臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,訴,3063,20240812,1

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第3063號
原      告  新北市住宅及都市更新中心

法定代理人  陳純敬 
訴訟代理人  林慶皇律師
被      告  張台鳳 


訴訟代理人  涂惠民律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主  文

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號二十一樓之十三房屋遷讓返還予原告。

二、被告應自民國一一一年十一月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟玖佰元。

三、訴訟費用（除撤回及減縮部分外）由被告負擔。

四、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬肆仟參佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰陸拾玖萬參仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、本判決第二項於原告就各到期部分以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告就各到期部分如以新臺幣壹萬壹仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；

訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回；

又訴經撤回者，視同未起訴。

民事訴訟法第262條、第263條第1項前段定有明文。

本件原告起訴時係列張台鳳、張泉鳳為被告，並主張係依兩造所簽訂之新店央北青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）第19條第3項、第12條第1項、第3項約定；

民法第455條、第767條第1項前、中段、第179條規定而為請求；

於112年8月25日復具狀追加張定藩為被告；

嗣於113年4月2日再具狀聲明撤回對張泉鳳、張定藩之部分起訴，並主張對被告張台鳳僅依民法第767條、第179條規定為請求，而撤回基於系爭租約第19條第3項、第12條第1項、第3項、民法第455條為請求基礎之主張，經被告張台鳳所委訴訟代理人於辯論時當庭表示無意見等語（本院卷第166頁、第309至310頁），則原告所為撤回對張泉鳳、張定藩起訴部分，因張泉鳳、張定藩始終未到庭為本案之言詞辯論，揆之首揭說明，原告對張泉鳳、張定藩二人之撤回即毋庸得其同意，即均生效力，本院就前開已撤回部分自毋庸審酌，先予敘明。

二、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時就金錢請求部分原聲明為：被告（指張台鳳、張泉鳳）應連帶給付原告新台幣14萬4,719元，及自111年11月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告2萬3,800元，嗣於113年4月2日具狀變更為：被告（指張台鳳）應自111年11月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告1萬1,900元（見本院卷第7頁、第165頁），此核屬減縮應受判決事項之聲明，核諸前開說明，核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：新北市○○區○○○路000號21樓之13房屋（下稱系爭房屋）為新店央北青年社會住宅，原告為管理單位。

被告之母即原承租人楊蘭芳（下稱其名）承租系爭房屋，約定租期自109年11月1日起至111年10月31日止，租金每月1萬1,900元，押金1萬1,900元，雙方並簽有新店央北青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），嗣楊蘭芳於110年10月26日死亡，系爭租約即當然終止，然被告未為告知而仍繼續占用系爭房屋至今，其行為已嚴重侵害原告管理系爭房屋之權利，被告無權占有系爭房屋致原告受有減少相當每月租金1萬1,900元之損害，爰依民法第767條第1項前、中段及第179條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；

㈡被告應自111年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,900元；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋實爲伊於109年間向新北市政府城鄉發展局所承租，伊當時填寫社會住宅申請書，係以自己與母親楊蘭芳名義聯名申請2房型社會住宅房屋，自申請開始至事後與主管機關聯繫、選屋、看屋、受通知簽約對象，乃至公證人林智育要求伊代理楊蘭芳簽約公證，均是伊接洽或在場處理。

伊代理楊蘭芳簽署系爭租約，有未經合法代理之情，系爭租約應存在於伊與新北市政府城鄉發展局間，伊自109年11月1日起至111年10月31日止占有系爭房屋，自係依租賃關係而為有權占用；

另111年10月31日租期屆滿後，伊仍繼續繳納多期租金，依法可發生不定期限租賃契約關係，伊占有系爭房屋自非無權占有等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回；

願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張系爭房屋為社會住宅，原告為管理單位等情，業據其提出系爭房屋建物登記謄本、新北市政府城鄉發展局公告、新北市青年社會住宅市有財產提供使用契約書等件（本院卷第17至26頁）附卷可稽，核與原告主張相符，此部分之事實自堪認定。

四、原告主張系爭房屋目前為被告占有、使用乙節，業經被告於113年2月22日辯論期日當庭陳稱：（問：被告是否繼續住在系爭租約所示社宅）是的，央北二路400號21樓之13房屋是我親自申請，也是我去選樓，從頭到尾都是我在繳租，跟張泉鳳、張定藩沒有關係，他們也沒有占有系爭房屋等語明確（本院卷第135至136頁）。

則本件兩造爭執要點厥為：被告占有系爭房屋是否為無權之占有？如是，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：

㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

本件原告以被告無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告自應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院110年度台上字第265號判決意旨參照）。

