臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,訴,5035,20240430,2

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第5035號
原 告 連健智

連健翔
共 同
訴訟代理人 陳禾原律師
被 告 胡純惠



訴訟代理人 張珮琦律師
複 代理 人 陳俊豪律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年4月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。

查本件原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼台北市○○區○○○路0段00巷00弄00號4樓（下稱系爭房屋）屋頂平台回復原狀騰空後返還共有人之原告及其他全體共有人，係因不動產之物權涉訟，上開不動產位於本院轄區，是本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

經查，原告起訴原聲明請求：㈠被告應將系爭房屋頂樓平台上之增建物全部拆除，並將該頂樓平台騰空後，返還原告及其他全體共有人；

㈡被告應給付原告新台幣（下同）458,234元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈢被告應自民國112年5月1日起至返還第1項所示頂樓平台予原告及全體共有人之日止，按月給付原告7,967元；

㈣願供擔保請准宣告假執行，有民事起訴狀附卷可參（見本院112年度北司補字第1821號卷第7頁），嗣於113年3月25日具狀變更聲明第1至3項為：㈠被告應將坐落系爭房屋頂樓平台如附圖所示編號A部分（面積51平方公尺）之增建物拆除，將頂樓平台回復原狀騰空後返還原告及其他全體共有人；

㈡被告應給付原告連健智199,747元，及自起訴狀繕送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈢被告應給付原告連健翔199,747元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈣被告應自112年5月1日起至返還第1項所示頂樓平台予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告連建翔、連健智各4,063元，有民事言詞辯論意旨狀在卷可參（見本院卷第205-206頁）。

核原告所為訴之變更，為基於其主張被告無權占有系爭房屋頂樓平台如附圖所示編號A部分（面積51平方公尺）並受有不當得利之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：原告連健智、連健翔為坐落系爭土地上台北市○○區○○○路0段00巷00弄00號3樓房屋之共有人，權利範圍各1/2，被告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋頂樓平台為該公寓各樓層所有權人共有，且未約定由被告單獨使用。

被告擅自於系爭房屋頂樓平台搭蓋如附圖所示A部分之建物（面積51平方公尺），並設有門鎖阻止外人進入，而將系爭房屋頂樓平台占為己用，侵害全體共有人之所有權，且影響整棟建築物景觀及住戶避難逃生功能。

爰依民法第767條第1項、第821條，請求被告將如附圖所示A部分建物拆除，將系爭房屋頂樓平台回復原狀騰空後返還原告及其他全體共有人，另依民法第179條規定，並參酌土地法第105條準用第97條規定，以系爭土地申報地價10%及原告連健智、連健翔就系爭土地應有部分權利範圍各1/8計算（計算式如附表所示），請求被告給付原告連健智、連健翔各199,747元及其利息，並自112年5月1日起至返還系爭房屋頂樓平台予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告連建翔、連健智各4,063元等語。

並聲明：㈠被告應將坐落系爭房屋頂樓平台如附圖所示A部分建物（面積51平方公尺）拆除，將頂樓平台回復原狀騰空後返還原告及其他全體共有人；

㈡被告應給付原告連健智199,747元，及自起訴狀繕送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈢被告應給付原告連健翔199,747元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈣被告應自112年5月1日起至返還第1項所示頂樓平台予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告連建翔、連健智各4,063元；

㈤願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：㈠訴外人即被告父母胡英汁、洪英於69年12月24日以買賣取得系爭房屋及所坐落土地，登記於洪英名下，嗣於86年間以夫妻聯合財產更名為原因登記於胡英汁名下。

被告父母購買系爭房屋時，出賣人表示因頂樓平台由公寓頂樓之4樓住戶使用，可加建未保存登記建物，故價金較2、3樓高，且當時該公寓住戶均同意系爭房屋頂樓平台由4樓住戶使用，嗣被告父母於70年初興建如附圖所示A部分建物前，亦先向同棟2樓、3樓業主口頭確認4樓房屋所有人可自行在系爭房屋頂樓平台加建建物，可見於被告父母買受系爭房屋前已有分管協議存在，此亦與當時公寓房屋交易習慣相符。

