臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,重訴,212,20240830,1

臺灣臺北地方法院民事判決 
112年度重訴字第212號
原      告  尤金寶
訴訟代理人  胡智皓律師
複  代理人  高文洋律師
被      告  李志雄


訴訟代理人  羅子武律師
            陳冠甫律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由

一、原告起訴主張經審理後略以：原告於民國94年間將名下門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號10樓之7房屋（下稱系爭不動產）出租給被告使用，雙方約定每月租金為新臺幣（下同）2萬8000元，嗣後陸續調漲為3萬500元、3萬1500元（下稱系爭租賃契約），並由被告或其女友即訴外人遲麗雲協助繳納。

其後原告依約將系爭不動產持續出租給被告，被告亦有持續給付租金給原告迄今，中間有經兩造同意短繳或補繳過幾次租金，被告亦同意持續租賃並支付租金；

惟被告於000年0月間突然無預警不繳交租金，原告多次催繳無果，甚至置若罔聞不予理會，原告乃於同年8月起依序寄發存證信函催繳租金，始終沒有下文，便於同年9月19日寄發存證信函，函中告知被告於函到5日內限期繳清欠租，若被告仍未繳納，將依未繳納租金達兩個月終止系爭租賃契約，並請求被告返還系爭不動產，然被告於翌日（20日）收受函文後仍未予理會，原告遂於同年9月25日依法終止系爭租賃契約，然被告至今仍未繳清欠租並持續占有系爭不動產不願返還；

又被告自111年7月起即未依約給付租金，至原告終止契約之111年9月止，共積欠三個月租金共9萬4500元，而被告繼續占用系爭不動產當屬無權占有，原告自得請求被告依原約定租金標準給付相當於租金之不當得利迄至被告返還系爭不動產止，爰依民法第179條、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項等規定，及系爭租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭不動產騰空並返還予原告；

㈡被告應給付原告9萬4500元，及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

㈢被告應自111年9月26日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告3萬1500元。

二、被告則以：被告自系爭不動產於85年興建完成起即購入居住其內迄今，被告因積欠卡債，擔心系爭不動產遭銀行法拍，遂透過當時之同居友人即訴外人遲麗珍介紹而認識原告，原告因擅長不動產法拍作業，還教導被告應如何避免遭銀行拍賣，兩造乃達成協議，於94年8月29日將系爭不動產借名登記在原告名下，且原告完全沒有給付任何款項予被告，亦未擁有過系爭不動產之鑰匙，被告未曾交付系爭不動產予原告，且系爭不動產之相關稅捐、費用及日後產生之房屋稅、地價稅等稅捐，皆由被告負擔，甚至系爭不動產仍有向銀行設定擔保借款債務，雖以原告之名義為之，但仍是由被告支付貸款；

嗣後因原告表示已有年紀，且新冠肺炎疫情仍然嚴重，所以提出要將系爭不動產返還予被告，遂計算返還所需之稅捐、費用及金流，並要求被告想辦法籌資辦理，被告乃透過友人找到買方即訴外人薛彩洪，被告與薛彩洪議妥交易金額及條件後，邀同原告於111年6月13日在陳章偉地政士事務所辦理簽訂系爭不動產買賣契約，被告亦同意自買賣價金中挪50萬元，將系爭不動產之貸款還清，詎其後被告再次與原告確認出售系爭不動產之價款扣除稅捐、費用後，要如何撥付予被告時，原告竟一反常態，拒不承認系爭不動產係屬被告所有，且不再與被告討論如何撥付款項事宜，甚至警告買方薛彩洪不得與被告接洽、討論，被告十分驚訝，並寄出存證信函予原告，皆未獲原告出面或以書函回應處理，令被告十分無奈，為維權利，遂對原告提出背信等刑事告訴，故系爭不動產之實際所有權人為被告，兩造間就系爭不動產係屬借名登記關係，並非租賃關係等語置辯。

並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本院之判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

原告主張其將系爭不動產出租予被告，嗣被告於111年7月無預警不繳交租金，經原告多次催繳無果，已欠租達二期以上，原告乃於111年9月19日寄發存證信函要求被告於函到5日內限期繳清租金，若仍未繳納則終止系爭租賃契約，惟被告至今仍未繳納亦持續占有系爭不動產等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。