⒈本件被告辯稱其乃系爭房屋承租人，系爭租約應存在於被告與新北市政府城鄉發展局間，惟為原告所否認，依法自應由被告先負舉證之責任。

經查：⑴系爭租約業經臺灣士林地方法院所屬民間公證人林智育公證，而依該公證書記載：「公證人實際體驗情形：一、請求人（即系爭房屋之出租人新北市政府城鄉發展局及承租人楊蘭芳）對公證內容之陳述：前開請求人間…訂立如後附之新店央北青年社會住宅房屋租賃契約書，請求人雙方陳明對於新店央北青年社會住宅房屋租賃契約條款，已獲協議願互相遵守，切實履行，為期獲得法律上之保障，以免訟爭，請求予以公證。

二、公證人所見狀況及其他體驗之方法與結果：

⒈因請求人表示擬就新店央北青年社會住宅房屋租賃契約書請求准予公證。

⒉請求人所提身分證明文件及相關證件，經核與其身分與新店央北青年社會住宅房屋租賃契約書內容尚屬相符。

⒊經公證人…闡明新店央北青年社會住宅房屋租賃契約書之法律意義及效果後，請求人表示瞭解及承認新店央北青年社會住宅房屋租賃契約書之內容與其真意相符，並簽名或蓋章。

⒋經查，承租人楊蘭芳業於民國105年12月28日經法院裁定應受監護輔助宣告，並由張泉鳳擔任輔助監護人，提出承租人楊蘭芳之戶籍謄本供公證人審核，並此指明。

…公證人核對與新店央北青年社會住宅房屋租賃契約書有關之證件，及到場人之身分證明等，均屬相符。

並將新店央北青年社會住宅房屋租賃契約書附綴於公證書之後，由請求人在公證書簽名或蓋章，承認為其行為」等語（本院卷第27至37頁），足見系爭契約確為承租人楊蘭芳經輔助監護人即被告張泉鳳代理與系爭房屋之前管領人新北市政府城鄉發展局所簽訂，並構成公證書之一部。

⑵按民間之公證人依本法執行公證職務作成之文書，視為公文書；

而文書依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。

公證法第36條、民事訴訟法第355條第1項分別定有明文。

又債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，契約成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間；

而締約之當事人為何人，應以締約當時之事實及其他一切證據資料作為判斷之標準（最高法院112年度台上字第1793號判決參照）。

本件承租人楊蘭芳前經法院裁定應受監護輔助宣告，而由張泉鳳擔任為輔助監護人，前開公證書既由楊蘭芳之輔助監護人張泉鳳代理為之，且公證人亦要求張泉鳳提出楊蘭芳之戶籍謄本供其審核並核對楊蘭芳身分與系爭租約之內容後，認與承租要件相符而為公證，則系爭租約之主體即為前開公證書請求之兩造即楊蘭芳與新北市政府城鄉發展局，堪可認定。

⑶被告雖主張因楊蘭芳身體（意識、精神）狀況惡化，訴外人張穗鳳於000年0月間曾為楊蘭芳聲請變更為監護宣告，並經本院108年度監宣字第275號、109年度家聲抗字第10號、最高法院110年度台簡抗字第55號裁定准許確定，由張穗鳳、張泉鳳為楊蘭芳之共同監護人（本院卷第225至247頁），系爭租約簽訂時，未由楊蘭芳之共同監護人張穗鳳、張泉鳳共同為之，乃未經合法代理而不合法云云。

惟張泉鳳係經本院104年度監宣字第25號、104年度家聲抗字第93號裁定而選定為受輔助監護宣告人楊蘭芳之輔助人，有上開裁定在卷可按（本院卷第197至219頁），而109年10月30日張泉鳳代理楊蘭芳簽署系爭租約並請求公證時（本院卷第29、36頁），張穗鳳為楊蘭芳聲請變更監護宣告之抗告程序尚未審結，係至110年3月25日始由最高法院再抗告駁回定讞，是系爭租約辦理之彼時，楊蘭芳所受輔助監護宣告之輔助人為張泉鳳，則張泉鳳本於楊蘭芳居住利益而代理楊蘭芳簽署系爭租約，於法核無不合。

被告茲主張系爭租約係未經合法代理云云，非無誤會。

⒉本件被告固主張其方為系爭租約之承租人云云，然查：⑴租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約（民法第421條第1項參照），是租賃標的及租金，乃租賃契約成立要素，當事人須就該等契約必要之點達於意思表示合致，則主張契約成立之當事人，自應就兩造間確有前開意思表示合致之事實負舉證之責。

⑵被告主張，伊於109年間申請新店央北社會住宅時，已年滿65歲，為低收入戶並獲核發低收入戶證明，符合承租社會住宅要件，亦符合家庭成員2人以上才可申請新北市社會住宅2房型標準，可單獨以己名義申請承租該2房型社會住宅，且被告填寫之社會住宅申請書，係以自己與楊蘭芳名義聯名申請乙節，經查，被告僅提出核定日期為111年12月7日之新北市新店區低收入戶證明書（本院卷第287頁）尚無從推論被告所述109年之上開事實為真；

