分行余佳容之對話紀錄附卷為證（見本院卷第55至56頁）。

玉山銀行雖回覆准予以680萬元核貸，惟其貸款條件拆分為595萬元（還款年限20年）及85萬元（還款年限10年），利率均為年息1.9％，經本院函詢玉山銀行原告申辦房屋貸款之過程、結果，玉山銀行函覆內容僅說明原告申辦緣由及上開核貸結果，至於房屋鑑價/估價、申貸金額參考依據、為何拆分成2筆貸款等貸款條件審核過程則均未說明（見本院卷第175、179頁），玉山銀行函覆內容，顯避重就輕，尚非全然可採。

本院審酌系爭房地本身貸款條件即受限制（工業用地）、其他數家銀行均無法核貸到買賣總價之7成、該筆85萬元核准金額與還款年限除與原告出具之個人貸款申請書填載之借款期間不符外，亦與一般申請房地抵押貸款之常情相違、玉山核貸前未與原告討論後未說明核貸條件、原告另向其他銀行行員洽詢上開核貸結果內容得知85萬元應該是用其他名目核貸等情，堪信原告主張該85萬元部分非單純房貸，而是玉山銀行用其他短期融資或信用貸款名目辦理貸款乙情屬實。

⒋被告雖另辯稱玉山銀行核貸條件對原告並無不利，原告不得拒絕履約云云，然原告所欲財務規劃為何，非他人所得置喙，且系爭特約條款約定「買方貸款」僅指房屋貸款，不包含個人信用貸款、裝潢貸款及其他名目之借貸在內，原告無藉由其他方式借貸以滿足「成交金額7成」之義務，業如上述，原告自得拒絕玉山銀行核貸條件。

⒌如上，原告向各金融機構申辦房屋貸款均無法貸得成交金額7成即665萬元，且原告無法貸得款項亦非其財力及信用所致，已符合系爭特約條款約定之情形，原告自得依系爭特約條款，向被告行使契約解除權。

而原告已於111年12月29以存證信函通知被告商討解約事宜，復於112年1月13日與被告之代理人（被告之子）於東森房屋見面時當場為解除系爭買賣之意思表示，為被告所不爭執，則原告主張系爭買賣契約業經伊於112年1月3日合法解除，自屬有據。

至被告辯稱原告未依系爭買賣契約第10條第1項約定，透過僑馥建經進行最終催告或認證，原告解除權之行使並未成立生效云云，觀該條約定內容，係約定僑馥建經於一方發生不依約履行義務之違約情事，他方主張解除契約時，應確認如何執行專戶價金之撥付作業，與本件情形不同，且買賣契約當事人之契約解除權亦無待第三人確認後始得行使，被告所辯，顯係誤解該條約定，自無足採。

㈡原告先對請求被告同意取回系爭履保專戶內已付之101萬元價金；

備位請求被告返還101萬元，有無理由？⒈按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，應先依法律規定或契約之訂定，民法第259條規定意旨。

查系爭買賣契約第12條第11項規定委由僑馥經建辦理買賣價金履約保證，履約保證之相關事宜並悉依申請書之約定辦理；

又系爭買賣之不動產買賣價金履約保證申請書第5條第5項、第8條規定，得經甲乙雙方（即兩造）書面同意而要求自專戶內支配款項、僑馥經建依確定判決為據為返還作業等（見本院卷第29、35頁），是系爭買賣契約解除後，兩造就回復原狀之方式已有約定。

⒉原告共計匯入101萬元入系爭履保專戶（見兩造不爭執事項二），且被告尚未受領（見本院卷第233頁），原告既已合法解除系爭買賣契約，則原告先位請求被告同意其取回系爭履保專戶內已繳付之款項101萬元，依上開約定，自屬有據。

另本件原告對被告提起預備訴之合併，惟本院既認其上開先位請求有理由，則就其備位聲明部分，自無庸判決，附此敘明。

二、反訴部分： 原告於112年1月13日以系爭特約條款條件成就向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，經本院認其解除契約為有理，已如前述。

被告再於112年2月17日以原告違約為由解除買賣契約並據此請求原告給付違約金，自屬無據，不應准許。

陸、綜上所述，系爭買賣契約業經原告合法解除，原告依系爭買賣契約約定，請求被告同意其取回系爭履保專戶內已繳付之款項101萬元，為有理由，應予准許。

被告主張原告違約，反訴依系爭買賣契約約定請求原告給付違約金，為無理由，應予駁回。

柒、本訴部分原告未聲請假執行，則被告聲明願供擔保免為假執行，核無必要，不另為准駁，併予敘明。

反訴部分因反訴原告假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

捌、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。

玖、據上論結，本件原告之本訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
民事第一庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
書記官 蔡斐雯