經查： ⒈原告固主張系爭不動產為其所有等語，並提出系爭不動產之建物登記第一類謄本為證（見本院卷一第132頁），然為被告所否認，而系爭不動產係於84年2月14日第一次登記，所有權人為訴外人金畝建設有限公司，復於85年8月22日變更登記所有權人為被告，登記原因為買賣，嗣於94年8月29日變更登記所有權人為原告，登記原因為買賣等情，有系爭不動產之異動索引影本等件存卷可考（見本院卷一第190頁至第192頁），足見爭房屋移轉所有權登記予原告前，為被告所有乙節甚明；

又證人遲麗珍於本院審理時證稱：伊與被告原為同居男女朋友，育有一子女，後已分手，於00年0月間伊與被告、子女同住，因被告積欠卡債，擔心系爭不動產遭到拍賣，伊就想找人來辦理系爭不動產之借名登記，當時伊透過訴外人葉美娜認識原告，原告係從事不動產業務，後來原告同意將系爭不動產借名登記在他名下，伊有跟原告說明借名登記所產之費用包括每個月之貸款、每年稅金，被告都會繳納，那時兩造都沒有見過面，原告也沒有去看過系爭不動產，原告會告訴伊與被告系爭不動產貸款要繳多少，伊也有幫忙去繳納貸款、稅金，於106年後就由被告自己負責繳納等語（見本院卷一第488頁至第490頁），另參以原告之玉山銀行帳戶之交易明細，確有證人遲麗珍匯入款項之情形（見本院卷一第54頁至第92頁），且註明其匯款之款項包含房屋稅等語（見本院卷一第66頁、第72頁），且原告於本院審理時自承其未曾占有過系爭不動產等語（見本院卷一第267頁），均核與證人遲麗珍前揭證述相符，堪信證人遲麗珍之證述為真。

⒉原告雖主張被告及證人遲麗珍所匯入之款項係繳納系爭不動產之租金等語，然原告起訴時主張系爭租賃契約之租金為3萬1500元（見本院卷一第11頁），嗣於本院審理時陳稱系爭不動產之租金於94年應為2萬8000元，後調漲為3萬500元，最後漲至3萬1500元，每次調漲時間其無法確定，因為未簽訂租約等語（見本院卷一第382頁），復佐以原告起訴時所提系爭不動產之租金繳納紀錄（見本院卷一第23頁至第38頁），原告未主張被告有遲交租金之期間，被告匯入之金額亦明顯與原告所稱系爭不動產之租金金額不符，未見有2萬8000元、3萬500元等數額匯入，亦與原告嗣後所提出系爭不動產之租賃契約所載租金金額1萬元不同（見本院卷一第154頁至第165頁），是原告前揭主張顯與事實不符，已難認兩造間有系爭租賃契約之存在。

⒊再者，被告曾於109年4月24日以LINE向原告詢問貸款降息之情形，於同年5月4日通知原告已存入房屋稅3000元，復於同年6月8日向原告表示感謝其協助借名登記系爭不動產，而原告未有任何反駁、否認之情，有兩造間之LINE對話紀錄翻拍照片等件影本可佐（見本院卷一第198頁至第214頁），且證人陳章偉於本院審理時亦證稱：渠係辦理系爭不動產出售予訴外人薛彩洪之地政士，簽約當天是被告、薛彩洪、薛彩洪之母及原告等人在場，當時係被告提出系爭不動產之買賣總價，原告沒有意見，薛彩洪亦同意等語（見本院卷二第11頁），是本院綜合上開事證，認被告辯稱其為系爭不動產之實際所有權人，其將系爭不動產借名登記在原告名下等語顯非虛妄，應予採信。

從而，依原告所提之事證無從認定原告為系爭不動產之真正所有權人，故原告請求被告返還系爭不動產，並給付租金、相當於租金之不當得利，均屬無據，不應准許。

四、綜上所述，原告依民法第179條、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項等規定，及系爭租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭不動產、給付其9萬4500元暨遲延利息，及自111年9月26日起至返還系爭不動產之日止，按月給付其3萬1500元，均無理由，應予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、主張舉證，於判決結果不生影響，無逐一審究之必要，末此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                  民事第六庭  法 官 翁偉玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                              書記官 劉宇晴