況被告於109年間是否符合申請社會住宅房屋資格，與系爭租約之承租主體係何人之待證事實無何關聯，此外被告縱有與楊蘭芳聯名申請系爭房屋，亦與業經公證之系爭租約所載：承租人僅有楊蘭芳一人之公證內容不符，是被告主張其為系爭租約之承租人而有權占有系爭房屋，顯屬無據。

⑶被告又稱，系爭房屋自申請承租起，機關聯繋、辦理選屋、看屋、點交入住、受通知簽約及簽約公證、搬入程序等節，均由伊出面處理云云。

然被告就上開各節事實，並未提出其他客觀證據資料適為舉證，空言主張，已難盡信。

而如被告所陳，承租人楊蘭芳於109年時係高齡93、94歲之老人（本院卷第319頁），系爭房屋之承租手續由子女代為辦理，尚與常情相符；

況系爭租約業經公證，而公證人於公證行為之體驗過程中，已依職權核對租約之承租人身分與承租資格為楊蘭芳，亦未見被告異議，則系爭租約之承租人既僅有楊蘭芳之輔助監護人張泉鳳代理楊蘭芳簽署，被告反前開之記載而主張為系爭租約之承租人，與公證人體驗事實不符，已無足採。

至於被告另稱，楊蘭芳於109年時為93、94歲之高齡老人，無工作能力，復經法院審認無資力者而獲訴訟救助等情，系爭租約之每月租金係被告所支付乙節，查楊蘭芳因年老而無謀生能力且無資力，被告既為其子女，依法應負擔楊蘭芳之扶養義務，則無論被告支付系爭房屋租金是否屬實，本件要無僅憑租金繳納之事實，遽而推論被告與當時管理單位間有租賃之合意而為系爭房屋之承租人。

⑷被告再主張，系爭租約因未經合法代理而不生效力，本件應有類似民法第112條規定之情形，被告應與新北市政府城鄉發展局間成立系爭房屋之租約云云。

查系爭租約無未經合法代理乙事，已如前述。

復按法律行為無效時，不發生當事人所欲實現之法律效果；

惟為貫徹私法自治原則，於符合一定要件，使該法律行為得轉換為其他行為，以維持法律行為效力，基此，民法第112條乃規定：「無效之法律行為，若具備他法律行為之要件，並因其情形，可認當事人若知其無效，即欲為他法律行為者，其他法律行為，仍為有效」，該所謂「當事人若知其無效，即欲為他法律行為」，應探求當事人假設之意思，即應斟酌當事人欲實現之經濟目的、可推知之利益衡量及其他交易情形，予以客觀認定（最高法院112年度台上第1122號判決意旨參照）。

查系爭租約業經公證，且公證人已詳細核對承租人身分與系爭租約之內容確屬相符無誤後，始依公證法規定予以公證，系爭租約倘因未經楊蘭芳之法定監護人共同所為而無效時，承租人楊蘭芳與當時管理單位新北市政府城鄉發展局間應無「若知其無效，即欲為承租人轉換而由張台鳳繼受」之假設意思合致；

況衡之實際，欲承租原告管理之社會住宅者須有相當之資格限制，必須經管理單位審核通過後，始得辦理承租，而被告迄未舉證其已符合109年度系爭房屋之承租資格，本件自無可能任由當事人間合意擬制法律行為效力之轉換，是被告主張因系爭租約無效，應由被告與新北市政府城鄉發展局成立系爭租約，於法亦屬無據。

⑸被告更主張，系爭租約滿期後，其仍繼續繳納租金，且原告駐社區管理服務中心人員已指示被告以自己名義申請續租系爭房屋，可見原告並不反對被告續租，是本件應有不定期租賃之效力云云。

惟原告與被告就系爭房屋未成立何租賃關係，業如前述，且楊蘭芳已於110年10月26日死亡（本院卷第179、251頁），系爭租約固由其全體繼承人繼承，然系爭租約前於111年10月30日即已滿期終止，而參酌原告業於滿期後之111年11月7日函知被告：「有關承租本市新店央北青年社會住宅租約到期一案，請盡速返還承租標的。

說明：

一、查承租旨揭本市新店央北青年社會住○○○○○○○○區○○○路000號21樓之13，租賃期間自109年11月1日起至111年10月31日止，惟本案租约已到期並不符合續租資格。

經物管單位催告台端仍未返還承租標的…」等語明確（本院卷第45頁），顯見原告並不同意續租且已為反對之表示，況且被告迄未就其繳納系爭房屋租金乙節適為舉證，是被告自稱其有繳納系爭房屋租金且符合承租資格而主張系爭租約應更新為不定期租賃之效果而為有權占有云云之抗辯，並無理由。