然因上情均發生於公寓大廈管理條例84年6月28日施行前，故未作成書面分管契約或出具書面使用同意書。

另參照台北市違章建築處理規則等規範，以84年前後區分為新違建、既存違建，如附圖所示A部分建物為84年之前之既存違建，屬暫緩拆除範疇之未保存增建物。

原告於106年10月19日買賣取得台北市○○區○○○路0段00巷00弄00號3樓房地，自應受登記前已存在之分管協議之限制，且其於透過不動產經紀人或仲介公司簽訂定型化買賣契約時，必然知悉頂樓平台係專供頂樓住戶分管使用之現狀事實，並同意以現況交屋而簽署建物現況確認書。

嗣被告於108年1月31日經買賣取得系爭房屋所有權，即自前手所有權人繼受取得如附圖所示A部分建物使用系爭房屋頂樓平台之權利。

又分管契約不以共有人明示之意思表示為限，且附圖所示A部分建物於70年初即搭建，被告於110年6月對系爭房屋及該建物進行修繕，修繕前曾拜訪通知同棟住戶，並張貼室內裝修許可證於1樓大門，而至原告起訴前，從無住戶就分管契約提出異議，足見公寓全體區分所有權人就4樓占有使用系爭頂樓平台，有默示之分管協議存在，且有公示之外觀，而非僅單純沉默。

㈡由該公寓所在區域大部分均於頂樓加建建物，可見興建如附圖所示A部分建物符合頂樓平台之通常用途，及社會通念之管理使用方式，不影響整棟建築物之景觀。

該棟公寓住戶均可使用原設計在4樓樓梯間之垂直鐵梯，通過從未上鎖之鐵蓋至系爭房屋頂樓平台，如附圖所示A部分建物未占用頂樓平台全部空間，仍有逃生空間與鄰棟建物相通，並無影響頂樓平台之避難逃生功能。

如附圖所示A部分建物使用面積雖有逾越被告之土地所有權應有部分權利範圍，然參照民法第796條、第796條之1之立法理由，原告亦無請求拆除如附圖所示A部分建物之權利。

退步言之，系爭公寓於63年10月14日即興建完成，如附圖所示A部分建物相較1至4樓之樓層租金較低，不應以土地申報地價10%計算不當得利，且原告未以實際樓層數共5樓計算各樓層用益，有違常理等語。

並聲明：原告之訴駁回。

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執之事項：㈠原告於106年10月19日買賣登記為坐落系爭土地上台北市○○區○○○路0段00巷00弄00號3樓房地所有權人，原告連健智、連健翔就該屋及其坐落土地各有應有部分權利範圍1/2之所有權。

㈡被告於108年1月31日買賣登記為系爭房屋所有權人，且為坐落於系爭屋頂頂樓平台如附圖所示A部分建物（面積51平方公尺）之事實上處分權人。

四、本件之爭點為：被告於系爭房屋頂樓如附圖所示A部分建物，是否具有占有之權源？茲論述如下：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人以非無權占有為抗辯，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

被告對於如附圖所示A部分建物占有系爭房屋屋頂平台之事實不爭執，惟抗辯屋頂平台共有人間有就屋頂平台由系爭房屋屋主管理使用之分管契約存在等語。

上情為原告所否認，應由被告就其有占有權源之事實，負舉證責任。

㈡被告抗辯其父母胡英汁、洪英於69年12月24日以買賣向其前手買受系爭房屋及土地，登記於其母名下，後因夫妻聯合財產更名於86年5月9日登記於胡英汁名下，嗣被告父母於108年1月將系爭房屋及土地出售予被告。

