臺灣臺北地方法院民事-TPDV,113,訴,256,20240426,2

臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第256號
原      告  高千涵 

訴訟代理人  劉力維律師
被      告  何美雲 






上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十樓房屋遷讓返還予原告，並自民國一一二年十一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟參佰元。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬玖仟零肆拾陸元，及自民國一一二年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由

一、原告起訴主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000號10樓房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，被告於110年12月31日與原告簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年1月1日起至112年12月31日止，每月租金為新臺幣(下同)33,000元，另應給付原告押租金即2個月租金66,000元，並由被告負擔每月水電費、瓦斯費、管理費。

惟被告自112年6月起即未按約繳納租金，經扣除押租金66,000後，尚積欠99,000元租金，另積欠水費562元、電費8,174元、瓦斯費3,010元、管理費48,300元。

經原告多次催索未果，故原告於民國112年10月2日以台北大安郵局537號存證信函(下稱系爭存證信函)向被告表明終止租約，請求被告於112年10月31日前遷出房屋，經被告收訖後仍置之不理，持續無權占用系爭房屋，獲得相當於租金之不當得利，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害。

為此，爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金及管理費等給付請求權、不當得利請求權，提起本件訴訟等語。

爰聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段000號10樓房屋即系爭房屋遷讓返還原告，並自112年11月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告35,300元。

㈡被告應給付原告159,046元及自調解聲請狀繕本送達被告翌日(按即112年12月1日)起按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：因受他人詐騙，經濟困難，希望原告給予時間，會盡快於5月底前搬走等語。

無答辯聲明。

三、本院之判斷： ㈠遷出返還系爭房屋部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號著有裁判可參）。

⒉原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告於110年12月31日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年1月1日起至112年12月31日止，每月租金為33,000元，另應給付原告押租金即2個月租金66,000元，上開押租金業經原告收訖無訛等情，業據原告提出系爭租約、系爭房屋之建物登記第一類謄本為證（見本院卷第11至17、125頁)。

而被告自112年6月起即未依約繳納租金，另積欠水電費、瓦斯費、管理費，迄112年9月止，扣除押租金後，已欠租逾2個月以上。

經原告多次催索均未獲置理，原告已於112年10月2日以系爭存證信函向被告表明終止租約，請求被告於112年10月31日前遷出房屋等情，業據原告提出系爭存證信函為證(見本院卷第47頁)，應認已生合法終止兩造間就系爭房屋租賃關係之效力。

而本件被告並未有就原告主張其於系爭租約終止後，仍未騰空、遷讓返還系爭房屋等節有為任何爭執，甚於本院審理時表示其目前尚無能力遷讓返還系爭房屋予原告等語（見本院卷第180頁），益見被告迄今確仍未遷讓、返還系爭房屋予原告。

是以，系爭租約既已於112年10月31日合法終止，則原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

㈡請求給付積欠租金及管理費等各項費用部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

次按押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。

經查，系爭租約約定押租金為66,000元，該押租金業經原告收訖無訛等情，已如前述，上開押租金自生當然抵充欠租之效力。

而原告主張扣除押租金66,000元後，被告尚欠原告共計99,000元租金未付乙情，未據被告具體爭執，準此，原告依租金給付請求權，請求被告給付積欠之租金99,000元，自屬有理。

又被告另積欠水費562元、電費8,174元、瓦斯費3,010元、管理費48,300元，合計60,046元，業據被告提出電費繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、大台北區瓦斯股份有限公司繳費存根聯、管理費繳費收據等件為憑（見本院卷第21至41頁)，則依兩造系爭租約第7條約定，被告當應負擔給付上開積欠各項費用之義務，是原告請求被告給付上開費用60,046元，亦屬有據。

則原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金及上述各項費用共計159,046元(計算式：99,000＋60,046＝159,046)，應屬有據。

㈢請求相當於租金之不當得利部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。

⒉本件租賃關係既已於112年10月31日消滅，被告自無權繼續占用系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利。

又兩造間系爭租約第3條、第7條，已約定房屋租金既為每月33,000元，且約定被告須負擔每月管理費2,300元，則原告主張依照系爭房屋租金額度加計每月管理費作為被告使用系爭房屋利益之計算標準，應屬相當。

從而，原告依據不當得利之規定，請求被告應給付自112年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,300元(計算式：33,000＋2,300＝35,300)，洵屬有據，應予准許。

四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依送達，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之；

法定週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告請求被告給付積欠租金及管理費等各項費用部分，係以支付金錢為標的，且屬無確定期限之給付，揆諸前述法條規定，原告請求被告給付自調解聲請狀繕本送達翌日即112年12月1日（於112年11月20日寄存送達，經10日即000年00月00日生效，見北司調卷〈未編頁碼〉）起至清償日止之法定遲延利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金及管理費等給付請求權、不當得利請求權，請求判決如訴之聲明所示，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 

中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
                  民事第二庭    法 官 林禎瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
                                書記官  葉佳昕