⒊依上所述，被告未能證明其有何繼續占有使用系爭房屋之合法權源，即屬無權占有。

原告基於系爭房地之所有權人，依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

㈡、原告請求被告自111年11月1日起至實際交還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,900元部分，為有理由：⒈按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院113年度台上字第191號判決意旨參照）；

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；

民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。

復按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。

⒉查被告於系爭租約屆滿後，仍無權占有系爭房屋，迄至目前仍未返還，業如前述，依上說明，被告自應返還此段期間之相當於租金之不當得利予原告。

本院審諸兩造間前就系爭房屋租約所約定之租金為每月11,900元，又原告為新店央北青年社會住宅之管理單位，而本於公益出租社會住宅，因被告違法占有使用收益之結果，致原告無法將系爭房屋出租而收取租金，是本院認以上開租金數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，應屬允當。

⒊被告固稱其於系爭租約滿期後仍有繼續繳納租金（本院卷第181頁），然被告既不否認其繼續占有系爭房屋，則就系爭房屋之租金已按月清償事實，應由被告負舉證之責。

然迄至本件言詞辯論終結前，被告均未就其於111年11月1日後已有清償相當租金債務之事實妥適舉證，準此，原告依民法第179條之規定，請求被告應自111年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利每月1萬1900元，核屬有據。

㈢、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第285、286條定有明文。

又當事人未充分知悉、掌握其主張或抗辯所必要之事實、證據時，藉由證據調查之聲請，企圖從證據調查中獲得新事實或新證據，並以該事實或證據作為支撐其請求或聲明為有理由之依據者，為摸索證明，依我國民事訴訟法第285條第1項規定，應禁止摸索證明，否則違背民事訴訟法基於辯論主義之要求。

本件被告雖聲請下列證據之調查，惟均核無必要，爰說明如下：⒈被告聲請向新北市政府城鄉發展局調閱系爭房屋出租前之「承租人或其家屬申請承租新店央北青年社會住宅之申請書及其應備文件、補正申請資料、辦理選屋資料、其他查詢、接洽、辦理簽約、公證、受領房屋資料，及該局辦理抽籤作業、通知承租人補正申請文件、抽籤結果、看屋、選屋、點交、簽約、公證等文件資料，以及審查核准申請作業文件資料等文書，現由何人持有保管？如該局仍持有保管上開文書，請將上開房屋租賃契約簽訂前之上開文書資料檢送到院」，相關待證事實為被告為系爭房屋租約之承租人。

然，系爭租約乃張泉鳳代理楊蘭芳簽署，且經公證在案，業經本院認定如前，被告茲請求調閱上開書證資料，尚無法解免系爭房屋之前管理單位新北市政府城鄉發展局審核同意而由楊蘭芳承租系爭房屋之事實，被告聲請此部分證據之調查核無必要，本院自得不調查該證據。

⒉被告另請求本院待新北市政府城鄉發展局函查及調取文書資料結果後，命原告提出系爭租約自109年10月份起至000年0月間租金繳納資料（含所有繳費單、收據紀錄）；

倘新北市政府城鄉發展局已將申請承租文件資料移交原告管理，則應命原告提出申請承租新店央北青年社會住宅之申請書及其應備文件、補正申請文件、辦理選屋資料、其他查詢、接洽、辦理簽約、公證、受領房屋資料，及原出租人辦理抽籤作業、通知承租人補正申請文件、抽籤結果、看屋、選屋、點交、簽約、公證作業文件資料，以及審查核准申請作業文件資料等書證資料，其待證事實則為被告自111年10月31日以後，尚有陸續每月繳納租金，到112年原告拒絕發出租金繳費單為止；

另系爭房屋應由被告與新北市政府城鄉發展局於109年10月30日成立系爭租約，系爭租約自111年11月1日起，已形成不定期限租賃契約等節。

惟查，被告既不否認系爭房屋之租金債務，則被告就主張已為清償繳費之事實，依舉證責任分配分則，自應由被告就其有利事實適為舉證。

另系爭租約係張泉鳳代理楊蘭芳簽署且經公證在案，被告聲請調閱上開書證，僅係系爭租約簽約前之行政作業文書，尚無從認定新北市政府應允更易被告為系爭租約之承租人，被告顯係欲藉上開證據之調查以獲得事實或證據，此乃屬摸索證明；

再系爭租約係定有期限，原告於滿期後已函被告不符續租資格，即不同意系爭租約更新為不定期租賃法律關係，本件顯無適用不定期租賃效果之餘地，故被告上開所請，核均無必要，併予敘明。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，另依民法第179條規定，請求被告應自111年11月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告1萬1900元，亦為有理由，均應予准許。

再本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 8 月 12 日
                  民事第三庭    法 官 蔡英雌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 12 日
                                 書記官  郭家亘