被告之母於購入系爭房屋時即取得共有人同意，於系爭房屋頂樓平台興建增建物等語，並提出108年間之土地、建物登記第一類謄本、台北市地籍異動索引、照片、林務局農林航空測量所歷年空照圖為證（見本院卷第67-72頁、第37-43頁、第83-92頁）。

經查，系爭房屋於64年間為建物第一次登記，於69年12月24日登記買賣為洪○○所有，嗣於86年5月9日以夫妻聯合財產更名為原因登記為胡○○所有，有台北市地籍異動索引可憑，復有108年間之土地、建物登記第一類謄本可佐，堪信被告之母洪英於69年間即取得系爭房屋及土地所有權。

另觀諸被告提出之系爭房屋頂樓建物之照片（見本院卷第37-43頁、第83頁），該增建物頗為陳舊，為鐵皮屋頂建物，足認被告答辯系爭房屋頂樓建物於伊110年修繕前即已存在一節為真。

再林務局農林航空測量所歷年空照圖與GOOGLE衛星地圖比對，與系爭房屋位置相符，堪認林務局農林航空測量所之空照圖（見本院卷第87-91頁）中被告所指位置之鐵皮屋頂處係系爭房屋頂樓建物無訛。

由前開空照圖可知系爭房屋於94年之前即建有頂樓增建物，是被告抗辯系爭房屋頂樓平台如附圖A部分所示建物於其父母買受系爭房屋後，於70年間即興建，堪予採信。

㈢按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

又公寓大廈管理條例於84年6月28日始公布施行，該條例制定前，社會普遍對於公寓大廈樓頂平台、1樓法定空地及地下室係共有共用之觀念並不明瞭，多數存有樓頂平台歸頂樓專用，1樓法定空地及地下室由1樓專用之習慣，此為週知之事實。

是公寓大廈管理條例公布施行前，倘公寓大廈之樓頂平台由特定共有人使用，其他共有人對其占有管領並無反對表示，長年容任特定人對於其占有頂樓平台之使用、收益，即得認有默示分管契約之存在。

於此情形，共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（台灣高等法院109年度重上更一字第76號民事判決參照）。

系爭房屋頂樓增建物既於70年之前即已興建，迄今已逾30、40年，且係公寓大廈管理條例明確規範共有部分約定專用之前所生情事，於一般社會之通念，應可認為就屋頂平台有歸由頂樓房屋所有權人使用之默示分管契約存在。

原告於106年間始取得台北市○○區○○○路0段00巷00弄00號3樓房屋所有權，且自該公寓公共樓梯得攀爬直立式鐵梯進入頂樓平台，有照片可佐（見本院卷第35頁），從而自外觀即可知悉屋頂平台有加蓋增建物，依前揭說明，其等對於分管契約之存在，通常即屬可得而知，自應受上開分管契約之拘束。

被告所有之如附圖所示A部分建物既對於系爭房屋頂樓平台有上開分管契約之占有權源，原告主張被告應拆除並返還頂樓平台予全體共有人，並給付不當得利，均不可採。

五、從而，原告依民法第767條、第821條、第179條規定，請求被告將如附圖所示A部分建物拆除，將系爭房屋頂樓平台回復原狀騰空後返還原告及其他全體共有人，並分別給付原告連健智、連健翔199,747元，及自起訴狀繕送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自112年5月1日起至返還頂樓平台予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告連建翔、連健智各4,063元，均為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第七庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 林思辰
附圖：台北市松山地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第169頁）
附表
編號 占用期間 系爭土地申報地價 （公告地價80%） 不當得利計算式 （元以下四捨五入） 1 108年1月31日至108年12月31日 71,120元 71,120×51×10%×335/365×1/8＝41,613元 2 109年1月1日至110年12月31日 73,040元 73,040×51×10%×2×1/8＝93,126元 3 111年1月1日至112年4月30日 76,480元 76,480×51×10%×（1＋4/12）×1/8＝65,008元 4 不當得利金額 合計 199,747元 5 每月不當得利 76,480×51×10%÷12×1/8＝4,063元